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Fliesen  -  Bauträgervertrag  -  Abrechnung Sonderwünsche
BAU-Forum: Neubau

Fliesen  -  Bauträgervertrag  -  Abrechnung Sonderwünsche

Hallo zusammen,

mich würde interessieren, wie folgender Fall rechtlich zu beurteilen ist:

Ein Bauträger benutzt in seiner Baubeschreibung folgende Formulierung: "Sie wählen aus der Ausstellung der Fa. XXX Fliesen bis zu einem Materialwert von 25 € je m² inkl. MwSt. "
Der Käufer erkundigt sich im Vorfeld noch mündlich nach den Berechnungsmodalitäten und erhält folgende Auskunft: "Am Schluss wird eine Gesamtrechnung erstellt und wenn die Materialkosten den Betrag von 25 € überschreiten, so müssen Sie die Differenz als Sonderwunsch bezahlen. "

Der Käufer sucht sich also Fliesen aus und wählt für das Bad eine hochpreisige Bordüre aus. Um diesen Posten zu kompensieren wählt er bei den Bodenfliesen und bei Wandfliesen eines anderen Raumes deutlich günstigere Fliesen aus.

2 Wochen nach Abnahme erhält er völlig unerwartet eine Rechnung in der die Bordüre in vollem Umfang als Sonderwunsch berechnet werden. Eine Verrechnung der Materialkosten mit den deutlich günstigeren Bodenfliesen erfolgt nicht. Als Begründung bekommt er nun zu hören, dass Bordüren generell nicht bezahlt würden und eine Verrechnung mit günstigeren Fliesen ebenfalls nicht vorgenommen werde. Wie ist dieses Vorgehen eines Bauträgers in Zusammenhang mit der Formulierung der Baubeschreibung zu beurteilen?

Vielen Dank für Eure Meinungen.

Gruß

StefGen

  1. nur eine Position Fliesen?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Wenn es nur eine Position für sämtliche Fliesen gibt, würde ich sagen, dass Bordüren auch Fliesen sind und in die Gesamtrechnung fallen. Der Bauträger könnte dann höchstens einen Mehraufwand fürs Verlegen berechnen. Generell ist mir die Klausel verdächtig, wenn sie keine Vergütungsregelung bei Minderungen enthält. Anscheinend bekommen Sie nach Vertrag nichts zurück, wenn die Fliesen im Mix weniger als 25 € kosten. Das benachteiligt Sie unangemessen, als AGB m.E. unwirksam. Ein RA sollte da einen Blick darauf werfen.

  2. Sie haben doch sicherlich noch keine Abnahme gemacht

    Denn der Preis für die Mehrkosten Fliesen dürfte sicherlich weniger sein, als das was ein RA kostet.
    So können Sie doch zur Bauabnahme einen Experten mitnehmen (ja der kostet erstmals). Der findet aber "sicherlich" viele Mängel. Große und "Kleine"
    Dann können Sie mit dem Generalunternehmer "verhandeln". So nach dem Motto, Mangel x wird gestrichen, dafür gibt es die 1:1 Verrechnung der Fliesen.
    ODER
    Sie Fragen Ihren Generalunternehmer, was soll ich sagen, wenn mich Leute fragen, wie ich mit dem Bau zufrieden bin. Sie wissen ja, wir sind ja ganz zufrieden gewesen, aber die Sache mit den Fliesen, da würde ich den Leuten schon sagen ...
    Keine Rechtsberatung, nur Laienmeinung.
    Und Traurig dass es so was gibt, das alle nur Geld abzocken wollen.
    Ich hatte bei mir eine ähnliche Klausel mündlich vereinbart, da war aber noch die Arbeitszeit drin (d.h. ich wusste gar nicht was ich für Preis für Fliesen im Angebot hatte), aber schlussendlich kam ein für beide Seiten guter Kompromiss dabei heraus. Es geht also auch anders. Nur da müssen beide Seiten wollen. Leider geht das wohl nicht immer.
    Daher braucht es dann auch die berühmten 100 Seiten Leistungsverzeichnis. Siehe auch andere Threads hier mit 4,- oder 8-adriges Kabel, Instabus-Installation etc.
    Warum kapiert denn niemand das ein zufriedener Kunde die beste Werbung ist. Der akzeptiert dann sogar auch mal einen höheren Preis wenn die Leistung stimmt.
    So kommt es leider, dass beide Seiten Sparen und am Schluss der RA und das Gericht sich über die "Kosten" freut. Gespart ist damit dann aber nichts mehr.
    Sorra, das musste mal gesagt werden.

  3. Ergänzung

    Abnahme ist bereits erfolgt.
    Rechnungsstellung erfolgte nicht durch den Bauträger, sondern durch den Fliesenleger. Anruf beim Fliesenleger ergab "das müssen Sie mit Bauträger klären"
    Muss ich überhaupt was klären? Habe dem Fliesenleger weder Auftrag erteilt noch irgendeinen Vertrag unterschrieben. Habe Fliesen extra so bemustert, dass Materialwert im Mittel knapp unter den 25 € bleibt.
    Ich hätte kein Problem damit, den Mehraufwand für den Einbau der Bordüre zu bezahlen aber jede Dekofliese und die Bordüre als Sonderwunsch zu bezeichnen und nicht zu den 25 € gehörend mutet mir etwas sonderbar an.
    Aus diesem Grund habe ich zum Zeitpunkt der Abnahme auch nicht mit einer Rechnung gerechnet.

  4. @kho

    Foto von Helmuth Plecker

    Sie haben ja im Ansatz Recht, aber wissen Sie eigentlich, wann ein Kunde heute zufrieden ist: Oft ist ein Kunde erst zufrieden, wenn der dritte Finazierungsweg erfolgreich war und er seinem Baupartner Aufgrund fadenscheiniger Mängel zu unverhältnismäßigen Mängel gebracht hat. Da werden riesige Summen zurückgehalten und es bestehen nur minimale Mängel. Dann schreiben Sie auch noch, dass der Fragestelle Aufgrund von Mängel mit dem Generalunternehmer in Verhandlung treten kann. Der Bauherr kann erstlinig vom Generalunternehmer verlangen, dass er die Mängel beseitigt.

  5. @kho ups Schreibfehler

    Foto von Helmuth Plecker

    Sie haben ja im Ansatz Recht, aber wissen Sie eigentlich, wann ein Kunde heute zufrieden ist: Oft ist ein Kunde erst zufrieden, wenn der dritte Finanzierungsweg erfolgreich war und er seinem Baupartner Aufgrund fadenscheiniger Mängel zu unverhältnismäßigen Geldabzügen gebracht hat. Ich habe davon zurzeit einige. Die Kunden haben einen super Service, Mängel werden meinerseits anerkannt und auch den Subunternehmer / Nachunternehmer wird nahegelegt, diese schnellstmöglich zu beheben und trotzdem werden Hintertüren gesucht, um die Schlusszahlung zu verhindern. Da werden riesige Summen zurückgehalten und es bestehen nur minimale Mängel. Dann schreiben Sie auch noch, dass der Fragestelle Aufgrund von Mängel mit dem Generalunternehmer in Verhandlung treten kann. Der Bauherr kann erstlinig vom Generalunternehmer verlangen, dass er die Mängel beseitigt.

  6. Was ich hier verdammt noch mal nicht verstehe ...

    Was ich hier verdammt noch mal nicht verstehe ist die pauschal dreiste Aussage: nehme dir erst mal nen Gutachter, der findet hoffentlich ein paar Mängel und so lange bezahl erst Mal nicht. Soll dieses Forum egentlich nun völlig verkommen? Ich schreibs ja nicht zum ersten Mal! Es geht hier nicht um einen Mangel, sondern vielmehr um Vertragsmodalitäten. Jetzt dem Fragesteller einen Gutachter zu empfehlen ist 1. am Thema vorbei und 2. Aufforderung zur Drittelfinanzierung und 3. ist die Abnahme gewesen. Das sollten sich hier gewisse Laienschauspieler mal vor Augen führen. Inhaltlich trifft die Aussage von Bruno schon zu.

  7. Rechnung ...

    keine Rechtsberatung!
    ... für Sonderwünsche entspricht in diesem Falle keinem Sonderwunsch. Separate Rechnung wäre gerechtfertigt, wenn z.B. an Stelle Fliesen ein Naturstein ausgesucht worden wäre.
    Mit der sehr mangelhaften Baubeschreibung hat sich der Bauträger selbst ein Bein gestellt.
    Sie haben ein Anrecht auf Nennung des Differenzpreises verschiedener Fliesenqualitäten.
    Die Bordüren als solche müssen Sie logischerweise bezahlen.
    Bestehen sie auf dem, was ausgmacht wurde, leider ist die "Verrechnungsmodalität" vermulich nirgendwo schriftlich fixiert.
    Immer an den gleichen Ansprechpartner halten, stellen Sie den urprünglichen Auskunftsgeber zur Rede, alles was vereinbart wird schriftlich mit Unterschrift bestätigen lassen.
    Gruß

  8. In der Regel ist es doch so ...

    Foto von Achim Mantel, Dipl.-Ing.

    In der Regel ist es doch so dass der Bauträger zu erkennen hat, wenn eine vom Bauherren gewünschte Leistung von der beauftragten Leistung abweicht. Dies hat er dem Bauherren anzukündigen und ihm ein Nachtragsangebot vorzulegen. Dann kann der Bauherr entscheiden, ob er annimmt oder nicht. In diesem Fall scheint sich der Bauträger nicht an die Obliegenheit gehalten zu haben, jedoch ist dies auch kein Freibrief für den Bauherren. Vertraglich vereinbart sind Fliesen zu einem bestimmten Wert. Tatsächlich sind Borden auf Fliesen, jedoch werden diese beim Materialanteil nicht in Quadratmeter, sondern in Stück oder Meter abgerechnet. So denn lässt sich hieraus eine zusätzliche Teilleistung herleiten, die definitiv nicht in der Baubeschreibung des Bauträgers beschrieben stand.
    Keine Rechtsberatung!
    Zudem gebe ich MoRüBe vollumfänglich Recht!

  9. Können Sie die

    mündliche Auskunft beweisen? Falls ja, muss nicht weiter diskutiert werden. Gesamtrechnung meint Preis aller Fliesen. Nur darauf kommt es dann an. Sie haben also Recht.
    Und weil es immer gleich so hoch her geht bei den Diskussionen, möchte ich nur zwei Dinge anmerken:
    • die berühmte "Drittelfinanzierung" ist eine Chimäre  -  sonst könnte ich mir nämlich nicht erklären, wieso ich und meine hiesigen Kollegen jährlich 100te von Prozessen gegen Bauunternehmer wegen Mängeln gewinnen.
    • dass Einbehalte die Mängelbeseitigungskosten übersteigen, hat nichts mit bösem Willen der Bauherren zu tun, sondern ist vom Gesetzgeber so vorgesehen (Druckzuschlag) und letztens: Auch nach Abnahme kann selbstverständlich wegen nicht vorbehaltener Mängel Schadensersatz in Geld verlangt werden. Die Abnahme beseitigt nur das Recht, weiter Vertragserfüllung zu verlangen. Schadensersatz, Minderung etc. pp. sind hiervon unberührt. Auch das regeln nicht böse Juristen oder Bauherren, sondern der Gesetzgeber.

  10. Und jährlich gehen 100te von Unternehmen kaputt..

    ... weil Juristen Prozesse anstrengen, die nie gewonnen werden können, weil aber der Zeitfaktor für die Kunden spielt (je nach Höhe so ab zwei Jahren) tauchen diese (eigentlich zu gewinneneden Prozesse) niemals auf. Falls es nicht deutlich geworden ist: Es geht hier nicht um Mängel! Und der erste Satz beweist schon wieder die Streitlustigkeit deutscher Juristen. Mehr ist dazu dann auch nicht mehr zu sagen.

  11. hä? @MoRüBe

    Ich würde sagen, diese Aussage ist sehr einseitig, mag sie auch für einen Teil der Fälle zutreffen.
    Oftmals sind es die Bauherren, die  -  genervt und weil am Ende das Bauens kaum noch Geld übrig ist  -  auf eine Klage verzichten (und nehmen zähneknirschend bleibende Mängel in Kauf), weil diese Klage zunächst mal nur ihr Geld kostet und ein unsicheres Ende in x Jahren verspricht!
    Oder sie klagen doch, gewinnen vielleicht zu Recht, aber die Firma geht dabei pleite bzw. es ist nichts mehr zu holen bei ihr  -  und der Bauherr bleibt auf allen Kosten und dann auch noch auf den Mängeln sitzen.
    Wie viele Ehen gehen dabei drauf? Wie viele Bauherren bleiben auf einem Schrotthaufen UND einem Berg Schulden sitzen und sind u.U. ruiniert?
    Der pleitegegangene Unternehmer hingegen macht einfach auf den Namen seiner Schwester eine neue GmbH auf und pfuscht weiter ... (habe das gerade bei einem Kollegen genau so mitbekommen, bei dem der Schaden Gott sei Dank nicht allzu groß war)

  12. @Werner Aselmeyer

    Foto von Werner Aselmeyer

    Das ist mir jetzt zu abstrakt. Ich kann mir einfach keinen Fall vorstellen, in dem der Bauherr von einer Firma Geld herausklagen muss. Auf Mängelbeseitigung ja, aber wie kann der Bauherr dann nahezu ruiniert sein? Er hat in jedem Fall weniger bezahlt als er bekommen hat. Bezahlt hat er nach Baufortschritt, mangelhafte Leistung hat er nicht bezahlt, eher zusätzliche Einbehalte gemacht. Wenn es anders ist müssen entweder beim Bezahlen oder bei der Abnahme gravierende Fehler passiert sein. Bin ich etwa als Architekt betriebsblind oder wie sieht der konkrete Fall aus?

  13. Eigentlich müsste der Bauherr

    tatsächlich, so, wie Bruno richtig vermutet, seine Kalkulation immer im Hinterkopf haben. Außerdem, weshalb mehr-Ausgaben?
    Vielleicht führt er ja ein BAUBUCH ;;-)
    und hat damit einen Überblick über seine gegenwärtige Finanzsituation.
    Wenn jeder Bauherr ständig 10 % der Rechnungen einbehält kann der Unternehmer aber ganz schön schauen, dass er den Außenständen "nachhoppelt". Geld, das der Firma und den Angestellten fehlt.
    Gruß

  14. Das ist auch einseitig, WA!

    Zwar will ich nicht beschwören, welche Abart häufiger vorkommt, aber in den mir bekannten Fällen handelte es sich weit überwiegend um die Morübe'sche Variante. Und das ist auch logisch. Weil es nämlich in Wahrheit gerade die Bauherren sind, die noch Geld zum Streiten haben. Geld, das sie wegen der fraglichen Mängel zurückgehalten haben. Und zwar meistens reichlich  -  so drei  -  bis zehnmal so viel, wie für eine Mängelbeseitigung erforderlich wäre. Zu diesem Verhalten werden sie durch die Rechtsprechung ermuntert, eben damit die armen Endverbraucher ja kein noch so winziges Risiko eingehen. Fragt sich nur, wer da der wahre Arme ist, wenn der Unternehmer seine Rechnungen sowie Löhne bezahlen muss und als Geschäftsführer einer GmbH bereits beim geringsten Verdacht, es könnte mal etwas eng werden, Insolvenz beantragen muss! Passt er hier nicht auf, wird er gleich persönlich zur Verantwortung gezogen. So herum wird ein Schuh draus. Die paar Fälle von beabsichtigtem, also betrügerischem Bankrott mit GmbHs sind nur die Ausnahmen von der Regel, werden aber gern hochgespielt, damit sich das Volk an den bösen Geschäftemachern, ach überhaupt Selbstständigen, so richtig schön abhassen kann.

  15. Nicht nur die Rechtsprechung,

    nein, auch in Foren (...) kann man/Frau das lernen. Mit toller Unterstützung von Fachleuten. Davon lebt ja auch ein ganzer "Industriezweig".

  16. Brief und Dr. Siegel oder nur Stimmungsmache?

    Herr Doktor Siegel, bitte verraten Sie mir eines: Wen meinen Sie mit Ihren "hiesigen Kollegen"? Die europäischen Rechtsanwälte? Oder: Wieviel Millionen Einwohner hat ihr Hiesiges eigentlich, dass Sie von angeblichen "100 ten" Prozessen sprechen, die Bauherren wegen Mängeln gegen Bauunternehmer gewinnen?
    Haben Sie da nicht die gerichtlichen Vergleiche versehentlich mitgerechnet? Soll ich dem staunenden Publikum mal verraten, wie die Zustandekommen? Ja, doch, ich mach's:
    Der Bauherr findet Mängel, die Bauherrin sagt: "Du, die Schulzes hatten bei ihrem Haus einen guten Rechtsanwalt. Wir lassen uns das nicht gefallen und bezahlen keinen Cent mehr. " Der Baugeneralunternehmer fordert seinen Sub zum Nachbessern innerhalb einer angemessenen Frist auf. Drei Tage vor Ablauf dieser Frist erhält der Unternehmer von einem Rechtsanwalt die Kündigung des Vertrages nach § 8 VOBAbk./B (Kündigung ohne Angabe von Gründen). Restforderung z.B. : € 50.000,-. Gleich darauf beauftragt der Bauherr den Subunternehmer, der die Mängel verbrochen hat, mit der Fertigstellung der Restarbeiten und bezahlt diesen auch bis auf einen Rest von € 5.000,-.
    Nun beginnt das eigentliche Spiel (nämlich das der "Professionellen"): Der Anwalt des Bauherrn rät zum Rechtsstreit mit dem Generalunternehmer. Selbstverständlich im Interesse seines Mandanten, denn dazu ist er verpflichtet. Dass er andererseits gerade vom Streiten lebt, ist ihm eine eher unangenehme Begleiterscheinung, die mit der Sache nichts zu tun hat. Es beginnt eine Phase heftigen Nebelwerfens. Jeder Aspekt, jeder Unteruntersachverhalt, jede Lebensäußerung des Gegners werden rabulistisch verfremdet bis hin zu Falschbehauptungen darüber, was der Gegner in einem schon länger zurückliegenden Schreiben geschrieben habe. Das Ganze als Trommelfeuer von so großer Dichte, dass kein Außenstehender noch Dichtung und Wahrheit unterscheiden kann. Aber es wird schon etwas hängenbleiben. Der Gegner soll unglaubwürdig gemacht werden, er wird als windig und unzuverlässig dargestellt.
    Nun ist der Generalunternehmer gezwungen seinerseits seinen RA und sich selbst intensiv mit diesem unproduktiven Mist zu beschäftigen, der ihm die Zeit stielt. Dies tut er halbherzig in dem Bewusstsein, doch im Recht zu sein. Außerdem will er lieber neue Kunden gewinnen und bedienen, weil er gelesen hat, dass man sich nur mit positiven Dingen beschäftigen soll. Na ja, irgendwann ist Deadline, und man sieht sich im Gerichtsflur wieder, einem Ort, an dem man viel über Menschen lernen kann. z.B. , wenn die Bauherrin, die ihren Vertragspartner, der ihr Haus zu einem Vorzugspreis gebaut hat, kaum grüßt, aber gleich darauf mit dem als Zeugen ebenfalls anwesenden mängelverursachenden Subunternehmer überaus herzlich zu scherzen beginnt. Hach, wie schön wir uns verstehen, der Handwerker und ich. Nur dem blöden "Verkäufer" (der ja das Haus nicht mit eigener Hand gebaut hat) werden wir es heute mal zeigen!
    Letzter Akt (im Gerichtssaal). Wir können es kurz machen: Der Richter schlägt unter Hinweis auf drohende Sachverständigenkosten beim Weiterstreiten so schnell wie möglich einen Vergleich vor, den die Parteien auch eilig und geradezu erleichtert annehmen. Jede Seite trägt ihre eigenen Kosten, die Gerichtsgebühr wird nach einem bestimmten Schlüssel aufgeteilt. Fall erledigt. Alles paletti?
    Nur für den, der nicht von selbst drauf kommt: Diesen Vergleich hätten die Parteien auch schon lange vorher haben können. Ohne Nervenkrieg, ohne Rechtsanwälte und Gericht. Und viel Geld sparen können. Ich finde die Arroganz erstaunlich, mit der die Leute glauben (und worin sie von interessierter Seite bestärkt werden), ihnen könne keiner.
    Lieber zahlen als Verständigen? Ich frage nur.

  17. Und jetzt noch mal ein absolut dämliches Beispiel ...

    Und jetzt noch mal ein absolut dämliches Beispiel um die ach so gelobte Recht (und) Sprechung zu belegen: Einbau einer Haustür Wert nehmen wir mal an 1.500 €. Haustür zerkratzt (soll ja mal vorkommen) klemmt meinetwegen auch ein wenig. Hier im Forum mal nachgefragt, Ergebnis dieser "freiwilligen Hilfe": 1. Rechtsanwalt beauftragen (anwaltsüblicher Kostenvorschuss: 300 €), 2. Gutachachter beauftragen (Vorschuss: 500 €) 3. Abnahme verweigern, 4. Geld vom Generalunternehmer einbehalten (4.500 €). Jetzt kommt der GUAbk.: Wenn die Tür mangelhaft ist, baut er sie halt aus. Nein, meine Damen und Herren, darf er nicht. Ist Bestandteil des Hauses. So, und weil er die Abnahme verweigert, behält er auch gleich noch die letzten 5 %, die man ja sowieso nicht bezahlt, auch gleich mit ein, können also noch mal 15.000 € sein. Das bedeutet: für eine defekte Tür darf er auf 20.000 € warten. Klasse. Aber all dieses geht an der ehemaligen Fragestellung völlig vorbei. Ich wehrte mich nur gegen den Hinweis Mängel zu produzieren, wo keine sind!

  18. "richtig"

    Morübe ... "verdienen" tun "dabei" nur Rechtsanwälte und Sachverständige ... die "dummen" die sich nach Abzug der Kosten für Gericht/RA/SV die Vergleichkosten teilen (mehr kommt doch meistens eh nicht raus) ... heißen dann doch wieder Bauherr und Handwerker (!)
    mein Fazit:
    "versucht" es erst mal mit gütlicher Einigung (!)

  19. Sepp alter Kumpel, knutsch Dich ...

    Sepp alter Kumpel, knutsch Dich ich wette nämlich bei der ursprünglichen Frage geht es um 200 € ... :-))

  20. Völlig am Thema vorbei, aber

    ich denke, vor lauter verblödelnden Sendungen der Werbesender orientiert sich das gemeine Volk (Verzeihung) daran, dass DAS das wahre Leben sei.
    Peinlich.
    Haben wir das Reden und Streiten verlernt? Ach ja, es ist ja so schick am nächsten Tag im Geschäft zu schwärmen: "Ich war bei meinem Anwalt. Deeeeeem (Unternehmer) werden wir es mal zeigen! . Prost"

  21. Klaus, vielleicht sollten wir AVENZIO ...

    Klaus, vielleicht sollten wir AVENZIO mal hier ins Forum einladen ... : --)) ) ) Streitpunkt: Architekt gegen Generalunternehmer und Dr. S ... *ohmandasgäbneschlammschlacht* ...

  22. damit Ihr mich recht versteht

    Auch ich bin dagegen, Mängel zu produzieren, wo keine sind. Ganz Klar!
    Natürlich ist es Blödsinn, wegen einem 1500 €-Mangel einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen, der ein Vielfaches davon kostet!
    Ich denke, da sind wir uns alle einig.
    NUR:
    Was ist an meinem abstrakten Beispiel so unverständlich?
    Es gibt schwerwiegende Fälle, wo ein Bauherr xxx000 € in einer Hütte stecken hat, die durch Fehler des Bauträgers unbewohnbar ist und für xxx000 € saniert werden muss, wofür er aber kein Geld hat. Und natürlich gibt es Fälle, wo dieser Bauherr gegen die Baufirma klagt, diese dabei pleite geht und der Bauherr bekommt NICHTS. Die Gerichtskosten hat er auch schon tragen müssen. Woher jetzt das Geld für die Sanierung hernehmen, wenn er schon bis zur Halskrause verschuldet ist und der Verkauf der Hütte seine gegenwärtigen Schulden nicht annähernd tilgen kann? So, nun kommt Ihr.
    Zugegeben  -  der Fall ist konstruiert und stellt sozusagen den "worst case" dar. Natürlich wird so etwas gern in den reißerischen Sendungen der privaten TV-Sender ausgeschlachtet. Auch klar.
    Aber dass Mängel (auch schwerwiegende und teure) am Bau NICHT zur Realität gehören, wird ja wohl keiner ersnthaft behaupten. Ich kenne viele Leute die gebaut haben. Und bei der überwiegenden, erdrückenden Mehrheit gab es mehr oder weniger große Probleme mit den Firmen, der Planung, der Qualität, x Nachbesserungsversuche, etc.. Die meisten Bauherren haben das Ergebnis hinterher mit zähneknirschend "gerade noch ausreichend" bis "schlecht" beurteilt. DAS! ist die Realität beim Einfamilienhaus-Bau (obwohl es auch positive Ausnahmen gab). Und genau das kann nicht oft genug an die ganz große Glocke gehängt werden, um andere Bauherren diesbezüglich zu sensibilisieren.
    Und noch was zum Thema "streiten verlernt" und "denen (dem Unternehmer) will ich's jetzt mal zeigen": Oft genug wird erst darum zu diesem Mittel gegriffen, weil schon vorher das Klima vergiftet war, durch diese vielen kleinen und größeren Dinge, die beim Bauen schief gegangen sind und bei denen man oft übervorteilt wurde weil man dem Unternehmer das geglaubt hat, was er einem vorher leider nur mündlich versprochen hatte (DAS (!) ist die traurige Realität, selber erlebt und zigfach von anderen Bauherren gehört). Klar, dass man  -  hat man mal einen wirklich greifbaren und einklagbaren Mangel  -  dann in die Versuchung kommt, mit voller Wucht "zuzuschlagen" nach dem Motto: "Jetzt bin ich auch mal dran, das hole ich mir ALLES wieder". Ist absolut verständlich (wenn auch natürlich nicht unbedingt richtig, s.o.).
    Und noch etwas zum Thema "die Bauherren sind diejenigen, die hinterher für den Rechtsstreit das dicke Geld haben": Ich kenne fast keinen in meinem Bekannten- und Kollegenkreis (Bekanntenkreis, Kollegenkreis), der nach dem Bauen einen übermäßig großen finanziellen Spielraum zum langjährigen Rechtsstreit gehabt hätte. Ich kann absolut nicht nachvollziehen, warum hier wieder solche blöden Verallgemeinerungen "Bauherr mit dem dicken Geld" gemacht werden.
    (Bauherrenmeinung)
    Aber ich glaube, das sollte hier kein Grundsatz-Thread werden, sondern eigentlich wollte doch der Fragesteller eine Antwort auf seine Frage haben, oder?

  23. noch was @Bruno

    Wieso sollte es keine Fälle geben, bei denen der Bauherr nicht noch Geld vom Bauträger bekommt? Was ist, wenn der Bauherr nach mehrfacher (berechtigter) Reklamation mit Fristsetzung und Nachfristsetzung die Mängel selbst beheben lässt und diese Kosten vom Bauträger einklagt? Genau das ist doch so ein Fall.

  24. @WA

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    "Natürlich ist es Blödsinn, wegen einem 1500 €-Mangel einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen, der ein Vielfaches davon kostet!
    Ich denke, da sind wir uns alle einig. "
    Eben nicht, Werner! Das ist doch inzwischen wohl die Regel. Wegen eines 1500 €-Mangels hält ein Bauherr dem Unternehmer bis zu 15000 € ein. Das es da zu Streitigkeiten kommt, dürfte wohl fast jedem hier klar werden. Dr. Siegel bestätigt dies ja auch sooo'n kleines bisschen, indem er und seine Kollegen diejenigen sind, die diese Streitigkeiten führen. Und da ist der Gesetzgeber ungerecht: Der Bauherr darf nach BGBAbk. bis zum dreifachen des Mangels einbehalten (Wie soll ein Bauherr zum Zeitpunkt der Schlussrechnungsfälligkeit die Höhe des Mangels überhaupt wissen?) und der Unternehmer darf Aufgrund Streitigkeiten seine Arbeiten nicht einstellen (VOBAbk.), sondern muss weiter Kosten verursachen, die er letztlich nicht vergütet bekommt.
    Meiner Meinung nach sollte der Gesetzgeber mal darüber nachdenken, dass bei Streitigkeiten der Vertrag ausgesetzt wird und erst im Entscheidensfalle über daraus resultierende Schadensersatzansprüche entschieden werden darf. Wenn dann ein Bauherr meint, er müsse dem Unternehmer Geld einbehalten, dann wird der Unternehmer bis zur Klärung seine Arbeiten einstellen. Sollte der Bauherr Recht haben, ist der Unternehmer schadensersatzpflichtig, hat der Unternehmer Recht, ist der Bauherr shchadensersatzpflichtig. Haben beide Recht, teilt man sich den "Spaß".

  25. sehe ich ein bisschen anders @HP

    Der Druckzuschlag ist oft einfach notwendig, damit die Baufirma sich überhaupt noch genötigt sieht, den Mangel zu beheben. Daher ist diese Regelung meines Erachtens schon gerechtfertigt, zumal der Bauherr für ungerechtfertigt einbehaltene Beträge ja auch Verzugszinsen zahlen muss.
    Natürlich findet sich immer jemand, der diese Regelung einseitig missbrauchen kann. Das ist aber beim Bau nicht anders wie im sonstigen Leben ...

  26. @WA, das ist nur die halbe Wahrheit ...

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    @WA, das ist nur die halbe Wahrheit denn, sagen Sie mir doch mal, welches Druckmittel der Bauträger hat, damit der Bauherr sich genötigt fühlt, ungerechtfertigte Zahlungseinbehalte auszuzahlen?

  27. Mahnbescheid

    zur Not das gerichtl. Mahnverfahren.

  28. Och WA

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Das ist doch kein Druckmittel. Der Unternehmer muss weiterarbeiten  -  er darf die Arbeiten nicht einstellen. Beim Mahnbescheid bsi zur Zustellung vergehen fast vier Wochen. Wieviel Geld hat der Unternehmer in der Zeit wieder geleistet? Die Kernfrage ist hier doch: Wer hat denn zunächst den größeren Schaden?

  29. Och HP

    das ist doch nun mal das Problem eines jeden Unternehmers überall auf dieser Welt: Erst Vorleistung der Ware, dann das Geld wenn Ware in Ordnung. Schon immer so gewesen. Dass zwischen Vorleistung und der Bezahlung x Wochen liegen können vor allem wenn's Reklamationen/Mängel gibt, weiß doch jeder. Das Risiko muss man von vornherein mit einkalkulieren. Sowas ist doch des Unternehmer's täglich Brot.

  30. Wir reden aneinander vorbei, WA!

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Hast ja grundsätzlich Recht. "Erst Ware, dann Geld, wenn Ware in Ordnung". Aber was ist mit diesem Szenario: Ware nur 95 % in Ordnung, Geld gibt es aber nur für 70 %. Ist dieses unrechtmäßige Risiko auch vom Unternehmer einzukalkulieren? Oder soll der Unternehmer wieder zum Druckmittel Mahnbescheid greifen und ein stumpfes Schwert schwenken?

  31. ja HP

    da hast Du recht, da bleibt nur ein Mahnbescheid. Ob das Schwert wirklich so stumpf ist..? Tatsache ist: Es gibt viele "wenn ... dann's", die wir hier diskutieren können. Wahrscheinlich ist in eine'm Fall der Bauunternehmer im (Risiko-) Vorteil und ein anderes Mal der Bauherr. Da aber meist der Unternehmer diese ganzen Spielchen kennt (und dem von vornherein vorbeugen kann) und der Bauherr meist nicht, hier also in der Regel ein Wissens-Ungleichgewicht zu Ungunsten des Verbrauchers besteht, will der Gesetzgeber letzteren besonders schützen. Und das meiner Meinung nach in den überwiegenden Fällen zu Recht.
    Darüber hinaus muss man auch die anderen Fälle sehen, wo das einbehaltene Geld NICHT zur Mangelbeseitigung ausreicht. Da läuft der Bauherr u.U. auch jahrelang seinem Geld hinterher.
    Ich kann daher keine Einseitigkeit in der gesetzl. Regelung erkennen.

  32. ha, WA!

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    "Da aber meist der Unternehmer diese ganzen Spielchen kennt (und dem von vornherein vorbeugen kann) und der Bauherr meist nicht, hier also in der Regel ein Wissens-Ungleichgewicht zu Ungunsten des Verbrauchers besteht, will der Gesetzgeber letzteren besonders schützen. "
    Nein, nein, so sehe ich das nicht: Es gibt Bauherren, die haben den Wissensstand nicht und reagieren deshalb mit so überzogenen Zahlundgseinbehalten, dass es dem undternehmer die Hose auszieht und andere Bauherren die wissen genau, welche Macht sie haben und nutzen die schlechte Konjundktur aus um sich den 3. Finanzierundgsweg zu sichern.
    Eben deswegen hat der Unternehmer kein KURZFRISTIGES Recht, sondern ihm stehen nur langfristige Möglichkeiten zu, die er zur Wahrung seiner Rechte hat. Den Bauherren stehen KURZFRISTIGE Rechte zu, nämlich die Einstellung von Zahlungen. Ob diese nun Gerechtfertigt sind oder nicht, hat jedoch zu allen Lasten der Unternehmer zu beweisen. So hat der Bauherr erstmal leichtes Spiel! Da sehe ich schon eine Unverhältnismäßigkeit, die vom Gesetzgeber aus kommt.

  33. der lange Rechtsweg

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Das Problem ist m.E. der lang dauernde Rechtsweg. Der geht immer zu Lasten desjenigen, der etwas will. Eine Statistik, ob das häufiger der Bauherr oder der Unternehmer ist, bringen wir hier nicht zusammen. Auf jeden Fall kommen beide Fälle vor. Ich sagte ja schon mal, vielleicht bin ich betriebsblind. Bei fachmännischer Betreuung (z.B. durch Architekten oder andere unabhängige Überwacher) kann ich mir kaum Fälle vorstellen, bei denen der Bauherr ins Hintertreffen kommt. Da müssen immer die Firmen gute Miene zum "bösen" Spiel machen.
    @Helmut: Du kannst als Unternehmer nur bescheiden gegensteuern. Möglichkeiten:
    • mehr als auskömmlich gestalteter Zahlungsplan,
    • Versuch, trotz § 648 BGBAbk. vertraglich eine Zahlungsbürgschaft zu erlangen
    • bei Irritationen sofort und ganz massiv ein konstruktives Gespräch suchen
    • bei Zahlungskürzungen sofort Behinderung anmelden und die Arbeit einstellen, auch wenn es rechtlich fraglich ist (im Streitfall bekommst du mit 50 % Chance recht wie jeder vor Gericht) ,
    • sofortige Refinanzierung bei den Nachunternehmern einleiten
    • wenn erkennbar ist, dass der Bauherr nur noch auf Fertigstellung wartet aber sowieso nichts mehr bezahlen wird, diesen letzten Handgriff nicht mehr tun und damit 50 % einsparen (die Forderung des Bauherrn hieraus geht im Gesamtvergleich nämlich zu 50 % unter).
    • und das Wichtigste natürlich: mängelfrei arbeiten.

  34. nein, ganz so ist es nicht, HP

    Nein, HP, das Gesetz ist  -  solange sich alle an die darin vorgegebenen Inhalt halten  -  völlig in Ordnung. Genauso wie der Bauunternehmer NICHT das Recht hat, seine Arbeiten einzustellen, hat der Bauherr ebenso NICHT das Recht, eine völlig überzogene Summe einzubehalten!
    Wenn eine Partei sich außerhalb des Rechts bewegt (z.B. der Bauherr), kann die andere nur LANGFRISTIG gerichtlich dagegen klagen, oder sich auf die gleiche Ebene herunter begeben und KURZFRISTIG mit einer ebenso rechtswidrigen Maßnahme Antworten: er stellt seine Arbeit ein. Natürlich befinden sich dabei beide Parteien längst außerhalb der gesetzlich festgelegten Möglichkeiten.
    Du kannst nicht beklagen, dass die Einbehaltsregelung für ÜBERZOGENE Einbehalte schuld ist. Wer zu viel einbehält, hätte es auch ohne dieses Gesetz getan. Der Unwissende sowieso.

  35. @Bruno

    Nochmal: Ein typischer Fall ist der, bei dem der Bauherr nach mehrfacher (berechtigter) Reklamation mit Fristsetzung und Nachfristsetzung die Mängel selbst beheben lässt und diese Kosten von der Firma einklagt, bei der aber mangels Masse (z.B. Konkurs) nichts mehr zu holen ist.

  36. @WA Unterschied Theorie und Praxis

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Du hast Recht. Jedoch hinkt der Vergleich insoweit, wenn beide sich auf ein außergesetzmäßiges Niveau begeben, muss der Unternehmer alleine beweisen, dass der Bauherr es tut. Richtiger wäre es doch, dass der Bauherr seine Einbehaltssumme schlüssig begründen muss  -  ohne gerichtliche Schritte. Wenn der Bauherr glaubt, dass der Unternehmer einen Mangel erzeugt hat, dann muss er den Schaden auch beziffern und wegen meiner auch das dreifache einbehalten. In der Praxis sieht es so aus, dass die Einbehaltssumme gleichgesetzt wird mit der nächsten Rechnungssumme. Und der Unternehmer hat die Beweispflicht!

  37. Ich habe gerade so einen Fall!

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Durch Insolvenz eines Nachunternehmers sind einige Mängel am Objekt nicht mehr beseitigt worden. Die Mängel sind mir bekannt und würden von mir auch behoben. Es handelt sich um Kleinigkeiten. Der Bauherr behält mir jedoch zwei Rechnungen ein, weil er behauptet, die Mängel würden die Summen meiner Ansprüche übersteigen. Wie gesagt: Er behauptet! Das mir nun das Geld fehlt, um die Mängelbeseitigung durch einen anderen Unternehmer voranzuführen, steht wohl außer Frage. Ich bin aber der Dumme. Der Bauherr braucht nur behaupten und ich renne allen hinterher!

  38. berechtigt

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Ich nehme an, wir befinden uns für den typischen Fall im Zeitraum nach der Abnahme. Dann gingen möglicherweise schon 2 Bauherrenfehler voraus: Fehler bei der Abnahme, Fehler beim Bezahlen. Dann muss "berechtigt" noch aufgeklärt werden. Recht hat man nicht weil man das behauptet. Aber ich bestreite nicht, dass einige solcher typischer Fälle auftreten. Nach meiner Einschätzung ging da meist ein Haukauf beim Bauträger voraus. Beim Architektenhaus bleibt zumindest der Architekt mit seiner Versicherung übrig, auch wenn alle Firmen insolvent sind.

  39. um es zum Abschluss zu bringen

    Mir ist durchaus nicht unbekannt wie die Praxis häufig aussieht. Aber schuld daran ist auch da wiederum nicht das Einbehaltungsgesetz. Die Beweispflicht hat damit erst mal gar nichts zu tun. Bei behaupteten Mängeln (ob mit oder Einbehalt) hat die Beweispflicht vor der Abnahme der Bauunternehmer, hinterher der Bauherr. Im Ganzen gesehen wird also auch dabei keine Seite bevorzugt, wobei es im Einzelfall  -  wie überall  -  natürlich mal einseitige Härten auftreten können.

  40. hoher Einbehalt muss begründet werden

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    @Helmut: Nach Auffassung von RA Helmut Aschenbrenner (siehe Link) hat der Bauherr die Beweislast für die Berechtigung eines übermäßig hohen Einbehalts. Dafür wird die Behauptung "wo ein Mangel da eventuell noch mehr" nicht ausreichen, auch nicht "nach BGBAbk. darf ich beliebig mehr als das 3-fache einbehalten". Ich würde eine Begründung für den hohen Einbehalt einfordern, die Nacherfüllung anbieten, aber gleichzeitig Behinderung anmelden und nicht weiterarbeiten. Die Rechtsfolgen kann man m.E. ganz gelassen auf sich zukommen lassen. Kommt keine Begründung, bist du mit der Arbeitseinstellung m.E. auf relativ sicherem Terrain, besonders wenn du Bereitschaft zur Mängelbeseitigung signalisierst. Dann fällt das Argument "Druck machen" komplett weg. Kommt aber eine Begründung, begibt sich der Bauherr möglicherweise aufs Glatteis.

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