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Baufinanzierung

Fragen zu Vollfinanzierung, Tilgungsrate und Bereitstellungskredit

Erst mal ein kurzes Hallo von mir. Ich bin neu hier und auch noch Neuling in Sachen Bauvorhaben. Kurz zu meiner Familie: Die besteht aus Frau (ich, 37), Mann (40) und Kind (knapp 2 J.). Mein Mann ist im Angestelltenverhältnis tätig und hat ein Homeoffice bzw. viel Außendienst, ich bin (momentan in Teilzeit) selbständig von zuhause aus tätig.
Die Idee, ein eigenes Haus zu bauen, ist noch recht frisch. Laut unserem Steuerberater "wären wir aber blöd" wenn wir nicht bauen würden ... ;-)
Unsere Idee: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bzw. Einliegerbüro, in dem zwei Arbeitszimmer zur Eigennutzung Platz finden sollen (da wir wie oben erwähnt beide vorwiegend von zuhause aus arbeiten und Job und Privatleben sinnvoll kombinieren respektive trennen möchten). Diese Variante hat durch meine Selbständigkeit auch steuerliche Vorteile. Das Haus soll insgesamt nicht mehr als 400 bis 420 TEUR kosten, inkl. Garage und Keller bzw. Einliegerwohnung, ca. 150 bis 160 TEUR fallen fürs Grundstück ab.
In Punkto Eigenkapital sieht es etwas mau aus: Wir haben bis Baubeginn ca. 25.000,- EUR auf der hohen Kante, das reicht etwa um die "Weichkosten" bzw. Bauerwerbskosten zu tragen (etwa Makler, Notar, etc.). Dann kommt eine kleine "Muskelhypothek" dazu, dadurch dass wir Malerarbeiten (Innen), Bodenbeläge und Innentüren gerne selbst übernehmen werden, der Rest (inkl. Bad / Fließen und Dachausbau) soll aber schlüsselfertig gebaut werden. Zudem können wir die Architektenleistung rausrechnen, da meine Schwester Architektin ist. Gut, das alles schmälert zwar die Baukosten, erhöht aber nicht unbedingt unser Startkapital ...
Durch meine Selbständigkeit und das im Haus geplante Einliegerbüro (Arbeitszimmer, Besprechungsraum, Lagerraum) können wir einen Teil der Umsatzsteuer einsparen. Das sieht so aus, dass wir gemessen am Hauswert rund 45 bis 50 TEUR Umst. vom Staat zurück bekommen. Allerdings will Vater Staat den Anteil für die privat genutzten Räume dann wieder zurück haben (logisch), gibt uns für die Rückzahlung aber 10 Jahre Zeit - zinslos! Das ist schon mal ein enormer Wertvorteil, den wir ebenfalls mitnehmen möchten.
Das Problem ist, dass wir diese Steuerrückerstattung erst NACH Baubeginn bzw. nach Rechnungsstellung bekommen und somit vorher nicht nachweisen können, d.h. dieses Geld wird ebenfalls nicht als zur Verfügung stehendes Eigenkaptial anerkannt.
Und somit gelten wir als Kandidaten für eine Vollfinanzierung. :-(
Die Liquidität ist nicht das Problem, da spielt jede Vollfinanzierer-Bank gerne mit. Der große Haken, der mir grad etwas quer liegt: Für eine Vollfinanzierung verlangen die Banken eine Tilgungsrate von 2%, und damit liegt unsere Monatsbelastung deutlich höher als wir anfangs gedacht hatten. Es ist zwar machbar, aber mit Einbußen in Punkto Lebensstandard, und so ganz mag ich das grad auch noch nicht für bare Münze nehmen. Daher meine Frage ob hier jemand weiß, wie man die 2%-Tilgung bei einer Vollfinanzierung umgehen kann (oder wenigstens in den ersten Jahren schmälern kann), oder welche Möglichkeiten es gäbe, den Banken doch noch etwas mehr Eigenkapital anbieten zu können.
Wie gesagt, wir können ein kleines Barvermögen anbieten, die Umsatzsteuererstattung lassen wir jetzt mal aussen vor (laut unserem Steuerberater gilt das aber auch als Eigenkapital), zudem besitzen wir schon eine kleine Eigentumswohnung im Wert von gut 70.000,- EUR. ABER: Diese ist noch nicht vollständig abbezahlt, bzw. sie läuft tilgungsfrei (wir zahlen nur die Zinsen) und zahlen parallel in eine LVA ein, die bis 5 Jahre nach geplantem Baubeginn zuteilungsreif ist. Somit wird die ETW erst in 5 Jahren tatsächlich ausgelöst. Dann haben wir ab diesem Zeitpunkt natürlich eine höhere monatliche Liquidität und könnten, wenn wir denn wollten und bräuchten, die ETW dann auch wieder verkaufen (sie vor Ablauf der Zahlungsvereinbarung auszulösen macht keinen Sinn). Dort ist also ebenfalls noch mal Kapital gebunden, an das wir derzeit nicht ran kommen.
Noch mal 5 Jahre länger zu warten, bis die ETW abbezahlt ist, davon wurde uns aber auch abgeraten, insbesondere in Anbetracht der derzeit extrem niedrigen Zinsen.
Wie kommen wir da am günstigsten grad raus? Müssen wir tatsächlich eine hohe Monatsbelastung durch die 2 % Tilgung akzeptieren, wenn wir jetzt schon bauen wollen und nicht erst in 5 Jahren? Oder haben wir irgendeinen Trick übersehen?
Und die nächste Frage: Wir haben wesentlich schneller als eigentlich geplant schon ein relevantes und für uns sehr attraktives Grundstück gefunden, dass wir uns gerne sichern würden. Mal abgesehen von der zusätzlichen finanziellen Belastung, wenn wir jetzt schon das Grundstück tilgen müssen, während wir noch zur Miete wohnen (aber das ist bei anderen ja wohl genauso, oder?), stellt die Bank uns mit dem Grundstückskauf gleich den Gesamtkredit für das geplante Bauvorhaben zur Verfügung, allerdings längstenfalls für 12 Monate. Und somit geraten wir wieder unter Druck, dass wir innerhalb der nächsten 12 Monate unser Bauvorhaben auch gleich umsetzen müssen. Ursprünglich wollten wir uns etwas mehr Zeit lassen, wollten uns in Ruhe informieren, uns über unsere Wünsche und Kriterien klar werden, das Haus nach unseren Vorstellungen detailliert planen, wollten Anbieter vergleichen und Preise einholen, ... ein sinnvoll durchdachtes Haus zu bauen ist eine Sisyphosarbeit, ich kann nicht versprechen, dass wir wirklich schon in einem Jahr ein bezugsfertiges Haus da stehen haben werden. Aber jeden Monat längere Bereitstellung lassen sich die Banken teuer bezahlen, oder nicht?
Hat auch hier jemand vielleicht noch Tipps für uns, was machbar (und sinnvoll) ist und was nicht und worauf wir bei den Verhandlungen mit der Bank achten sollten?
Wie gesagt, das geht mir grad alles einfach ein bisschen zu schnell, wir hatten noch gar nicht die Zeit uns z.B. auch mit allen Details zur Finanzierung auseinander zu setzen. Ich wünschte, wir hätten dieses Traumgrundstück nicht jetzt schon entdeckt ... leider stehen auch andere Interessenten dort schon Schlange, und die Auswahl an attraktiven Grundstücken in unserer Gegend ist wirklich sehr überschaubar. Somit müssen wir jetzt wohl doch eine etwas schnellere Entscheidung treffen. Aber ich will vermeiden, dass die Bank uns in der Kürze der Zeit "über den Tisch" zieht, weil wir uns nicht gründlich genug informiert hatten ...
Bin gespannt, ob noch jemand hilfreiche Tipps (oder Fragen) für uns hat.
Danke schon mal fürs geduldige Lesen!

Name:

  • Rosi
  1. Nicht alles aufs Mal ...

    1. Ob die Idee mit der Schwester als vollamtlicher Architektin ohne Honorar gut ist? Wäre doch schade, wenn man sich wegen sowas zerkriegt. Ich würde sie eher als unabhängige Beraterin heranziehen. Gerade wenn man schlüsselfertig baut, braucht man sowas. Honorar vorher klären.
    2. warum nicht einfach Grundstück jetzt kaufen und sich den Bau nachher in Ruhe überlegen? Das Grundstück ist doch das wertbeständigste an der ganzen Sache, und Termindruck ist der Planung nicht zuträglich.
    3. Finanzierung ohne Tilgung ist ein teurer Spass. Man rechne aus, was man nominell zurückzahlt, wenn man z.B. 10 Jahre lang nicht tilgt.

  2. Das Vorhaben ist ...

    ...zwar umfangreich beschrieben aber aber auch doch so komplex,
    daß man ohne nähere Details keinen einfachen (verantwortungsvollen) Rat geben kann. Ich halte es für nicht ausgeschlossen, daß es Finanzierer gibt, die - ausreichendes Einkommen vorausgesetzt - eine Vollfinanzierung mit geringem Tilgungsanteil (oder eher noch mit endfälliger Tilgung mit Tilgungsersatz) machen. Wie Sie dann aber mit der hohen Schuldenlast zurecht kommen, wird ihn weniger interessieren. Zumindest solange, wie Sie den Kapitaldienst aufbringen und die Immobilien (einschl. der Eigentumswohnung) selbst im Falle einer Zwangsversteigerung soviel einbringen, daß kein zu großer Verlust für ihn entsteht.
    @Laut unserem Steuerberater "wären wir aber blöd" wenn wir
    @nicht bauen würden ... ;-)
    Diese Aussage Ihres Steuerberaters halte ich für ziemlich gewagt. Es sei denn, er ist sich in Kenntnis Ihrer Situation so sicher, daß Sie die Finanzierung problemlos schultern können.
    Wenn Sie sich den Vorsteuerabzug für das Gesamtobjekt (ob das mit den damit entstehenden Konsequenzen sinnvoll ist?) sichern wollen haben Sie einen weiteren Grund, schnell (und vielleicht übereilt?) zu handeln: soweit mir bekannt ist, soll die aus einer EU-Rechtsprechung entstandene Situation ab 2011 geändert werden. http://www.moll-fb.de


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