Leistungsphase 9 beim Hausbau: Was sie beinhaltet & warum sie wichtig ist?
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Leistungsphase 9 beim Hausbau: Was sie beinhaltet & warum sie wichtig ist?

Wir haben von einem Architekten einen Vertragsentwurf für den Bau eines Einfamilienhaus vorgelegt bekommen, der in unseren Augen uns zwei "merkwürdige" Klauseln enthält.
Zum einen ist im Vertrag die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) nicht enthalten, wohl aber 5 bis 8. Der Architekt argumentiert, das sei bei Einfamilienhaus so üblich, dieser Punkt würde sonst einen zu hohen Aufwand für ihn bedeuten. "Selbstverständlich" stände er bei Problemen mit Gewährleistung für uns zur Verfügung (steht aber nirgendwo im Entwurf). Sollen wir uns darauf einlassen?
Zum anderen ist jeder Verweis auf $ 15 HOAIAbk. gestrichen. Was bedeutet das für uns?
Danke!
  • Name:
  • Eva
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    Ich verstehe, dass Sie einen Architektenvertrag für Ihr Einfamilienhaus vorliegen haben, bei dem die Leistungsphase 9 fehlt. Die Leistungsphase 9 umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation nach Fertigstellung des Baus.

    Meine Einschätzung: Das Fehlen der Leistungsphase 9 im Vertrag ist ungewöhnlich, da diese Phase wichtig für die abschließende Betreuung und Dokumentation des Bauprojekts ist. Sie beinhaltet unter anderem die Überprüfung der Gewährleistungsansprüche und die Zusammenstellung der Dokumentation für spätere Umbauten oder Verkäufe.

    Mögliche Gründe für das Fehlen: Der Architekt möchte diese Leistungen nicht anbieten oder Sie sollen diese selbst übernehmen. Klären Sie dies unbedingt mit dem Architekten.

    👉 Handlungsempfehlung: Besprechen Sie mit dem Architekten die Gründe für das Fehlen der Leistungsphase 9 und verhandeln Sie gegebenenfalls eine Ergänzung des Vertrags. Klären Sie, wer die Aufgaben der Objektbetreuung und Dokumentation übernimmt.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Leistungsphase 9
    Die Leistungsphase 9, auch Objektbetreuung genannt, ist die letzte Phase der Architektenleistungen nach der HOAIAbk.. Sie umfasst die Überwachung der Mängelbeseitigung, die Überprüfung von Gewährleistungsansprüchen und die Zusammenstellung der Dokumentation. Verwandte Begriffe: HOAI, Objektbetreuung, Gewährleistung.
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Sie ist eine verbindliche Preisregelung. Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Unternehmers, für Mängel an seinen Leistungen einzustehen. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauleistungen. Verwandte Begriffe: Mängel, Sachmangel, Verjährung.
    Objektbetreuung
    Die Objektbetreuung umfasst die Betreuung des Bauprojekts nach Fertigstellung, insbesondere die Überwachung der Mängelbeseitigung und die Dokumentation. Sie ist Teil der Leistungsphase 9 nach der HOAI. Verwandte Begriffe: Leistungsphase 9, Bauüberwachung, Mängelmanagement.
    Dokumentation
    Die Dokumentation umfasst alle Unterlagen, die den Bauprozess und das Gebäude betreffen, wie z.B. Baupläne, Baubeschreibung, Abnahmeprotokolle und Rechnungen. Sie ist wichtig für spätere Umbauten oder Verkäufe. Verwandte Begriffe: Bauakte, Planunterlagen, Revisionsunterlagen.
    Mängel
    Mängel sind Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Zustand des Bauwerks. Sie können z.B. in Form von Rissen, Feuchtigkeitsschäden oder Funktionsstörungen auftreten. Verwandte Begriffe: Sachmangel, Baumangel, Gewährleistung.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Bauunternehmen über die Errichtung eines Bauwerks. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, VOB, BGBAbk..

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was beinhaltet die Leistungsphase 9?
      Die Leistungsphase 9 umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation nach Fertigstellung des Baus. Dazu gehören die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die Überprüfung von Gewährleistungsansprüchen und die Zusammenstellung der Dokumentation für spätere Umbauten oder Verkäufe.
    2. Warum ist die Leistungsphase 9 wichtig?
      Sie stellt sicher, dass Mängel nach der Bauabnahme behoben werden und dass Sie als Bauherr alle notwendigen Unterlagen für die Zukunft haben. Dies ist besonders wichtig im Hinblick auf Gewährleistungsansprüche und spätere Umbauten oder Verkäufe.
    3. Kann ich auf die Leistungsphase 9 verzichten?
      Grundsätzlich ja, aber es ist ratsam, die Aufgaben der Objektbetreuung und Dokumentation entweder durch den Architekten oder durch Sie selbst sicherzustellen. Klären Sie, wer für die Erstellung der Dokumentation verantwortlich ist.
    4. Was kostet die Leistungsphase 9?
      Die Kosten für die Leistungsphase 9 sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und hängen vom Umfang der Leistungen und den Baukosten ab. Fragen Sie den Architekten nach einem detaillierten Angebot.
    5. Was passiert, wenn während der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten?
      Wenn die Leistungsphase 9 vereinbart wurde, unterstützt der Architekt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen. Er prüft die Mängel, dokumentiert sie und unterstützt Sie bei der Kommunikation mit den Unternehmen.
    6. Wie finde ich einen Architekten, der die Leistungsphase 9 anbietet?
      Fragen Sie bei Architekten in Ihrer Region nach oder suchen Sie online nach Architekten, die sich auf die Objektbetreuung und Dokumentation spezialisiert haben. Achten Sie auf Referenzen und Erfahrungen in diesem Bereich.
    7. Was ist, wenn ich die Leistungsphase 9 selbst übernehmen möchte?
      Sie können die Aufgaben der Objektbetreuung und Dokumentation auch selbst übernehmen. Stellen Sie sicher, dass Sie über die notwendigen Kenntnisse und Ressourcen verfügen, um die Mängel zu erkennen, zu dokumentieren und die Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.
    8. Welche Unterlagen gehören zur Dokumentation?
      Zur Dokumentation gehören unter anderem die Baupläne, die Baubeschreibung, die Abnahmeprotokolle, die Rechnungen der ausführenden Unternehmen, die Gewährleistungsunterlagen und alle weiteren relevanten Dokumente, die den Bauprozess und das Gebäude betreffen.

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  2. HOAI: Architekt streicht Leistungsphase 9 – Üblich bei EFH?

    HOAI: Architektenvertrag
    ">Zum einen ist im Vertrag die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) nicht enthalten, wohl aber 5 bis 8. Der Architekt argumentiert, das sei bei Einfamilienhaus so üblich, dieser Punkt würde sonst einen zu hohen Aufwand für ihn bedeuten. "<
    ... ist nicht unüblich, dass der Architekt LPAbk. 9 nicht machen möchte und diese dann eben auch im Vertrag nicht aufführt bzw. streicht. Er bekommt nur 3 % seines Honorars für diese LP, die mit erheblichem Auwand verbunden sein kann. Aber, vereinbaren können Sie eine entsprechende, ggf. etwas reduzierte Leistung gem. LP 9 mit einem Architekten schon. Ggf. findet sich auch ein Kollege, der diese Tätigkeit übernimmt. Daher nachfragen. Oder überzeugen, dass, wenn der Architekt schon LP 1-8 übernimmt, dann eben auch LP 9 notwendig für Sie ist.
    > "Zum anderen ist jeder Verweis auf $ 15 HOAIAbk. gestrichen. Was bedeutet das für uns? "<
    ... auch dies ist nicht unüblich, da bspw. wg. diverser Urteile (auch vom BGH) selbst die Architektenkammern davon abraten, Architektenvertäge mit explizitem Verweis auf die HOAI zu schließen (Genauere Erklärung hierfür würde zu weit führen). Dies hat aber normalerweise keine negativen Auswirkungen auf den Bauherren, da der Architekt Ihnen ein Bauwerk, bzw. genauer dessen Planung und Durchführung schuldet. Hierzu sind manchmal nicht alle in der HOAI aufgeführten Teilleistungen jeder einzelnen LP notwendig, was ansonsten Auswirkungen auf das Architektenhonorar haben würde. Daher ist eine solche Klausel, nämlich bspw. "Erbringen von Leistungen in Anlehnung an die LP der HOAI" durchaus üblich und jedenfalls nicht von vorneherein negativ für den Auftraggeber (Bauherr). Daher, fargen Sie auch hier nach. Nicht unüblich ist ferner, dass Bauherren sich bei der Vertragsgestaltung fachlich beraten lassen (vom Anwalt, bzw. anderen spezi. Architekten / Ingenieuren)
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Leistungsphase 9: Objektbetreuung beim Einfamilienhaus – Sinnvoll?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) im Architektenvertrag für ein Einfamilienhaus enthalten sein sollte. Ein Architekt hat diese Phase gestrichen, was zu Unsicherheiten beim Bauherrn führt. Es wird diskutiert, ob dies üblich ist und welche Konsequenzen dies für die Gewährleistung und Dokumentation hat.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut HOAI: Architekt streicht Leistungsphase 9 – Üblich bei EFH? ist es nicht unüblich, dass Architekten die Leistungsphase 9 bei Einfamilienhäusern nicht anbieten, um den Aufwand zu reduzieren. Dies sollte jedoch im Architektenvertrag klar geregelt sein.

    ✅ Zusatzinfo: Die Leistungsphase 9 umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation nach Fertigstellung des Baus. Sie dient dazu, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben sowie eine umfassende Dokumentation für spätere Gewährleistungsansprüche zu erstellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten im Architektenvertrag genau prüfen, welche Leistungsphasen enthalten sind und welche nicht. Wenn die Leistungsphase 9 fehlt, sollte man sich über die Konsequenzen informieren und gegebenenfalls eine separate Vereinbarung treffen, um die Objektbetreuung und Dokumentation sicherzustellen. Klären Sie die Verantwortlichkeiten bezüglich Gewährleistung und Dokumentation im Vorfeld, um spätere Probleme zu vermeiden.

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