Vertragserfüllungsbürgschaft und Zahlungsplan
BAU-Forum: Neubau

Hallo Melanie!
Mindestens die ersten beiden Zahlungsraten sind deutlich unausgewogen.
10 % bei Vertragsschluss sollten Sie auf keinen Fall unterschreiben. In Formularverträgen von Bauunternehmen sind solche hanebüchenen Klauseln wegen Verstoßes gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 II Nr. 1 BGB^Abk. unwirksam. Sie stellen eine unangemessene Benachteiligung der Bauherren dar.
Der Bauherrenschutzbund e.V. mahnt solche Klauseln ab und verklagt die Baufirmen, die nach Abmahnung keine Unterlassungserklärung abgeben vor Gericht auf Unterlassung  -  mit Erfolg.
Meine Vorredner haben recht. Unterschreiben Sie so etwas nicht und wählen Sie lieber eine Firma mit seriöseren Zahlungsplänen, falls diese Firma sich bei Verhandlungen nicht deutlich auf Sie zu bewegt. Bei Vertragsschluss sollte gar nichts gezahlt werden, sondern erst, wenn die Baufirma eine für Sie werthaltige und greifbare Gegenleistung abgeliefert hat.
Wenn der Zahlungsplan schon so aussieht, ist möglichweise auch bei anderen Vertragsklauseln manches für Sie nicht von Vorteil. Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Vertragsschluss juristisch überprüfen.
Manche Anwaltskollegen (sicher auch welche in Ihrer Nähe) nehmen für Bauvertragsberatungen überschaubare Festpreise, das sollte Ihnen die Sache Wert sein. Auch manche Verbraucherschutzverbände (soweit ich weiß), der VpB und der oben schon erwähnte Bauherrenschutzbund bieten sowas an.
5 % Gewährleistungssicherheit sollten Sie auf jeden Fall vereinbaren, entweder als Einbehalt oder als Bankbürgschaft.
Viele Grüße und viel Glück beim Bauen!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

@ Rüdiger und Monika Berg
Worte wie "Stuss", "Blödsinn" oder "verdammte Banken" (s. Ihr Beitrag vom 06.05.2008) sollten Sie bitte nicht verwenden. Und Bauherren als "Meute" zu titulieren ist nicht gerade schön. Einen netten Gedankenaustausch über diese Fragen kann man auch ohne ehrabschneidende Kraftausdrücke führen. Ein Leitsatz aus der "Netiquette" dieses Forums lautet: "Vergessen Sie niemals, dass auf der anderen Seite ein Mensch sitzt! "
Ich habe schon viele schöne und interessante Beiträge von Ihnen gelesen, in dem Sie gezeigt haben, dass Sie sich höflich ausdrücken und sachlich argumentieren können.
Falls Sie sich vielleicht in diesem Forum nicht zuletzt auch deshalb engagieren, um zugleich auch ein kleines Bisschen Werbung für Ihre Firma zu machen, sollten Sie bedenken, wie eine solche Wortwahl auf mit lesende potentielle Hauskäufer wirkt. Dies könnten argwöhnen, auch in mögliche Diskussionen mit Ihnen während der Bauphase mit solchen Worten konfrontiert zu werden.
Zu Ihren Einwänden selbst:
Die 2. Rate (30 % bei Anlieferung der Bauteile und Montagebeginn) stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung der Bauherren gem. § 307 BGB^Abk. dar, weil die Bauherren mit der Anlieferung kein Eigentum an diesen Bauteilen erwerben. Erst mit dem festen Einbau in das mit dem Grundstück verbundene Gebäude erwirbt der Grundstückseigentümer gemäß § 946 BGB das Eigentum an diesen Teilen.
Bis die Bauteile alle fest mit dem Gebäude verbunden sind, kann jeder Insolvenzverwalter die auf der Baustelle liegenden Baustoffe wieder vom Platz holen, sofern nicht ohnehin der Baustofflieferant Absonderungssprüche wegen verlängerten Eigentumsvorbehaltes geltend macht.
Die Bauherren erhalten also durch das Anliefern noch keinen Gegenwert, keine Verbesserung Ihrer eigenen Vermögenslage.
Es spielt somit gar keine Rolle, wie viel die Bauteile Wert sind und ich brauche deshalb auch kein "Hellseher" zu sein.
Zu den 5 % Gewährleistungssicherheit:
Nicht alle Banken und Geldinstitute nehmen volle 3 % Avalprovision p.a., manche nehmen auch nur 2 %. Ich habe kürzlich gehört (weiß aber nicht, ob das stimmt), dass die IngDiBa derzeit für Bauherren sogar Bürgschaften ohne Avalprovisionen ausreicht. Das scheint aber  -  wenn es stimmen sollte  -  eher eine Einzelfall zu sein und hilft im umgekehrten Fall hier leider auch nicht weiter.
Bei einer Auftragssumme von 6.000 € beträgt die 5 %-Gewährleistungssicherheit, wie Sie völlig richtig rechnen, 300,00 €. Eine 3 % Avalprovision der Bank dafür beträgt 9 € pro Jahr, das ergibt bei 5 Jahren Gewährleistung einen Betrag von 45 €. Es sind bei dieser Konstellation (5 %  -  3 %  -  5 Jahre) immer 0,75 % der Auftragssumme.
Ich weiß, dass das bei großen Aufragssummen (150.000 € = 1.125 € Avalprovision) weh tut und kann Ihren Ärger zu diesem Thema, liebe Bergs, auch verstehen, denn ich vertrete selbst mehrere Baufirmen und kenne deren Nöte. Aber ich bleibe dabei, dass eine 5 % Gewährleistungssicherheit aus Sicht der Interessen des Auftraggebers ein Muss ist, auf das man nur in wohlüberlegten Sonderfällen verzichten sollte. Solange es am Markt genügend Baufirmen gibt, die Bauherren solche Sicherheiten gewähren, werde ich diese Sicherheit den Bauherren auch weiterhin empfehlen.
Übrigens: Wie Melanie richtig erwähnte, kann der Auftragnehmer (zumindest beim VOB^Abk.-Vertrag) bei einem vereinbarten Sicherheitseinbehalt gemäß § 17 Ziff. 6 Satz 3 VOB/B verlangen, dass der Einbehalt binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto angelegt wird. Zinsen hierauf stehen dem Auftragnehmer zu.
Das Problem mit der fehlenden Liquidität hätten Sie damit nicht gelöst, aber zumindest die Avalprovisionskosten vermieden.
@ Torsten Stodenberg:
Wenn der Generalübernehmer (Generalübernehmer) in Insolvenz fällt, können sich die Bauherren nur dann an den Subunternehmer halten, wenn dies vertraglich in ihrem Bauvertrag vereinbart wurde, z.B. durch eine zusätzliche Sicherheitsabtretung von gegenüber den Subunternehmer / Nachunternehmer bestehenden Gewährleistungsansprüchen.
Aber auch dies ist  -  wenn vereinbart  -  in der Praxis oft mit erheblichen Schwierigkeiten und Kostenrisiken für die Bauherren verbunden. Wenn Generalübernehmer und Sub ständig zusammenarbeiten, wird der Sub im Falle der Insolvenz des Generalübernehmer erfahrungsgemäß noch hohe Werklohnforderungen gegenüber dem Generalübernehmer inne haben, da der Generalübernehmer vor der Insolvenz in aller Regel nur noch sehr schleppend zahlt.
Diese Außenstände (die mit dem BV^Abk. der Bauherren nichts zu tun haben müssen) kann der Sub den Bauherren entgegenhalten und hinsichtlich etwaiger Mängelbeseitigungsansprüchen oft ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Außerdem ist es für die Bauherren oft schwierig, dem Sub prozessual das bauvertragliche Leistungsoll zu beweisen, weil sie weder die Subunternehmerverträge vorliegen haben, noch die Einzelheiten der Absprachen zwischen Generalübernehmer und Sub kennen.
Viel Grüße an alle und schöne Pfingsten!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Ich bleibe dabei, dass die Klausel der 2. Zahlungsrate für die Bauherren nachteilig ist. Ergänzend zu dem bereits Gesagten verstößt die Klausel mit ihrer vagen Formulierung gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot, weil bei "den Bauteilen" nicht mitgeteilt wird, um welche Bauteile es sich handeln soll und so z.B. Bauherren unsicher werden könnten, ob z.B. die Anlieferung von 40 oder 70 % der für die Errichtung der Werkes notwendigen Bauteile bereits für die Herbeiführung der Fälligkeit der 2. Zahlungsrate ausreicht.
Zudem ist die Klausel für den Bauherren auch deshalb nachteilig, weil er als Laie vor Ort keine Möglichkeit hat, zu überprüfen, ob die Menge der angelieferten Bauteile für den Bau ausreichend ist und ob die Bauteile die richtigen sind und fachgerecht zueinander passen. Besonders, wenn einzelne vorgefertigte Fertighauswände und -decken angeliefert werden, zeigt es sich für die Bauherren erst nach der Montage, ob sie auch zusammen passen oder Mängel aufweisen.
Es bleiben zudem nach wie vor die Problematiken der Eigentumsverschaffung und des Eigentumsvorbehaltes der Herstellers bzw. Baustoffhändler, die ich bereits in meinem Thread von gestern beschrieb.
Die Regelung des § 632a S. 2 BGB^Abk. ist vor diesem Hintergrund vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht. Es fehlt zumindest als weitere Voraussetzung der Zusatz, dass den Bauherren vor Fälligkeit der Abschlagszahlung uneingeschränkt das Eigentum an den angelieferten oder eigens angefertigten Bauteilen zu verschaffen ist.
Wenn die Vertragsklausel so umformuliert wird, dass die Fälligkeit der 2. Rate erst dann eintritt, wenn wirklich sämtliche Bauteile, die für die Herstellung des Gesamtgewerkes erforderlich sind auf der Baustelle angeliefert wurden, nachweislich frei von Eigentumsvorbehalten Dritter sind sind und durch Besitzübergabe und Kennzeichnung den Bauherren übereignet wurden, hätte ich gegen eine solcherart formuliert Zahlungsrate nicht allzu viel einzuwenden, sofern die damit verbundene Rate tatsächlich dem Wert der angelieferten Bauteile entspricht.
Sofern das nicht möglich sein sollte, plädiere ich im Interesse der Bauherren nach wie vor für eine Zahlungsplanregelung, die sich am Montage-Baufortschritt orientiert und nicht an die bloßen Anlieferung von Bauteilen geknüpft ist.
Beim Fertighausbau sind Wände und Decken oft in 1-2 Tagen zusammengebaut. Die vorgefertigten Bauteile werden i.d.R. "just-in time" angeliefert und mit der Montage wird sofort begonnen. 2 Tage länger wird der Bauunternehmer doch wohl zugunsten der Rechtssicherheit der Bauherren warten können.
Herr Berg, Ihre Banken- und Politikschelte mag berechtigt sein oder nicht  -  sie passt aber nicht zum Thema der Fragestellerin. Melanie möchte wissen, was von ihrem Zahlungsplan zu halten ist, ob eine Insolvenzvorsorge möglich ist und wie die Gewährleistung sichergestellt werden kann.
das Beste Mittel, den Schaden bei einer Insolvenz des Bauunternehmers abzumildern, ist ein ausgewogener Zahlungsplan mit Zahlungen, die dem konkreten Wert des Baufortschrittes am Gebäude so gut wie möglich entsprechen.
Viele Grüße an alle!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Sorry, habe gerade selbst gemerkt, dass meine letzten 2 Beiträge hier ganz schön lang geworden sind. Richtige Textwüsten  -  unschön zu lesen.
Ich versuche, mich zukünftig etwas kürzer zu fassen.
Viele Grüße
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

@ Peters: Sie haben sich auf den § 632a S. 2 BGB^Abk. berufen und wollten wohl damit argumentieren, dass das, was der Gesetzgeber vorschreibt ja so falsch nicht seien kann und dass eine solche Regelung deshalb ruhig in den Zahlungsplan eines Bauvertrags aufgenommen werden könne.
Ich hielt dagegen, dass der § 632 a BGB vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht ist.
Dieser § 632a BGB ist nicht unwirksam, er gilt natürlich. Aber er taugt nicht als Argument dafür, dass die bauvertragliche Vereinbarung einer Zahlungsrate bei Baustoffanlieferung für die Bauherren ratsam sei.
Zwischen einer gesetzlichen Regelung (§ 632 a BGB) und einer vertraglichen Zahlungsplanregelung, die eine solche gesetzliche Regelung ersetzen soll, müssen Sie unterscheiden.
Zitat:
"Ist das angelieferte Material erst mal verbaut und der Kunde zahlt nicht, hat der Unternehmer schlechte Karten, denn ausbauen/rückbauen darf er nicht. "
Nein, das mit den schlechten Karten stimmt so nicht. Der Unternehmer ist bei Nichtzahlung der Bauherren nach Einbau nicht rechtlos gestellt. Er kann seine Zahlungsraten einklagen. Er kann bei Zahlungsverzug die Arbeiten einstellen, ggf. den Vertrag kündigen und für die nicht erbrachten Restleistungen seinen entgangenen Gewinn einklagen.
Ein Bauunternehmer, der fordert, dass die Bauherren so zeitig zahlen sollen, dass er die Baustoffe den Bauherren im Falle der Nichtzahlung noch rechtzeitig vor der Montage wieder wegnehmen kann, handelt systemwidrig. Das widerspricht dem Grundsatz der Vorleistungspflicht des Werkunternehmers.
Bei diesem Thread geht es darum, was man einem Bauherren zur Vertragsgestaltung empfehlen kann, der ein möglichst weitreichende wirtschaftliche und rechtliche Absicherung haben will.
Ich berate etwa 1 x pro Woche Bauherren, die mit Vertragsentwürfen zu mir kommen. Solange es gute und auch seriöse Baufirmen gibt, die aus Sicht des Bauherren deutlich vorteilhaftere Zahlungsraten anbieten, als die zweite von Melanie zitierte Rate, werde ich Bauherren auch weiterhin  -  ohne Wenn und Aber  -  in meiner anwaltlichen Vertragsberatungspraxis von solchen Klauseln abraten.
@ Herr Berg:
Sie werden verstehen, dass ich Ihre unsachlichen Äußerungen ist dieser Form nicht beantworte.
Viele Grüße an alle
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrec