Vormauerschale: Gehört Verblendmauerwerk zum Rohbau? Definition, Abgrenzung & VOB-Relevanz
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Vormauerschale: Gehört Verblendmauerwerk zum Rohbau? Definition, Abgrenzung & VOB-Relevanz

Foto von Helmuth Plecker

Hallo! Ich glaube, ich spinne. Aus aktuellem Anlass mal folgende Frage: VOBAbk.-Vertrag mit einem Bauunternehmer. Vertragsgegenstand Rohbauarbeiten aufgeteilt im LVAbk. in Titel Erdarbeiten, Entwässerungskanalarbeiten, Abdichtungsarbeiten, Mauerarbeiten, Verblendung, Beton- und Stahlbetonarbeiten (Betonarbeiten, Stahlbetonarbeiten). Das Gebäude wird nur an kleineren Flächen teilverblendet. Im LV gibt es den Titel Verblendarbeiten in dem u.a. die Position "Mauerwerk der Vormauerschale ... " steht.
Im Vertrag steht geschrieben, dass 1. Abschlagsrechnung dann fällig wird, wenn das Mauerwerk im Erdgeschoss fertiggestellt ist. Nun ist alles Mauerwerk fertig nur die Verblendung ist noch nicht angefangen. Bauunternehmer begehrt nun Werklohn.
Ein hinzugezogener SV erklärt nun, dass die Verblendung (Vormauerschale) nicht zum Rohbau gehöre und stärkt dem Bauunternehmer nun, dass seine Abschlagsforderung fällig sei ...
Ich bin da anderer Meinung: Fälligkeit bei Fertigstellung des Mauerwerks im Erdgeschoss, also auch Mauerwerk der Verblendschale. Was meint Ihr, spinne ich?
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    Im Kontext eines VOBAbk.-Vertrags ist die Frage, ob eine Vormauerschale zum Rohbau gehört, entscheidend für die Fälligkeit von Abschlagszahlungen und die korrekte Auslegung des Vertrags.

    Definition Rohbau: Der Rohbau umfasst im Allgemeinen die wesentlichen, tragenden Teile eines Gebäudes, einschließlich der Erdarbeiten, der Fundamente, der tragenden Wände, der Decken und des Dachstuhls.

    Vormauerschale/Verblendmauerwerk: Eine Vormauerschale oder ein Verblendmauerwerk ist eine nicht-tragende äußere Schicht, die vor das eigentliche Mauerwerk gesetzt wird. Sie dient primär dem Schutz und der optischen Gestaltung der Fassade.

    Abgrenzung: Ob die Vormauerschale zum Rohbau gehört, hängt von der konkreten Formulierung im Leistungsverzeichnis (LVAbk.) und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Wenn die Verblendung explizit als Teil der Mauerarbeiten im LV aufgeführt ist, kann sie als Teil des Rohbaus betrachtet werden, insbesondere wenn sie statische Funktionen erfüllt oder zur Aussteifung des Gebäudes beiträgt. Ist sie jedoch als separate Leistungsposition (z.B. unter Fassadenarbeiten) ausgewiesen, gehört sie in der Regel nicht zum Rohbau.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie das Leistungsverzeichnis und die vertraglichen Vereinbarungen genau. Im Zweifelsfall sollten Sie eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um die korrekte Auslegung des Vertrags zu gewährleisten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rohbau
    Der Rohbau umfasst die grundlegenden, tragenden Elemente eines Gebäudes, wie Fundamente, Wände, Decken und Dach. Er stellt die Basis für den weiteren Ausbau dar.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Bausubstanz, Gebäudehülle
    Vormauerschale
    Eine Vormauerschale ist eine äußere Schicht aus Mauerwerk, die vor das eigentliche Mauerwerk gesetzt wird. Sie dient dem Schutz und der optischen Gestaltung der Fassade.
    Verwandte Begriffe: Verblendmauerwerk, Fassadenverkleidung, Klinkerfassade
    Leistungsverzeichnis (LV)
    Das Leistungsverzeichnis ist eine detaillierte Auflistung aller Bauleistungen, die für ein Bauprojekt erforderlich sind. Es dient als Grundlage für die Angebotserstellung und die Abrechnung.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Baubeschreibung, Angebot
    Verblendmauerwerk
    Verblendmauerwerk ist eine spezielle Form der Vormauerschale, bei der hochwertige Materialien verwendet werden, um eine optisch ansprechende Fassade zu gestalten.
    Verwandte Begriffe: Klinkerfassade, Sichtmauerwerk, Fassadenverkleidung
    VOB
    Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist ein Regelwerk, das die Bedingungen für Bauverträge in Deutschland festlegt. Sie besteht aus drei Teilen: VOB/A, VOB/B und VOB/C.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Baurecht, AGB
    Abschlagszahlung
    Eine Abschlagszahlung ist eine Teilzahlung, die der Bauherr an den Bauunternehmer für bereits erbrachte Leistungen leistet. Die Höhe und Fälligkeit der Abschlagszahlungen werden im Bauvertrag vereinbart.
    Verwandte Begriffe: Werklohn, Teilzahlung, Rechnung
    Mauerwerk
    Mauerwerk ist ein Bauteil, das aus einzelnen Steinen (z.B. Ziegel, Kalksandsteine, Betonsteine) durch Vermörtelung oder Verklebung zusammengefügt wird. Es dient zur Errichtung von Wänden und anderen Bauteilen.
    Verwandte Begriffe: Ziegel, Mörtel, Wand

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Gehört eine Vormauerschale immer zum Rohbau?
      Nein, nicht zwingend. Es hängt von der Definition im Bauvertrag und dem Leistungsverzeichnis ab. Wenn die Vormauerschale als separate Leistungsposition aufgeführt ist, gehört sie in der Regel nicht zum Rohbau.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Rohbau und Ausbau?
      Der Rohbau umfasst die Erstellung des tragenden Grundgerüsts eines Gebäudes, während der Ausbau alle Arbeiten beinhaltet, die zur Fertigstellung des Gebäudes notwendig sind, wie z.B. Installationen, Innenausbau und Fassadengestaltung.
    3. Wie wirkt sich die Zuordnung der Vormauerschale auf Abschlagszahlungen aus?
      Wenn die Vormauerschale als Teil des Rohbaus definiert ist, kann der Bauunternehmer nach Fertigstellung dieses Bauabschnitts eine Abschlagszahlung fordern. Ist sie jedoch dem Ausbau zugeordnet, ist die Fälligkeit an andere Bedingungen geknüpft.
    4. Was ist ein Leistungsverzeichnis (LV)?
      Ein Leistungsverzeichnis ist eine detaillierte Auflistung aller Bauleistungen, die für ein Bauprojekt erforderlich sind. Es dient als Grundlage für die Angebotserstellung und die Abrechnung der Bauleistungen.
    5. Welche Rolle spielt die VOB bei der Definition von Rohbauarbeiten?
      Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) definiert allgemeine Bedingungen für Bauverträge. Sie kann zur Auslegung von Begriffen wie Rohbau herangezogen werden, ist aber nicht immer bindend, wenn individuelle Vereinbarungen getroffen wurden.
    6. Was tun, wenn Unklarheit über die Zuordnung der Vormauerschale besteht?
      Bei Unklarheiten sollte man zunächst den Bauvertrag und das Leistungsverzeichnis genau prüfen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren.
    7. Kann eine Vormauerschale auch statische Funktionen übernehmen?
      Ja, in bestimmten Fällen kann eine Vormauerschale auch zur Aussteifung des Gebäudes beitragen oder andere statische Funktionen erfüllen. In solchen Fällen ist sie eher dem Rohbau zuzuordnen.
    8. Was bedeutet der Begriff "Verblendmauerwerk"?
      Verblendmauerwerk ist eine spezielle Form der Vormauerschale, bei der hochwertige Materialien verwendet werden, um eine optisch ansprechende Fassade zu gestalten. Es dient primär der ästhetischen Aufwertung des Gebäudes.

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      Tipps zur Vereinbarung fairer Abschlagszahlungen im Bauvertrag.
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      Ein Überblick über Ihre Rechte und Pflichten als Bauherr.

  2. Vormauerschale: Abgrenzung Maurerarbeiten – Verblendung

    Helmuth, Du sagst oben ja selbst ...
    Helmuth, Du sagst oben ja selbst aufgeteilt in Maurerarbeiten, Verblendung ... demzufolge würde ich es als 2 verschiedene paar Schuhe ansehen. Wenn ich jetzt mal den Bogen zum BGBAbk. spannen darf, auch dort ist in Musterverträgen auch immer vom Rohbau und Fassade (also Verblendung) die Rede. Letztendlich ist es ja wurscht, bezahlt werden muss es so oder so. Und die Abschlagsrechnung kann sich ja auch nur auf den Teil Rohbau beziehen. So what?

  3. VOB: Abschlagszahlung für Verblendarbeiten nach Rohbau

    Ja😉
    Die Verblendarbeiten starten doch in der Regel erst, wenn die Rohbauarbeiten (Außenwandinnenschalen, Innenwände, Stahlbetodecken) und oft auch die Zimmer- und Dachdeckerarbeiten (Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten) abgeschlossen sind. Soweit muss der Rohbauunternehmer nicht in Vorleistung gehen. Da gibt es eine Abschlagzahlung, gem. § 632 BGBAbk. und bei VOBAbk.-Verträgen nach § 16.
    Natürlich müssen die Verblendarbeiten noch nicht abgerechnet werden, es darf keine Überzahlung eintreten. Auch zur Abschlagszahlung gehört die prüfbare Massenermittlung durch den BU, und nur was nachgewiesen wird muss bezahlt werden.
    Ich nehme an, Sie sind mit der Bauüberwachung beauftragt? Ich denke es ist nicht die Aufgabe des Bauüberwachers durch einseitige Vertragsinterpretation die Zahlungen des Bauherrn herauszuzögern. Püfen ob alles Korrekt ist und dann die Rechnung freigeben nach dem Motto Leben und Leben lassen.
    Gruß

  4. Vormauerschale: Fälligkeit der Zahlung ohne Fertigstellung?

    Foto von

    Etwas anders
    Hallo!
    Die Verblendarbeiten brauchen nicht auf die Zimmerarbeiten bzw. Dachdeckungsarbeiten warten. Eine Arbeitsunterbrechung wurde auch nicht gemäß VOB C DINAbk. 18299 beschrieben. Die Fälligkeit ist deswegen nicht gegeben, weil die Verblendung noch nicht fertigestellt ist. Ich bin der Bank gegenüber rechenschaftsverpflichtet und kann da keinee Abschlagsrechnung freigeben, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen (die Vertraglichen!) noch nicht gegeben sind. Die Verblendung kann selbstverständlich dann nicht abgerchnet und bezahlt werden, wenn sie noch nicht erbracht wurde, aber dennoch bleibt es m.E. dabei, dass die Fälligkeit erst mit Fertigstellung der Verblendung eintritt.

  5. VOB/BGB: Abschlagszahlungen bei unbestimmter Regelung

    Dann..
    Ich denke mir dann, dass die vertragliche Regelung zu unbestimmt ist, wenn es schon verschiedene Auslegungen gibt. Letztendlich lässt sich das nur juristisch klären, ich nehme an, dass sich so eine Auseinandersetzung nicht lohnt.
    Im Zweifel ist die vertragliche Regelung ungültig und an dessen Stelle tritt die Regelung nach VOB oder BGBAbk., wonach Abschlagszahlungen zu leisten sind.
    Was spricht dagegen die geprüfte Abschlagsrechnung einschl. Sicherheitseinbehalt zu zahlen?
    Gruß

  6. Vormauerschale: Fehlerhafte Vertragsgestaltung – Abschlag Rohbau

    Eigener Fehler,
    für den's halt nach Canossa geht: Dem AGAbk. gegenüber zugeben (nicht praxisgerechte Vertragsgestaltung) und dann abgestimmt mit AG Abschlag für den Rohbau freigeben. Sonst sieht es aus wie eine bewusste Formulierung (will ich damit aber ausdrücklich nicht unterstellen) mit dem Ziel, Abschlagszahlungen zu vermeiden, denn schließlich wäre es vom Bauunternehmer nicht besonders intelligent, endgültig sichtbare Bauteile während des etwas 'grobmotorischen' Rohbaus fertig zu stellen.
    Die Bank vor sinnlosen Juristereien zu bewahren ist ja auch eine vertragliche Nebenpflicht und gezahlt wird's so oder so. Mag ja formal sogar korrekt sein, aber Fairness ist doch vernünftiger als Recht bekommen.
    Volker Leue
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Vormauerschale: Definition, Abgrenzung & VOBAbk.-Relevanz im Rohbau

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Abgrenzung von Verblendmauerwerk und Rohbauarbeiten im Kontext eines VOB-Vertrags. Es geht um die Fälligkeit von Abschlagszahlungen und die korrekte Interpretation der Vertragsbedingungen. Uneinigkeit besteht, ob Verblendarbeiten bereits zum Rohbau gehören oder eine separate Leistung darstellen. Die korrekte Definition ist entscheidend für die Zahlungsmodalitäten und die Einhaltung der VOB.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut VOB/BGB: Abschlagszahlungen bei unbestimmter Regelung kann eine unklare vertragliche Regelung zu Auslegungsfragen führen und die Anwendung der VOB oder des BGBAbk. nach sich ziehen. Dies betrifft insbesondere die Fälligkeit von Abschlagszahlungen für Verblendmauerwerk.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Vormauerschale: Abgrenzung Maurerarbeiten – Verblendung stellt klar, dass Maurerarbeiten und Verblendung als zwei unterschiedliche Gewerke betrachtet werden können, was sich auch in Musterverträgen widerspiegelt. Die korrekte Abgrenzung ist wichtig für die Rechnungsstellung und die Zuordnung der Bauleistungen.

    🔴 Risiko: Wie im Beitrag Vormauerschale: Fehlerhafte Vertragsgestaltung – Abschlag Rohbau erwähnt, kann eine nicht praxisgerechte Vertragsgestaltung zu Problemen bei der Freigabe von Abschlägen führen. Eine bewusste Formulierung zur Vermeidung von Abschlagszahlungen sollte vermieden werden, um Fairness gegenüber dem Bauunternehmer zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie die Vertragsbedingungen bezüglich der Definition von Rohbauarbeiten und Verblendmauerwerk. Klären Sie Unklarheiten im Vorfeld, um Missverständnisse bei der Abschlagsrechnung zu vermeiden. Beachten Sie die Regelungen der VOB und des BGB bezüglich der Fälligkeit von Zahlungen. Im Zweifelsfall sollte eine juristische Klärung in Betracht gezogen werden.

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