Hallo liebe Forumsteilnehmer,
ich bin neu hier und hätte eine Frage betreffend der Finanzierung. Ich beabsichteige demnächst zu bauen (Fertighaus als Ausbauhaus). Mir wurde heute ein Finanzierungsangebot gemacht, welches aus drei Komponenten besteht. Mir erscheint das Angebot auf den ersten Blick recht günstig, allerdings gibt es noch zu viele "Unbekannte". Aber hier erst mal die Details:
A: KfW-Darlehen Programm 124,65.000 €, Zinsbindung 10 Jahre, Zins 3,4 %, 100 % Auszahlung, Tilgung 1,5 %, monatliche Rate 265,42 €;
B: BHW Sonderkontingent (BHW-BSV), 50.000 €, Zinsbindung 10 Jahre, Zins 1,99 %, 100 % Auszahlung, Tilgung 1,2 %, monatliche Rate 132,92 €;
C: BHW Baudarlehen, 70.000 €, Zinsbindung 10 Jahre, Zins 3,52 %, 100 % Auszahlung, Tilgung 1,2 %, monatliche Rate 275,33 €;
Es handelt sich also um eine Auszahlungssumme von 185.000 €, die monatliche Belastung wäre somit 673,67 €.
Und nun zu den "Unbekannten": Leider habe ich keinen Tilgungsplan erhalten, auch noch keine Informationen zu etwaigen Gebühren etc.
Es stehen also im Moment zwei Dinge im Raum: Die Auszahlungs- / Finanzierungssumme von 185.000 € und ihr gegenüber die monatliche Belastung von 673,67 € (der endgültige Objektwert nach Fertigstellung wird ca. 225.000 € betragen).
Nun meine Fragen:
Kennt jemand die obige Finazierungmethode?
Handelt es sich um ein seriöses Angebot?
Welche Gefahren gibt es hierbei?
Bin für alle Tipps und Hinweise dankbar!
Finanzierungsangebot für Ausbauhaus: Was ist seriös? Zinsen, Tilgung & versteckte Kosten prüfen
BAU-Forum: Baufinanzierung
Finanzierungsangebot für Ausbauhaus: Was ist seriös? Zinsen, Tilgung & versteckte Kosten prüfen
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Ich empfehle Ihnen, ein Finanzierungsangebot für ein Ausbauhaus sehr genau zu prüfen. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:
- Effektivzins: Vergleichen Sie Angebote anhand des Effektivzinses, da dieser alle relevanten Kosten beinhaltet.
- Sondertilgungsrecht: Prüfen Sie, ob Sondertilgungen möglich sind und in welcher Höhe.
- Zinsbindung: Wählen Sie eine ausreichend lange Zinsbindung, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
- Auszahlungsbedingungen: Achten Sie auf die Bedingungen für die Auszahlung der Finanzierungssumme.
- Nebenkosten: Berücksichtigen Sie alle Nebenkosten, wie z.B. Gebühren für die Bearbeitung des Kredits oder Bereitstellungszinsen.
🔴 Gefahr: Unklare oder fehlende Angaben im Finanzierungsangebot können auf unseriöse Anbieter hindeuten.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie diese von einem unabhängigen Finanzberater prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Effektivzins
- Der Effektivzins beinhaltet alle Kosten eines Kredits und ermöglicht einen realistischen Vergleich verschiedener Angebote. Er setzt sich aus dem Nominalzins und zusätzlichen Gebühren wie Bearbeitungsgebühren zusammen. Verwandte Begriffe: Nominalzins, Sollzins, Gesamtkosten.
- Tilgung
- Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Je höher die Tilgung, desto schneller wird das Darlehen zurückgezahlt. Verwandte Begriffe: Annuität, Tilgungssatz, Restschuld.
- Zinsbindung
- Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen festgeschrieben ist. Eine längere Zinsbindung bietet Schutz vor steigenden Zinsen. Verwandte Begriffe: Sollzinsbindung, Festzins, variable Verzinsung.
- Sondertilgung
- Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die neben den regulären Raten geleistet werden können, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Sie ermöglichen eine flexible Rückzahlung des Darlehens. Verwandte Begriffe: Tilgung, außerplanmäßige Tilgung, vorzeitige Rückzahlung.
- Annuitätendarlehen
- Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindung konstant bleibt. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Verwandte Begriffe: Tilgungsdarlehen, Festzinsdarlehen, Ratenkredit.
- Bereitstellungszinsen
- Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die für den Zeitraum anfallen, in dem das Darlehen zwar zugesagt, aber noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Sie werden in der Regel ab einem bestimmten Zeitpunkt nach der Zusage fällig. Verwandte Begriffe: Kreditzinsen, Darlehenszinsen, Zinsaufwand.
- Auszahlungssumme
- Die Auszahlungssumme ist der Betrag, der dem Kreditnehmer tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Sie kann von der beantragten Kreditsumme abweichen, wenn beispielsweise Gebühren oder Kosten direkt abgezogen werden. Verwandte Begriffe: Kreditsumme, Nettodarlehensbetrag, Darlehenssumme.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen, während der Effektivzins alle Kosten des Kredits beinhaltet, wie z.B. Bearbeitungsgebühren und sonstige Nebenkosten. Der Effektivzins ist daher aussagekräftiger für den Vergleich von Finanzierungsangeboten. - Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für das Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit. - Was sind Sondertilgungen?
Sondertilgungen sind zusätzliche Tilgungszahlungen, die Sie neben den regulären Raten leisten können. Durch Sondertilgungen können Sie die Laufzeit des Kredits verkürzen und Zinsen sparen. - Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die für den Zeitraum anfallen, in dem das Darlehen noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Sie werden in der Regel ab einem bestimmten Zeitpunkt nach der Zusage des Kredits fällig. - Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt und wie sich die Restschuld über die Laufzeit des Kredits entwickelt. - Welche Unterlagen benötige ich für einen Finanzierungsantrag?
In der Regel benötigen Sie Einkommensnachweise, Informationen zum Objekt (z.B. Kaufvertrag, Baupläne), Eigenkapitalnachweise und eine Selbstauskunft. - Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Rate verschiebt. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant, wodurch die monatliche Rate im Laufe der Zeit sinkt. - Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten. Sie dient als Ausgleich für die entgangenen Zinserträge der Bank.
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Finanzierung: Tilgung & Zinsbindung – Risiko Restschuld!
Ohne Tilgungsplan und Gesamtkostenrechnung kein seriöser Vergleich möglich
Hallo HBaum0127
Sie setzen bei diesen Finanzierungskomponenten eine sehr geringe Tilgung ein. Den Angeboten liegt eine Zinsbindung von 10 Jahren zugrunde. Wir haben derzeit eine Niedrigzinsphase. Die Prognose, das die Zinssätze in 10 Jahren höher ist, ist sehr wahrscheinlich.
In 10 Jahren wird bei diesem Darlehensmodell die Restschuld noch sehr hoch liegen. Das bedeutet, dass bei einem höheren Zinsniveau sich auch die monatliche Belastung spürbar erhöht.
Risiko 1: Zinsänderungsrisiko. Sie können das Zinsänderungsrisiko minimieren, wenn Sie sich für eine längere Zinsbindung entscheiden. Gerade bei den niedrig verzinsten Darlehen würde Sie eine Zinsänderung sehr stark treffen.
Bei einem Zinsvergleich müssen Sie die zusätzlichen Kosten, die vom Effektivzins nicht erfasst werden mit berücksichtigen. Da hier Bausparverträge eingebaut werden, sind die Abschlussgebühren mit zu berücksichtigen.
Bestehen Sie bei dem Angebot auf einen Tilgungsplan.
Auch sollten Sie für diese Finanzierung eine Gesamtkostenberechnung erstellen /erstellen lassen. Hier ist wichtig, dass für den Zeitpunkt nach Ablauf der Zinsbindung mit einem realistischen Anschlusszins gerechnet wird.
Das durchschnittliche Zinsniveau für eine 10 jährige Zinsbindung lag in den letzten 20 Jahren bei rund 7,20 % p.a.. Wenn Sie ein sicherheitsorienter Mensch sind, rechnen Sie mit einem Anschlusszins von 7,5 oder sogar 8 %. Erst wenn Sie sich die Finanzierung auch bei dieser Zinsgröße leisten können, haben Sie später keine "Bauchschmerzen" bei der Finanzierung.
Wichtig ist immer, dass die Finanzierung genau auf Ihre Wünsche und Immobilie angepasst ist. Was wird bei Ihnen in den nächsten 10 Jahren passieren? Wird sich Ihr Einkommen verändern - z.B. Kinderwunsch - ein Gehalt fällt weg? Sind größere Anschaffungen geplant - z.B. Auto? Wollen Sie die Möglichkeit der Sondertilgung haben? Wie hoch darf die Belastung maximal für Ihre Immobilie sein?
Das sind nur einige Punkte. Sie sollten bei einer Immobilienfinanzierung sehr genau vorgehen, denn die Finanzierung begleitet Sie bei dieser Tilgungshöhe die nächsten 35 Jahre. Und dann interessiert nicht nur der Zins, sondern auch die anderen Bestandteile der Finanzierung. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Finanzierungsangebot Ausbauhaus: Zinsen, Tilgung & Kosten
💡 Kernaussagen: Bei der Finanzierung eines Ausbauhauses sind niedrige Tilgungen riskant, da in Niedrigzinsphasen die Restschuld nach Zinsbindung hoch bleibt. Eine fehlende Gesamtkostenberechnung erschwert den Vergleich von Finanzierungsangeboten. Bausparverträge können Teil der Finanzierung sein, Abschlussgebühren müssen aber berücksichtigt werden. Der Effektivzins ist entscheidend für den Zinsvergleich. Eine Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung birgt finanzielle Risiken.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Finanzierung: Tilgung & Zinsbindung – Risiko Restschuld! betont wird, sollte man die Risiken einer hohen Restschuld bei niedriger Tilgung und möglicher Zinsänderung nicht unterschätzen.
💰 Kosten: Achten Sie auf versteckte Nebenkosten und Abschlussgebühren bei Bausparverträgen, die die Gesamtkosten der Baufinanzierung erhöhen können. Ein detaillierter Tilgungsplan und eine umfassende Gesamtkostenberechnung sind unerlässlich für einen seriösen Kreditvergleich.
👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie immer einen detaillierten Tilgungsplan und eine Gesamtkostenberechnung an, um die tatsächlichen Kosten der Finanzierung zu überblicken. Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote und berücksichtigen Sie dabei nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung und mögliche Zinsänderungsrisiken. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
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