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Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Leistung Ingenieurbüros ungenügend - Prüfung eines möglichen Wasserschadens

Bayern, BJ 1997, Holzständer-Haus, Allkauf, ähnlich "Life 9", Selbstausbauhaus.

Wir (Mieter und Kaufinteressenten) besprachen im Oktober d.J. mit einem Ingenieurbüro (1-Mann-Unternehmen) telefonisch,

  • Prüfung eines möglichen Mangels / Schadens am an nur einer Stelle der Außenwand (s.u. Mängelbeschreibung)
  • fachkundigen Blick auf die Schutzfolie unter den Dachziegeln, da diese besonders auf der Südseite nur noch aus einem Gitternetz besteht und kaum Schutz vor Wind/Feuchtigkeitseintrag bietet (im Spitzboden einfach zugänglich über Bodentreppe).

Mit dem Ingenieur wurde exakt besprochen, dass er

  • mit einer Sonden-Kamera von

a) Innenraum z.B. nach fachkundigem Ausbau einer Steckdose und/oder Lichtschalters b) außen an zu öffnender Holzverschalung des Dachüberstandes an kleiner Stelle (30 x 15 cm durch Abschrauben 1 Brettchen)
in das Holzständerwerk "hineinzusehen und Fotoaufnahmen zu machen" und

  • mit einem Messgerät für Feuchtigkeit an diesen geöffneten Stellen prüft.

Er wurde informiert, dass durch eine Außentreppe die Stelle an der Außenwand nicht einfach zugänglich ist u. eine Treppenleiter gut wäre.

Der Ingenieur sagte, er habe solche Geräte und werde damit hier arbeiten. Stundensatz: 85,-- zzgl. MwSt, Hin-/Rückfahrtkosten, nach HOI

Die Leistung des Ingenieurs:

  • er kam am Termin und hatte weder die Sonden-Kamera noch ein Feuchte-Messgerät mit. Er sagte diese seien jetzt nicht greifbar (defekt?), deshalb habe er eine Wärmebildkamera dabei und auch sein Handy für Fotoaufnahmen.
  • mit unserer kleinen Haushaltsleiter versuchte er die betroffene Außenstelle zu begutachten. Mit unserem Akku-Schrauber schraubte er das Brettchen außen ab und machte/versuchte mit seinem Handy aussagefähige Fotos in dem Hohlraum des Dachüberstandes zu machen.

(Aufgrund der Lage dieser Stelle - genau an dem Treppenabgang zum Garten - war ein Blick in den geöffneten Dachüberstand schwer möglich.)

  • kurzer Blick (an die von uns selbst diagnostizierte Problemstelle der Folie wg. mangelhafter Wandanschluss) des kleinen Balkons und er fotografierte mit Handy diese Stelle.
  • Wärmebildkamera-Aufnahmen der möglichen Feuchtigkeits-Schadstelle auf ca. 1m Breite im Innenraum und Außenwand (und zum Interesse auch an 6 m entfernten anderen Stelle der Außenwand)
  • kurzer Blick in den Spitzboden auf die "Gitternetz-Folie" ehemals Dachfolie.

Zeitaufwand gesamt:

  • vor Ort 60 Minuten (Gespräch, "Begutachtung", wenige Fotos mit seiner Wärmebildkamera und seines Handys, erklimmen unserer Haushaltsleiter und abschrauben)
  • Hin- und Rückfahrt je 10 km / 17 Minuten,
  • Zusendung Rechnung mit: 5 Handy-Foto und 3 Wärmebildfotos per PDF und Post.

Der "Ingenieurbericht":

  • 3 Handy- Fotos sind mit je 5-7 Worten beschriftet. (z.B. "Foto vom Garten aus aufgenommen, erkennbar sind Ablaufspuren am Putz und Holzbereich)
  • 2 Wärmebildfotos nur von Innenwand (1m Breite - nur Teilhöhe der Wand) beschriftet mit dem Wort "Thermobilder"

Zu einem der 3 Handy-Fotos wurde als sein Ingenieur-Ergebnis geschrieben: "Aufnahme innerhalb des Dachkastens, Augenscheinlich trocken, kein ....." (hier fehlt und es folgt dann kein Text mehr von Ihm)
Er schrieb nichts zur Dachfolie - kein Foto davon.

Wir erinnerten den Ingenieur, dass er diese Sonden-Kamera nebst Feuchtigkeits-Messung einsetzen wollte. Er bot an noch einmal zu kommen und in die Außenwand eine Öffnung zu machen damit er "hineingucken" kann (zusätzlicher Rechnungsstellung). (Wir können kein Öffnung in die Außenhülle bohren lassen - noch sind wir Mieter. Unseren Hinweis von der Innenwand (Hohlwanddosen-Ausbau) als Öffnung zu nutzen, wollte er augenscheinlich nicht.

Ich lieh - aufgrund des nicht aussagefähigen, knapp gehaltenen "Ingenieurs-Berichts" am 30.11. eine "Profi-Treppenleiter" vom Fachhandel, damit ich einmal "besser" in den seit der "Begutachtung" noch geöffneten Dachüberstand außen hineinsehen kann.

Mein Ergebnis:

  • am oberen Rand des Holzständer-Mauerwerks des EGA sind etliche Stellen am Holz mit Feuchtigkeits-Rändern / Schimmelstellen.
  • dort hatten augenscheinlich etliche Vögel jahrelang im Dachüberstand Brutnester gebaut und all diese Reste (viele) waren noch darin und feucht ( In 2008 wurde einfach dies o.g. Holzbrettchen so angebracht, dass Vögel nicht mehr im Dachüberstand nisten konnten). Ich räumte den "Dreck" intensiv heraus soweit ich mit Hilfsmitteln ran kam. (Auf den Foto des Ingenieurs ist der vordere Bereich der Vogelnester sehr gut zu sehen - er hatte dies aber nicht beachtet und erkannt und da er nicht wegräumte keinen Feuchte am Holz erkannt und konnte auch nicht weiter in den hinteren Bereich fotografieren.)
  • diese Vögel hatten auch die darin liegende Glasfaser-Isolierung stellenweise zerflettert und auch deshalb sind Isolier-Fehlstellen an diesen Stellen (die Wärmebild-Aufnahme von innen sind an dieser Stelle grün).
  • mit meinem Handy konnte ich etliche Fotos in dem Dachüberstand, dem Bereich mit Übergang zur Styropor-Wand-Isolierung usw. aufnehmen
  • meine Fotos zeigen eindeutig, dass schon Feuchtigkeit dort ins Holz und auch mindest in den oberen Anschluss der Styropor-Außenwand-Isolierung vorliegt.

(Weitere Untersuchungen z.B. im Holzständer-Werk im EG Fußbodenhöhe von innen aus, sollten u.A. sinnvollerweise noch erfolgen).

Wir finden die Leistung dieses "Ingenieurs" nicht angemessen und auch wegen nicht "eingehaltenen" Zusagen (Sonden-Kamera, Feuchtigkeitsmessung)!!

Wenn ein Fachmann ordentliche Arbeit vollbringt, freuen wir uns und begleichen gerne die Rechnung für qualifizierte Arbeit!
Aber in diesem Fall - ??

Also mein Thema: Ich will niemanden seinen wohlverdienten Lohn kürzen. Aber dieser "Sachverständiger" hat weniger gesehen und viel weniger erkannt als ich (Frau mit Büroberuf).

Ist eine Berechnung für "fachmännisch durchgeführte Ingenieur- / Sachverständigen-Leistung" berechtigt? Müsste der Ingenieur zusätzliche - vor Auftrag besprochene - Leistungen kostenlos erbringen. Oder können wir aufgrund dieser "Mangel-Leistung" die Rechnung kürzen?

Vorliegende Ursache / Mangel, weshalb wir den Ingenieur beauftragten:
Vom kleinen OGA-Balkon aus, fließt (seit Jahren) Regenwasser (wegen mangelhafter Abdichtung-Wandanschluss) hinter die Holzverschalung der Giebelwand und an der Giebelwand entlang nach unten, u.M.n. in die Styropor-Wand-Isolierung an EG-Außenwand. Wir erkannten das Problem der mangelnden Abdichtung. Ebenso sahen wir die Verfärbung (30x30) am weißen Außenputz (Schimmel?). Dies hatte der Sachverständiger von uns gezeigt bekommen.

Vermieter war von uns informiert dazu - aber bis heute hatte er nichts unternommen um diesen Schaden zu beheben. Da er nun dringend sein Haus verkaufen will, sind wir als Mieter unter Druck gesetzt zu prüfen, ob wir dieses Haus kaufen oder nicht. Er will aber diese Mängel (neben weiteren) bisher nicht anerkennen. Deshalb Versuch eines "Mini-Gutachtens". Aber solch ein Gutachten lässt unseren Vermieter mindest zum Schmunzeln.

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Name:

  • Bürofrau
  1. Sie müssen das Haus ja nicht kaufen

    Hi,

    zu der Rechnung, ich würde es dokumentieren und dann eben den "Gutachter" nochmal damit konfrontieren und anbieten, dass man die Sache auf sich beruhen lässt. (ohne zu zahlen)

    Sonst wird es halt schwierig. Haben Sie eine Rechtschutzversicherung?

    Zum Haus selbst:

    Es ist völlig egal, ob ihr Vermieter / der Verkäufer den Schaden anerkennen will. Prinzipiell ist das ja erstmal eine Preisverhandlung.

    Spannend könnte es aber werden, da sie nun den Schaden als "Mieter" gemeldet haben und er davon weiß - wenn er diesen nicht möglichen Kaufinteressenten (eigentlich auch Ihnen) bekannt gibt. Dann reden wir schnell über einen versteckten Mangel und da könnte er schadenersatzpflichtig werden.

    Ich würde Ihnen raten einen Anwalt zu kontaktieren mit der Frage ob der von Ihnen als Mieter gemeldete Schaden (hoffentlich die Meldung dokumentiert), Ihnen als späterer Eigentümer einen Regressanspruch erlaubt, wenn das Haus als mängelfrei beschrieben ist. (da er für sie ja nicht unbedingt versteckt ist).

  2. scheibchenweise Mängel

    Kein Verkäufer beseitigt bei beabsichtigtem Verkauf einzelne Mängel. Er fertigt ein Wertgutachten und zieht Mängel davon ab. Sie sind als Mieter im Vorteil weil sie sicher weitere Mängel kennen. Wenn Sie diese scheibchenweise melden wird das eine ewige Baustelle. Mängel können auch von Mietern vorsätzlich verursacht werden. Alle Mängel sind im Kaufvertrag aufzuführen und zu bewerten, sonst besteht die Gefahr der arglistischen Täuschung. Halten Sie einfach diesen Weg ein und einigen Sie sich auf einen Kaufpreis oder lassen Sie es.

    Name:

    • Klaus Kirschner

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