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BAU-Forum: Baufinanzierung

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Ich trage mich gerade mit dem Gedanken als Kapitalanlage eine Eigentumswohnung zu kaufen. Den Großteil kann ich als Eigenkapital aufbringen, den Rest von 50 T€ würde ich vermutlich von der KfW als energiesparendes Bauen (KWF40 Haus) finanziert bekommen. Mit dem Bau der angedachten Wohnung würde im August/September 2011 begonnen und damit die erste Abschlagszahlung fällig. Mit der Fertigstellung ist vermutlich erst Anfang 2013 zu rechnen.
Was mir etwas Sorge macht ist der €. Mit einer erhöhten Inflation hätte ich bei meinem Vorhaben vermutlich keine größeren Probleme, da der Kaufpreis festgeschrieben ist.
Aber was ist, wenn die Eurostaaten Aufgrund von Griechenland/Spanien/Portugal/ ... einen Währungsschnitt machen. Also den € entwerten und eine neue Währung herausgeben. Und dabei natürlich einen beachtlichen Teil des Geldwertes unter den Tisch fallen lassen. Wie sonst könnten sie auch ihre Schulden wieder los werden?
Ich möchte hier keine Angst schüren, aber wie könnte ein solches Szenario aussehen?
Meine Ersparnisse könnten damit im Wert erheblich geschmälert sein, aber mein Vertrag für den Wohnungsbau dürfte bestehen bleiben und zahlbar in der neuen Währung sein. Dann müsste ich das ganze Geld als Kredit aufnehmen (zu welchem Zinssatz dann?) und die Zinsen und Tilgung von meinem Angestellten Gehalt abstottern. Das wäre für mich wie ein Klotz am Bein.
Mich würden mal Eure Meinungen dazu interessieren. Ich denke diese Fragen könnte sich jeder Bauwillige stellen.
  • Name:
  • Werner

  1. Keine KfW Mittel bei Kapitalanlage

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Hallo Werner,
    leider ist es nicht so wie Sie schreiben.
    Für den Erwerb einer Kapitalanlage gibt es KEINE Fördermittel
    der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Wer hat Ihnen das gesagt?
    Der Bauträger?
    Fördermittel der KfW gibt es nur für den eigenen Bedarf der eigen genutzten Wohnung.
    Kapitalanlage bitte nur als reines Bankdarlehen, dann funktioniert das auch.
    Bitte auch um Beachtung, dass Sie aus Bankensicht Bereitstellungszinsen zahlen, da Ihre Bauphase sehr sehr lang ist.
    Als Kapitalanleger aus meiner Sicht zu viel Risiko.
    Warum kaufen Sie nicht einen Neubau, der schon fertig ist?

  2. Energieeffizientes Bauen

    Es gibt diesen KFW Kredit, das Programm nennt sich energieeffizientes Bauen (siehe Link).
    Aber das ist nicht der Kern meines Problems. Mein Problem ist das Eigenkapital, welches im Falle einer Währungsreform entwertet werden könnte. Und das dürfte ein Thema für die allermeisten Immobilienkäufer/Bauherrn sein.

  3. KfW

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Hallo
    vielen Dank für den Link zu dem KfW Mittel.
    Jedoch ist KfW nur für eigenbewohnte Immobilien möglich.
    Für Kapitalanleger ist es aus meinem Informationsstand nicht möglich.
    Gut, eine Währungsreform kann es irgendwie geben.
    Jedoch ob, wenn, wie weiß keiner.
    Immobilien sind Sachwerte und in guter Lage eine gute Geldanlage. Auch Kapitalanlagen.

  4. KfW Energieeffizient Bauen doch bei Kapitalanlage möglich

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Hallo
    vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich habe eben wieder etwas neues gelernt. Durch Ihren Link auf die KfW Energieeffizient Bauen 153 habe ich direkt eben bei dem KfW Center als Bestätigung angerufen.
    Richtig ist, dass vermieteter Neubau mit 153 Energieeffizient Bauen doch für die Kapitalanlage verwendet werden kann.
    Ich hatte bislang noch keinen Neubau der vermietet werden kann.
    Deswegen habe ich gestern automatisch Nein geschrieben.
    Meine Finanzvermittlung für Kapitalanlagen waren bislang immer Bestandsimmobilien. Und da geht ja keine Programm 153.
    Somit haben Sie Recht.
    Kapitalanlage Neubau kann mit 153 Programm gefördert werden.

  5. Zurück zum Thema

    Ich frage mich jetzt, wie ich mich vertraglich bezüglich einer Währungsreform absichern kann? Wie gesagt, mit dem entwerteten Eigenkapital müsste ich vermutlich im schlimmsten Fall den Kaufpreis (260 T€) komplett finanzieren und das mit dem neuen (vermutlich sehr teurn) Geld ... Ich denke an eine Ausstiegsklausel im Falle einer Währungsreform aus dem Bauträger Vertrag. Vielleicht bevor die 2. Zahlung (Rohbaufertigstellung) fällig wird. Die 1. Zahlung ist 30 % der Bausumme, die 2. Zahlung 28 %. Damit würde sich mein Risiko auf 42 % des neuen Geldes begrenzen. Damit könnte ich leben. Meinungen hierzu?
    • Name:
    • Werner

  6. Keine Panik

    Erst einmal ist die "EURO-Unsicherheit" bei weitem nicht so groß wie von verschiedenen Panikmachern verbreitet wird. Niemand kann so ein Szenario völlig ausschließen, aber die Kosten für Wirtschaft und Politik wären m.E. zu hoch und die Lage ist nicht dramatisch genug um so etwas zu rechtfertigen.
    Viel wichtiger ist, dass bei jeder Währungsreform ALLE Beträge (sowohl Eigenkapital als auch Kaufpreis) umgestellt werden. Sehen Sie es einmal anders: Geld ist ein Warenersatz, das einen Tauschhandel vermeidet. Man kann damit z.B. Arbeitsleistung gegen Lebensmittel, Miete oder eine ETW tauschen, das Tauschverhältnis (X min Arbeit = 1 Brot) bleibt auch in Entenhausener Talern bestehen. Das Problem ist ein "Scheinriese"!
    Sonst könnte man noch (ausdrücklich nur theoretisch gedacht, weil vollkommen unnötig und eine Einladung dabei über den Tisch gezogen zu werden): 95 % des Betrags in Schweizer Franken tauschen, mit den restlichen 5 % gegen Währungsschwankungen absichern. Hier sehe ich allerdings ein erheblich höheres Verlustrisiko als das genannte Währungsproblem.
    Alles nur persönliche Meinung, keine Finanzberatung!
    Gruß
    VolkerLeue

  7. 1:1 Umstellung aller Beträge

    Sie meinen, dass ALLE Beträge 1:1 umgestellt würden? Das wäre dann eine Währungsumstellung, wie wir sie 2002 beim Umstieg von DM auf den € hatten. Damit würden die Staaten keine Cent ihrer Schulden los werden, weshalb das vollkommen unwahrscheinlich ist.
    Deshalb sehen Währungsreformen z.B. so aus, dass Löhne, Mieten, Preise mit 1:1 umgestellt werde, um die Wirtschaft samt der Bevölkerung nicht an die Wand zu fahren. Sparguthaben dagegen vielleicht mit 10:1 oder noch weniger, damit man den eh nicht mehr zurückzahlbaren Schuldenberg los wird.
    Für den Bauherrn bedeutet das, dass das Eigenkapital mit z.B. 10:1 entwertet wird, der Bauträgervertrag aber mit 1:1 gültig bleibt.
    Für mich persönlich würde das bei meiner Kapitalanlage-Wohnung bedeuten, dass ich anstatt 220 T€ Eigenkapital nur noch 22 T€ hätte und zusätzlich zu dem 50 T€ KfW40 Kredit irgendwo zum dann gültigen Zinssatz (sicherlich nicht mehr 3, x %) einen Kredit über 198 T€ aufnehmen müsste und diesen Schuldenberg insbesondere von meinem Angestelltengehalt in vermutlich Jahrzehnten abstottern müssten.
    • Name:
    • Werner

  8. Dagegen

    steht GG Art. 14, selbst wenn jemand versuchen sollte eine Umstellung wie von Ihnen skizziert durchzusetzen würd es vermutlich länger als 2 Jahre dauern, das durchzuziehen. Ganz zu schweigen von "Unruhen" in den etwas renitenteren EU-Ländern wie Frankreich und Italien, das würde vollkommen ausreichen, die Wirtschaft an die Wand zu fahren. Viel wahrscheinlicher ist eine erhöhte Inflation für 10-15 Jahre, da erfolgt dann die Enteignung über schwindende Kaufkraft und die Entschuldung ebenso, merkt nur niemand so schnell. Dafür wäre natürlich der Immobilienkauf genau die richtige Gegenwehr (gutes Objekt vorausgesetzt).
    Warum eigentlich für eine nicht selbst genutzte Immobilie, reine Kapitanllage, das Baurisiko nehmen (Insolvenz Bauträger, Kostensteigerungen ...)? Wäre es nicht eine Überlegung, bei diesen Bedenken bzgl. Währung ein fertiges Objekt (wesentlich schneller) zu kaufen? Meiner Meinung nach kommt es bei einer Kapitalanlage auf die Rendite an, wo und mit welchem Objekt auch immer die erzielt wird ist doch eigentlich egal. Wenn Sie hier natürlich außergewöhnlich gute Erträge locken, würde ich noch einmal nachrechnen (lassen), die meisten Anlagen liegen in einem vergleichbaren Renditebereich und extreme Ausreißer sind oft schön gerechnet.
    Festgeschriebenen Kaufpreis bei Fertigstellung in fast zwei Jahren finde ich persönlich etwas eigen (mit der Erinnerung an wild schwankende Stahlpreise), aber dafür kenne ich mich nicht genug mit den Gepflogenheiten bei Bauträger-Modellen aus.
    Der Bauträger wird sich allerdings sicher nicht auf ein Rücktrittsrecht einlassen, wie sollte er im Ernstfall einen anderen Käufer finden?
    Noch ein Ansatz: Geld in einem Goldfonds mit eigenem Lager "parken". Finde ich extrem riskant, Risiken aus Preisschwankungen sind m.E. wesentlich größer als die Währungsgefahr, aber diese Überlegungen und Ängste schüren im Moment halt auch die Goldpreisentwicklung. Für jemand der die Gefahren als real ansieht wäre das ein brauchbarer Ansatz.

  9. Wahrscheinlichkeit

    Sie haben sicherlich recht, es ist wahrscheinlicher, dass die Schulden über Inflation abgebaut werden.
    Für die nächsten 2 Jahre denke ich:
    Wahrscheinlichkeit einer Währungsreform liegt bei 20 %
    Wahrscheinlichkeit Schuldenabbau über Inflation 80 %
    Das 20 %ige Risiko der Inflation ist mir dabei viel zu hoch!
    Gold ist schon viel zu teuer, der Preis hat sich vervielfacht. Und wirft beim Risiko einer jahrzehntenlangen Durststrecke keine Zinsen/Dividende ab (kann man schlecht aussitzen). Neubau-Wohnungen kosteten hier vor 18 Jahren 2000 EUR/m², bis vor einem Jahre immer noch rund 2000 EUR/m² und sind jetzt innerhalb kurzer Zeit um 20 % auf rund 2400 EUR/m² gestiegen. Allerdings sind die Mieten von rund 5 € vor 18 Jahren mittlerweile bei rund 9 €. Immobilien sind meiner Meinung immer noch preiswert zu haben. Und die wirtschaftlich breit aufgestellte Universitäts Stadt hier in Süddeutschland zieht massig Neubürger an. Laut Statistik soll hier der Wohnungsbedarf bis 2030 entgegen dem allgemeinen Trend in Deutschland um 11 % anwachsen.
    Das von mir angedachte Projekt mit meiner nahezu perfekt geschnittenen und ausgerichteten Wohnung besteht aus mehreren Mehrfamilienhäusern und zahlreichen Reihenhäusern mit einer zentralen Tiefgarage. Deshalb die lange Bauzeit.
    Falls ich eine so perfekt geschnittene Gebrauchtimmobilie finden würde, dann scheitert es spätestens am IMHO nicht ausreichenden Wärmedämmstandard. Wobei kürzlich hatte ich ein 10 Jahre altes Passivhaus zum günstigen Preis von 250.000 € angeschaut, das hätte ich genommen. Hat mir leider jemand vor der Nase weggeschnappt.
    • Name:
    • Werner

  10. Missverständnis;

    Gold war als "Parkposition" bis zur endgültigen Zahlung angedacht, Wertabsicherung in € mit entsprechender put-Option. Wäre halt nicht meine Taktik, ist aber relativ sicher (wenn auch nicht umsonst).
    Nächste Idee: Welches Risiko wäre für Sie größer, Währungsreform oder Bauträger-Insolvenz? Wenn Währung, dann gegen einen entsprechend auszuhandelnden (deutlichen) Abschlag den Gesamtbetrag jetzt zahlen ... Ob das rechtlich geht weiß ich allerdings nicht, fände ich auch sehr sehr mutig.
    Letztendlich hilft bzgl. des Vertrages nur fragen und verhandeln. Der Rest ist eine Frage der eigenen Risikoeinschätzung, Bundesschatzbriefe liegen bei ca. 2.5 %, die Immobilie soll sicher höher liegen, also auch mehr Risiko. Mir wäre z.B. eine Fertigstellungsbürgschaft des Bauträger jedenfalls wichtiger als die Gefahr einer Währungsumstellung. Meiner Meinung nach zu mindestens 99 % unwahrscheinlich, da kommen vorher noch Sondersteuern, Erbschaftssteuer, Vermögenssteuer u.ä. in Frage und das ist beim derzeitigen Tempo in der Problembehandlung niemals in zwei Jahren abzuarbeiten. Die nächste Bundestagswahl ist erst 09/2013, das reicht noch ... :)

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