Baufinanzierung
Haus mit Einliegerwohnung - Finanzierungszinsen absetzbar?
wir haben vor ein Haus mit Einliegerwohnung zu bauen.
Die Einliegerwohnung wollen wir vermieten. Wer weiss
zu welchem Anteil man die Finanzierungszinsen von den Steuern absetzen kann?
Wie wird das Grundstück eingerechnet? Sollte man beim Notar etwas beachten (Grunddienstbarkeit)?
Was ist mit dem Architekten, Statiker, Erschliessung,...
Ich wäre sehr dankbar für eure Tipps
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Vermietung bei Einliegerwohnung
Hallo
Im Prinzip ist die Aufteilung ganz einfach zu bewerkstelligen.
Je nach prozentualem Anteil der Fläche der ELW am Anteil
des gesamten Hauses können die anteiligen Schuldzinsen in der
Steuererklärung in Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.
Die Abschreibung ( AfA ) von 2 % können auch nur von den anteiligen Kosten der ELW angesetzt werden.
Schuldzinsen.
Hausfläche 200 m²
Einliegerwohnung 50 m²
Jahresschuldzinsen 10000 EUR
Dann können 2000 EUR Schuldzinsen ( nie Tilgung ) in V+V angesetzt werden.
Afa:
EUR 500.000 Hauskosten
1/5 der Hauskosten betreffen die ELW. Somit wird die
Afa nur für die EUR 100.000 gemacht werden können.
Hierbei darf in den Hauskosten natürlich nicht das
Grundstück angerechnet werden.
GGfalls beim örtlichen Finanzamt vorher anfragen wenn noch mehr unklar ist.
Hoffe das hat Ihnen als Richtung etwas geholfen. -
Finanzamt?
Ein etwas eigenwilliger Rat, der Ansprechpartner für so eine Planung heißt Steuerberater, und zwar VOR der Finanzierung. Die Antwort ist zwar bzgl. der Finanzierungszinsen korrekt, aber da geht noch mehr. Umsatzsteuerregelung, gewerbliche Vemietung + Folgen daraus, Abzugsfähigkeit der Ust aus Herstellungskosten, Vergleichsmiete, evt. mehrere Darlehen (für vermieteten Anteil höhere Zinsen vereinbaren, macht das FA bis zu einem gewissen Grad mit)....
Bei der Finanzierungsplanung darauf achten und Steuerberater direkt danach fragen, ob die steuerlich vorgesehene Regelung auch in der Praxis einzuhalten ist. Dem FA ist es nämlich egal, ob 'im Prinzip' alles richtig ist, die nachweisbare 'papierbezogene' Praxis entscheidet.
Beispiel: 2 Darlehen, 'Vemietung' und 'Privat', Zinsen damit klar getrennt und zuzuordnen, sinnvollerweise wird zunächst Darlehen P gezogen, da niedrigere Zinsen und davon Baurechnungen bezahlt. Nicht anerkannt, korrekt müßte JEDE(!) Rechnung in zwei Teilbeträge gesplittet werden. Die Handwerker würden den BH an die Wand nageln, aber so ein Modell stammt von einem Steuerberater, also genau klären.
Gruß
Volker Leue -
@P#V Leue
Hallo
Sie haben natürlich Recht.
Jedoch muss man ja nicht unbedingt einen Steuerberater mit einbeziehen.
Meine Erfahrung ist auch, dass die Kunden die so ein Konstrukt bauen - Haus mit Einliegerwohnung - auf die Mieteinnahme schauen und sich grob informieren was abzusetzen ist ( Mieteinnahme versus Schuldzinsen und Afa auf anteilige Gebäudekosten ). Habe selbst gerade eine Finanzierung bei der Bank für Kunden laufen über EUR 470.000 die einen Neubau erstellen mit ELW. Ihr Steuerberater hat sicherlich recht. Man kann alles in 2 Teile aufteilen. Jedoch denke ich, dass die Interessenten hier erst mal eine Ersteinschätzung wollen wie es handzuhaben ist. Man weiß ja im Vorfeld auch nicht genau wie hoch die Kosten insgesamt ausfallen. Natürlich ist jedem Kunden zu empfehlen vor der Finanzierung zu einem Steuerberater zu gehen. Zwingend notwendig ist es aber nicht. Die finanzierende Bank prüft auch nicht den steuerlichen Aspekt bei V+V in der Steuererklärung sondern die nachhaltige Mieteinahme.
Ist aber insgesamt ein hoch interessantes Thema.