Baufinanzierung für Erbpacht-Immobilie bei Berlin: Machbarkeit, Kosten & Konditionen?
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Baufinanzierung für Erbpacht-Immobilie bei Berlin: Machbarkeit, Kosten & Konditionen?

Hallo,
Folgende SiTuation:
Möchte Immobilie bei Berlin kaufen. Grundstück Erbpacht 99 Jahre 3,5 % auf 145 € je m² ergibt 173 € Monat / normale Preis 170 € je m² / Vorkaufsrecht nach Ablauf 2 /3 des Verkehrswert der Immobilie werden als Ablöse nach 99 Jahren zugesichert. Immobilie kostet 198.000 € schlüsselfertig, 28.000 Baunebenkosten,
Grunderwerbssteuer Notarkosten usw. 11000 €, Garage 10000 €. Außenanlagen 10000 €. Finanzierung ca. 260000 €.
Verdienst als Ehepaar 5620 € netto zuzüglich 360 € Kindergeld (2 Kinder) roundabout ca. 6000 € netto.
Ratenkredite ca. 640 Monatlich / 40000 €.
aktuelle Miete 1100 netto kalt. Eigenkapital ca. 15000 € + Eigenleistung ca. 7500 €. Sondertilgung jährlich durch noch nicht eingerechnete arbeitgeberprämie möglich.
Ist das finanzierbar? wie hoch sind die Raten bzw. welcher Sollzinssatz ist realistisch?
Vielen Dank
  • Name:
  • kaja
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich beurteile die Anfrage zur Baufinanzierung einer Erbpacht-Immobilie bei Berlin. Es ist wichtig, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Erbpacht: Die monatliche Erbpacht von 173 € ist in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.
    • Kaufpreis: Die Immobilie kostet 198.000 €.
    • Nebenkosten: Es fallen 28.000 € Baunebenkosten, 11.000 € Grunderwerbssteuer und 10.000 € Notarkosten an.
    • Finanzierungssumme: Der Gesamtfinanzierungsbedarf beträgt ca. 260.000 €.
    • Einkommen: Das Ehepaar hat ein monatliches Verdienst von 5620 € und Kindergeld von 360 €.
    • Verbindlichkeiten: Es bestehen Ratenkredite mit einer monatlichen Belastung von 640 €.
    • Eigenkapital: 40.000 € Eigenkapital sind vorhanden.
    • Eigenleistung: 15.000 € Eigenleistung sind geplant.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, ein detailliertes Finanzierungsgespräch mit mehreren Banken zu führen, um die individuellen Konditionen und die Machbarkeit der Finanzierung zu prüfen. Achten Sie besonders auf die Zinskonditionen und die Möglichkeit von Sondertilgungen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Erbpacht
    Erbpacht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
    Verwandte Begriffe: Erbbauzins, Erbbaurecht, Grundstückseigentümer.
    Grunderwerbssteuer
    Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist ein Prozentsatz des Kaufpreises.
    Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Immobiliensteuer, Nebenkosten.
    Notarkosten
    Notarkosten sind Gebühren, die für die notarielle Beurkundung von Verträgen, wie z.B. Kaufverträgen, anfallen. Sie sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert des Geschäfts.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Gebührenordnung, Kaufvertrag.
    Sondertilgung
    Sondertilgung ist die Möglichkeit, zusätzlich zu den regulären Tilgungsraten eines Kredits außerplanmäßige Zahlungen zu leisten. Dies verkürzt die Laufzeit des Kredits und reduziert die Zinskosten.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Kreditlaufzeit, Zinsersparnis.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das für die Finanzierung eines Vorhabens eingesetzt wird. Es kann aus Ersparnissen, Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten bestehen.
    Verwandte Begriffe: Finanzierung, Kredit, Vermögen.
    Sollzinssatz
    Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, der für die Berechnung der Zinsen eines Kredits verwendet wird. Er gibt an, wie hoch die Zinsen für den Kredit sind, ohne Berücksichtigung von Gebühren oder anderen Kosten.
    Verwandte Begriffe: Zinsen, Kreditzinsen, Effektivzinssatz.
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie oder ein Grundstück auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Er wird durch verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand und Größe beeinflusst.
    Verwandte Begriffe: Marktwert, Immobilienwert, Bewertung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist Erbpacht und wie beeinflusst sie die Baufinanzierung?
      Erbpacht bedeutet, dass man ein Grundstück nicht kauft, sondern für einen bestimmten Zeitraum pachtet. Dies beeinflusst die Baufinanzierung, da das Grundstück nicht im Eigentum des Kreditnehmers ist und die Bank dies bei der Beleihung berücksichtigt. Die monatliche Erbpacht ist zudem eine zusätzliche finanzielle Belastung.
    2. Welche Rolle spielen die Baunebenkosten bei der Finanzierung?
      Baunebenkosten umfassen alle Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie anfallen, wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Kosten für Außenanlagen. Diese Kosten sind erheblich und müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden, da sie oft nicht aus Eigenkapital gedeckt werden können.
    3. Wie wirkt sich das Eigenkapital auf die Baufinanzierung aus?
      Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen. Eigenkapital reduziert die benötigte Kreditsumme und damit die monatliche Belastung.
    4. Was sind Sondertilgungen und warum sind sie wichtig?
      Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die über die regulären Tilgungsraten hinaus geleistet werden können. Sie ermöglichen es, die Restschuld schneller zu reduzieren und die Laufzeit des Kredits zu verkürzen. Dies kann Zinskosten sparen und die finanzielle Flexibilität erhöhen.
    5. Wie beeinflussen Ratenkredite die Baufinanzierung?
      Bestehende Ratenkredite reduzieren die finanzielle Kapazität für die Baufinanzierung, da sie die monatliche Belastung erhöhen. Banken berücksichtigen diese Verbindlichkeiten bei der Kreditprüfung und können die Kreditsumme entsprechend reduzieren oder höhere Zinsen verlangen.
    6. Was bedeutet Vorkaufsrecht nach Ablauf der Erbpacht?
      Das Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Erbbauberechtigte (derjenige, der die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück besitzt) das Recht hat, das Grundstück zu kaufen, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft und der Grundstückseigentümer es verkaufen möchte. Der Wert der Immobilie wird dabei berücksichtigt.
    7. Wie wird die Ablöse nach 99 Jahren berechnet?
      Die Ablöse wird auf Basis von 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie berechnet. Dies ist eine wichtige finanzielle Komponente, die bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden muss.
    8. Welche Unterlagen sind für eine Baufinanzierung erforderlich?
      Für eine Baufinanzierung sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich: Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise, Unterlagen zur Immobilie (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Lageplan), Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten (Ratenkredite) und eine Selbstauskunft.

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  2. Erbpacht: Beleihungsgrenze im Vertrag prüfen (80-90%)

    Foto von Hans Dittmer

    Erbpachtvertrag prüfen wegen der zulässigen Beleihungshöhe
    Ein Großteil Ihres Eigenkapital wird für die Erwerbsnebenkosten einsetzt. Bei Erbpachtverträgen ist es immer wichtig, vorher in den Vertrag zu schauen, wie hoch das Objekt beliehen werden kann.
    Bei den meisten Erbbauverträgen ist eine Belastungsgrenze von 80 % bis 90 % des Objektwertes vorgesehen. Das würde in Ihrem Fall bedeuten, dass bei den Gesamtkosten von 246.000 €  -  ohne Erwerbsnebenkosten (= Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten))  -  die maximale Beleihung bei 196.800 bis 221.400 € liegt. Also diesen Punkt im vorwege klären.
    Theoretisch würden Sie eine Ratenbelastung in Höhe Ihrer monatlichen Miete für das Darlehen hinbekommen. Wichtig ist aber zu wissen, was Sie monatlich an Ratenbelastung tragen können und wollen. Auch sollten Sie bei dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau mit einer höheren Tilgung für das Darlehen arbeiten. Der Zinssatz hängt auch von Ihrem Sicherheitsempfinden ab. Wie lang soll die Zinsbindung sein? 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre oder noch länger? Je länger Sie die Zinsen festschreiben, um so geringer ist das Zinsänderungsrisiko. Trotzdem haben Sie die Flexibilität, das Darlehen ab den 10. Jahr nach der Vollauszahlung mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
    Ein Knackpunkt wird der Ratenkredit sein. Aufgrund Ihres Netto-Haushaltseinkommens ist aus Bankensicht die Ratenbelastung tragbar. Aber viel wichtiger ist, wie viel wollen Sie im Monat an Rate maximal ausgeben?
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baufinanzierung für Erbpacht-Immobilie bei Berlin: Machbarkeit prüfen!

    💡 Kernaussagen: Bei der Baufinanzierung einer Erbpacht-Immobilie ist die Prüfung des Erbpachtvertrags bezüglich der Beleihungsgrenze entscheidend. Diese liegt oft zwischen 80% und 90% des Objektwertes. Das Eigenkapital wird häufig für Nebenkosten eingesetzt, was die verfügbare Kreditsumme beeinflusst. Die monatliche Ratenbelastung sollte im Verhältnis zur Miete und zum Zinsniveau betrachtet werden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die zulässige Beleihungshöhe im Erbpachtvertrag, wie im Beitrag Erbpacht: Beleihungsgrenze im Vertrag prüfen (80-90%) erläutert wird. Eine zu hohe Beleihung kann die Finanzierung gefährden.

    💰 Zusatzinfo: Die Gesamtkosten der Immobilie inklusive Baunebenkosten und Garage sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten sind ebenfalls wichtige Faktoren.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie vorab den Erbpachtvertrag auf die genauen Bedingungen zur Beleihung und lassen Sie sich von einem Finanzierungsexperten beraten, um die Machbarkeit und Konditionen Ihrer Baufinanzierung zu optimieren. Berücksichtigen Sie dabei auch mögliche Sondertilgungen.

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