Sondernutzungsrecht
BAU-Forum: Rund um den Garten
Sondernutzungsrecht
Hallo, wir sind in eines von zwei Neubauten (Baden Württemberg) gezogen mit Tiefgarage. Die letzte Familie die einzog (Erdgeschoss) bekam ein Sondernutzungsrecht für einen Gartenanteil (ca. 60 m²). Am Tag des Einzugs kamen schon Bauhandwerker die mitten auf der Tiefgarage - zugleich Mitte zwischen den 2 Häusern- eine Fläche für ein Gartenhaus betonierten. Des weiteren wurden 4 Stahlpfosten einbetoniert, die die Grenze des Gartens darstellen um wohl einen Zaun anzubringen. Zu guter letzt hat man noch einen Aushub gemacht, welcher wohl ein Teich werden soll. Die ganze Sache sei angeblich vom Bauträger genehmigt. Keiner der Wohnungseigentümer war hiervon (Teilungserklärung) informiert. Wie können wir dagegen vorgehen.
Für eine Antwort wären wir dankbar.
Für eine Antwort wären wir dankbar.
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etwas genauer bitte ...
Sie sind Mieter/Eigentümer (?) einer Wohnung (?) in einem von 2 (?) neuerbauten Mehrfamilienhäusern? Sie haben welche Rechte, was die Gartennutzung angeht? Was steht in ihrem Vertrag zur Gartennutzung? wem gehört der Garten? Was befürchten sie? Klingt so, als ob sie die Konstruktion Gartenhaus u. Teich über Tiefgarage beunruhigt? Ist es also eine "technische" oder "rechtliche" Frage? Was ist der Grund Ihrer Frage? Angst um die Tiefgarage? Sie wollen auch so eine "Sondergarten"? Ihre Aussicht/geplante Gartennutzung ist dahin? -
Ja wir sind Eigentümer 1 Wohnung Das Sondernutzungsrecht ...
Ja wir sind Eigentümer 1 Wohnung. Das Sondernutzungsrecht für den Garten wurde dem Eigentümer im Erdgeschoss von dem Bauträger zuerkannt und zwar ohne andere Miteigentümer der 18 Wohnungen über diese "Bebauung" zu informieren. Wir denken ein Sondernutzungsrecht erlaubt auf keinen Fall einen Eingriff in unser Gemeinschaftseigentum in dieser Form. Die übrigen Eigentümer haben nichts gegen das Sondernutzungsrecht der Erdgeschosswohnungen am Garten, aber bitte im üblichen Rahmen. -
was sagt IHR Vertrag
zum Thema Garten? "Gemeinschaftseigentum" klingt für mich so, als ob die Eigentümerversammlung drüber abstimmen müsste. Nun ist die Frage, wem die Mehrheit der Wohnungen gehört, wer der Verwalter des Objektes ist. Das gilt es erstmal zu klären. Also Hausaufgabe für Sie:- Eigenen Vertrag lesen, dazu auch prüfen WAS GENAU als Garten definiert ist. Evtl. behauptet der Bauträger, der "allgemeine" liegt gar nicht da, wo jetzt der Sondergarten der EGAbk. Wohnung liegt ...
- mit dem Bauträger sprechen und mal nachfragen, wer das auf welcher Grundlage entschieden hat
- Mit den anderen Wohnungseigentümern (nicht EG) haben sie auch schon gesprochen?
- Mal mit den EG Eigentümern (freundlich) sprechen, auf die scheinbar ungeklärte Lage hinweisen, auch darauf, dass es möglicherweise eine Rückbau geben könnte => besser Baustopp bis zur Klärung. Das kann man alles freundlich machen unter dem Zeichen der Schadensminderung. Vorgehen mit anderen Eigentümern absprechen, nicht dass SIE der Querulant sind.
- wenn weiter Unklarheiten bestehen, sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der sich erstmal genau ihren Vertrag ansieht.
- Und nicht vergessen: hier im Forum weiter berichten ...
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Sondernutzungsrecht
Sehr geehrter Herr Pisch, ich würde Ihnen empfehlen, noch einmal eingehend die Gemeinschaftsordnung zu "studieren"; eine Nachfrage bei dem hierfür verantwortlichen Notar schadet mit Sicherheit auch nicht. Es ist durchaus üblich und in der Regel auch zulässig, dass der teilende (Allein-) Eigentümer, also regelmäßig der Bauträger, sich in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis vorbehält, bis zur Veräußerung der letzten Eigentumswohnung am Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte zu begründen bzw. eingeräumte Sondernutzungsrechte abzuändern (gegebenenfalls aber nur unter bestimmten Bedingungen [zumutbar usw. ]). Weist die Gemeinschaftsordnung bestimmten Eigentümern bereits Garten-Sondernutzungsrechte zu, legt sie meistens auch näher fest, wie der jeweils Begünstigte mit seinem Garten umzugehen hat bzw. umgehen darf (z.B. dass er zwar ein Gartenhäuschen errichten darf, dieses aber eine bestimmte Grundfläche aufweisen, ein Zeltdach [grün eingedeckt] haben und weiß lackiert sein muss; ferner, dass die Terrasse um maximal 6 m² erweitert werden darf; oder auch, dass ein Whirlpool errichtet werden darf). Wurde das strittige Garten-Sondernutzungsrecht zwar wirksam begründet (sei es durch die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung, sei es durch nachträgliche Entscheidung des Bauträgers), enthält die Gemeinschaftsordnung aber keine Festlegungen für ein Gartenhaus bzw. für das Anlegen eines Teiches usw., dürften Sie gute Chancen haben, gegen entsprechende Maßnahmen Ihres Nachbarn vorzugehen. Es dürfte sich dann nämlich um "bauliche Veränderungen" im Sinne des § 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes handeln, die grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen (sprechen Sie auch einmal mit Ihrem Hausverwalter, soweit es sich hierbei nicht um den Bauträger selbst handelt). -
Stellungnahme vom Notar des Bauträgers
Es handle sich hier um einen Geräteschuppen (Anmerkung: mit 20 cm Betonbodenplatte), also nicht um ein genehmigungsbedürftiges Bauwerk. Im Kaufvertrag ist mit diesem Käufer vereinbart, dass dieser einen solchen Geräteschuppen errichten darf und auch sein Sondernutzungsrecht einzäunen darf. Der Bauträger ist hierzu berechtigt auf Grund eines Änderungsvorbehalts in der Teilungserklärung. Aus meiner Sicht sind in diesem Fall andere Miteigentümer nicht beeinträchtigt.
Sinngemäßes Zitat Ende.
Franz Pisch