Wie findet man heraus, ob ein Generalunternehmer vertrauenswürdig ist?
BAU-Forum: Neubau

Sowieso werden Sie doch sicherlich eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft (Vertragserfüllungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft) einer deutschen Hausbank vereinbaren  -  oder gehören auch Sie zu den 99,99 % deutscher Endverbraucher-Bauherren, die das nicht tun? Hierin liegt zugleich der 1. Seriositätstest. Als ich baute und über die Messen schlenderte, schieden sich bereits 60 % der Generalunternehmer's wg. dieser extrem wichtigen Formalie selbst aus ... denn wer nicht bereit ist, Ihnen bei Vertragsschluss diese vereinbarten Bürgschaften auszuhändigen, hat entweder keine Liquidität mehr bei seiner Hausbank oder weiß, dass er zur Abnahme sowieso kein halbwegs mangelfreies Haus gebaut bekommt. Bedenken Sie immer: Trotz aller blumiger Verkaufsgespräche und dem ganzen Trallala drumherun weiß Ihr potentieller Generalunternehmer, dass er mit Ihnen nur 1x in diesem Leben einen Vertrag schließt. Vertrauen ist gut, bankseitige Sicherheiten sind besser.
(Die von Ihnen gewünschte Referenzliste gibt es leider noch nicht  -  von den Bauherrenseiten im Internet mal abgesehen, die aber leider bis heute nur einen sehr kleinen Marktausschnitt erfassen).

Wenn dann im Gegenzug ein Zahlungsbürgschaft des Kunden kommt, weil, so kann man erkennen, ob der Kunde zahlungsfähig ist, ist das sicherlich in Ordnung. Viele Grüße

Wenn Sie vom Generalunternehmer eine Vertragserfüllungs- bzw. Gewährleistungsbürgschaft (Vertragserfüllungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft) fordern, was durchaus richtig und sinnvoll ist, müssen Sie damit rechnen, dass der Generalunternehmer von Ihnen eine Zahlungsbürgschaft fordert. So wie Sie sicher gehen wollen, dass der Unternehmer nicht auf halber Strecke auf der gleichen bleibt, so will der Generalunternehmer auch sicherstellen, dass Sie Zahlungsfähig bleiben. So, damit wir nicht nur die halbe Wahrheit hören.

Da hatten wir wohl zur gleichen Zeit den gleichen Gedanken!

freuen sich nur die Banken und ggf. Notare.
@Wilfert: Bei den Hausbanken des Generalunternehmer's brauchen Sie es erst gar nicht zu versuchen (Datenschutz). Hilfreicher sind dann schon die Aussagen der Handwerksbetriebe, die für den Generalunternehmer arbeiten, ob Sie Ihre Gelder pünktlich und in voller Höhe erhalten (Anm. : Das ist auch der Grund, warum viele Handwerker es mittlerweile ablehnen für Generalunternehmer's und Bauträger zu arbeiten!). Seriös aber kostspielig ist das Einschalten von Auskunfteien a la Hoppenstedt u.a.

Das ist teilweise Blödsinn, Herr Taschner! Ich schreibe dies jetzt, mit einem aktuellen Fall im Hinterkopf: Ein von mir beauftragter Unternehmer hat schon einige andere Objekte für mich "gemacht". Er hat immer pünktlich sein Geld bekommen. Nun hat er an einer Baustelle einen solchen dicken Mangel verursacht, dass ich von meinem Einbehaltungsrecht Gebrauch mache. Das tut ihm und seinem Konto weh. Der Unternehmer ist nur schwer einsichtig und glaubt im Recht zu sein und erklärt deswegen, dass ich ihm unzulässiger Weise sein Geld einbehalte. Was denken Sie, Herr Taschner, was dieser Handwerker den Kunden erzählt? Etwa, das ich zurecht nicht zahle? Glauben Sie wohl auch nicht, oder? Der wird erzählen, dass ich nicht mehr zahlen könnte und ich nun Mängel suche, um die Zahlung herauszuzögern. Wenn gleich ich immer pünktlich bezahlt hatte und auch bei anderen Firmen immer noch pünktlich zahle.
Des Weiteren fängt hierdurch doch der Todeskampf an: Ein Unternehmer, der ein Liquiditätsproblem hat, braucht Umsätze, um den Karren wieder aus dem Dreck zu ziehen. Wenn ihm diese nun über schlechte Werbung ausbleiben, kann er seinen Laden bald schließen und womöglich Leute entlassen. Wenn das die Art ist, unsere Wirtschaft zu tragen, dann gute Nacht.
Vielmehr wäre die Lösung, dem Generalunternehmer im Falle einer schlechten Bonität zu verhandeln, dass im Falle einer ausbleibenden Zahlung an den Handwerker der Bauherr direkt an den Handwerker zu zahlen, damit die Arbeiten weitergehen. Die umgeleitete Betrag kann anschließend von der Forderung des Generalunternehmer abgezogen werden, oder? Auch hier gibt es Nachteile, aber diese haben nicht das Gewicht, einen Unternehmer, der ins Trudeln gekommen ist, den Todesstoß zu versetzen.

Hallo an Alle,
danke für die fixen Antworten. Ich denke eine Bürgschaft ist etwas zu kostenintensiv für beide Seiten. Unser Generalunternehmer hat uns angeboten, Erkundigungen über seine "Zahlungsmoral" über unsere Hausbank einzuholen.
Problem: Die Familie, die schon mit dieser Firma baute konnte keine Auskunft über den Generalunternehmer bekommen. Aussage: "Naja scheint so, dass die Ihre Rechnungen pünktlich zahlen und so nichts rauszufinden ist! "
Das mit der Handwerkerbefragung ist interessant und werden wir mal tun.
Ansonsten scheint mir, dass es wohl auf gegenseitiges Vertrauen hinausläuft, ob man mit dem einen oder anderen Generalunternehmer zusammenarbeitet.
Grüße an Alle
Horst

Warum ist die Leistung "Sicherheit" zu teuer? Sie kaufen sich ein Haus bei einem Generalunternehmer und der Punkt "Sicherheit" ist Ihnen zu teuer? Vielleicht sollten Sie einiges nochmal überdenken. Das ist wohl der Grund, warum viele Bauherren Opfer Ihrer selbst werden. Sie sollten an diesen Dingen nicht sparen.

Sicherheit kostet nun mal etwas. Und ohne ein gewisses Maß an Sicherheit sollte kein Bauherr einen Hausbau beginnen! Höchstens wenn man Harakiri mag ...
(eigene Bauherrenerfahrung)

Moin,
... schränkt immer die Liquidität des Generalunternehmer ein, ist halt so. Und es sind rel. Kosten für die Bereitstellung. Bürgschaften können nachher in Sicherheitsbürgschaften umgewandelt werden.
Grüße
Stefan Ibold

... ist es denn heute etwas schlimmes, wenn sich ein Unternehmer am Rande seiner Liquidität bewegt und deshalb keine Bürgschaft stellen kann? Es gibt sicherlich zahlreiche andere Modelle, über die man sprechen kann, ohne sich gegenseitig zu schädigen. Trotzdem sollte es weder für einen Bauherren noch für einen Unternehmer eine Sache der Kosten sein, Sicherheiten zu vereinbaren.

Natürlich sollte man auch die Aussagen der Handwerker, die für Generalunternehmer's arbeiten, kritisch hinterfragen. Es kann durchaus sein, dass eine "schwebende Sache" die Aussage stark beeinflusst. Aber ist ja nicht nur ein Handwerker, der da auf der Baustelle herumturnt. Wenn mehrere Subunternehmer / Nachunternehmer das gleiche erzählen, dann ist Vorsicht geboten ..

Hallo Leute,
danke für die gutgemeinten Ratschläge! Aber deswegen habe ich ja die Frage gestellt wegen der Sicherheit! Dachte mir halt, dass es vielleicht noch einen anderen Weg gibt, als gleich mit massenweise Bürgschaften zu hantieren! Also cool down, wir sind ja auf Sicherheit bedacht aber doch nicht den gierigen Banken wieder alles in den Rachen werfen, wenn es auch anders geht! Wenn jemand eine bessere Idee hat wäre ich sehr! glücklich!
Euer Horst

Eine Idee findest Du in meinem Beitrag Nr. 6 dieses Topics  -  letzter Absatz.

(meist in Form von Bürgschaften) können Sie bekommen  -  kosten aber etwas: Eine Sicherheit ist das aber NICHT. Vertrauen müssen Sie haben oder nicht ... oder aufbauen. Wie im sonstigen zivilen Leben auch ...

Mit die beste Absicherung besteht darin, finanziell nicht in Vorleistung zu gehen. Bei einem ordentlichen Zahlungsplan oder bei der Abrechnung nach VOB^Abk. passiert das auch nicht. Immerhin müssen die Firmen zuerst vorleisten, dann eine Rechnung stellen und dann kommt noch das Zahlungsziel. Bei Mängeln kann ein erhöhter Einbehalt vorgenommen werden. Der umsichtige Bauherr hat also im Fall des Falles mindestens 6-8 Wochen unbezahlte mangelfreie Bauleistung zu seinen Gunsten, bei einer Bauzeit von 5 Monaten sind das 30 % der Bauleistung. Vor diesem Hintergrund verstehe ich nicht, wieso manche Bauherren im Fall der Insolvenz des Unternehmers ein finanzielles Debakel erleben.
Das Übersichern mit Bürgschaften oder der Wunsch nach hohen Einbehalten "einfach so" hat für mich den schalen Beigeschmack, während der Bauzeit in Ruhe wegschauen zu wollen und eventuelle Probleme zu einem (zu) späten Zeitpunkt über Sicherheiten lösen zu wollen.

Jajajaja daher plädiere ich wie immer für das Anderkonto. Hier bekommt der Notar schlappe 1.000 €, während bei der gesamten Bürgschaftsgeschichte die Banken sich so ab 3.000 € reinfegen. Der Unternehmer weiß, das Geld ist da und der Bauherr weiß, dass der Notar nur gegen Unterschrift auszahlt. Bruno, du hast es richtig gesagt: wer kann es sich heute eigentlich leisten, mit 30 % in Vorleistung zu gehen? Bei 5 Bauten kommen da schnell 100.000 € zusammen. Und sein wir ehrlich: das ist in der heutigen Zeit nicht drin, erst recht nicht, wenn noch ein Drittelfinanzierer dazwischen ist ...

Ein Notaranderkonto, evtl. auch ein Rechtsanwaltsanderkonto (ist billiger) ist eine saubere und faire Sache, die weitest gehende Sicherheit für alle Beteiligten bietet, also auch für Subunternehmer. Dass der Auftraggeber das Geld jeweils freigeben muss, ist im übrigen nicht anders als bei einer Bankbürgschaft auch. Die stellt nämlich durchaus keine Sicherheit dar, dass ich als Auftragnehmer mein Geld wirklich erhalte.
Eine Gewährleistungssicherheit ist damit jedoch nicht gegeben. Die sehe ich auch nur durch eine entsprechende Versicherung erreicht, die es jedoch kaum gibt. Und da fällt auf, dass gerade eine niederländische Gesellschaft Konkurs angemeldet hat. Scheint ein riskantes Geschäft zu sein.
Eine Quizfrage in dem Zusammenhang: Wenn ein Bauherr vom Bauunternehmer eine Gewährleistungsbürgschaft verlangt, die diesem ja die lebensnotwendige Liquidität beschneidet, welche Laufzeit wird die angebotene Garantie dann eher haben: a) 4 Jahre, b) 10 Jahre oder c) 30 Jahre? Wenn jemand glaubt, dass selbst größere Firmen das Risiko eingehen würden, bei einer durch Bankgarantie abgesicherten Gewährleistung auch nur 1 Jahr länger als unbedingt notwendig zu akzeptieren, glaubt wohl auch, dass Unternehmen von Luft und Liebe leben. Und übrigens, wie soll ein Unternehmer insbesondere für die Gewährleistungspflichten seiner Subunternehmer garantieren? Das wäre weder realistisch noch legitim. Er kann im Grunde nur die Gewährleistung weitergeben, die er selber bekommt.
Viel wichtiger als diese Scheinsicherheiten (sanfte Ruhekissen mit eingenähten Nagetieren) ist doch wohl eine möglichst sichere Organisation eines Bauvorhabens, sodass mögliche Mängel auf ein Minimum reduziert werden. Wie das geht, ist schon oft diskutiert worden und ein Thema für sich.

für Gewährleistung würde ich keine befristete Bürgschaft akzeptieren, weil bei einer Hemmung der Verjährung sich unter Umständen eine bürgschaftslose Zeit ergibt.
Bezüglich verschiedener Gewährleistungsmodi: Der Hauptunternehmer muss darauf achten, dass er mit seinen Subunternehmern gleichlautende Verträge abschließt; meistens ist dieser Passus bereits im Vertrag zwischen AG und Haupt-AN enthalten.
Übrigens: die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft wird dem Bauunternehmer im übrigen gerade NICHT seine lebensnotwendige Liquidität beschneiden, sondern sie ihm geben. Die Alternative wäre nämlich ein Bareinbehalt. Und der beschneidet die Liquidität.

Moin,
Tu hat wie so oft Recht. Nicht die Liquidität des Betriebes, sondern das Kreditvolumen wird durch die Gestellung von Bürgschaften eingeschränkt.

• vordenkopfhauaufgrundsovieldämlichkeitundnichtrichtignachdenken*

Stefan Ibold

Nein nein, wir drehen den Spieß mal um nämlich dahingehend, die Auftragssumme wird um 5 % erhöht, der AG darf seine 5 % einbehalten und gibt dem AN dann eine unbefristete Bürgschaft über die einbehaltene Summe. Mal sehn, ob der AG derartig liquide ist ... Viele Grüße

Das kommt aufs selbe raus. In der Baubranche sind max. 7 % Eigenkapitalquote bezogen auf den Jahresumsatz normal. Einfacher Grund: hätten die Unternehmer mehr Geld, würde sich das Führen eines Unternehmens nicht mehr lohnen, sie könnten vom Kapitalertrag besser leben. Wollten alle Auftraggeber eine Gewährleistungsbürgschaft über 5 % und 5 Jahre lang, bedeutet das eine Besicherung von 25 % des Jahresumsatzes. Klar dass das über Kredit laufen muss. Da Kredite besichert werden müssen, oft 1:1 und mit Privatvermögen, kommen wir schnell wieder zu Punkt 1: der Unternehmer, der bereits 25 % seines Jahresumsatzes als Privatvermögen hat, wird lieber vom Kapital leben. In Zahlen: der 15-Mann-Betriebsinhaber wäre dann schon Millionär, warum sich also mit Kunden rumärgern und sein ganzes Vermögen als Bürgschaft ausreichen?

Jepp, so ist es aber dann meckern die Leute auch wieder, weil sie dann bei den Polen landen, und ihre Gewährleistungsansprüche in Warschau durchsetzen müssen ... *Sarkasmusoff*

Leute, Leute,
Ihr redet ja daher ...
Die Bürgschaftsfrage ist der Dreh- und Angelpunkt (Drehpunkt, Angelpunkt) bei der Bauvertragsgestaltung. Kein gewerblicher Immobilienentwickler wird ein Projekt ohne dieses Sicherungsinstrument angehen. Warum wohl?
Hier offenbart sich ein grundsätzliches Dilemma des "Häuslebauers": Beinahe alle Berater legen Wert auf LV^Abk.'s, Bauzeitenpläne, Einbindung von Architekten etc. pp.  -  nur, was nutzt das alles, wenn der Generalunternehmer in die Pleite schliddert oder die völlig überschuldete Familie jahrelang prozessieren müsste, um ein mangelfreies Werk zu erhalten? Ein Blick in die Berliner Insolvenztabelle gefällig? Lust auf die Namen einiger Mandanten, die für den Rest ihres Lebens ruiniert sind, weil ihr ach so vertrauenwürdiger Generalunternehmer über die Kappung der Kreditlinien der Baustofflieferanten gestolpert ist? Das alles hat doch nichts mit persönlichen Vorwürfen zu tun, sondern mit der momentanen desolaten Realität.
Ich jedenfalls habe anstandslos von meinem Generalunternehmer die Bürgschaften erhalten; der von mir zu zahlende Aval betrug 600 € für die gesamte Bauzeit (40.000 € Vertragserfüllungsbürgschaft)  -  wer die nicht übrig hat oder meint, die Banken zu bereichern, soll ruhig darauf verzichten. Aber bitte danach nicht bei uns Rechtsanwälten aufschlagen und rumheulen, wenn Generalunternehmer pleite, Statik falsch, horizontale Sperre fehlt, Fenster im Bauschaum hängen, Wasser in den Keller läuft u.s.w ... u.s.w ... Übrigens: Beinahe jeder 2. laufende Prozess in Berlin ist ein Bauprozess. Schöne heile Welt?

Herr Siegel. Nichts gegen Bürgschaften. Aber wer für Bauleistungen voll bezahlt hat, bei denen "Statik falsch, horizontale Sperre fehlt, Fenster im Bauschaum hängen, Wasser in den Keller läuft" der muss sich an die eigene Nase fassen. Bei treuhänderischer Baubegleitung passiert das erst gar nicht. Hier liegt der Hase im Pfeffer. Technischen Sachverstand einzusparen und alles über Sicherheiten lösen zu wollen ist der falsche Weg.

Hier wird doch einseitig auf eine Branche eingedroschen wenn wir dann bei der Realität bleiben wollen, müssen dann auch die sog. Drittelfinanzierer mit angesprochen werden. Und wenn dann die Herren Rechtsanwälte auch nur ein Erfolgshonorar bekommen, statt Abrechnung nach BRAGO, egal wie das Ding ausgeht, dann würde sich mancher RA schon überlegen, ob er seinem Mandanten zur Klage rät. Teilweise ist es schon hanebüchend, was da seitens unser alles geliebten RA's abgeht ...

Vergessen: Auch mit Bürgschaft muss ggf. jahrelang um ein mangelfreies Werk gestritten werden. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Bürgschaften schaffen kein neues Recht und sind kein Topf, aus dem der Bauherr sich unreflektiert bedienen kann wenn er glaubt im Recht zu sein.

Na dann nehmen wir doch mal den Fall mit der falschen Statik zu fast 100 % wird doch der Bauunternehmer sein, der der Dumme ist. Gearbeitet, Material bezahlt, Kunde zahlt nicht, weil Statik falsch. Streiterei wer ist der Schuldige. Und in fünf Jahren kommt es dann zum ersten Gerichtstermin. Das macht er zwei Mal, dann kann er einpacken.

Vertragserfüllungsbürgschaft der VHV (ich denke einer der größten Bauversicherer) 0,8 %/anno. Ich weiß allerdings nicht, ob dieses nur für angeschlossene Bauunternehmen, oder auch für Generalübernehmer gilt. Wenn nun, sagen wir mal 30 % der Bausumme so abgedeckt wird, reicht das. Es muss nicht 100 % sein. Bausumme sagen wir mal 250 T€ * 30 % * 0,8 % * 9 Monate = 360 €. Keine Abschlussgebühren. Das ist eine Summe die sicherlich auf zu bringen ist.
Vorausgesetzt ich habe mich nicht wieder verrechnet ()