Erst mal ein kurzes Hallo von mir. Ich bin neu hier und auch noch Neuling in Sachen Bauvorhaben. Kurz zu meiner Familie: Die besteht aus Frau (ich, 37), Mann (40) und Kind (knapp 2 J.). Mein Mann ist im Angestelltenverhältnis tätig und hat ein Homeoffice bzw. viel Außendienst, ich bin (momentan in Teilzeit) selbständig von zu Hause aus tätig.
Die Idee, ein eigenes Haus zu bauen, ist noch recht frisch. Laut unserem Steuerberater "wären wir aber blöd" wenn wir nicht bauen würden ...😉
Unsere Idee: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bzw. Einliegerbüro, in dem zwei Arbeitszimmer zur Eigennutzung Platz finden sollen (da wir wie oben erwähnt beide vorwiegend von zu Hause aus arbeiten und Job und Privatleben sinnvoll kombinieren respektive trennen möchten). Diese Variante hat durch meine Selbständigkeit auch steuerliche Vorteile. Das Haus soll insgesamt nicht mehr als 400 bis 420 T€ kosten, inkl. Garage und Keller bzw. Einliegerwohnung, ca. 150 bis 160 T€ fallen fürs Grundstück ab.
In Punkto Eigenkapital sieht es etwas mau aus: Wir haben bis Baubeginn ca. 25.000,- € auf der hohen Kante, das reicht etwa um die "Weichkosten" bzw. Bauerwerbskosten zu tragen (etwa Makler, Notar, etc.). Dann kommt eine kleine "Muskelhypothek" dazu, dadurch dass wir Malerarbeiten (Innen), Bodenbeläge und Innentüren gerne selbst übernehmen werden, der Rest (inkl. Bad / Fließen und Dachausbau) soll aber schlüsselfertig gebaut werden. Zudem können wir die Architektenleistung rausrechnen, da meine Schwester Architektin ist. Gut, das alles schmälert zwar die Baukosten, erhöht aber nicht unbedingt unser Startkapital ...
Durch meine Selbständigkeit und das im Haus geplante Einliegerbüro (Arbeitszimmer, Besprechungsraum, Lagerraum) können wir einen Teil der Umsatzsteuer einsparen. Das sieht so aus, dass wir gemessen am Hauswert rund 45 bis 50 T€ Umst. vom Staat zurück bekommen. Allerdings will Vater Staat den Anteil für die privat genutzten Räume dann wieder zurück haben (logisch), gibt uns für die Rückzahlung aber 10 Jahre Zeit - zinslos! Das ist schon mal ein enormer Wertvorteil, den wir ebenfalls mitnehmen möchten.
Das Problem ist, dass wir diese Steuerrückerstattung erst NACH Baubeginn bzw. nach Rechnungsstellung bekommen und somit vorher nicht nachweisen können, d.h. dieses Geld wird ebenfalls nicht als zur Verfügung stehendes Eigenkapital anerkannt.
Und somit gelten wir als Kandidaten für eine Vollfinanzierung.☹
Die Liquidität ist nicht das Problem, da spielt jede Vollfinanzierer-Bank gerne mit. Der große Haken, der mir grad etwas quer liegt: Für eine Vollfinanzierung verlangen die Banken eine Tilgungsrate von 2 %, und damit liegt unsere Monatsbelastung deutlich höher als wir anfangs gedacht hatten. Es ist zwar machbar, aber mit Einbußen in Punkto Lebensstandard, und so ganz mag ich das grad auch noch nicht für bare Münze nehmen. Daher meine Frage ob hier jemand weiß, wie man die 2 %-Tilgung bei einer Vollfinanzierung umgehen kann (oder wenigstens in den ersten Jahren schmälern kann), oder welche Möglichkeiten es gäbe, den Banken doch noch etwas mehr Eigenkapital anbieten zu können.
Wie gesagt, wir können ein kleines Barvermögen anbieten, die Umsatzsteuererstattung lassen wir jetzt mal außen vor (laut unserem Steuerberater gilt das aber auch als Eigenkapital), zudem besitzen wir schon eine kleine Eigentumswohnung im Wert von gut 70.000,- €. ABER: Diese ist noch nicht vollständig abbezahlt, bzw. sie läuft tilgungsfrei (wir zahlen nur die Zinsen) und zahlen parallel in eine LVAbk. ein, die bis 5 Jahre nach geplantem Baubeginn zuteilungsreif ist. Somit wird die ETW erst in 5 Jahren tatsächlich ausgelöst. Dann haben wir ab diesem Zeitpunkt natürlich eine höhere monatliche Liquidität und könnten, wenn wir denn wollten und bräuchten, die ETW dann auch wieder verkaufen (sie vor Ablauf der Zahlungsvereinbarung auszulösen macht keinen Sinn). Dort ist also ebenfalls noch mal Kapital gebunden, an das wir derzeit nicht ran kommen.
Noch mal 5 Jahre länger zu warten, bis die ETW abbezahlt ist, davon wurde uns aber auch abgeraten, insbesondere in Anbetracht der derzeit extrem niedrigen Zinsen.
Wie kommen wir da am günstigsten grad raus? Müssen wir tatsächlich eine hohe Monatsbelastung durch die 2 % Tilgung akzeptieren, wenn wir jetzt schon bauen wollen und nicht erst in 5 Jahren? Oder haben wir irgendeinen Trick übersehen?
Und die nächste Frage: Wir haben wesentlich schneller als eigentlich geplant schon ein relevantes und für uns sehr attraktives Grundstück gefunden, dass wir uns gerne sichern würden. Mal abgesehen von der zusätzlichen finanziellen Belastung, wenn wir jetzt schon das Grundstück tilgen müssen, während wir noch zur Miete wohnen (aber das ist bei anderen ja wohl genauso, oder?), stellt die Bank uns mit dem Grundstückskauf gleich den Gesamtkredit für das geplante Bauvorhaben zur Verfügung, allerdings längstenfalls für 12 Monate. Und somit geraten wir wieder unter Druck, dass wir innerhalb der nächsten 12 Monate unser Bauvorhaben auch gleich umsetzen müssen. Ursprünglich wollten wir uns etwas mehr Zeit lassen, wollten uns in Ruhe informieren, uns über unsere Wünsche und Kriterien klar werden, das Haus nach unseren Vorstellungen detailliert planen, wollten Anbieter vergleichen und Preise einholen, ... ein sinnvoll durchdachtes Haus zu bauen ist eine Sisyphosarbeit, ich kann nicht versprechen, dass wir wirklich schon in einem Jahr ein bezugsfertiges Haus da stehen haben werden. Aber jeden Monat längere Bereitstellung lassen sich die Banken teuer bezahlen, oder nicht?
Hat auch hier jemand vielleicht noch Tipps für uns, was machbar (und sinnvoll) ist und was nicht und worauf wir bei den Verhandlungen mit der Bank achten sollten?
Wie gesagt, das geht mir grad alles einfach ein bisschen zu schnell, wir hatten noch gar nicht die Zeit uns z.B. auch mit allen Details zur Finanzierung auseinander zu setzen. Ich wünschte, wir hätten dieses Traumgrundstück nicht jetzt schon entdeckt ... leider stehen auch andere Interessenten dort schon Schlange, und die Auswahl an attraktiven Grundstücken in unserer Gegend ist wirklich sehr überschaubar. Somit müssen wir jetzt wohl doch eine etwas schnellere Entscheidung treffen. Aber ich will vermeiden, dass die Bank uns in der Kürze der Zeit "über den Tisch" zieht, weil wir uns nicht gründlich genug informiert hatten ...
Bin gespannt, ob noch jemand hilfreiche Tipps (oder Fragen) für uns hat.
Danke schon mal fürs geduldige Lesen!
Vollfinanzierung Hausbau: Tilgungsrate, Bereitstellungszinsen & Alternativen für junge Familien?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Vollfinanzierung Hausbau: Tilgungsrate, Bereitstellungszinsen & Alternativen für junge Familien?
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Ich verstehe, dass Sie als junge Familie eine Vollfinanzierung für Ihr Hausbauvorhaben in Erwägung ziehen. Da Sie wenig Eigenkapital haben, ist es wichtig, die Tilgungsrate und die Bereitstellungszinsen genau zu prüfen. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie den kompletten Kaufpreis und die Baunebenkosten über einen Kredit abdecken.
Tilgungsrate: Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredits und reduziert die Zinslast. Allerdings steigt dadurch auch die monatliche Belastung. Ich empfehle, verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Tilgungsraten durchzurechnen, um die optimale Balance zwischen monatlicher Belastung und Gesamtlaufzeit zu finden.
Bereitstellungszinsen: Diese Zinsen fallen an, wenn der Kreditbetrag noch nicht vollständig abgerufen wurde. Da Ihr Bauvorhaben einige Zeit in Anspruch nehmen wird, sollten Sie die Höhe der Bereitstellungszinsen und den Zeitraum, ab dem sie berechnet werden, genau prüfen. Verhandeln Sie gegebenenfalls mit der Bank über eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit.
Alternativen zur Vollfinanzierung: Prüfen Sie, ob Sie durch Eigenleistungen (Muskelhypothek) oder die Einbringung von Eigenkapital (z.B. durch den Vater) den Kreditbetrag reduzieren können. Auch die Anrechnung von erwarteten Steuerrückerstattungen oder die Umsatzsteuererstattung kann die Finanzierungssituation verbessern.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen (Zinsen, Tilgungsraten, Bereitstellungszinsen). Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die beste Finanzierungsstrategie für Ihre individuelle Situation zu finden.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Vollfinanzierung
- Eine Vollfinanzierung ist eine Finanzierungsform, bei der der gesamte Kaufpreis einer Immobilie oder die gesamten Baukosten durch einen Kredit abgedeckt werden, ohne dass nennenswertes Eigenkapital eingesetzt wird. Dies ermöglicht den Erwerb oder Bau einer Immobilie auch ohne große Ersparnisse, birgt aber auch höhere Risiken aufgrund der höheren Verschuldung und Zinslast. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation der monatlichen Belastung ist daher unerlässlich.
Verwandte Begriffe: Immobilienkredit, Baufinanzierung, Beleihungswert - Tilgungsrate
- Die Tilgungsrate ist der Prozentsatz des Kreditbetrags, der jährlich zurückgezahlt wird. Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredits und reduziert die Zinslast über die gesamte Laufzeit. Allerdings erhöht sich dadurch auch die monatliche Belastung. Die Wahl der Tilgungsrate sollte daher sorgfältig auf die individuelle finanzielle Situation abgestimmt werden.
Verwandte Begriffe: Annuität, Zinsbindung, Restschuld - Bereitstellungszinsen
- Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die Banken für noch nicht abgerufene Kreditbeträge berechnen. Sie fallen in der Regel nach einer bestimmten bereitstellungszinsfreien Zeit an, die im Kreditvertrag festgelegt ist. Da beim Hausbau der Kreditbetrag oft nicht sofort vollständig benötigt wird, können Bereitstellungszinsen eine zusätzliche Kostenbelastung darstellen. Es ist ratsam, mit der Bank über die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.
Verwandte Begriffe: Kreditzusage, Auszahlung, Zinsfestschreibung - Muskelhypothek
- Die Muskelhypothek bezeichnet die Eigenleistung, die Bauherren beim Hausbau erbringen, um Kosten zu sparen. Diese Eigenleistungen können beispielsweise Malerarbeiten, Bodenverlegearbeiten oder der Innenausbau sein. Der Wert der erbrachten Eigenleistungen wird als Eigenkapitalersatz bei der Finanzierung berücksichtigt. Die Muskelhypothek kann dazu beitragen, den benötigten Kreditbetrag zu verringern.
Verwandte Begriffe: Eigenleistung, Baukosten, Handwerkerkosten - Baunebenkosten
- Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben den reinen Baukosten für den Bau eines Hauses anfallen. Dazu gehören beispielsweise Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Architektenkosten, Gebühren für Baugenehmigungen und Gutachten. Die Baunebenkosten können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen und sollten bei der Finanzierungsplanung nicht unterschätzt werden.
Verwandte Begriffe: Gesamtkosten, Finanzierungsbedarf, Kaufpreis - Eigenkapital
- Eigenkapital ist das Kapital, das ein Kreditnehmer selbst in eine Finanzierung einbringt. Dies kann beispielsweise Erspartes, Wertpapiere oder auch eine bereits vorhandene Immobilie sein. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der benötigte Kreditbetrag und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen des Kredits.
Verwandte Begriffe: Finanzierung, Kredit, Beleihung - Annuität
- Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, die ein Kreditnehmer regelmäßig (meist monatlich) an die Bank zahlt. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Annuität über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung im Laufe der Zeit verschiebt. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt.
Verwandte Begriffe: Tilgung, Zins, Kreditrate
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Vollfinanzierung beim Hausbau?
Vollfinanzierung bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis des Grundstücks, die Baukosten und die Baunebenkosten durch einen Kredit finanziert werden, ohne dass nennenswertes Eigenkapital eingesetzt wird. Dies kann die Realisierung eines Hausbaus auch ohne große Ersparnisse ermöglichen, birgt aber auch höhere Risiken aufgrund der höheren Verschuldung und Zinslast. Es ist wichtig, die monatliche Belastung genau zu kalkulieren und Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. - Wie wirkt sich die Tilgungsrate auf die Gesamtkosten des Kredits aus?
Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell der Kredit zurückgezahlt wird. Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung und reduziert die Zinslast über die gesamte Laufzeit des Kredits. Allerdings erhöht sich dadurch auch die monatliche Belastung. Eine niedrigere Tilgungsrate senkt die monatliche Belastung, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Gesamtzinskosten. - Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die Banken für noch nicht abgerufene Kreditbeträge berechnen. Sie fallen in der Regel nach einer bestimmten bereitstellungszinsfreien Zeit an, die im Kreditvertrag festgelegt ist. Da beim Hausbau der Kreditbetrag oft nicht sofort vollständig benötigt wird, können Bereitstellungszinsen eine zusätzliche Kostenbelastung darstellen. Es ist ratsam, mit der Bank über die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln. - Welche Alternativen gibt es zur Vollfinanzierung?
Alternativen zur Vollfinanzierung sind beispielsweise die Einbringung von Eigenkapital (auch in Form von Eigenleistungen), die Aufnahme eines zinsgünstigen Kredits über Förderprogramme oder die Nutzung von staatlichen Zuschüssen. Auch die Anrechnung von Steuerrückerstattungen oder die Reduzierung der Baukosten durch Eigenleistungen können den benötigten Kreditbetrag verringern. - Was ist eine Muskelhypothek?
Eine Muskelhypothek bezeichnet die Eigenleistung, die Bauherren beim Hausbau erbringen, um Kosten zu sparen. Diese Eigenleistungen können beispielsweise Malerarbeiten, Bodenverlegearbeiten oder der Innenausbau sein. Der Wert der erbrachten Eigenleistungen wird als Eigenkapitalersatz bei der Finanzierung berücksichtigt. - Wie kann ich die monatliche Belastung bei einer Vollfinanzierung reduzieren?
Um die monatliche Belastung zu reduzieren, können Sie eine niedrigere Tilgungsrate wählen, die Laufzeit des Kredits verlängern oder versuchen, den Kreditbetrag durch Eigenleistungen oder die Einbringung von Eigenkapital zu verringern. Auch die Aufnahme eines Kredits mit variablen Zinsen kann kurzfristig die Belastung senken, birgt aber das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft. - Welche Rolle spielen die Baunebenkosten bei einer Vollfinanzierung?
Die Baunebenkosten (z.B. Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Architektenkosten) sind ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten eines Hausbaus und müssen bei einer Vollfinanzierung ebenfalls berücksichtigt werden. Da sie oft einen erheblichen Betrag ausmachen, sollten sie bei der Finanzierungsplanung nicht unterschätzt werden. Es ist ratsam, einen Puffer für unvorhergesehene Nebenkosten einzuplanen. - Was sollte ich bei der Wahl des Grundstücks im Hinblick auf die Finanzierung beachten?
Bei der Wahl des Grundstücks sollten Sie neben der Lage und Größe auch den Preis und die Beschaffenheit berücksichtigen. Ein teures Grundstück erhöht den Finanzierungsbedarf. Auch Altlasten oder schwierige Bodenverhältnisse können zu zusätzlichen Kosten führen. Es ist ratsam, vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen zu lassen.
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Finanzierung: Architektin als Beraterin – Honorar klären!
Nicht alles aufs Mal ...
1. Ob die Idee mit der Schwester als vollamtlicher Architektin ohne Honorar gut ist? Wäre doch schade, wenn man sich wegen sowas zerkriegt. Ich würde sie eher als unabhängige Beraterin heranziehen. Gerade wenn man schlüsselfertig baut, braucht man sowas. Honorar vorher klären.
2. warum nicht einfach Grundstück jetzt kaufen und sich den Bau nachher in Ruhe überlegen? Das Grundstück ist doch das wertbeständigste an der ganzen Sache, und Termindruck ist der Planung nicht zuträglich.
3. Finanzierung ohne Tilgung ist ein teurer Spaß. Man rechne aus, was man nominell zurückzahlt, wenn man z.B. 10 Jahre lang nicht tilgt. -
Vollfinanzierung: Details für verantwortungsvollen Rat nötig
Das Vorhaben ist ...
Das Vorhaben ist zwar umfangreich beschrieben aber aber auch doch so komplex,
dass man ohne nähere Details keinen einfachen (verantwortungsvollen) Rat geben kann. Ich halte es für nicht ausgeschlossen, dass es Finanzierer gibt, die - ausreichendes Einkommen vorausgesetzt - eine Vollfinanzierung mit geringem Tilgungsanteil (oder eher noch mit endfälliger Tilgung mit Tilgungsersatz) machen. Wie Sie dann aber mit der hohen Schuldenlast zurecht kommen, wird ihn weniger interessieren. Zumindest solange, wie Sie den Kapitaldienst aufbringen und die Immobilien (einschl. der Eigentumswohnung) selbst im Falle einer Zwangsversteigerung soviel einbringen, dass kein zu großer Verlust für ihn entsteht.
@Laut unserem Steuerberater "wären wir aber blöd" wenn wir
@nicht bauen würden ...😉
Diese Aussage Ihres Steuerberaters halte ich für ziemlich gewagt. Es sei denn, er ist sich in Kenntnis Ihrer Situation so sicher, dass Sie die Finanzierung problemlos schultern können.
Wenn Sie sich den Vorsteuerabzug für das Gesamtobjekt (ob das mit den damit entstehenden Konsequenzen sinnvoll ist?) sichern wollen haben Sie einen weiteren Grund, schnell (und vielleicht übereilt?) zu handeln: soweit mir bekannt ist, soll die aus einer EU-Rechtsprechung entstandene Situation ab 2011 geändert werden. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Vollfinanzierung Hausbau: Tilgungsrate & Alternativen
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Machbarkeit einer Vollfinanzierung für ein Hausbauprojekt einer jungen Familie. Dabei werden Aspekte wie die Rolle eines Architekten, die Bedeutung von Details für eine verantwortungsvolle Finanzierungsberatung und die Möglichkeit einer endfälligen Tilgung angesprochen. Die Notwendigkeit, vorab ein Grundstück zu erwerben, wird ebenfalls thematisiert.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Finanzierung: Architektin als Beraterin – Honorar klären! wird davor gewarnt, familiäre Beziehungen (Schwester als Architektin ohne Honorar) zu stark in das Bauvorhaben einzubeziehen, da dies zu Konflikten führen kann. Es wird empfohlen, sie eher als unabhängige Beraterin mit klarem Honorar zu engagieren.
💰 Zusatzinfo: Eine Vollfinanzierung beim Hausbau, insbesondere mit geringem Tilgungsanteil oder endfälliger Tilgung, ist unter Umständen möglich, setzt jedoch ein ausreichendes Einkommen voraus. Dies wird im Beitrag Vollfinanzierung: Details für verantwortungsvollen Rat nötig diskutiert.
📊 Fakten/Zahlen: Die Ausgangssituation der Familie (37, 40, Kind) mit Teilzeit-Selbstständigkeit und Angestelltenverhältnis mit Homeoffice/Außendienst beeinflusst die Finanzierungsmöglichkeiten und die Planung des Hauses (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung/Büro).
👉 Handlungsempfehlung: Vor der Entscheidung für eine Vollfinanzierung sollten alle Details des Bauvorhabens und die finanzielle Situation der Familie transparent dargestellt werden, um eine fundierte und verantwortungsvolle Beratung zu ermöglichen. Es wird empfohlen, verschiedene Finanzierungsalternativen zu prüfen und die Tilgungsrate sorgfältig zu kalkulieren.
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