Baurecht NRW: Mängelbeseitigung am Keller – Wer zahlt für Abdichtung, Wasserschaden & Gutachter?
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Baurecht NRW: Mängelbeseitigung am Keller – Wer zahlt für Abdichtung, Wasserschaden & Gutachter?

Hallo zusammen!
Wir haben haben leider wieder mal ein Problem bei unserem Hausbau und hoffen, dass ihr uns mit Ratschlägen und Tipps unterstützen könnt.
Also, wir haben mit der Firma T einen Werkvertrag über den schlüsselfertigen Bau unseres Hauses abgeschlossen (Die Firma T beauftragt immer Subunternehmer zur Ausführung der einzelnen Gewerke). Im Leistungsumfang war ein gemauerter Keller enthalten. Zu Beginn der Bauarbeiten stellte sich heraus, dass wir wegen drückenden Wassers eine so genannte "schwarze Wanne" brauchen. Die Firma T hat uns diese "Sonderleistung" für rund 2.300,- € angeboten und wir haben zugestimmt.
Im Rahmen der Abdichtungsarbeiten hat sich die Firma T eines Subunternehmers bedient. Dieser hat die Abdichtung mangelhaft aufgebracht, es haben sich Blasen gebildet, die mit Wasser vollgelaufen waren. Der Subunternehmer hat die Mangelhaftigkeit zuerst abgestritten, aber letztendlich doch bestätigt. Nach den "Ausbesserungsarbeiten" hat uns der Subunternehmer telefonisch informiert, dass nun die Abdichtung fehlerfrei und trocken alles sei und wir nach 3 Tagen Trocknungszeit die Lichtschächte anbringen und anschließend die Baugrube verfüllen können. Da wir verunsichert waren, haben wir einen Gutachter eingeschaltet und trotz der "Ausbesserungsarbeiten" nach den drei Tagen Trocknungszeit immer noch Mängel festgestellt (es gab immer noch Blasen und an der Ober- und Unterkante (Oberkante, Unterkante) löste sich die Bitumschicht vom Stein). Um zu demonstrieren, dass die Bitumschicht nicht an der Wand haftet, haben wir diese an einigen Stellen von der Wand abgezogen, dabei lief literweise Wasser unter der Betumschicht hervor. Am Tag darauf hatte der Subunternehmer mit unserem Bauleiter und dem Hersteller des Produkts mit dem die Abdichtung erfolgt ist ein Treffen an unserem Bau. Dabei hat der Produkthersteller festgestellt, dass für diese Abdichtung eine Trockenzeit von 10 Tagen notwendig ist und aus diuesem Grund eine Haftung nach 3 Tagen noch nicht gegeben war. Nach mehreren Monaten Wartezeit hat der Subunternehmer die Abdichtung schließlich erneuert (abgezogene Stellen weggeschnitten und erneuert). Nun will er von uns die "Mehrarbeit" bezahlt haben und verlangt dafür über 3.000,- € (mehr als die Abdichtung insgesamt kosten sollte!). Seiner Rechnung haben wir widersprochen, weil wir in keinem Vertragsverhältnis mit ihm stehen. Nun hat er seine Forderung gegenüber der Firma T vorgebracht, die die Forderung an uns weitergibt. Wir sind der Meinung, dass wir nicht zahlen müssen, da wir nur dem Gewerk "Abdichtung für 2.300,- €" zugestimmt haben. Was denkt ihr? Hat vielleicht schon jemand Erfahrungen in so oder einem ähnlichen Fall? Wie gut schätzt ihr unsere Chancen ein, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt?
Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe!
  • Name:
  • Eja
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Wassereintritt kann die Bausubstanz schädigen und zu Schimmelbildung führen. Umgehende Maßnahmen zur Abdichtung sind erforderlich.

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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit der Mängelbeseitigung an Ihrem Keller haben. Da ein Werkvertrag vorliegt, ist die Firma T grundsätzlich für die mangelfreie Leistung verantwortlich. Das bedeutet, dass sie die Mängel, die durch den Subunternehmer verursacht wurden, beseitigen muss.

    🔴 Gefahr: Wassereintritt in den Keller kann zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz und zu Schimmelbildung führen. Eine schnelle und fachgerechte Abdichtung ist daher unerlässlich.

    Die Frage, wer die Kosten für die Mängelbeseitigung und den Gutachter trägt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

    • Beweislast: Sie müssen nachweisen, dass die Mängel bereits bei Abnahme vorhanden waren oder auf einem Ausführungsfehler beruhen.
    • Verursacherprinzip: Grundsätzlich haftet die Firma T für die Fehler ihrer Subunternehmer.
    • Vertragsgrundlage: Prüfen Sie Ihren Werkvertrag auf Klauseln zur Mängelbeseitigung und Haftung.

    Die Forderung der Firma T nach Mehrarbeit erscheint fragwürdig, solange die Mängel nicht beseitigt sind. Sie sollten die Rechnung schriftlich zurückweisen und auf die bestehenden Mängel hinweisen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren. Dieser kann Ihren Werkvertrag prüfen, Ihre Rechte durchsetzen und Sie bei der Auseinandersetzung mit der Firma T unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten Werkes verpflichtet. Im Baurecht ist dies oft der Bau eines Hauses. Der Besteller (Bauherr) schuldet die vereinbarte Vergütung. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistungen, Honorar.
    Mängelbeseitigung
    Die Mängelbeseitigung umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um einen Mangel an einem Bauwerk zu beheben. Dies kann die Reparatur, der Austausch oder die Nachbesserung von Bauteilen umfassen. Verwandte Begriffe: Nachbesserung, Gewährleistung, Schadensersatz.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Unternehmers, für Mängel an seinem Werk einzustehen. Im Baurecht beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel fünf Jahre. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Verjährung, Schadensersatz.
    Subunternehmer
    Ein Subunternehmer ist ein Unternehmen, das von einem Hauptunternehmer mit der Ausführung von Teilen eines Auftrags beauftragt wird. Der Hauptunternehmer bleibt jedoch für die Leistung des Subunternehmers verantwortlich. Verwandte Begriffe: Nachunternehmer, Auftragnehmer, Bauleitung.
    Bauabnahme
    Die Bauabnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Verwandte Begriffe: Übergabe, Fertigstellung, Mängelprotokoll.
    Wasserschaden
    Ein Wasserschaden entsteht durch unkontrollierten Austritt von Wasser, der zu Schäden an Gebäuden oder Gegenständen führt. Im Keller kann dies durch eine mangelhafte Abdichtung verursacht werden. Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitsschaden, Rohrbruch, Überschwemmung.
    Bitumenschicht
    Eine Bitumenschicht ist eine Abdichtungsschicht, die aus Bitumen besteht. Sie wird häufig zur Abdichtung von Kellern und Dächern verwendet, um das Eindringen von Wasser zu verhindern. Verwandte Begriffe: Abdichtung, Isolierung, Kellerabdichtung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Werkvertrag?
      Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten Werkes verpflichtet, z.B. den Bau eines Hauses. Der Besteller (Bauherr) verpflichtet sich zur Zahlung der vereinbarten Vergütung.
    2. Wer haftet für Mängel, die durch einen Subunternehmer verursacht wurden?
      Grundsätzlich haftet der Hauptunternehmer (in diesem Fall die Firma T) für die Fehler seiner Subunternehmer. Er muss die Mängel beseitigen und gegebenenfalls Schadensersatz leisten.
    3. Was ist eine Bauabnahme?
      Die Bauabnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    4. Was ist die Gewährleistungsfrist?
      Die Gewährleistungsfrist ist der Zeitraum, in dem der Unternehmer für Mängel an seinem Werk haftet. Im Baurecht beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel fünf Jahre.
    5. Was kann ich tun, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigert?
      Sie können den Unternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm eine angemessene Frist setzen. Wenn der Unternehmer die Mängel nicht innerhalb der Frist beseitigt, können Sie die Mängel selbst beseitigen lassen und die Kosten dem Unternehmer in Rechnung stellen oder Schadensersatz fordern.
    6. Muss ich die Rechnung des Unternehmers bezahlen, obwohl Mängel vorhanden sind?
      Sie müssen die Rechnung grundsätzlich bezahlen, aber Sie können einen Teil der Zahlung zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung.
    7. Welche Rolle spielt ein Gutachter bei Baumängeln?
      Ein Gutachter kann die Ursache und den Umfang von Baumängeln feststellen und die Kosten der Mängelbeseitigung schätzen. Sein Gutachten kann als Beweismittel in einem Rechtsstreit dienen.
    8. Was ist ein Wasserschaden im Keller und welche Folgen kann er haben?
      Ein Wasserschaden im Keller entsteht durch unkontrollierten Wassereintritt. Er kann zu Schäden an der Bausubstanz, Schimmelbildung und Beeinträchtigung der Nutzung des Kellers führen.

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  2. Werkvertrag: Firma T haftet für mangelhafte Kellerabdichtung

    Sie hatten ein Vertragsverhältnis mit T
    Der hat den Abdichter eingeschaltet.
    Der Abdichter will Geld von Ihnen. Sie haben aber gar kein Vertragsverhältnis mit dem.
    Also muss T Sie auffordern.
    Sie fragen aber T wie da Wasser in die Blasen kommt.
    Muss ja irgendwoher kommen.
    T muss aber bis zu Abnahme seine Arbeit, also auch die Abdichtung schützen.
    Wenn geschützt wird, kommt kein Wasser in die Blasen.
    So, oder so ähnlich hätte idR. SV aber auch argumentieren können.
    Ich vermute hier mal KMB als Abdichtung.
    KMB ist gegen Wasserandrang von hinten zu schützen.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Baurecht NRW: Mängelbeseitigung Keller – Wer zahlt?

    💡 Kernaussagen: Im Kern geht es um die Frage, wer für die Mängelbeseitigung am Keller (insbesondere Abdichtung und Wasserschaden) aufkommen muss. Die Firma T, als Generalunternehmer mit Werkvertrag, ist primär verantwortlich. Subunternehmer haben kein direktes Vertragsverhältnis zum Bauherrn. Die Gewährleistungspflichten und die Beweislastverteilung spielen eine entscheidende Rolle.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Werkvertrag: Firma T haftet für mangelhafte Kellerabdichtung ist die Firma T bis zur Abnahme für den Schutz der Abdichtung verantwortlich. Beschädigungen durch äußere Einflüsse fallen in ihren Verantwortungsbereich.

    ✅ Zusatzinfo: Die korrekte Ausführung der Abdichtungsarbeiten ist entscheidend, um Wasserschäden zu vermeiden. Eine mangelhafte Ausführung kann zu erheblichen Folgekosten führen. Die Beweissicherung durch einen Gutachter ist ratsam, um die Mangelhaftigkeit festzustellen und die Verantwortlichkeit zu klären.

    💰 Zusatzinfo: Die Kosten für die Mängelbeseitigung, einschließlich der Gutachterkosten, sind grundsätzlich vom Verursacher zu tragen. Im vorliegenden Fall ist dies wahrscheinlich die Firma T, sofern die Mangelhaftigkeit der Abdichtung nachgewiesen werden kann. Die Gewährleistungsansprüche sollten fristgerecht geltend gemacht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert und setzen Sie die Firma T schriftlich in Verzug. Beauftragen Sie gegebenenfalls einen Bausachverständigen zur Feststellung der Mangelursache und zur Erstellung eines Gutachtens. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht bezüglich Ihrer Rechte und Pflichten beraten.

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