Grundschuld aufteilen: Mehrere Banken, Mehrfamilienhaus & Finanzierung – Was beachten?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Grundschuld aufteilen: Mehrere Banken, Mehrfamilienhaus & Finanzierung – Was beachten?

Die Situation: Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen), Verkehrswert ca. 300.000 €. 2 Wohnungen gehören uns bereits, die 3. wollen wir nun noch hinzukaufen. Perspektivisch sollen 2 Wohnungen als Masionette umgebaut werden. Das Grundbuch ist vollkommen frei von Eintragungen.
Zum Kauf der 3. Wohnung werden 100.000 € benötigt.
50.000 € sollen dabei über einen Bausparvertrag finanziert werden (zu 50 % angespart).
50.000 € sollen über ein Hypothekendarlehn finanziert werden.
Ca. ein Jahr später werden weitere 90.000 € für den Umbau zur Masinette benötigt.
40.000 € sollen über einen 2. Bausparvertrag finanziert (zu 50 % angespart, gleicher Anbieter) werden.
50.000 € sollen über ein weiteres Hypothekendarlehn finanziert werden.
Zentrale Frage: Wie muss ich vorgehen, um bei der 2. Finanzierung noch gute Karten gegenüber den Banken zu haben?
Weitere Fragen:
  • Spielt es für Banken eine Rolle an welcher Stelle Sie im Grundbuch stehen, wenn die Finanzierung unter 60 % des Verkehrswertes der Immobilie liegt?
  • Wie muss ich bei der Eintragung einer Grundschuld vorgehen? Trage ich beispielsweise einmal 150.000 € ein und kann ich diese dann zu je einem drittel an verschiedene Banken abreten? Oder sollte man 3 * 50.000 € eintragen lassen (50 T Hypothek 1,50 T Hypothek 2, ca. 50 T Bausparkasse)?
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen und eine weitere Wohnung hinzukaufen möchten, wobei Sie die Finanzierung über mehrere Banken abwickeln wollen. Dabei stellt sich die Frage der Grundschuldaufteilung.

    Da das Grundbuch aktuell frei von Eintragungen ist, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

    • Gesamtgrundschuld: Eine Möglichkeit ist, eine Gesamtgrundschuld für alle drei Wohnungen eintragen zu lassen. Dies kann sinnvoll sein, wenn die Banken dies fordern oder es die Abwicklung vereinfacht.
    • Teilung der Grundschuld: Alternativ können Sie die Grundschuld aufteilen und für jede Wohnung eine separate Grundschuld eintragen lassen. Dies kann flexibler sein, wenn Sie später einzelne Wohnungen verkaufen oder belasten möchten.
    • Rangfolge der Gläubiger: Bei mehreren Gläubigern (Banken) muss die Rangfolge im Grundbuch festgelegt werden. Die Bank mit dem erstrangigen Recht hat im Falle einer Zwangsversteigerung Vorrang.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Notar und einem Finanzberater ausführlich beraten zu lassen, um die optimale Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden. Klären Sie mit den finanzierenden Banken, welche Anforderungen diese an die Grundschuld stellen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundschuld
    Ein dingliches Recht an einem Grundstück zur Sicherung einer Forderung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Grundbuch.
    Hypothek
    Eine spezielle Form der Grundschuld, die direkt an eine bestimmte Forderung gekoppelt ist. Sie erlischt automatisch mit Tilgung der Forderung. Verwandte Begriffe: Grundschuld, Darlehen, Zinsen.
    Bausparvertrag
    Ein Vertrag zur Ansparung von Eigenkapital und zur späteren Inanspruchnahme eines zinsgünstigen Darlehens für Bau- oder Kaufzwecke. Verwandte Begriffe: Bausparkasse, Bauspardarlehen, Ansparphase.
    Verkehrswert
    Der geschätzte Wert einer Immobilie, der bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen erzielt werden könnte. Er dient als Grundlage für Finanzierungen und Verkaufsentscheidungen. Verwandte Begriffe: Marktwert, Beleihungswert, Gutachten.
    Grundbuch
    Ein öffentliches Register, das alle relevanten Informationen zu Grundstücken und deren Eigentumsverhältnisse enthält. Es dient der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr. Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eigentümer, Grundschuld.
    Finanzierung
    Die Bereitstellung von Kapital zur Realisierung von Investitionen, wie z.B. dem Kauf einer Immobilie. Sie kann durch Eigenkapital, Kredite oder staatliche Förderungen erfolgen. Verwandte Begriffe: Darlehen, Zinsen, Tilgung.
    Mehrfamilienhaus
    Ein Wohngebäude, das mehrere separate Wohneinheiten beherbergt und von verschiedenen Mietern oder Eigentümern bewohnt wird. Verwandte Begriffe: Eigentumswohnung, Mietshaus, Wohnanlage.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Grundschuld?
      Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das der Sicherung einer Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt den Gläubiger (meist eine Bank), das Grundstück im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zu verwerten.
    2. Warum ist die Rangfolge der Gläubiger wichtig?
      Die Rangfolge bestimmt, welcher Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird. Der erstrangige Gläubiger erhält zuerst sein Geld, danach die nachrangigen Gläubiger.
    3. Was bedeutet "Belastung" einer Immobilie?
      Eine Belastung einer Immobilie bedeutet, dass Rechte Dritter an der Immobilie bestehen, z.B. in Form einer Grundschuld, einer Hypothek oder eines Wohnrechts. Diese Rechte können den Wert der Immobilie mindern und ihre Veräußerung erschweren.
    4. Was ist ein Bausparvertrag?
      Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bausparer und einer Bausparkasse. Der Bausparer zahlt regelmäßig Beiträge ein und erhält nach Erreichen einer bestimmten Sparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen.
    5. Was ist ein Hypothekendarlehen?
      Ein Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das durch eine Hypothek auf einer Immobilie gesichert ist. Die Hypothek dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
      Die Hypothek ist akzessorisch zur Forderung, d.h. sie besteht nur, solange die Forderung besteht. Die Grundschuld ist abstrakt, d.h. sie besteht unabhängig von der Forderung. Die Grundschuld ist flexibler, da sie auch für andere Zwecke als die ursprüngliche Forderung verwendet werden kann.
    7. Was ist ein Verkehrswert?
      Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Zeitpunkt der Wertermittlung für die Immobilie erzielt werden könnte. Er wird in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt.
    8. Was ist ein Grundbuch?
      Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte (z.B. Eigentum, Grundschulden, Hypotheken) verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt geführt.

    🔗 Verwandte Themen

    • Grundschuld löschen
      Wie man eine bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt.
    • Hypothek aufnehmen
      Der Prozess und die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Hypothek.
    • Immobilienfinanzierung Vergleich
      Verschiedene Finanzierungsmodelle und ihre Vor- und Nachteile.
    • Grundbuchauszug beantragen
      Wie man einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch erhält.
    • Rangfolge im Grundbuch
      Die Bedeutung der Rangfolge von Eintragungen im Grundbuch.

  2. Grundschuld-Rang: Relevanz für Banken bei geringer Beleihung?

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Spielt es für Banken eine Rolle an ...
    • Spielt es für Banken eine Rolle an welcher Stelle Sie im Grundbuch stehen, wenn die Finanzierung unter 60 % des Verkehrswertes der Immobilie liegt?

    Antwort: Im Prinzip spielt es bei eigengenutzten Immobilien keine Rolle. Wird eine Wohnung vermietet ist es gegebenenfalls etwas anders. Aber die Frage ist auch, wer die 60 % Grenze festlegt. Das ist ja Bankentscheidung wie die mit dem Vorrang umgehen.

    • Wie muss ich bei der Eintragung einer Grundschuld vorgehen? Trage ich beispielsweise einmal 150.000 € ein und kann ich diese dann zu je einem drittel an verschiedene Banken abreten? Oder sollte man 3 * 50.000 € eintragen lassen (50 T Hypothek 1,50 T Hypothek 2, ca. 50 T Bausparkasse)?

    Antwort: Geht nur wenn es sich um eine Bank handelt. Von vorne herein gleich mehr an Grundschuldeintragung vorzunehmen geht eigentlich nicht.
    Es ist auch so, dass man hier den gesamten Fall betrachten soll.
    Kauf und Umbau also € 100.000 jetzt und € 90.000 gleich mit dazu. Die Bank prüft den Fall dann gleich mit einer Belastung von € 190.000
    Sie schreiben ja den Anbieter bereits zu haben für die Bausparverträge. Insofern teilen Sie der Bausparkasse doch einfach Ihr gesamtes Vorhaben mit?
    Wenn die mit der Komplettlösung einverstanden ist, dann kann man natürlich gleich eine höhere Grundschuldeintragung vornehmen. Ist ja billiger.
    Wo haben Sie den Bausparvertrag?

  3. Eigentümergrundschuld als Sicherheit für Umbau-Finanzierung sinnvoll?

    Die Bausparer sind bei der BHW. Der zweite ...
    Die Bausparer sind bei der BHW.
    Der zweite Teil der Finanzierung soll unabhängig bleiben, da der Zeitpunkt des Umbaus flexibel sein soll.
    Wie sieht es da z.B. mit einer "Eigentümergrundschuld" an erster Stelle aus, die man bei der 2. Finanzierung einer Bank als Sicherheit anbieten kann? Macht sowas Sinn?
    60 % / 80 % scheinen gängige Grenzen für die Banken zu sein. Über Erfahrungen bei Teilstückelungen liest man leider recht wenig, da wohl selten.

  4. Grundschuld: Warum Banken Eigentümergrundschulden oft ablehnen

    Foto von

    Keine Eigentümergrundschuld
    Legen Sie beim Erstgespräch alle Karten auf den Tisch.
    Wenn die Rahmendaten passen wird die BHW sicherlich jetzt beim Kauf eine höhere Grundschuld eintragen lassen.
    Eigentümergrundschulden werden von Banken oft nicht akzeptiert
    da z.B. die sofortige Vollstreckungsklausel (§ 800 ZPO ) fehlt.

  5. Hypothekendarlehen: Gute Konditionen trotz 3. Rang möglich?

    Nachfinanzierung offen halten
    Das würde die BHW sehr gerne machen, allerdings sind anderswo die Konditionen für ein Hypothekendarlehn besser, zumindest solange das Grundbuch sauber ist.
    • Also gibt es keinen "Trick" auch für die Nachfinanzierung gute Karten zu haben?
    • Wenn die Einkommensverhältnisse klar sind, wie sieht es dann erfahrungsgemäß aus ein Darlehen zu bekommen bei einem Beleihungswert unter 60 % aber dem 3. Rang? Hier fehlen leider die Erfahrungen.
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Grundschuld aufteilen: Finanzierung im Mehrfamilienhaus mit mehreren Banken

    💡 Kernaussagen: Bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Banken ist die Aufteilung der Grundschuld ein wichtiger Aspekt. Die Rangfolge im Grundbuch kann für Banken relevant sein, besonders bei vermieteten Objekten. Eigentümergrundschulden werden oft nicht akzeptiert. Es ist ratsam, alle Karten offen auf den Tisch zu legen und die Finanzierungsstrategie transparent zu kommunizieren.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Grundschuld: Warum Banken Eigentümergrundschulden oft ablehnen erläutert, akzeptieren Banken Eigentümergrundschulden oft nicht, da die sofortige Vollstreckungsklausel (§ 800 ZPO) fehlt.

    ✅ Zusatzinfo: Bei eigengenutzten Immobilien spielt der Rang im Grundbuch eine geringere Rolle, solange die Finanzierung unter 60 % des Verkehrswertes liegt. Die genaue Grenze wird jedoch von der jeweiligen Bank festgelegt, wie im Beitrag Grundschuld-Rang: Relevanz für Banken bei geringer Beleihung? diskutiert.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Möglichkeiten einer höheren Grundschuld bei der BHW ab, um die Nachfinanzierung offen zu halten. Alternativ kann, wie im Beitrag Eigentümergrundschuld als Sicherheit für Umbau-Finanzierung sinnvoll? angesprochen, eine Eigentümergrundschuld in Betracht gezogen werden, obwohl diese von Banken oft kritisch gesehen wird. Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter für Hypothekendarlehen, um die besten Zinsen zu erhalten, auch wenn dies den 3. Rang im Grundbuch bedeutet, siehe Hypothekendarlehen: Gute Konditionen trotz 3. Rang möglich?.

Hier können Sie Antworten, Ergänzungen etc. einstellen

  • ⚠️ Keine Rechts-, Steuer- oder Gutachterberatung - dies ist entsprechenden Berufsgruppen vorbehalten. Das Forum dient dem technischen Erfahrungsaustausch!
  • Zum Antworten sollte der Fragesteller sein selbst vergebenes Kennwort verwenden - wenn er sein Kennwort vergessen hat, kann er auch wiki oder schnell verwenden.
  • Andere Personen können das Kennwort wiki oder schnell oder Ihr Registrierungs-Kennwort verwenden.

  

Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

Interne Fundstellen

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl interner Fundstellen und Links zu "Grundschuld, Finanzierung". Weiter unten können Sie die Suche mit eigenen Suchbegriffen verfeinern und weitere Fundstellen entdecken.

  1. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Freistehende Doppelhaushälfte: Probleme, Risiken & zusätzliche Kosten beim Bau?
  2. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenwechsel bei Aufstockung: Kostenberechnung, Vertrag & Alternativen?
  3. BAU-Forum - Grundriss-Diskussionen - Grundstücksteilung: Was Sie bei Teilung, Bewertung & Finanzierung beachten müssen
  4. BAU-Forum - Energiesparendes Bauen / Niedrigenergiehaus - Fertighaus Holzständerbau: 170€/m³ realistisch? Kosten, Vergleich & Finanzierung
  5. BAU-Forum - Fertighaus - Fertighaus schlüsselfertig: 171.000 € realistisch? Kostenfaktoren, Baunebenkosten & Vergleich
  6. BAU-Forum - Fertighaus - Creaktiv-Haus Erfahrungen: Was Bauherren über Qualität, Kosten & Bauzeit berichten?
  7. BAU-Forum - Baufinanzierung - Rechnung auf anderen Namen ausstellen: Baufinanzierung, Rabatte & rechtliche Aspekte?
  8. BAU-Forum - Baufinanzierung - Kann die Bank einen Firmenkredit ablehnen? Gründe & Rechte für Gründer
  9. BAU-Forum - Baufinanzierung - Baukredit mit Mietabtretung: Selbst einziehen Pflicht? Bedingungen & Konsequenzen
  10. BAU-Forum - Baufinanzierung - Werksvertrag: Eigenkapitalabtretung an Fertighausfirma – Risiken & Alternativen?

Interne Suche verfeinern: Weitere Suchbegriffe eingeben und mehr zu "Grundschuld, Finanzierung" finden

Geben Sie eigene Suchbegriffe ein, um die interne Suche zu verfeinern und noch mehr passende Fundstellen zu "Grundschuld, Finanzierung" oder verwandten Themen zu finden.

Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen

Nachfolgende Suchlinks können Ihnen dabei helfen, ähnliche Fragestellungen zu erkunden:

Suche nach: Grundschuld aufteilen: Mehrere Banken, Mehrfamilienhaus & Finanzierung – Was beachten?
Google Bing AOL DuckDuckGo Ecosia Qwant Startpage Yahoo!

Suche nach: Grundschuld aufteilen: Finanzierung mit mehreren Banken
Google Bing AOL DuckDuckGo Ecosia Qwant Startpage Yahoo!

Suche nach: Grundschuld, Finanzierung, Mehrfamilienhaus, Banken, Hypothek, Bausparvertrag, Immobilienkauf
Google Bing AOL DuckDuckGo Ecosia Qwant Startpage Yahoo!

Zur Verbesserung unseres Angebots (z.B. YouTube-Video-Einbindung, Google-BAU-Suche) werden Cookies nur nach Ihrer Zustimmung genutzt Datenschutz | Impressum

ZUSTIMMEN
✍️ Antworten ▲ TOP ▲ ▼ ENDE ▼