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Baufinanzierung

Eigenmittel in Anschlussfinanzierung oder in Immobilienfonds einbringen?

Bei den vorhandenen geringen Zinsen für Baugeld stellt sich uns die Frage ob wir vorhandene Eigenmittel in einen Immobilienfonds investieren sollen.
Zur Situation: Im April läuft die Zinsbindung für unseren Hypothekenkredit aus. Die zu finanzierende Summe für das Anschluss-Darlehen beträgt 90.000 EURO.
Aus einer Lebensversicherung erhalten wir 30. 000 EURO ausbezahlt. Diesen Betrag wollten wir eigentlich im die Finanzierung einbringen, so dass nur noch 60.000 Euro zu finanzieren wären.
Ein Finanzberater hat uns davon abgeraten und folgendes vorgeschlagen: Finanzierung der 90.000 EURO über 10 Jahre mit z.Zt. 3,68 % Zins und 1% Tilgung über die Bank. Restschuld am Ende der Laufzeit: 79.000 EURO.
Alternative 1: Einzahlung der 30.000 EURO Eigenmittel in einen Real Equity Immobilienfond. Laufzeit 10 Jahre. Bei erwarteter Rendite von 12% eine Gesamtauszahlung nach 10 Jahren in Höhe von 93.000 EURO. Damit Ablösung des kompletten Rest-Darlehens nach 10 Jahren.
Alternative 2: Gewinnunabhängige Aussschüttung während der Laufzeit in Höhe von 8% = 2.400 EURO/Jahr, die als Sondertilgung eingebracht werden. Gesamtauszahlung nach 10 Jahren in Höhe von 75.000 EURO. Damit ebenfalls Ablösung des kompletten Rest-Darlehens möglich.
Berücksichtigt werden muss natürlich noch die anfallende Kapitalertragssteuer und Agio. Dennoch ist der Vorteil enorm.
Kann uns jemand einen Tip geben, ob ein solches Vorgehen sinnvoll ist?
Danke im voraus für jede Antwort!!

Name:

  • Bernd
  1. So ganz ganz persönlich

    würde ich aufgrund der momentanen Wirtschaftslage mich nicht trauen irgendwelche Dinge für die "Zukunft" abzuschließen. Vielleicht crasht ja mal der ganze Euro-Raum. Denn ewig "Schulden machen" kann kein Land. Weder USA noch ein Euro-Land.
    Schulden sind immer schlecht in der Krise.
    Ich bin aber kein Finanzberater. Kann also zu dessen Konstrukt nichts sagen.

  2. Gewinner der Krise sind dann doch Eigner von Sachwerten!?

    Danke für Ihren Beitrag!
    So haben wir ja auch gedacht. lieber tilgen in der Situation. Aber für den Fonds spricht folgendes: Komplett Eigenkapitalfinanziert. Die Investments sind so ausgelegt, dass im worse case Fall zumindest der Kapitalverlust verhindert werden soll. Und für Immobilien in Top Lagen besteht immer hohe Nachfrage, die durch die drohende Inflation (=Flucht in Sachwerte) noch ansteigen wird.

    Name:

    • Bernd
  3. Sucht Euch

    einen anderen Berater, dieser ist unseriös.
    Alternative1: Absurd! Niemand kann eine Rendite von 12% mit einem für Privatinvestoren vetretbar niedrigen Risiko über 10 Jahre ernsthaft in Aussicht stellen. Vergleich: Anleihen von Ford bzw. irische Staatsanleihen liegen derzeit bei knapp 11%, bei 12 % wird die Sicherheit dieses Investments ähnlich liegen. Seht mal nach, ob die 12% im Prospekt als IRR-Rendite bezeichnet werden, die hat allerdings nicht viel mit der Barrendite zu tun.
    Alternative2: Wer garantiert die Ausschüttung? Versprechen eines Beraters zählen nicht, im Ernstfall gilt nur der Fondsprospekt mit vielen Seiten Kleingedrucktem. Agio, wie hoch? (ab 5% wird's verdächtig), sonstige 'soft costs' (Wartungsverträge, management fee)?
    Kleine Rechnung: Kapitalertragsteuer 25%, also Ertrag nur 9% statt 12%, fehlen am Ende ca. 20000! NUR noch KESt und Agio abzuziehen???
    Noch was: komplett eigenkapitalfinanziert ist Quatsch, sieht auch ein Laie. Immobilienzinsen derzeit ca. 5% max, Rendite 12% Fall1: 30T EKA, 12% -> 3600;
    Fall2: 30T EK + 60T FremdK macht Rendite 12%=10800 aus 90T, Kosten 5%=3000, zusammen 7800 Rendite
    Weshalb sollte jemand auf diesen Hebel verzichten?
    Ich würde den Mann nicht mehr zur Türe reinlassen. 1% Tilgung finde ich derzeit übrigens fahrlässig wenig; mit den 30T tilgen, monatliche Raten gleiche wie jetzt und damit wesentlich erhöhte Tilgung. Dann würde es auch Sinn machen, nur auf 5 Jahre festzuschreiben, gibt deutlich niedrigere Zinsen und in 5 Jahren einen viel niedrigeren Betrag finanzieren (dann wär's auch nahezu egal, wo bis dahin die Zinsen liegen)
    Bin aber auch kein Finanzberater :-)
    Gruß
    Volker Leue

  4. Gewinner der Krise ...

    ..sind auf jeden Fall Initiatoren geschlossener Immobilienfonds (und um so einen handelt es sich) die mit dem Sachwertargument fremdes Geld aquirieren um Immobilien zu bauen, zu kaufen und/oder zu renovieren. Eine Garantie für den Wiederverkaufswert gibt es nicht.
    Ein Blick auf
    http://www.zweitmarkt.de/home/fonds.html
    zeigt, wie derartige Anteile an Wert verlieren können.
    Wer plant, seine Immobilienfinanzierung mit einer risikobehafteten unternehmerischen Beteiligung zurückzuzahlen, sollte so solvent sein, daß er im Falle eines Falles seine Schulden mit anderen Mitteln ablösen kann. Den "Finanzberater"
    würde ich übrigens fragen, ob er bei einer Laufzeit von 10 Jahren die 12 % Rendite garantiert. Oder ob er wenigstens ein Beispiel vorweisen kann, bei dem sich der Wert einer der breiten Masse zugängliche Immobilie innerhalb von 10 Jahren verdreifacht hat. http://www.moll-fb.de

  5. Den Berater würde ich....

    .... schon noch reinlassen, vor dem Hintergrund einer möglichen Prüfung der Zeichnung dieser Beteiligung über max. 5.000 Euro = häufig Mindestzeichnungssumme. Grundlage, Ausgangsfall. Fonds würde ich keinesfalls als alleiniges Tilgungssurrogat nutzen, sondern lediglich zur AV.
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    Handelt es sich um einen GIFA oder GIFDeutschland? Ist der Fonds im Ausland/Doppelbesteuerungsabkommen? Renditeszenarien wurden hier schon behandelt. Prüfung der Emissionsunterlagen via Fachmann. Externe Ratingagenturen wie GUB Analyse / Feri / S+P in die Entscheidung mit einbeziehen. Was haben die Initiatoren, Verantwortlichen, in der Vergangenheit initiiert? Gibt es weitere, vergleichbare Produkte / Alternativen am Markt? Wohnen / Gewerbe? Falls es umgesetzt wird, können die Ausschüttungen auch thesaurieren? Gewerbl. oder Privatwohnwirtschaftl.? Reperaturstau usw....Gibt es einen Hauptmieter, wer ist das, wie lange läuft dessen MV? Gibts eine Ausstigesklausel bei nachweislichen Liquiditätsengpässen des Zeichners bei 100%-igem Kapitalerhalt? Wie ist der derzeitige Platzierungsstand? usw.....
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    Der Rückgang bspw., des prospektierten Eigenkapitals bei geschl. Immobilienfonds, brach gegenüber dem dritten Quartal 2008 um 74 Prozent ein. Die im dritten Quartal 2009 neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds sind bislang noch vergleichsweise glimpflich davon gekommen. Das geplante Eigenkapitalvolumen dieser Fonds lag bei ca. 400 Millionen und damit nur geringfügig über dem aktuellen Branchentrend. In guten Zeiten lag das Volumen noch im Schnitt bei 1,5 Milliarden Euro.
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    Dass vorgenannte Beteiligungen auch fruchtbar sein können zeigt das Beispiel Stuttgart21. Im nahen Umfeld wurden vor einigen Jahren mit Anlegergeldern Büroneubauten errichtet, die profitieren heute von einer erhöhten Nachfrage, auch ausgehend vom Großprojekt (was hoffentlich in der Abwicklung nicht der Untertunnelung Kölns gleichen wird). Aber als Schwabe glaub ich mal an die professionelle Umsetzung.
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    Die verbleibenden Verbindlichkeiten würde ich mit einer erhöhten Tilgung so schnell wie möglich zurückführen. Schade, hätte eigentlich gedacht, dass Berater heutzutage eher etwas "umsichtiger beraten." Seinem Vorschlag, der Verwertung des Kapitals zu 100% in den Fonds würde ich nicht folgen.
    Gruß aus Berlin,
    AK http://www.deutsche-kredithotline.de

  6. 12% Rendite

    Wenn ich einen Fonds mit 12% Rendite über längere Zeit wüsste, würde ich den nicht anderen Leuten andrehen, sondern meine Hütte und alles, was sich sonst irgendwie verpfänden lässt, bis unters Dach beleihen, oder, weils auf dem Papier so schön aussieht, den Fonds als Sicherheit für einen anderen verpfänden und so noch ein paar Prozent mehr herausholen.
    Warum nur macht der Finanzberater das nicht?
    Die letzte Immoblase ist ja nun auch schon wieder 2 Jahre her. Die Börse macht schon fröhlich wieder neue, der Staat (und damit über die Währung wir alle) darf die alte, geplatzte, noch nachfinanzieren.
    Der ganz alltägliche Wahnsinn eben.
    Nach dem nächsten Crash heisst es dann einmal mehr "Die Krise hat leider ..."


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