Kann ein Reihenhaus eine Wohnung sein?
BAU-Forum: Innenwände

Haben Sie nicht mal über Ähnliches geschrieben?

Da brauchen Sie einen Anwalt. Der Schallschutz ist definitiv zu gering, egal ob Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus. Üble Sache.

x|Da gibt es doch was bezüglich erhöhtem Schallschutz. Und wenn der Schallschutztechniker schon, wenn auch verbrämt, von Betrug spricht und zu Anwalt rät ...

Erstmal vielen Dank für die bisherigen Meinungen. Ich kann zwar nicht nachvollziehen, wieso dieser Thread "getürkt" sein soll aber was soll es.
Ich habe mir die Unterlagen nochmals angeschaut und kann jetzt konkrete Angaben machen:
Außenbauwände aus 30 cm Porenbeton
Wohnungstrennwand 24 cm KS Mauerwerk 2,0
Gruß
Th. Meyer

Einschalige Haustrennwände bei Reihenhäusern entsprechen nicht den anerkannten Regeln der Technik. Ich habe noch nicht eine gegenteilige Auffassung von einem Sachverständigen gehört.
Ob eine Reihenhausanlage rechtlich als Wohnungseigentum errichtet wird, hat grds. für den einzuhaltenden Schallschutz keine Bedeutung. Auch für eine Reihenhausanlage als Wohnungseigentumsanlage entspricht es nicht mehr (und das seit vielen Jahren) den anerkannten Regeln der Technik, die Haustrennwände einschalig auszuführen.
Welcher Schallschutz nun konkret einzuhalten ist, also geschuldet ist, ist im Einzelfall zu ermitteln.
Dazu auch folgende Entscheidung OLG München, Urt. v. 3. Februar 1998, Az: 9 U 3922/98:
1. Anerkannte Regel der Technik und damit über den Inhalt der DIN^Abk. 4109 hinausgehend ist jedoch, dass bei Reihenhäusern Haustrennwände grundsätzlich zweischalig auszuführen sind. Darüber hinaus müssen die Haustrennwände zwischen den Einfamilienreihenhäusern ein Luftschalldämmaß von 57 dB^Abk. aufweisen.
2. Für die Beurteilung des notwendigen Schallschutzes kommt es nicht auf die Rechtsform des Objektes (Realteilung oder Wohnungseigentum) an. Maßgeblich sind allein die bautechnischen Gegebenheiten.
Ab zum RA und die Sache prüfen lassen.
MfG
RA Schotten, Reutlingen

Ich habe gerade noch in meinen virtuellen Akten gewühlt und einen Fall aus dem letzten Jahr gezogen. Da ging es um das gleiche. Nachstehend ein Auszug aus dem Gutachten. Natürlich ohne Personenbezeichnung und unter dem Hinweis, dass den Ausführungen ein konkreter Fall zugrunde lag.
Grundsätzlich kann zwar eine 1-schalige Haustrennwand der für Luftschallschutz maßgeblichen DIN^Abk. 4109 entsprechen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass DIN-Normen nicht zwingend, den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Diese können auch über die Anforderung der DIN-Normen im Einzelfall hinausgehen. So hat das OLG Düsseldorf (BauR 1991,752) bereits mit Urteil vom 24.05.1991 entschieden, dass schon Anfang der 80iger Jahre die Planung von 1-schaligen Haustrennwänden nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprach. Es war nach der Feststellung des OLG Düsseldorf bereits damals allgemein üblich, Haustrennwände bei Einfamilien-Reihenhäusern 2-schalig mit einer mit Dämmmaterial ausgefüllten Schalenfugen zu erstellen und die Dachkonstruktion schalltechnisch zu entkoppeln. Zum heutigen Tage lässt sich mit Sicherheit feststellen, dass die 2-schalige Planung von Haustrennwänden allein den anerkannten Regeln der Technik entspricht und ein Abweichen hiervon einer besonderen Hinweispflicht durch den Bauunternehmer bedarf.
Der Geltendmachung eines Mangels steht nicht entgegen, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung (Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung) des Bauvorhabens unter dem Stichwort "Erdgeschoss" vorsieht, dass die Haustrennwände lediglich 1-schalig errichtet werden. Zunächst fehlt es an einer Maßgeblichkeit dieser Leistungs- und Baubeschreibung (Leistungsbeschreibung, Baubeschreibung), da nämlich hierauf bei der Leistungsbeschreibung nach § 2 des Bauträgervertrages nicht Bezug genommen wird.
In jedem Falle ist aber auch die vertragliche Regelung in § 2 Abs. 2 des Bauträgervertrages vorrangig. Soweit die Leistungsbeschreibung also gegen die anerkannten Regeln der Baukunst verstößt, kann sich der Bauträger hierauf nicht berufen. Zum einen ist die von ihm selbst vorgelegte vertragliche Regelung widersprüchlich, zum anderen hätte er bei einem Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik hierüber aufklären müssen. Dies ist offensichtlich nicht geschehen, da bei einer solchen Aufklärung auf die negativen Folgen für den Schallschutz hätten hingewiesen werden müssen.
Für die Frage, welcher Schallschutz einzuhalten ist, spielt keine Rolle, dass nach dem ursprünglichen Vertrag eine Realteilung des Grundstücks nicht vorgesehen war. Der Bauträger kann sich im Hinblick auf DIN 4109 nicht darauf berufen, dass lediglich der Schallschutz für Haustrennwände zwischen Wohnungen einzuhalten wäre Aufgrund der beabsichtigten Aufteilung der Reihenhäuser in Wohnungseigentum. Werden nämlich Reihenhäuser auch ohne Realteilung des Grundstückes in der Rechtsform von Wohnungseigentum errichtet, bestimmt sich der Luftschallschutz dennoch nicht nach den Anforderungen für Geschosshäuser mit Wohnungen, sondern nach denen für Haustrennwände in Reihenhäusern (OLG München, BauR 1999,399). Auch in diesem Falle sind also 2-schalige Haustrennwände bei solchen Reihenhäusern allein anerkannte Regeln der Baukunst, auch wenn sie nach der DIN 4109 nicht ausdrücklich gefordert werden (OLG München a.a.O.). Die vorgenannte Entscheidung des OLG München ist rechtskräftig, nachdem der BGH die Revision hiergegen nicht angenommen, also das Urteil im Ergebnis bestätigt hat.
Welcher Luftschallschutz konkret geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln (BGH BauR 1998,872). Sind also bestimmte Schalldämmmaße mit der vertraglich geschuldeten Ausführung zu erreichen, ist die Werkleistung mangelhaft, wenn diese Werte nicht erreicht sind. Als Mindeststandard sind die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Dies wurde ja auch vorliegend ausdrücklich vereinbart.
Maßgebend ist also auch nach der oben genannten Rechtsprechung des BGH nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern ob die Bauausführung zurzeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Baukunst entspricht. Bei einer den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechenden Ausführung der Haustrennwand als 2-schalige Wand, wäre ein Schalldämmmaß von 67 dB^Abk., also erhöhtem Schallschutz nach DIN 4109 regelmäßig problemlos zu erreichen. Meines Erachtens ist daher dem Bauträgervertrag im Wege der Vertragsauslegung zu entnehmen, dass eine solche Ausführung geschuldet ist und der durch die Ausführung zu erreichende Schallschutzwert von 67 dB auch als vertraglich geschuldet anzusehen ist.
Im Falle der Entscheidung OLG München, BauR 1999,399 wurde ein Schalldämmmaß von 62 dB als geschuldet angesehen im Vergleich zu den Mindestwerten nach DIN 4109 von 57 dB.
MfG
RA Schotten,
c/o RAe Dres. Koeble, Donus, Fuhrmann, Locher und Kollegen;
Reutlingen

Auf der Suche nach rechtlichem Beistand wurde mir folgendes von einem RA (der mein Mandat aus Zeitmangel ablehnen musste) mitgeteilt:
Wenn im Kaufvertrag eine Wohnung verkauft wurde, ist eine einschalige Bauweise zulässig.
(Auszug aus dem Kaufvertrag: ... errichtet die Verkäuferin ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen ... Die Verkäuferin verkauft von dem vorstehenden Grundbesitz einen Miteigentumsanteil von 1/6 verbunden mit Sondereigentum ... Das Vertragsobjekt wird gem. Baubeschreibung errichtet ...)
In der Baubeschreibung steht nun klar, dass die Trennwände zwischen den Wohnungen aus einschaligem Kalksandsteinmauerwerk erstellt wird.
Bin ich unter diesen Umständen letztendlich doch der Dumme?
Ferner sagte der RA, dass die zuständigen Gerichte sich überwiegend nichts aus Urteilen aus München machen. Man würde schließlich in Niedersachsen und nicht in Bayern wohnen?
Jetzt bin ich genauso schlau wie früher.
Gruß
Th. Meyer

Immerhin haben Bauten nach allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet zu werden. DIN^Abk. ist nicht immer allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) sondern eher Mindestmaß. Und das ist in BY auch nicht anders als in NDS. Hat der RA denn Schwerpunkt Baurecht?
Rechtsberatung kann und darf ich nicht, kommt mir aber sehr komisch vor.

deshalb habe ich's jetzt erst gelesen ...
Zum Thema Schallschutz Reihenhaus und DIN^Abk. 4109 habe ich einiges hier geschrieben, da wir ja auch Probleme damit hatten/haben. Einfach mal nach "Werner" UND "4109" suchen ...
Meine Vorredner haben ja schon einiges gesagt zum Thema.
Von mir noch eine subjektive Einschätzung zum Thema Schallschutz:
Bei unseren Reihenhäusern wurde durch eine Messung festgestellt, dass der Trittschallschutz sogar fast die erhöhten Anforderungen nach DIN 4109. DAS heißt ABER NICHT, dass MAN vom Nachbarn NICHTS mehr HÖREN KANN! Auch mit erhöhtem Schallschutz kann man deutlich das Benutzen der Treppe, Stühlerücken auf den Fliesen etc. vom Nachbarhaus hören.
Fazit: Die DIN-Normen sagen zwar messtechnisch so einiges aus, subjektiv (und nur das ist für einen Menschen maßgebend) kann's aber ganz anders sein (z.B. werden die ganz tiefen Frequenzen unter 100 Hz, die für "rumpelnde" und "rumsende" Geräusche verantwortlich sind) nach DIN 4109 überhaupt nicht erfasst!
Selbst die Einhaltung eines erhöhten Schallschutzes ist somit nicht unbedingt eine Garantie für Ruhe vom Nachbarhaus.
Übrigens zum Thema Wohnung oder Reihenhaus:
Da werden wohl öfter Bauherren mit über den Tisch gezogen. Ich selber habe so ein Expose schon mal in der Hand gehabt, wo ganz klar mit "Reihenhaus" geworben wurde und es wurden nachher Reihen"Wohnungen" mit Grundstücks-Sondernutzungsrechten nach WEG^Abk..
Ich habe davon schon mal in einem Beitrag geschrieben (weiß nicht mehr genau welcher es war), man kann nur immer wieder darauf hinweisen! Jeder Reihenhaus-Interessierte sollte sich unbedingt beim Kauf vergewissern, dass es wirklich eigenständige Häuser mit einem eigenen Grundstück sind, sofern man darauf Wert legt!

ist, dass Trittschallprobleme bei Reihenhäusern seltener vorkommen und auch leichter zu beheben sind als Luftschallprobleme. Häufig sind Eigenleistungen des Nachbarn (Fliesen) Ursache für Schallbrücken und einen verschlechterten Schallschutz. Ansonsten kann sogar im Geschossbau festgestellt werden, dass die Anforderungen an erhöhten Schallschutz häufig eingehalten werden. Dies spricht aus meiner Sicht aber nur dafür, dass die Mindestwerte längst überholt sind.
Richtig ist auch, dass auch bei Einhaltung erhöhten Schallschutzes kein geräuschfreies wohnen gewährleistet ist. Dennoch ist auch subjektiv ein dramatischer Unterschied festzustellen zwischen 53 dB^Abk. einer Wohnungstrennwand und 67 dB einer ordentlichen Reihenhaustrennwand.
Die zweischalige Ausbildung einer Trennwand erfordert nur geringe Mehrkosten. Kein vernünftig aufgeklärter Bauherr wird sich auf eine einschalige Wand mit Werten einer Wohnung einlassen, wenn er weiß, mit welch geringem Aufwand ein deutlich verbesserter Schallschutz zu erreichen ist. Im übrigen werden durch die zweischalige Wand gleichzeitig der Luft- und der Trittschallschutz verbessert.
Zur Aussage der befragten Kollegin: Natürlich hat eine OLG Entscheidung eines Gerichts keine Bindungswirkung für ein anderes OLG. So gibt es sogar innerhalb desselben OLGs nicht selten divergierende Auffassungen verschiedener Senate. Ich kenne aber nicht eine Entscheidung, die bislang  -  ohne besondere Aufklärung  -  eine einschalige Reihenhauswand für in Ordnung befunden hätte. Dies ist auch nur sekundär eine Rechtsfrage. Entscheidend ist vorrangig die von einem Sachverständigen zu beantwortende Frage, ob die einschalige Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ich habe schon einige Schallschutzgutachten gelesen zu dieser Frage und kein einziger Sachverständiger hat dies überhaupt in Frage gestellt. Sollte dies im nördlichen Niedersachsen anders sein? Ich glaube nicht.
MfG
RA Schotten, Reutlingen