Wir möchten uns als Anlageobjekt ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen. Vielleicht nicht sofort aber in den nächsten Jahren stehen Modernisierungen wie Fassadenisolierung, neue Fenster usw. an. Für uns stellt sich momentan die Frage wie wir den Kauf am besten finanzieren.
Ich möchte die Zinsen auf 15 Jahre festlegen.
Ist für ein Anlageobjekt ein gewöhnliches Annuitätendarlehen besser als andere Optionen (welche?).
Einige Banken raten zu einem Bausparvertrag, der dann nach 15 Jahren greift und eine günstige Restfinanzierung sichert.
Interessant finde ich auch die Möglichkeit eines Darlehens bei dem die Tilgung erst am Ende also nach 15 Jahren erfolgt, dies hätte insbesondere steuerliche Vorteile, da über die gesamte Laufzeit gleichhohe Zinsen zu zahlen sind, die wiederum absetzbar sind. Wir zahlen jedoch als Angestellte nur etwa 1 000,- € Steuern pro Monat.
Sind bei dieser Art Darlehen die effektiven Zinsen gleich hoch wie bei einem Annuitätendarlehen?
Dann haben wir noch eine Frage zu den kfw-Mitteln für die spätere Modernisierung. Welche Banken sollte man nicht berücksichtigen wenn man es sich nicht verbauen möchte evtl. später kfw-Mittel zu beantragen. Wir haben bedenken, dass wir jetzt vielleicht ein paar Zehntel Zinsen einsparen aber später keinen weiteren Kredit mehr erhalten. Ist diese Sorge begründet?
Mehrfamilienhaus finanzieren: Zinsen sichern, Modernisierungskosten & Finanzierungsoptionen?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Mehrfamilienhaus finanzieren: Zinsen sichern, Modernisierungskosten & Finanzierungsoptionen?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Ich empfehle Ihnen, bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Anlageobjekt folgende Aspekte zu berücksichtigen:
- Zinsbindung: Eine Zinsbindung von 15 Jahren bietet Planungssicherheit, insbesondere bei erwarteten Modernisierungen.
- Finanzierungsoptionen: Prüfen Sie verschiedene Optionen wie Annuitätendarlehen, Bausparverträge und Kombinationen daraus.
- Modernisierungskosten: Kalkulieren Sie die Kosten für zukünftige Modernisierungen (Fassadendämmung, Fenstererneuerung etc.) realistisch ein und berücksichtigen Sie diese bei der Finanzierung.
- Tilgung: Wählen Sie eine Tilgung, die es Ihnen ermöglicht, das Darlehen innerhalb der Laufzeit abzuzahlen, ohne Ihre monatliche Liquidität zu stark zu belasten.
- Steuerliche Aspekte: Informieren Sie sich über die steuerlichen Vorteile, die sich aus der Vermietung und Verpachtung ergeben können.
👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und Finanzdienstleister, um die besten Konditionen für Ihre Finanzierung zu erhalten. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Annuitätendarlehen
- Ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsdauer gleich bleibt. Die Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, wobei sich das Verhältnis im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung verschiebt.
Verwandte Begriffe: Tilgung, Zinsbindung, Kredit - Tilgung
- Der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens dient. Je höher die Tilgung, desto schneller wird das Darlehen zurückgezahlt.
Verwandte Begriffe: Annuität, Zinsen, Laufzeit - Zinsbindung
- Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens festgeschrieben ist. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, während eine kürzere Zinsbindung mehr Flexibilität ermöglicht.
Verwandte Begriffe: Zinssatz, Darlehen, Laufzeit - Bausparvertrag
- Ein Vertrag, bei dem zuerst ein bestimmter Betrag angespart wird, um anschließend ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen zu können. Er kann zur Finanzierung von Immobilien oder Modernisierungen genutzt werden.
Verwandte Begriffe: Bausparen, Bauspardarlehen, Sparphase - Anlageobjekt
- Eine Immobilie, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben wird und als Kapitalanlage dient. Die Rendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzAbk.üglich der Kosten.
Verwandte Begriffe: Kapitalanlage, Rendite, Vermietung - Modernisierung
- Maßnahmen zur Verbesserung des Zustands einer Immobilie, z.B. durch energetische Sanierung, Erneuerung von Fenstern oder Fassadendämmung. Modernisierungen können den Wert der Immobilie steigern und die Betriebskosten senken.
Verwandte Begriffe: Sanierung, Renovierung, Instandhaltung - Laufzeit
- Der Zeitraum, über den ein Darlehen zurückgezahlt wird. Die Laufzeit wird durch die Höhe der Tilgung und den Zinssatz beeinflusst.
Verwandte Begriffe: Tilgung, Zinsbindung, Annuität
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Vorteile bietet ein Annuitätendarlehen bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses?
Ein Annuitätendarlehen bietet den Vorteil gleichbleibender monatlicher Raten über die gesamte Zinsbindungsdauer, was die Planung erleichtert. Es kombiniert Zins und Tilgung in einer Rate. - Was ist bei der Wahl der Zinsbindung zu beachten?
Eine längere Zinsbindung, wie 15 Jahre, schützt vor steigenden Zinsen, kann aber bei fallenden Zinsen unflexibel sein. Kürzere Zinsbindungen bieten mehr Flexibilität, bergen aber das Risiko steigender Zinsen. - Wie beeinflussen Modernisierungskosten die Finanzierung?
Modernisierungskosten sollten bei der Finanzierung berücksichtigt werden, entweder durch Einbeziehung in das Darlehen oder durch separate Finanzierung. Eine realistische Kalkulation ist wichtig, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. - Welche Rolle spielt die Tilgung bei der Finanzierung?
Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit des Darlehens und reduziert die Zinskosten, erhöht aber die monatliche Belastung. Eine niedrigere Tilgung entlastet die monatliche Belastung, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten. - Was ist ein Bausparvertrag und wie kann er bei der Finanzierung helfen?
Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Spar- und Darlehensvertrag. Zuerst wird angespart, dann kann ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch genommen werden. Er kann zur (Rest-)Finanzierung oder zur Modernisierung genutzt werden. - Wie wirken sich Steuern auf die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses aus?
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig, aber Ausgaben wie Zinsen, Abschreibungen und Modernisierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden. - Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?
Alternativen sind z.B. tilgungsfreie Darlehen (nur Zinszahlung), endfällige Darlehen (Tilgung am Ende der Laufzeit) oder variable Darlehen (Zinssatz passt sich dem Markt an). - Was bedeutet der Begriff "Anlageobjekt" im Zusammenhang mit einem Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt wird primär zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben und dient als Kapitalanlage. Die Rendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Kosten.
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Finanzierung: Effektivkosten vs. Nominalzinsen – Vergleich!
Bei allen Finanzierungsarten gilt:
Lassen Sie sich die EFFEKTIVEN Kosten (inkl. aller Nebenkosten) korrekt und sauber ausrechnen.
Also Wieviel der Kredit am Ende der Laufzeit wirklich gekostet hat (auch der "Bausparkredit").
Nur so können Sie die einzelnen Kredite und Varianten vergleichen. Nur %-Sätze vergleichen hilft nicht.
KfW können Sie eigentlich bei allen Banken beantragen (Ok, bei Online-Banken dürfte es etwas schwieriger werden).
Oftmals hat die Bank aber nicht ganz so viel Interesse an einem Kfw (ist meist nicht viel dabei "verdient").
Vielleicht bietet ja die Bank dann selber einen günstigen Kredit an.
Ansonsten mal hier die Suchfunktion bemühen. Da werden Sie viele (auch Kontroverse Beiträge) dazu finden. -
Annuitätendarlehen: Zinsbindung, Tilgung & effektiver Zinssatz
Überlegung
hallo
im Prinzip sind 15 Jahre Zinsfestschreibung eine feine Sache.
ob annuitätendarlehen besser ist als andere müssen sie selber entscheiden.
tilgen müssen sie es auf jeden fall.
der effektive Zinssatz hat nichts mit der Tilgungsart zu tun
egal wie sie tilgen, hinter jedem Modell gibt es einen nominal und effektivzinssatz.
da werden sie hier wahrscheinlich viele verschieden Antworten.
einen Tipp aber gebe ich ihnen aus meiner Erfahrung als langjähriger bearbeiter von Darlehensanträgen.
betrachten sie immer die Gesamtfinanzierung.
egal wo, wenn sie jetzt ein Darlehen erhalten bei einer Bank heißt das niemals dass sie auch die Nachfinanzierung erhalten.
wenn sie jetzt nur die Hauptfinanzierung möchten und die Fensterfinanzierung später, dann folgende Vorschläge:- sagen sie der Bank, sie soll jetzt die Gesamtfinanzierung prüfen
- macht die Bank mit, dann tragen sie jetzt eine so hohe Grundschuld ein wie sie insgesamt benötigen
- sie können sich auch einen Satz in den Darlehensvertrag einbauen lassen wo etwa sinngemäß steht, dass bonitätsmäßig stand jetzt das gesamte Darlehen gemacht werden würde. das geht immer.
berücksichtigen sie bitte, dass Banken von der nettokaltmiete
ca. 20 % Bewirtschaftungskosten pauschal abziehen. es wird also niemals die nettokaltmiete zu 100 % für ihre Bonität berücksichtigt.
für rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. -
Mehrfamilienhaus: Liquiditätsplanung, Rücklagen & Rentabilität
Klingt jetzt
vielleicht etwas hart, aber wer anlegen will, sollte das Geld übrig haben. Also mit Dingen wie Instandhaltungsrücklage, Abrechnungskosten, Leerstandsrisiko, gewerblicher Vermietung, langfristige Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei), Abschreibung, Energiepass usw. gründlich beschäftigen.
" ... günstige Restfinanzierung sichert": Ein 'Anlageobjekt' sollte genug laufenden Ertrag liefern, dass teure Ansparspäßchen wie BSV nicht nötig sind, sonst ist es kein Anlageobjekt. Endfällige Tilgung ist immer gut, wenn die eigene Steuer hoch genug ist. Ich bezweifle allerdings, dass bei dem genannten Steuerbetrag ein großer Effekt da ist (es sei denn, wir diskutieren wieder einmal Aktienfonds als Ansparanlage ...).
Es könnte helfen, mal eine Liquiditätsplanung für die nächsten 5 Jahre aufzustellen (Mieteinnahmen, Rücklage aus Mieteinnahmen, evtl. fällige Sparverträge/Lebensversicherungen, Sparanteil aus Einkommen) und dann zu überlegen, wann wieviel für Modernisierungen nötig ist (z.B. sollte die Miete Rücklagen in Höhe von 2 % = Abschreibung/Jahr erlauben, da kommt dann einiges zusammen). Das sollte eine individuell passende Finanzierung zu einer Anlage aber sowieso beinhalten, sonst ist der Berater faul oder imkompetent.
Gruß
VL -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Mehrfamilienhaus Finanzierung: Zinsen, Modernisierung & Optionen
💡 Kernaussagen: Bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Anlageobjekt sind die effektiven Kosten entscheidend für den Vergleich verschiedener Kreditvarianten. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren kann sinnvoll sein, die Wahl der Tilgungsart beeinflusst den effektiven Zinssatz nicht. Eine solide Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung von Instandhaltung, Leerstand und Modernisierung ist unerlässlich für den Erfolg als Kapitalanlage.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Achten Sie darauf, die Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) verschiedener Finanzierungsangebote zu vergleichen, wie im Beitrag Finanzierung: Effektivkosten vs. Nominalzinsen – Vergleich! betont wird. Nur der Vergleich der reinen Zinssätze ist nicht ausreichend.
✅ Zusatzinfo: Die Entscheidung für ein Annuitätendarlehen sollte individuell getroffen werden, wobei die Tilgung in jedem Fall berücksichtigt werden muss. Der Beitrag Annuitätendarlehen: Zinsbindung, Tilgung & effektiver Zinssatz gibt hierzu wichtige Hinweise. Es ist ratsam, verschiedene Angebote von Banken einzuholen und die Konditionen genau zu prüfen.
💰 Zusatzinfo: Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses als Anlageobjekt sollten Sie die laufenden Erträge so kalkulieren, dass teure Restfinanzierungen vermieden werden können. Berücksichtigen Sie Aspekte wie Instandhaltungsrücklagen, Abrechnungskosten, Leerstandsrisiko und die langfristige Gewinnerzielungsabsicht, wie im Beitrag Mehrfamilienhaus: Liquiditätsplanung, Rücklagen & Rentabilität erläutert wird.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von verschiedenen Banken Angebote für Annuitätendarlehen und Bausparverträge erstellen, um die optimale Finanzierungsstrategie für Ihr Mehrfamilienhaus zu finden. Berücksichtigen Sie dabei auch die Möglichkeit, KfW-Förderungen in Anspruch zu nehmen. Eine umfassende Beratung ist unerlässlich, um die beste Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden.
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