Gewährleistung Heizung: Verjährung bei Rohren & Kessel? Rechte nach 2 Jahren?
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Gewährleistung Heizung: Verjährung bei Rohren & Kessel? Rechte nach 2 Jahren?

Wir haben vor etwas mehr als 2 Jahren eine Wohnung in Baden-Württemberg von einem Bauträger gekauft (BGBAbk. Werkvertrag). Im Kaufvertrag steht eine verkürzte Gewährleistungsdauer von 2 Jahren für bewegliche Teile.
Fallen verrostete Heizungsrohranschlüsse und ein durch entsprechende Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogener Heizkessel unter die 5 Jahres BGB oder die im Vertrag abweichende 2-Jahresfrist für bewegliche Teile?
Kann der Bauträger die Gewährleistung von dem Vorhandensein von Wartungsverträgen für die Heizung abhängig machen, die nur die Elektrik und Funktionstüchtigkeit prüft?
Wir haben den Schaden dem Bauträger innerhalb der 2 Jahre leider nur mündlich den Schaden gemeldet, der uns dann an den Heizungsbauer- / Monteur zur Regulierung verwiesen hat. Dieser hat nun seit 4 Wochen noch nichts unternommen.
Wir müssen wahrscheinlich jetzt eine schriftliche Mängelrüge oder einen Anwalt einschalten?
  • Name:
  • Trivox
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Feuchtigkeitsschäden können zu Schimmelbildung führen. Lassen Sie die Ursache der Feuchtigkeit umgehend von einem Fachmann beheben.

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    Ich verstehe, dass Sie wissen möchten, ob Ihre Gewährleistungsansprüche bezüglich der Heizungsrohre und des Heizkessels noch bestehen. Da im Kaufvertrag eine verkürzte Gewährleistungsdauer von 2 Jahren für bewegliche Teile vereinbart wurde, ist es wichtig zu klären, ob die betroffenen Teile als 'beweglich' im Sinne des Vertrages gelten.

    🔴 Gefahr: Rost an Heizungsrohranschlüssen und Feuchtigkeitsschäden können auf schwerwiegende Mängel hinweisen, die die Funktionstüchtigkeit der Heizungsanlage beeinträchtigen.

    Ich empfehle Ihnen, Folgendes zu prüfen:

    • Vertragsbedingungen: Lassen Sie von einem Anwalt prüfen, ob die Klausel zur verkürzten Gewährleistung wirksam ist und ob die betroffenen Teile tatsächlich unter diese Klausel fallen.
    • Mängelanzeige: Dokumentieren Sie den Schaden detailliert (Fotos, Gutachten) und reichen Sie umgehend eine schriftliche Mängelrüge beim Bauträger ein.
    • Beweissicherung: Sichern Sie Beweise für den Schaden und dessen Ursache, z.B. durch ein Gutachten eines Heizungsbauers.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Gewährleistungsansprüche prüfen und durchsetzen zu lassen. Die kurze Verjährungsfrist erfordert schnelles Handeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche oder vertragliche Haftung für Mängel an einer Sache oder einem Werk. Im Baurecht sichert sie den Käufer vor Mängeln am Bau. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Mängelrüge
    Die Mängelrüge ist die schriftliche Anzeige eines Mangels gegenüber dem Vertragspartner. Sie ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Rügepflicht, Beanstandung.
    Verjährung
    Die Verjährung ist der Ablauf einer Frist, nach deren Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Im Baurecht verjähren Gewährleistungsansprüche nach einer bestimmten Frist. Verwandte Begriffe: Verjährungsfrist, Anspruchsverlust, Fristablauf.
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung eines Werks. Im Baurecht ist er die Grundlage für den Bau eines Hauses oder einer Wohnung. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistungsvertrag, Bauwerksvertrag.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und durchführt. Er ist Vertragspartner des Käufers beim Erwerb einer Immobilie. Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Immobilienentwickler.
    Sachmangel
    Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich nicht für den gewöhnlichen Gebrauch eignet. Im Baurecht sind Sachmängel häufig Baumängel. Verwandte Begriffe: Baumangel, Fehler, Defekt.
    Feuchtigkeitsschaden
    Ein Feuchtigkeitsschaden entsteht durch das Eindringen von Feuchtigkeit in Bauteile oder Gebäude. Er kann zu Schimmelbildung, Korrosion und anderen Schäden führen. Verwandte Begriffe: Wasserschaden, Durchfeuchtung, Nässeschaden.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Gewährleistung im Baurecht?
      Die Gewährleistung im Baurecht sichert den Käufer eines Bauwerks oder einer Wohnung gegen Mängel am Bau ab. Der Bauträger haftet dafür, dass das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln ist.
    2. Was ist eine Mängelrüge?
      Eine Mängelrüge ist die schriftliche Anzeige eines Mangels gegenüber dem Bauträger. Sie ist erforderlich, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Die Mängelrüge sollte den Mangel detailliert beschreiben und eine Frist zur Beseitigung setzen.
    3. Was bedeutet Verjährung von Gewährleistungsansprüchen?
      Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bedeutet, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden können. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel mit der Abnahme des Werks.
    4. Was ist ein Werkvertrag?
      Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller sich verpflichtet, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Im Baurecht ist der Werkvertrag die typische Vertragsform für den Bau eines Hauses oder einer Wohnung.
    5. Was sind bewegliche Teile im Sinne der Gewährleistung?
      Der Begriff 'bewegliche Teile' ist im Kontext der Gewährleistung nicht eindeutig definiert und kann Auslegungssache sein. Im Zweifel sollte ein Anwalt prüfen, ob Heizungsrohre und ein Heizkessel darunter fallen.
    6. Wie dokumentiere ich einen Schaden richtig?
      Dokumentieren Sie den Schaden detailliert mit Fotos und Beschreibungen. Lassen Sie den Schaden von einem Fachmann (z.B. Heizungsbauer) begutachten und erstellen Sie ein Gutachten. Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf.
    7. Was tun, wenn der Bauträger die Mängelbeseitigung ablehnt?
      Wenn der Bauträger die Mängelbeseitigung ablehnt, sollten Sie sich an einen Anwalt für Baurecht wenden. Dieser kann Ihre Ansprüche prüfen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.
    8. Welche Rolle spielen Wartungsverträge bei der Gewährleistung?
      Wartungsverträge können eine Rolle spielen, wenn der Schaden auf mangelnde Wartung zurückzuführen ist. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Wartung ordnungsgemäß durchgeführt wurde und ob der Schaden trotz ordnungsgemäßer Wartung entstanden ist.

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  2. Gewährleistung Heizung: 2-Jahres-Klausel für bewegliche Teile wirksam?

    Foto von Ralf Wortmann

    Nur 2 Jahre Gewährleistung auf "bewegliche Teile" => Klausel wirksam?
    Hallo, Trivox!
    Sorry, ich habe deinen Thread erst heute gelesen. Da bislang niemand darauf geantwortet hat, solltest du wenigstens jetzt eine von mir bekommen:
    Die Vereinbarung einer verkürzten Gewährleistungsfrist von nur 2 Jahren "auf bewegliche Teile" ist recht ungewöhnlich. Bei VOB-Verträgen gibt es eine solche Verkürzung bei Heizungsanlagen auf die "vom Feuer berührten Teile", aber ihr habt ja einen BGBAbk.-Vertrag.
    Wenn der Bauträger diese Formulierung auch in seinen anderen Verträgen benutzte (Nachbarn fragen!), oder wenn ihr eurerseits keine ernstgemeinten Einflussnahmemöglichkeit auf den Inhalt des Vertragstextes hattet (Text dem Notar vom Bauträger komplett vorgegeben, § 310 III Ziff. 2 BGB), könnte die Klausel höchstwahrscheinlich als AGB-Klausel unwirksam sein und zwar wegen unangemssener Benachteiligung nach § 307 II Ziff. 1 BGB und evtl. wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot. Letzteres, weil nicht hinreichend genau bestimmt ist, was mit "beweglich" gemeint ist. Sonst könnte jedes Türblatt und jeder Fensterflügel und jeder nicht geklammerte Dachziegel davon umfasst sein, was sicherlich ebenfalls als sogen. "überraschende Klausel" unwirksam wäre.
    Genaueres könnte ich sagen, wenn du die genaue Formulierung der betreffenden Gewährleistungsklausel mitteilst.
    Davon abgesehen fallen meiner Meinung nach verrostete Heizungsrohranschlüsse (und auch ein Heizkessel) nicht unter das, was man im Rahmen einer Vertragsauslegung als "bewegliches Teil" ansehen könnte, denn das Wesen von Heizungsrohranschlüssen besteht m.E. ja gerade darin, eben nicht beweglich, sondern vielmehr ausreichen fest angezogen zu sein.
    Fazit: 5 Jahre Gewährleistung.
    Viele Grüße
    Ralf Wortmann
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht), Magdeburg
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026

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    Gewährleistung Heizung: Verjährung, Rohre & Kessel – Rechte sichern!

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Gültigkeit einer verkürzten Gewährleistungsfrist von 2 Jahren für bewegliche Teile einer Heizungsanlage gemäß BGBAbk.-Werkvertrag. Es wird geprüft, ob diese Klausel rechtens ist und welche Rechte der Käufer in Baden-Württemberg nach Ablauf dieser Frist hat. Der Fokus liegt auf verrosteten Heizungsrohranschlüssen und einem beschädigten Heizkessel.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die Vereinbarung einer verkürzten Gewährleistungsfrist von 2 Jahren auf "bewegliche Teile" ist ungewöhnlich, wie im Beitrag Gewährleistung Heizung: 2-Jahres-Klausel für bewegliche Teile wirksam? erläutert wird. Bei VOBAbk.-Verträgen gibt es eine ähnliche Regelung nur für "vom Feuer berührte Teile".

    ✅ Zusatzinfo: Die Wirksamkeit einer solchen Klausel im BGB-Vertrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die genaue Formulierung im Vertrag und ob es sich um eine AGB-Klausel handelt. Eine unangemessene Benachteiligung des Käufers oder ein Verstoß gegen das Transparenzgebot könnten die Klausel unwirksam machen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, den Vertragstext von einem Anwalt prüfen zu lassen, um die Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen und die Rechte des Käufers zu klären. Eine Mängelrüge sollte umgehend erfolgen, um Ansprüche geltend zu machen. Die Expertise eines Heizungsbauers kann helfen, den Schaden zu dokumentieren und zu bewerten.

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