Undichter Keller nach Gewährleistung: Bauträger haftbar? Ursachen, Sanierung & Kosten?
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Undichter Keller nach Gewährleistung: Bauträger haftbar? Ursachen, Sanierung & Kosten?

Liebe Gemeinde, wer kann mir einen fundierten Rechts-Rat bzgl. meines undichten Kellers geben? Meine DDH ist 1998 fertiggestellt worden (Bayern, Mittelfranken). Der Keller ist aus Betonsteinen auf eine Bodenplatte gemauert, und außen mit einer Dickbeschichtung gegen "nicht drückendes Wasser" abgedichtet. Zusätzlich ist eine Drainage eingebaut worüber je nach Niederschlagsvolumen relativ viel Wasser abgepumpt wird. Nun ist bei uns nach 9 Jahren massiv Wasser von außen eingedrungen und die Kellerwände bis 50 cm hochgestiegen. Wie sich nun herausstellte herrschen bei uns "schwierige Bodenverhältnisse" mit sog Letten und wasserundurchlässigen Lehmschichten, außerdem ist das Haus auf einer wasserundurchlässigen Sandsteinschicht gebaut. Der Architekt hat's gewusst, meint aber dass diese Abdichtungsform ausreichend wäre, da ja kein Grundwasser beim Bauaushub festgestellt wurde und eine Drainage eingebaut wurde. Ein Bodengutachten ist damals nicht angefertigt worden. Außerdem ist die Horizontalabdichtung nachweislich an verschiedenen Stellen mangelhaft ausgeführt mit fehlender Verschweißung und fehlender Abdichtung der Abwasserfallrohre durch die Bodenplatte. Meine Fragen: 1. Kann man nach 9 Jahren noch jemanden haftbar machen, bei evtl. bewusst falscher Abdichtung? Lohnt sich eine Klage? Wie sind die Aussichten? Wie hoch sind die Kosten bei einem von mir geschätzten Schaden von ca. 40000  -  50000 € (alles ausgraben, schwarze Wanne herstellen, Estrich rausreißen, neue Horizontalabdichtung, Außenanlagen wieder herstellen etc.). 2. Gibt es kostengünstigere funktionierende Abdichtungen von innen?
  • Name:
  • Michael Steffen
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Anzeichen von Schimmelbildung umgehend einen Fachmann zur Schimmelbeseitigung hinzuziehen.

    🔴 Kritisch: Eine unsachgemäße Sanierung kann die Bausubstanz weiter schädigen. Daher ist eine fachgerechte Planung und Ausführung unerlässlich.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit einem undichten Keller haben, der 1998 gebaut wurde. Da die Gewährleistung abgelaufen ist, ist die Frage der Bauträgerhaftung komplex.

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung, Schädigung der Bausubstanz und gesundheitlichen Problemen führen.

    • Bauträgerhaftung: Prüfen Sie, ob der Mangel arglistig verschwiegen wurde. In diesem Fall könnte trotz abgelaufener Gewährleistung eine Haftung bestehen.
    • Ursachenforschung: Ein Bodengutachten ist wichtig, um die Bodenverhältnisse (Letten, Lehmschichten, Sandsteinschicht) und das Grundwasser zu beurteilen. Die Abdichtungsform (Dickbeschichtung) muss für die gegebenen Bedingungen geeignet sein.
    • Sanierungsmaßnahmen: Mögliche Maßnahmen sind die Injektionstechnik, eine nachträgliche Außenabdichtung oder eine Innenabdichtung. Die Wahl der Methode hängt von der Ursache und dem Ausmaß des Schadens ab.
    • Kosten: Die Sanierungskosten können zwischen 40.000 und 50.000 Euro liegen. Eine genaue Kostenschätzung ist erst nach einer detaillierten Schadensanalyse möglich.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, einen Bausachverständigen und einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren, um die Ursachen des Problems zu ermitteln, die Erfolgsaussichten einer Klage zu prüfen und die geeigneten Sanierungsmaßnahmen zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Dickbeschichtung
    Eine Dickbeschichtung ist ein wasserundurchlässiger Anstrich, der auf die Außenseite von Kellerwänden aufgetragen wird, um sie vor Feuchtigkeit zu schützen. Sie wird typischerweise bei "nicht drückendem Wasser" eingesetzt.
    Verwandte Begriffe: Abdichtung, Bitumen, Polymerbitumen.
    Drainage
    Eine Drainage ist ein System von Rohren, das um ein Gebäude verlegt wird, um das Wasser abzuleiten und zu verhindern, dass es sich am Keller ansammelt. Sie reduziert den Wasserdruck auf die Kellerwand.
    Verwandte Begriffe: Dränrohr, Sickerschicht, Oberflächenwasser.
    Bodengutachten
    Ein Bodengutachten ist eine Untersuchung des Baugrunds, die Informationen über die Bodenbeschaffenheit, den Grundwasserstand und die Tragfähigkeit des Bodens liefert. Es ist wichtig für die Planung von Bauvorhaben und Sanierungsmaßnahmen.
    Verwandte Begriffe: Baugrund, Geotechnik, Baugrundrisiko.
    Bauträgerhaftung
    Die Bauträgerhaftung ist die Verantwortung des Bauträgers für Mängel am Bauwerk innerhalb eines bestimmten Zeitraums (Gewährleistung). Nach Ablauf der Gewährleistung kann eine Haftung bestehen, wenn der Bauträger Mängel arglistig verschwiegen hat.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Mängelansprüche, Verjährung.
    Arglist
    Arglist im Baurecht bedeutet, dass der Bauträger einen Mangel am Bauwerk bewusst verschwiegen hat, um den Käufer zu täuschen. In diesem Fall kann die Gewährleistungspflicht auch nach Ablauf der regulären Frist bestehen.
    Verwandte Begriffe: Vorsatz, Täuschung, Beweislast.
    Injektionstechnik
    Die Injektionstechnik ist ein Verfahren zur Abdichtung von Rissen und Fugen in Mauerwerk und Beton. Dabei werden spezielle Dichtungsmittel in die Risse gepresst, um sie wasserdicht zu verschließen.
    Verwandte Begriffe: Rissverpressung, Harzinjektion, Gelinjektion.
    Grundwasser
    Grundwasser ist unterirdisches Wasser, das sich in wasserführenden Bodenschichten befindet. Ein hoher Grundwasserstand kann zu Problemen mit der Kellerabdichtung führen.
    Verwandte Begriffe: Wasserspiegel, Grundwasserpegel, Sickerwasser.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Welche Ursachen kann ein undichter Keller haben?
      Antwort: Mögliche Ursachen sind eine fehlerhafte Ausführung der Abdichtung, Beschädigung der Abdichtung durch Wurzeln oder Setzungen, ungeeignete Abdichtungsmaterialien für die Bodenverhältnisse oder ein hoher Grundwasserstand. Auch defekte Abwasserfallrohre können die Ursache sein.
    2. Frage: Was bedeutet "nicht drückendes Wasser" bei der Kellerabdichtung?
      Antwort: "Nicht drückendes Wasser" bedeutet, dass das Wasser nicht mit hohem Druck auf die Kellerwand einwirkt. Dies ist typischerweise bei normalen Bodenverhältnissen der Fall, bei denen das Wasser versickern kann. Bei hohem Grundwasserstand oder Staunässe spricht man von "drückendem Wasser", was eine aufwendigere Abdichtung erfordert.
    3. Frage: Welche Sanierungsmaßnahmen sind bei einem undichten Keller möglich?
      Antwort: Je nach Ursache und Ausmaß des Schadens kommen verschiedene Sanierungsmaßnahmen in Frage. Dazu gehören die Injektionstechnik, bei der Risse und Fugen abgedichtet werden, eine nachträgliche Außenabdichtung, bei der die Kellerwand von außen freigelegt und neu abgedichtet wird, oder eine Innenabdichtung, bei der eine wasserdichte Schicht auf die Innenseite der Kellerwand aufgebracht wird.
    4. Frage: Welche Kosten sind mit der Sanierung eines undichten Kellers verbunden?
      Antwort: Die Kosten für die Sanierung eines undichten Kellers können stark variieren und hängen von der Ursache des Schadens, dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen und den gewählten Materialien ab. Eine grobe Schätzung liegt zwischen 40.000 und 50.000 Euro. Eine genaue Kostenschätzung ist erst nach einer detaillierten Schadensanalyse möglich.
    5. Frage: Was ist eine Drainage und wozu dient sie?
      Antwort: Eine Drainage ist ein System von Rohren, das um das Gebäude verlegt wird, um das Wasser abzuleiten und zu verhindern, dass es sich am Keller ansammelt. Sie dient dazu, den Wasserdruck auf die Kellerwand zu reduzieren und das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern.
    6. Frage: Was ist bei der Auswahl eines Bausachverständigen zu beachten?
      Antwort: Achten Sie darauf, dass der Bausachverständige über eine entsprechende Qualifikation und Erfahrung im Bereich Feuchtigkeitsschäden und Kellerabdichtung verfügt. Fragen Sie nach Referenzen und lassen Sie sich ein Angebot erstellen, das die Kosten für die Schadensanalyse und die Erstellung eines Sanierungskonzepts beinhaltet.
    7. Frage: Welche Rolle spielt das Bodengutachten bei der Sanierung eines undichten Kellers?
      Antwort: Das Bodengutachten liefert wichtige Informationen über die Bodenverhältnisse, den Grundwasserstand und die Versickerungsfähigkeit des Bodens. Diese Informationen sind entscheidend für die Auswahl der geeigneten Abdichtungsmaterialien und Sanierungsmaßnahmen.
    8. Frage: Kann ich die Sanierungskosten von der Steuer absetzen?
      Antwort: Ob und inwieweit Sie die Sanierungskosten von der Steuer absetzen können, hängt von den individuellen Umständen ab. Ich empfehle Ihnen, sich diesbezüglich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Feuchtigkeitsschäden im Keller erkennen
      Anzeichen für Feuchtigkeitsschäden und deren Auswirkungen.
    • Ursachenforschung bei Wasserschäden
      Methoden zur Ermittlung der Ursache von Wassereintritten.
    • Kellerabdichtung von innen vs. außen
      Vor- und Nachteile verschiedener Abdichtungsmethoden.
    • Schimmelbildung im Keller vermeiden
      Maßnahmen zur Vorbeugung und Beseitigung von Schimmel.
    • Rechtliche Aspekte bei Baumängeln
      Gewährleistung, Schadenersatz und Beweissicherung.

  2. DIN 4095 konforme Dränung – Grundlage für Kellerabdichtung

    Sie schreiben von einer Dränung
    Wenn diese in allen Teilen der DINAbk. 4095 den Regeln konform erstellt wurde, durfte nach DIN 18195-5 geplant und abgedichtet werden. Ist nur leider eher selten der Fall.
    Haben Sie auch eine Flächendränung unter der Bodenplatte?

  3. Schwarze Wanne: Hoher Kostenaufwand bei Kellerabdichtung

    Sie schreiben ...
    "eine schwarze Wanne herstellen"
    Das geht nicht mehr  -  oder besser nur mit einem exorbitanten Kostenaufwand.
    Einen fundierten Rechtsrat kann Ihnen nur eine Baurechtsanwalt geben. Ob sich da rechtlich noch was machen lässt, hängt an vielen Vertragsdetails. Hoch schätze ich die Chancen jedenfalls nicht ein.

  4. Alternative: Schleierinjektion zur Kellerabdichtung

    Mit einer Schleierinjektion können ...
    Sie nachträglich wahrscheinlich günstiger abdichten, als alles von außen machen zu lassen.
    MfG

  5. Diskussion um Schleierinjektion bei Kellerabdichtung

    Ich fürchtete schon ...
    das hier noch irgend ein Verschleierer auftaucht☹(

  6. Kellerabdichtung: Funktionierende Alternativen von innen?

    Gibt es kostengünstigere funktionierende Abdichtungen von innen?
    Furcht brauchen Sie vor "Verschleierern" nicht zu haben Herr Schlaumeyer, die machen doch nur Keller dicht.🙂 ) )
    MfG

  7. Problem: Wasserdruck bei Betonsteinkellern – Ursachenforschung

    Foto von Edmund Bromm

    Tja, wie soll denn das gehen bei Betonsteinen?
    Diese sind doch überhaupt nicht in der Lage einen Wasserdruck aufzunehmen.
    Herr Hoppensack, hören Sie doch bitte mit diesem Unsinn auf.
    Herr Steffen könnte es auch Kondenswasser sein?
    Im letzten Jahr war der Winter sehr lange damit die Bodentemperaturen relativ niedrig und der Juni/Juli mit 5 ° höher als das langjährige Mittel.
    Es kam aus diesem Grunde sehr oft zu Tauwasserbildung.
    Wenn Sie auf meiner Homepage schauen und sich das Bild bei "Aktuell" ansehen (das mit den roten Fliesen) hier steht das Wasser am Boden  -  auch dies ist nur Tauwasser.
    Nachdem mehrere Bauunternehmer den Vorschlag gemacht haben, von außen aufzugraben kam dieser zu mir und ich konnte feststellen, dass bei dieser Temperatur und Feuchte Kondenswasser entstehen muss.
    Den guten Leuten konnte durch das Aufstellen eines Luftentfeuchters schnell und kostengünstig geholfen werden.
    Wie hoch steht denn bei Ihnen das Wasser?
    Oder sind nur die Wände feucht?

  8. Schleierinjektion: Machbarkeit bei Kellerabdichtung prüfen

    Ob eine Schleierinjektion machbar ist oder nicht ...
    kann aus der Ferne nicht beurteilt werden, jedoch sollte diese Form der Abdichtung in Betracht gezogen werden, wenn von außen nicht abgedichtet werden kann oder soll. Eine Beurteilung, ob eine Schleierinjektion möglich ist oder nicht kann von Herrn Bromm mangels Sachkenntnis nicht erfolgen.
    MfG

  9. Betonsteinkeller: Statik und Fachwissen bei Abdichtung

    Foto von

    Man kann alles machen, aber ob es auch hilft?
    Was Sie alles wissen oder besser nicht wissen ist schon eigenartig.
    Auf Ihre dummen Bemerkungen will ich hier nicht weiter eingehen.
    Dies entspricht nicht meinem Niveau.
    Herr Hoppensack Sie Sie sollten nicht einfach schreiben  -  geht schon, insbesondere dann nicht, wenn die Statik eines Kellers von Betonsteinen bekannt ist.
    Man erkennt sofort, dass es Ihnen an Fachwissen fehlt.
    Dazu reicht es auch nicht aus, einmal bei einem Seminar eines Herstellers von Injektionsprodukten anwesend gewesen zu sein.
    Man kann eben keine Wanne herstellen die Druckwasser aufnehmen kann.
    So einfach ist das.

  10. Erkenntnisse: Erfolglos Abdichtung, Bausünden, hohe Kosten

    Danke für hilfreiche Anregungen
    Zu Ihren Beiträgen, über die ich mich sehr gefreut habe, folgende Anmerkungen: Scheinbar ist eine Abdichtung von innen nicht erfolgreich. Eine Drainage unter der Bodenplatte gibt es nicht und wie sich nun herausgestellt hat, sind einige schwerwiegende Bausünden begannen worden, welche sich nur mit hohen Kostenaufwand beheben lassen. Das Wasser ist "nur" die Wände enporgestiegen, aber es steht wohl unter dem Estrich im gesamten Keller. Kondenswasser ist es nach Gutachten nicht, sondern von außen eingedrungen. Meine Frage geht in Richtung erweiterte Haftung. Gibt es Vorschriften wie bei meinen Bodenverhältnissen ein Keller zwingend abgedichtet werden muss? Wer haftet bei Nichtbeachtung und wie lange? Viele Grüße an alle Diskussionspartner.
    • Name:
    • Michael Steffen

  11. Keller: Vertragsbestandteile prüfen, Tauwasserbildung beachten

    Foto von

    Um diese Fragen beantworten zu können braucht man die Vertragsbestandteile
    Dies kann auch nur ein Anwalt nach Prüfung beantworten.
    Zum Wasser auf dem Boden noch soviel: es kann natürlich Pfützen geben auf dem Boden.
    Hierbei geht es doch darum, wenn warme und feuchte Luft auf eine kalte Fläche auftrifft, gibt es Tauwasser.
    Wie und was wurde denn bisher gemessen?
    Und wer hat Tauwasserbildung ausgeschlossen?
    Wenn es Wasser wäre das von außen eindringt dann muss man fragen warum der Keller nicht mehrmals unter Wasser steht.
    Es ist doch sehr unwahrscheinlich, dass es immer nur feucht wird aber nicht eindringt.

  12. Vorgehen: Haftungsfrage vor Kellerabdichtung klären

    Haftungsfrage klären
    Die Klärung der Haftung sollte wohl zuerst erfolgen. Das geht aber nur mit anwaltlicher Hilfe. Wie Hr. Dühlmeyer schon bemerkte, sollten sie sich aber keine großen Hoffnungen machen.
    Es gibt durchaus kostengünstige Verfahren der Abdichtung von innen, meist sind die Möglichkeiten bei einem Betonstein aber eingeschränkt.
    Beste Grüße
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Undichter Keller nach Gewährleistung: Ursachen, Sanierung & Haftung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Ursachen eines undichten Kellers nach Ablauf der Gewährleistung, die Möglichkeiten der Sanierung und die Frage der Bauträgerhaftung. Verschiedene Abdichtungsmethoden werden diskutiert, darunter die Schleierinjektion und die Abdichtung von innen. Die Bedeutung einer korrekten Drainage nach DINAbk. 4095 wird hervorgehoben. Zudem wird auf mögliche Tauwasserbildung als Ursache hingewiesen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Problem: Wasserdruck bei Betonsteinkellern – Ursachenforschung sind Betonsteine möglicherweise nicht in der Lage, Wasserdruck aufzunehmen, was die Wahl der Abdichtungsmethode beeinflusst.

    💰 Kosten: Der Beitrag Schwarze Wanne: Hoher Kostenaufwand bei Kellerabdichtung weist darauf hin, dass die Herstellung einer schwarzen Wanne mit hohen Kosten verbunden sein kann. Die Klärung der Haftungsfrage vor der Sanierung wird in Vorgehen: Haftungsfrage vor Kellerabdichtung klären empfohlen.

    🔧 Praktische Umsetzung: Die Machbarkeit einer Schleierinjektion sollte laut Schleierinjektion: Machbarkeit bei Kellerabdichtung prüfen vor Ort geprüft werden, wenn eine Abdichtung von außen nicht möglich ist. Es wird auch diskutiert, ob eine Abdichtung von innen eine geeignete Alternative darstellt, siehe Kellerabdichtung: Funktionierende Alternativen von innen?.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Vertragsbestandteile zu prüfen und ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um die Ursachen des Feuchtigkeitsschadens zu ermitteln. Ein Baurechtsanwalt sollte hinzugezogen werden, um die Frage der Bauträgerhaftung zu klären. Siehe dazu auch Keller: Vertragsbestandteile prüfen, Tauwasserbildung beachten und Schwarze Wanne: Hoher Kostenaufwand bei Kellerabdichtung.

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