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Letzte Rate bei Baumängeln: Dachterrasse fehlt – Argumente für Erstattung?
BAU-Forum: Neubau

Letzte Rate bei Baumängeln: Dachterrasse fehlt – Argumente für Erstattung?

Hallo Bau (-rechts) Experten! Uns steht die letzte Rate (10.000 €/3,5 %) zur Überweisung an. Die Mängel nach Abnahmeprotokoll sind zum Großteil beseitigt. Jedoch ist ein wesentlicher Punkt offen: bei den Verkaufsgesprächen wurde uns eine Dachterrasse (ca. 3x7 m) präsentiert. Es ist eine DGAbk. Wohnung mit 1 m Kniestockhöhe, 24 °DN. Diese Dachterrasse hätte zur Außenwand hin eine Brüstungsmauer 1 m hoch/7 m lang/Westseite. Realisiert wurde nun angeblich aus bautechnischen Gründen eine Mauerhöhe von 1,28 m  -  wir sitzen also im wahrsten Sinne im Schuhkarton uns sehen nur Mauer! Bei früheren Gesprächen wurde bereits über einen Ausgleich am Ende nachgedacht. Außerdem werfen wir dem Bauträger übermäßig notwendigen Nerven-, Kosten- und Zeitaufwand unsererseits vor (Kontrolle, Telefonate, Faxe, Fahrten, Diskussionen), da die Bauleitung trotz schlüsselfertigen Bauens nicht in der Lage war, diese auch tatsächlich zu bieten.
In welcher Größenordnung sollte hierzu der vom Bauträger erstattete Betrag liegen? Welche stichhaltigen Argumente kann ich bringen, um ihn auch tatsächlich zur Erstattung zu bewegen? MfG S. Lingen
  • Name:
  • Stefan Lingen
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Ihnen eine Dachterrasse zugesagt wurde, die nun fehlt. Da die letzte Rate fällig ist, empfehle ich folgendes Vorgehen:

    • Mängelanzeige: Reichen Sie eine formelle Mängelanzeige beim Bauträger ein, in der Sie das Fehlen der Dachterrasse detailliert beschreiben und eine Frist zur Nachbesserung setzen.
    • Zurückbehaltungsrecht: Machen Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Das bedeutet, Sie können einen angemessenen Teil der letzten Rate (in der Größenordnung der Kosten für die Erstellung der Dachterrasse) zurückbehalten, bis der Mangel behoben ist.
    • Kostenschätzung: Holen Sie Kostenvoranschläge für die nachträgliche Erstellung der Dachterrasse ein. Diese dienen als Grundlage für die Höhe des zurückbehaltenen Betrags und für eventuelle Schadenersatzforderungen.
    • Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Gespräche, Telefonate, E-Mails und Schriftverkehr mit dem Bauträger.

    🔴 Gefahr: Ignorieren Sie den Mangel nicht, da dies Ihre Rechte beeinträchtigen könnte.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Fachanwalt für Baurecht beraten zu lassen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu klären und die bestmögliche Strategie zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Mängelanzeige
    Eine formelle Mitteilung an den Auftragnehmer, in der Mängel detailliert beschrieben und eine Frist zur Behebung gesetzt wird.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Nachbesserung, Verjährung
    Zurückbehaltungsrecht
    Das Recht des Auftraggebers, einen Teil der Vergütung zurückzubehalten, bis ein Mangel behoben ist.
    Verwandte Begriffe: Minderung, Schadenersatz, Aufrechnung
    Bauträger
    Ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und durchführt.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Architekt, Generalunternehmer
    Abnahmeprotokoll
    Ein Dokument, das bei der Abnahme des Bauwerks erstellt wird und in dem eventuelle Mängel festgehalten werden.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Gewährleistung
    Kniestockhöhe
    Die Höhe der Außenwand eines Hauses unterhalb des Dachs.
    Verwandte Begriffe: Drempel, Dachgeschoss, Wohnfläche
    Gewährleistung
    Die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an der erbrachten Leistung einzustehen.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Verjährung, Nachbesserung
    Schadenersatz
    Eine finanzielle Entschädigung für Schäden, die durch einen Mangel entstanden sind.
    Verwandte Begriffe: Minderung, Nachbesserung, Rücktritt

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rechte habe ich bei Baumängeln?
      Sie haben das Recht auf Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises, Schadenersatz oder Rücktritt vom Vertrag, abhängig von der Schwere des Mangels.
    2. Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu melden?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
    3. Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?
      Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es Ihnen, einen Teil der Vergütung zurückzubehalten, bis ein Mangel behoben ist. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrags muss angemessen sein.
    4. Wie hoch sollte der zurückbehaltene Betrag sein?
      Der Betrag sollte in etwa den Kosten entsprechen, die für die Beseitigung des Mangels anfallen würden. Holen Sie Kostenvoranschläge ein, um die Höhe zu bestimmen.
    5. Was passiert, wenn der Bauträger den Mangel nicht behebt?
      Sie können den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten dem Bauträger in Rechnung stellen oder Schadenersatz fordern.
    6. Kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn die Dachterrasse fehlt?
      Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur möglich, wenn der Mangel erheblich ist und die Nachbesserung unzumutbar oder fehlgeschlagen ist. Dies sollte von einem Anwalt geprüft werden.
    7. Was ist eine Mängelanzeige?
      Eine Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung an den Bauträger, in der Sie die Mängel detailliert beschreiben und eine Frist zur Beseitigung setzen.
    8. Wie dokumentiere ich Baumängel richtig?
      Fertigen Sie Fotos und Videos an, erstellen Sie ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Beschreibung des Mangels und bewahren Sie alle relevanten Dokumente auf.

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      Worauf Sie im Bauvertrag achten sollten.

  2. Baumängel: Fristsetzung und Minderung bei fehlender Dachterrasse

    Für die Nerven dürfte es ...
    Für die Nerven dürfte es wohl nichts geben, wenn Sie nicht rechtzeitig Abmahnungen, Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohung usw. usw. geschrieben haben. Für 2 m² Mauerwerk 10.000 € einzubehalten, dürfte etwas viel sein. Weiterhin ist es eine Vertragsfrage VOB oder BGBAbk.). Vorschlag: Einigen Sie sich mit dem Bauträger/Generalunternehmer usw. auf: entweder a) angemessene Minderung oder b) Nachbesserung. In dem Fall sollten Sie, um Ihre Zahlungswilligkeit zu beweisen das Geld auf Anderkonto zahlen. Ein Prozess, kostet weitaus mehr Nerven und ist weitaus langwieriger, als alles andere. Keine Rechtsberatung, nur Erfahrung.

  3. Dachterrasse: Bauplanung prüfen – Kosten für Änderungen vermeiden

    warum wussten sie das denn nicht vorher?
    es steht doch vorher fest, wie hoch die Wände werden ...
    wieder nur nach 100stel Plänen gebaut? dann müssen sie sich doch jetzt nicht wundern.. 🙂
    für Gespräche am Telefon, Fahrten etc. können sie nichts abziehen. das sind kosten, die jeder Bauherr hat..
    das mit der Dachterrasse hatten sie ja offensichtlich schon geklärt - ist Verhandlungssache, m.e. fällt sowas allerdings vor einreichen des bauantrages auf, spätestens jedoch bei der Ausführungsplanung.
    • Name:
    • Herr Rossi

  4. Minderung Dachterrasse: Technische Machbarkeit vs. Baufortschritt

    Antworten
    Danke für die Antworten. Die detaillierten Ausfürungspläne wurden uns erst nach dem Kauf präsentiert. Bis dahin war für uns die 1 m hohe Mauer selbstverständlich. Der Bauträger hatte unserer Meinung nach auch technische Möglichkeiten, dort z.B. einen Dachausschnitt zu erstellen. Für diese Änderung war jedoch der Baufortschritt schon zu weit (Fallrohre). Geplant war eine 1,41 m hohe Mauer. Nur mit Mühe konnten wir die Architekten wenigstens noch von der Möglichkeit mit 1,28 m überzeugen. Jedoch äußerten wir schon damals unsere Unzufriedenheit (leider nur mündlich.
    Wie hoch ist denn eine angemessene Minderung (Richtwert) in diesem Fall?
    • Name:
    • Stefan Lingen

  5. Dachterrasse: Ursachenforschung – Technische Gründe für Mauerhöhe?

    Aus welchen bautechnischen Gründen
    konnte denn die 1 m Mauer nicht realisiert werden? Gibt ja mit Sicherheit einen plausiblen Grund dafür. Sind die 1 m schriftlich vereinbart worden? Seien Sie mir nicht böse, aber es erweckt ein bisschen den Anschein, dass Sie nur mindern möchten und an einer etwaigen Nachbesserung gar nicht interessiert sind

  6. Baumangel Dachterrasse: Mündliche Absprache – Rechtliche Bewertung

    Wenn ich das ...
    Wenn ich das richtig interpretiere haben Sie nichts schriftliches in der Hand, woraus die 1 m Brüstungshöhe draus hervorgeht?! Alles nur mündlich geregelt, keine schriftlichen Protokolle über die Vereinbarung? Also aus meiner Sicht, sehe ich dann schwarz für Ihr Anliegen, hier einen Mangel geltend zu machen ... : (((

  7. Dachterrasse: Baufortschritt vs. Änderungsaufwand – Entschädigung?

    Antworten
    In der Tat haben wir leider nichts schriftliches zu der 1 m Absprache in der Hand. Der Bauträger redete sich zum Zeitpunkt der Feststellung der überhöhten Brüstungsmauer mit zu großem Änderungsaufwand heraus, da der Baufortschritt schon so weit war: die geplante Lage der Fallrohre sowie der gesamte Dachaufbau (Aufsparrendämmung) ließ keinen Dachausschnitt mehr zu  -  Ende! Was ist denn eigentlich eine mündliche Absprache noch Wert und wie hoch hätte er denn die Mauer machen können/dürfen, ohne das wir ein Recht auf Änderung bzw. Entschädigung haben? Für uns ist dieser Punkt nun mal ein fundamentaler Vertrauensbruch und wir sehen keine Andere Möglichkeit, als vom Bauträger ein "Schmerzensgeld" zu bekommen. Eine Nachbesserung jetzt wäre sehr aufwendig, es handelt sich um ein 10 Familienhaus mit zwei DGAbk. Wohnungen, die je eine Dachterrasse dieser Art haben. Die darunterliegenden Wohnungen haben zur gleichen Seite Balkone (8 Stück).
    • Name:
    • Stefan Lingen

  8. Lehrgeld: Mündliche Nebenabreden schriftlich fixieren!

    Verbuchen Sie es ...
    Verbuchen Sie es unter Lehrgeld / Erfahrung, denn mündliche Nebenabreden gehören schriftlich fixiert : (((
    • Name:
    • Reg2003-TBu

  9. Bauherren-Erfahrung: Wert mündlicher Vereinbarungen im Baurecht

    was eine mündliche Vereinbarung Wert ist?
    Nichts.
    Leidige Bauherrenerfahrung.

  10. Bauvertrag: Auch Bauherren müssen ihr Wort halten!

    Foto von Helmuth Plecker

    aber auch leidige Generalübernehmer-Erfahrung ...
    ... denn auch Bauherren halten manchmal nicht ihr Wort.

  11. Dachterrasse: Lösungsvorschlag – Bodenhöhe anheben!

    28 cm
    Wenn ich es richtig interpretiere sind die 28 cm Ihr Problem. Rechtlich stehen Ihre Chancen schlecht, siehe Vorredner. Vorschlag zur Problembeseitigung:
    Wenn die Wand zu hoch ist dann heben Sie doch den Boden an!? z. b: aufgeständerter Holzbohlenbelag.
    Es kommt natürlich auf die genauen baulichen Gegebenheiten an (Breite/Länge, Bodentiefe Fenster, Stufen vor Terrassentür etc.) Aber eventuell wäre dies ja eine machbare Sache um nicht im "Schuhkarton" zu sitzen.
    P. S: nur ein "Laientipp", evtl. haben die Fachleute bessere Ideen
    • Name:
    • ANDRE

  12. Bauvertrag: Mündliche Nebenabreden sind ungültig!

    Schauen Sie mal ...
    in Ihren Vertrag. Da finden Sie mit Sicherheit irgendwo den Passus: "Mündliche Nebenabsprachen bestehen nicht". Der Unternehmer wird sich in den nächsten Wochen sowieso nicht mehr an die 1 m-Mauer erinnern können ... leidige Bauherren-Erfahrung 🙂

  13. Dachterrasse: Gütliche Einigung statt Stress – Perspektivenwechsel

    seid ihr denn so klein
    gewachsen, das ihr nicht drübergucken könnt? oder gehört ihr auch nicht zu den sitzriesen? 😉 wenn überhaupt, würde ich das so wie andre versuchen, Nachteil wäre dann allerdings eine stufe. versucht euch gütlich zu einigen. das ganze ist doch den stress nicht Wert, siehe "lehrgeld". MfG Holzauge 🙂 PS: wenn das der einzige "Mangel" ist, dann gibt es tausende, welche sofort tauschen würden!
    • Name:
    • Herr Holzauge
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Dachterrasse fehlt: Argumente für Erstattung bei Baumängeln

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Möglichkeiten einer Erstattung oder Minderung der letzten Rate bei Baumängeln, speziell wenn eine zugesagte Dachterrasse nicht realisiert wurde. Dabei wird die Bedeutung schriftlicher Vereinbarungen, die Beweislast und mögliche Lösungsansätze erörtert. Die Diskussionsteilnehmer beleuchten sowohl die rechtliche als auch die praktische Seite des Problems, einschließlich der Kommunikation mit dem Bauträger und alternativer Lösungen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Mündliche Absprachen sind im Baurecht schwer durchsetzbar. Wie im Beitrag Baumangel Dachterrasse: Mündliche Absprache – Rechtliche Bewertung betont, ist es entscheidend, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um im Streitfall eine Grundlage zu haben. Fehlt diese, sind die Chancen auf eine erfolgreiche Mängelanzeige gering.

    ✅ Zusatzinfo: Eine mögliche Lösung, um die fehlende Dachterrasse auszugleichen, könnte darin bestehen, den Boden der angrenzenden Fläche anzuheben, wie im Beitrag Dachterrasse: Lösungsvorschlag – Bodenhöhe anheben! vorgeschlagen wird. Dies ist jedoch von den baulichen Gegebenheiten abhängig und sollte von Fachleuten geprüft werden.

    🔴 Kritisch/Risiko: Das Festhalten an mündlichen Absprachen birgt ein hohes Risiko, da diese im Streitfall kaum nachweisbar sind. Der Beitrag Bauherren-Erfahrung: Wert mündlicher Vereinbarungen im Baurecht unterstreicht, dass mündliche Zusagen im Bauwesen oft wertlos sind und zu Enttäuschungen führen können.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten stets darauf achten, alle Vereinbarungen mit dem Bauträger schriftlich festzuhalten, idealerweise im Bauvertrag selbst. Bei nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen ist ein schriftliches Protokoll unerlässlich. Im Falle von Baumängeln sollte frühzeitig ein Anwalt für Baurecht konsultiert werden, um die Erfolgsaussichten einer Mängelanzeige zu prüfen und die nächsten Schritte zu planen.

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