Rohbauabnahme verweigert? Rechte, Risiken & Vorgehen bei Eigentumswohnungen in Bayern

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Die Klausel im Kaufvertrag, die eine Abnahme erst nach Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung vorsieht, schränkt Ihr Recht auf eine separate Rohbauabnahme ein. Dies ist rechtlich problematisch, da Ihnen die Möglichkeit genommen wird, den Zustand des Rohbaus vor dem Verputzen zu dokumentieren und eventuelle Mängel frühzeitig festzustellen.

🔴 Gefahr: Werden Mängel erst nach Fertigstellung entdeckt, kann die Beweisführung erschwert sein, da diese möglicherweise durch den Ausbau verdeckt wurden.

Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

• Prüfung des Kaufvertrags: Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um die Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen.
• Dokumentation des Rohbaus: Versuchen Sie, den Rohbauzustand durch Fotos und Videos zu dokumentieren. Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, der den Zustand fachkundig beurteilt und dokumentiert.
• Schriftliche Mängelanzeige: Zeigen Sie dem Bauträger eventuelle Mängel schriftlich an, auch wenn keine formelle Rohbauabnahme stattfindet.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Anwalt für Baurecht und einen Bausachverständigen, um Ihre Rechte zu wahren und mögliche Baumängel frühzeitig zu erkennen und zu dokumentieren.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Rechte eines Wohnungskäufers in Bayern bezüglich der Abnahme von Bauleistungen, insbesondere der Rohbauabnahme. Die im Kaufvertrag enthaltene Klausel, die eine Abnahme erst nach Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung vorsieht, ist rechtlich problematisch und könnte gegen die Vorschriften des Bauvertragsrechts verstoßen. Nach § 640 BGB hat der Besteller grundsätzlich das Recht, jede wesentliche Teilleistung, wie den Rohbau, gesondert abzunehmen, sofern dies vereinbart wurde oder die Bauausführung dies erfordert. Die Klausel könnte als unangemessene Benachteiligung des Käufers gemäß § 307 BGB unwirksam sein, da sie das Recht auf frühzeitige Mängelfeststellung einschränkt.

🔴 Gefahr: Die fehlende Information über eine Rohbauabnahme und die vertragliche Einschränkung der Abnahme auf zwei Zeitpunkte birgt das Risiko, dass Mängel im Rohbau (z.B. Risse, Feuchteschäden, Statikprobleme) erst nach Fertigstellung erkannt werden. Dies kann zu erheblichen finanziellen Folgen und langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen, da die Beweislast für Mängel nach Abnahme auf den Käufer übergeht.

✅ Zustimmung: Die Annahme des Käufers, dass ein Recht auf eine gewissenhafte Abnahme und auf Teilnahme an dieser besteht, ist grundsätzlich zutreffend. Der Bauträger ist verpflichtet, den Baufortschritt transparent zu gestalten und dem Käufer die Möglichkeit zur Mängelkontrolle zu geben, insbesondere bei kritischen Gewerken wie dem Rohbau.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu betonen, dass die Abnahme eine zentrale Willenserklärung darstellt, mit der der Käufer die Leistung als vertragsgemäß anerkennt. Eine verweigerte oder verspätete Abnahme kann zu Verzugszinsen und Schadensersatzansprüchen des Bauträgers führen. Der Käufer sollte daher schriftlich eine gesonderte Rohbauabnahme verlangen und bei Verweigerung rechtlichen Beistand suchen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Bau- und Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Wirksamkeit der Klausel prüfen zu lassen und Ihre Rechte auf eine Rohbauabnahme durchzusetzen. Dokumentieren Sie den Baufortschritt mit Fotos und fordern Sie den Bauträger schriftlich zur Durchführung einer gemeinsamen Rohbauabnahme auf. Ziehen Sie zudem die Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen in Betracht, um Mängel frühzeitig zu sichern.

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Bei Eigentumswohnungen in Bayern ist die Abnahme ein zentraler rechtlicher Akt, der den Übergang der Gefahrtragung vom Bauträger auf den Erwerber markiert – und damit auch die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang setzt.

🔴 Gefahr: Eine fehlende oder formwidrige Abnahme vor Bezugsfertigkeit birgt erhebliche Risiken: Mängel können später nicht mehr geltend gemacht werden, selbst wenn sie bereits im Rohbau vorhanden waren – etwa statische Unzulänglichkeiten, fehlerhafte Rohrleitungen oder unzureichende Brandschutzmaßnahmen.

⚠️ Korrektur: Die Formulierung "Jede Vertragspartei kann nur nach Bezugsfertigkeit und nach vollständiger Fertigstellung jeweils eine Abnahme verlangen" ist im Hinblick auf die Rohbauabnahme rechtlich problematisch – denn die Rohbauabnahme ist ein gesonderter, vertraglich vereinbarer Abnahmeschritt und nicht identisch mit der Bezugsfertigkeit.

➕ Ergänzung: Nach § 640 BGB hat der Besteller grundsätzlich ein Recht auf Abnahme, sobald das Werk fertiggestellt ist – und das gilt auch für Zwischenstufen wie den Rohbau, sofern vertraglich vereinbart oder branchenüblich (z. B. bei Bauträgerverträgen mit Baubegleitung).

✅ Zustimmung: Ja, Käufer haben ein klares Recht darauf, bei der Abnahme anwesend zu sein und Mängel schriftlich zu rügen – dies ist zwingend erforderlich, um spätere Gewährleistungsansprüche zu sichern.

❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, Verputzarbeiten ohne vorherige Rohbauabnahme zu beginnen – dies kann als Vertragsverstoß gewertet werden, da der Bauträger dadurch Mängel verdecken könnte und die Käufer ihre Prüfungsrechte verlieren.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie unverzüglich schriftlich die Durchführung einer ordnungsgemäßen Rohbauabnahme mit Beteiligung eines unabhängigen Bauingenieurs oder Sachverständigen an – und dokumentieren Sie alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll mit Fotobelegen. Sollte der Bauträger dies verweigern, kontaktieren Sie umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt in Bayern.