Mehrfamilienhaus auf Familiengrundstück mit Nießbrauch finanzieren: Was ist erlaubt?
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Mehrfamilienhaus auf Familiengrundstück mit Nießbrauch finanzieren: Was ist erlaubt?

Mein Vater schenkte meiner Schwester und mir je zu 1/4 ein Grundstück. 1/2 behielt er, sowie lebenslangen Nießbrauch. Bei Belastung des Grundstückts (evtl. durch die Folgen einer Scheidung, etc.) kann er die Schenkung wieder Rückgängig machen.
Darf ich und mein Mann einen Teil dieses Grundstück in Einvernehmen der Eigentümer mit einer 3-4 Familienwohnung bebauen?
Wie kann ich das Vorhaben finanziell absichern?
Alle Wohnungen sollen vermietet werden.
Der Nießbrauch ist Erstrangig.
Darf ich zu diesem Zweck Grundschuld eintragen lassen ohne Verlust des Grundstückes? Kann ich die einzelnen Wohnungen beleihen?
Vielen Dank im Voraus für den Rat.
  • Name:
  • V &weg
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    Ich verstehe, dass Sie ein Mehrfamilienhaus auf einem Familiengrundstück finanzieren möchten, auf dem Ihr Vater einen Nießbrauch hat. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:

    Nießbrauch: Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das Ihrem Vater erlaubt, die Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen (z.B. Mieteinnahmen). Dieser Nießbrauch ist in der Regel erstrangig, was bedeutet, dass er Vorrang vor einer Grundschuld hat.

    Belastung des Grundstücks: Die Klausel, dass Ihr Vater die Schenkung rückgängig machen kann, wenn das Grundstück belastet wird (z.B. durch Scheidungsfolgen), ist wichtig. Eine Grundschuld zur Finanzierung des Mehrfamilienhauses stellt eine solche Belastung dar. Klären Sie mit Ihrem Vater, ob er mit der Grundschuld einverstanden ist, da er sonst die Schenkung rückgängig machen könnte.

    Finanzierung: Banken sind oft vorsichtig bei der Finanzierung von Grundstücken mit Nießbrauch, da der Nießbrauch den Wert des Grundstücks mindert. Sie sollten sich frühzeitig mit verschiedenen Banken in Verbindung setzen und die Situation offenlegen.

    Eigentümerstruktur: Da Sie und Ihre Schwester je zu 1/4 Eigentümer sind und Ihr Vater 1/2 behält, müssen alle Eigentümer der Belastung des Grundstücks zustimmen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, vor der Finanzierung ein ausführliches Gespräch mit Ihrem Vater zu führen und eine schriftliche Vereinbarung über die Grundschuld zu treffen. Lassen Sie sich außerdem von einem Notar und einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten, um alle rechtlichen Aspekte zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Nießbrauch
    Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, die Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) aus einer Sache oder einem Recht zu ziehen. Er ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGBAbk.) geregelt.
    Verwandte Begriffe: Wohnrecht, Grunddienstbarkeit, Reallast
    Grundschuld
    Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung einer Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es dem Gläubiger (z.B. einer Bank), das Grundstück zu verwerten, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Zwangsvollstreckung
    Schenkung
    Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert. Sie ist im BGB geregelt und kann unter bestimmten Umständen widerrufen werden.
    Verwandte Begriffe: Erbschaft, Vermächtnis, Zuwendung
    Eigentümer
    Der Eigentümer ist die Person, der eine Sache oder ein Recht gehört. Er hat das Recht, mit der Sache nach Belieben zu verfahren und andere von der Einwirkung auszuschließen.
    Verwandte Begriffe: Besitz, Miteigentum, Gesamteigentum
    Belastung
    Eine Belastung eines Grundstücks ist ein Recht, das zugunsten eines Dritten an dem Grundstück besteht und die Nutzung oder Verwertung des Grundstücks einschränkt. Beispiele sind Grundschulden, Nießbrauch oder Wohnrechte.
    Verwandte Begriffe: Beschränkte dingliche Rechte, Lasten und Beschränkungen, Grundbuch
    Finanzierung
    Finanzierung bezeichnet die Bereitstellung von Kapital zur Durchführung von Investitionen oder zur Deckung von Ausgaben. Im Zusammenhang mit Immobilien bezieht sich Finanzierung oft auf die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Darlehen, Kredit, Hypothek
    Mehrfamilienhaus
    Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, das mehrere separate Wohneinheiten enthält, die von verschiedenen Haushalten bewohnt werden können. Es unterscheidet sich von einem Einfamilienhaus, das nur eine Wohneinheit enthält.
    Verwandte Begriffe: Wohnhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird?
      Der Nießbrauch bleibt in der Regel bestehen, auch wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. Der neue Eigentümer muss den Nießbrauch respektieren. Dies kann den Wert des Grundstücks bei der Versteigerung mindern.
    2. Kann mein Vater den Nießbrauch aufgeben?
      Ja, Ihr Vater kann den Nießbrauch aufgeben. Dies muss notariell beurkundet werden. Durch den Verzicht würde der Wert des Grundstücks steigen und die Finanzierung erleichtern.
    3. Welche Auswirkungen hat der Nießbrauch auf die Grundsteuer?
      Der Nießbraucher (Ihr Vater) ist in der Regel für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er die wirtschaftlichen Vorteile aus dem Grundstück zieht.
    4. Was passiert, wenn mein Vater stirbt?
      Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt der Nießbrauch automatisch. Das Grundstück geht dann vollständig in das Eigentum der Erben über.
    5. Können wir den Nießbrauch auszahlen?
      Ja, Sie können mit Ihrem Vater eine Vereinbarung treffen, ihm den Nießbrauch abzukaufen. Die Höhe der Auszahlung hängt vom Wert des Nießbrauchs ab, der sich nach der statistischen Lebenserwartung und den jährlichen Erträgen richtet.
    6. Was ist, wenn mein Vater nicht mit der Finanzierung einverstanden ist?
      Wenn Ihr Vater nicht mit der Belastung des Grundstücks durch eine Grundschuld einverstanden ist, kann er die Schenkung rückgängig machen. In diesem Fall müssten Sie eine andere Finanzierungsmöglichkeit suchen oder auf das Bauvorhaben verzichten.
    7. Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Vermietung aus?
      Da Ihr Vater den Nießbrauch hat, stehen ihm die Mieteinnahmen zu. Er ist auch für die Verwaltung und Instandhaltung des Objekts verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
    8. Was passiert, wenn wir das Grundstück verkaufen wollen?
      Ein Verkauf des Grundstücks ist mit Nießbrauch möglich, allerdings mindert der Nießbrauch den Verkaufspreis. Der Nießbrauch bleibt auch nach dem Verkauf bestehen und muss vom neuen Eigentümer respektiert werden.

    🔗 Verwandte Themen

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      Wie der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird und welche Bedeutung dies hat.
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    • Nießbrauch und Erbrecht
      Die Auswirkungen des Nießbrauchs auf das Erbe.
    • Nießbrauch vs. Wohnrecht
      Unterschiede und Gemeinsamkeiten zwischen Nießbrauch und Wohnrecht.

  2. Nießbrauchrecht: Geltung für alle Wohnungen im MFH

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Nießbrauch gilt auf allen Wohnungen
    Hallo
    Der Nießbrauch ist ja wie man liest schon im Grundbuch eingetragen.
    Natürlich können Sie im Einvernehmen mit allen Eigentümern ein Haus oder Mehrfamilienhaus darauf bauen.
    Sie wollen alle Wohnungen vermieten?
    Dann wird im Rahmen einer Baufinanzierung Ihr Einkommen als
    Darlehensnehmerin (gegebenenfalls noch das von Ihrem Mann ) geprüft.
    Die anderen bestehenden Eigentümer unterschreiben bei Darlehensgewährung dann eine sogenannte " Eigentümererklärung "
    Das bedeutet nichts anderes, dass die Eigentümer damit einverstanden sind, dass das Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird.
    Sie können auch aus bestehendem Eigenkapital ein Mehrfamilienhaus
    darauf bauen und dann einzelne Wohnungen beleihen.
    Das würde aber nur etwas bringen, wenn Sie dann eine Teilungserklärung machen  -  sprich mehrere Grundbücher werden angelegt.
    Dann sollte aber spätestens geklärt werden ob der Nießbrauch nur für 2 von 4 Wohnungen (Beispiel ) im ersten Rang eingetrgaen ist. In den anderen beiden Wohnungen erscheint er dann eben nicht.
    Diese Wohnungen können Sie problemlos beleihen.
    Ansonsten, wenn Sie vorhaben mit Fremdkapital ein Mehrfamilienhaus zu bauen, dann sollte vorher obiges geklärt werden. Wollen Sie keine Teilungserklärung machen und haben alle 4 Wohnungen in einem Grundbuch, dann geht eine Bankfinanzierung nur, wenn der Nießbrauch im Range zurücktritt!
    Ich hoffe Ihnen damit geholfen zu haben.
    Bei Rückfragen bitte kurz melden.

  3. Nießbrauch & Belastungsverbot: Umgehung im Testament?

    Nießbrauch und Grundschuldverbot im Testament
    Der Nießbrauch meines Vaters und das Belastungsverbot der Eigentümer sind im Testament meiner Mutter (ehemalige Besitzerin) festgelegt worden.
    Wie kann dies Umgangen werden?
    Kann man trotzdem eine "Eigentümererklärung" rechtskräftig unterzeichnen.
    Wie viel % Eigenkapital des gesamten Bauvorhabens wird benötigt, sodass die Beleihung der einzelnen Wohnungen ohne Grundschuld genügt?
    Das Bauvorhaben trägt sich bei derzeitgen Zins von ca. 4 % selbst.
    Vielen Dank im Voraus für die Antwort.
    • Name:
    • V &weg
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Mehrfamilienhaus auf Familiengrundstück mit Nießbrauch finanzieren

    💡 Kernaussagen: Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses (MFH) auf einem Familiengrundstück mit Nießbrauch erfordert die Zustimmung aller Eigentümer. Der Nießbrauch, eingetragen im Grundbuch, gilt für alle Wohnungen. Ein im Testament festgelegtes Belastungsverbot kann die Finanzierung erschweren.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass der Nießbrauch das Recht des Nießbrauchers (hier der Vater) auf die Nutzung des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie (inklusive Mieteinnahmen) sichert. Dies kann die Kreditwürdigkeit beeinflussen, wie im Beitrag Nießbrauchrecht: Geltung für alle Wohnungen im MFH erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Die Zustimmung aller Eigentümer ist essentiell für den Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück. Dies beinhaltet auch die Klärung der Eigentümerverhältnisse und die Eintragung im Grundbuch. Eine Teilungserklärung kann notwendig sein, um die einzelnen Wohnungen zu verwalten.

    💰 Zusatzinfo: Die benötigte Eigenkapitalquote für die Finanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bonität der Darlehensnehmer und der Bewertung des Grundstücks. Die Beleihung einzelner Wohnungen ohne Grundschuld kann schwierig sein, wie im Beitrag Nießbrauch & Belastungsverbot: Umgehung im Testament? angedeutet wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen (Nießbrauch, Belastungsverbot) mit einem Anwalt für Immobilienrecht. Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein, um die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Berücksichtigen Sie die Auswirkungen des Nießbrauchs auf die Kreditwürdigkeit.

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