Immobilienwechsel: Neufinanzierung vs. Aufstockung – Was ist günstiger? (Kosten, Zinsen, Laufzeit)
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Immobilienwechsel: Neufinanzierung vs. Aufstockung – Was ist günstiger? (Kosten, Zinsen, Laufzeit)

Wir wollen gerne unsere ETW verkaufen und ein Haus kaufen. das Bestehende Darlehen saldiert bei ca. 200' (1 % Tilgung, keine Sondertilgungen möglich) und wir bräuchten weitere 100'und haben 100'Eigenkapital. Das Haus wird nach der Sanierung auch ca. 400' Wert sein.
das Bestehende Darlehen war mit 15 Jahre Laufzeit aus 2003, d.h. in 2013 wäre eine Rückführung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Der Online Rechner dieser Bank wirft mir bei sofortiger Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung von 16.600 € aus.
Ich habe jetzt mal ein wenig hin und her gerechnet. Wenn ich die 16.000 mitfinanzieren würde, so würde ich trotz Anhebung der Tilgung auf 2 % eine geringere Rate zahlen als wenn ich nur die weiteren 100'als neues Darlehen aufnehmen würde (durch die niedrigen Zinsen).
Insofern müsste es sich doch in jedem Fall lohnen eine komplett neue Finanzierung abzuschließen oder? Wie kann man errechnen ob sich der Wechsel lohnt? Habe ich mich irgendwie verhauen'?
Danke für Meinungen
  • Name:
  • Mitch
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchten. Ihr bestehendes Darlehen beträgt ca. 200.000 Euro, und Sie benötigen zusätzlich 100.000 Euro, wobei Sie 100.000 Euro Eigenkapital einbringen können. Es gibt zwei Hauptoptionen für die Finanzierung:

    • Neufinanzierung: Sie nehmen ein komplett neues Darlehen über 300.000 Euro auf (200.000 Euro Altdarlehen + 100.000 Euro zusätzlicher Bedarf). Das alte Darlehen wird durch die neue Finanzierung abgelöst.
    • Aufstockung: Sie erhöhen Ihr bestehendes Darlehen um 100.000 Euro. Dies ist oft mit Ihrer aktuellen Bank möglich.

    Wichtige Aspekte, die ich bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen würde:

    • Zinsen: Vergleichen Sie die aktuellen Zinsen für Neufinanzierungen mit den Konditionen, die Ihnen Ihre Bank für eine Aufstockung anbietet.
    • Vorfälligkeitsentschädigung: Prüfen Sie, ob für die Ablösung Ihres alten Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese kann die Kosten einer Neufinanzierung erheblich erhöhen.
    • Laufzeit: Überlegen Sie, welche Laufzeit für Sie optimal ist. Eine längere Laufzeit reduziert die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtzinskosten.
    • Tilgung: Prüfen Sie die Möglichkeit, die Tilgung zu erhöhen, um das Darlehen schneller abzuzahlen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote für beide Optionen (Neufinanzierung und Aufstockung) ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Berücksichtigen Sie dabei alle Kosten, einschließlich Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigung und Gebühren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Neufinanzierung
    Eine Neufinanzierung bezeichnet die Ablösung eines bestehenden Kredits durch einen neuen Kredit, oft mit dem Ziel, bessere Konditionen zu erhalten. Dies kann bei einer anderen Bank erfolgen.
    Verwandte Begriffe: Umschuldung, Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen.
    Aufstockungskredit
    Ein Aufstockungskredit ist die Erhöhung eines bestehenden Darlehens, um zusätzlichen Kapitalbedarf zu decken. Dies erfolgt in der Regel bei der gleichen Bank.
    Verwandte Begriffe: Erhöhung Darlehenssumme, Zusatzkredit, Erweiterungsfinanzierung.
    Vorfälligkeitsentschädigung
    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen vorzeitig zurückzahlt. Sie kompensiert der Bank die entgangenen Zinserträge.
    Verwandte Begriffe: Entschädigung, Kreditablösung, Zinsverlust.
    Tilgung
    Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens.
    Verwandte Begriffe: Schuldentilgung, Amortisation, Kreditrate.
    Zinsbindung
    Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz angepasst werden.
    Verwandte Begriffe: Zinsfestschreibung, Sollzinsbindung, Zinsperiode.
    Effektivzins
    Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins auch alle weiteren Kosten und Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind. Er gibt einen umfassenden Überblick über die tatsächlichen Kosten des Darlehens.
    Verwandte Begriffe: Gesamtkosten, Jahreszins, Kreditkosten.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das ein Kreditnehmer in eine Finanzierung einbringt. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und führt oft zu besseren Konditionen.
    Verwandte Begriffe: Vermögen, Ersparnisse, Kapitalanteil.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
      Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie kompensiert der Bank entgangene Zinserträge.
    2. Was bedeutet Tilgung?
      Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Je höher die Tilgung, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt.
    3. Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
      Der Sollzins ist der reine Zinssatz des Darlehens. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle weiteren Kosten und Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind, und gibt somit einen realistischeren Überblick über die tatsächlichen Kosten.
    4. Was ist eine Zinsbindung?
      Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für das Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung muss das Darlehen entweder verlängert (prolongiert) oder umfinanziert werden.
    5. Was ist eine Prolongation?
      Eine Prolongation ist die Verlängerung der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens bei der gleichen Bank.
    6. Was bedeutet Aufstockung eines Darlehens?
      Die Aufstockung eines Darlehens bedeutet, dass der Kreditnehmer den bestehenden Kreditbetrag erhöht, um zusätzlichen Kapitalbedarf zu decken. Dies kann beispielsweise für Renovierungen oder den Kauf einer neuen Immobilie genutzt werden.
    7. Was ist eine Neufinanzierung?
      Eine Neufinanzierung bedeutet, dass ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen abgelöst wird, oft zu besseren Konditionen oder bei einer anderen Bank.
    8. Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung?
      Eigenkapital reduziert den benötigten Darlehensbetrag und senkt somit das Risiko für die Bank. Ein höherer Eigenkapitalanteil führt oft zu besseren Zinskonditionen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Umschuldung bestehender Kredite
      Prüfung, ob eine Umschuldung zu günstigeren Konditionen möglich ist.
    • Forward-Darlehen
      Sichern Sie sich günstige Zinsen für die Zukunft.
    • Bausparvertrag als Alternative
      Nutzen Sie einen Bausparvertrag zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs.
    • Fördermöglichkeiten für Immobilienkäufer
      Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme.
    • Budgetplanung für den Immobilienkauf
      Erstellen Sie eine detaillierte Budgetplanung, um Ihre Finanzen im Griff zu behalten.

  2. Immobilienwechsel: Fahrplan für Hauskauf und ETW-Verkauf

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Fahrplan  -  Pfandtausch
    Hallo Mitch
    Wenn die monatliche Rate mit 2 % Tilgung geringer ist als
    davor, dann tu es doch.
    Jedoch plane sorgfältig. Realisiere erst den Hauskauf, wenn Du einen notariellen Kaufvertrag für die ETW hast.
    Es gab in meiner Bankenzeit genug Kunden die immer gedacht haben eine Immobilie problemlos zu verkaufen und haben schon mit dem neuen Objekt angefangen. Die Problematik ist ja, dass Ihr bei einem gescheiterten Verkauf der ETW eine Doppelbelastung habe.
    Euer Darlehen ist aus 2003 und kann entsprechend den Regeln sowieso gekündigt werden. Nach 10 Jahren Zinsfestschreibung kann mit 6 monatiger Kündigungsfrist jedes Darlehen gekündigt werden  -  auch wenn wie hier Ihr 15 Jahre Zinsfestschreibung habt.
    Wie die Zinsen im Jahr 2013 sind weiß keiner. Meine persönliche Meinung ist, dass man doch  -  wenn die Rate bei 2 % Tilgung geringer ist  -  doch den Schnitt machen soll.
    gegebenenfalls lässt die Bank noch etwas mit sich handeln wegen der
    Vorfälligkeitsentschädigung.
    Eine andere Möglichkeit  -  die vielleicht durchgerechnet werden soll  -  ist die des PFANDTAUSCHES
    Ihr könnt selbstverständlich prüfen das Bestehende Darlehen über € 200.000 auf das neue Objekt zu übertragen. Bedeutet aber, dass Ihr mit der Hausbank dann die Vollfinanzierung machen müsst, da andere Banken Aufgrund der Vorlast ausscheiden.
    Wenn Ihr zu der Hausbank schlecht steht, dann sowieso Vollablösung.
    Noch was unklar?
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Immobilienwechsel: Neufinanzierung oder Aufstockungskredit – Was ist günstiger?

    💡 Kernaussagen: Bei einem geplanten Immobilienwechsel sollte man sowohl eine Neufinanzierung als auch einen Aufstockungskredit prüfen. Wichtig ist, den Hauskauf erst nach notariellem Kaufvertrag für die ETW zu realisieren, um Doppelbelastungen zu vermeiden. Die monatliche Rate und die Zinsfestschreibung spielen eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie beim Immobilienwechsel die Risiken einer Doppelbelastung, wie im Beitrag Immobilienwechsel: Fahrplan für Hauskauf und ETW-Verkauf erläutert. Planen Sie den Verkauf Ihrer ETW sorgfältig, bevor Sie mit dem neuen Objekt beginnen.

    💰 Kosten: Vergleichen Sie die Kosten einer Neufinanzierung mit denen eines Aufstockungskredits, einschließlich Zinsen, Laufzeit und möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen. Eine sorgfältige Finanzplanung ist entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienwechsel.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie verschiedene Angebote für Baufinanzierung und berücksichtigen Sie Ihr Eigenkapital. Lassen Sie sich von einem Experten beraten, um die optimale Lösung für Ihren Immobilienwechsel zu finden.

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Interne Fundstellen

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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen

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