Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierungsmöglichkeiten, Risiken & Alternativen für Familien?
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Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierungsmöglichkeiten, Risiken & Alternativen für Familien?

Hallo,
bevor ich meine Fragen Stelle, zunächst kurz die Vorgeschichte mit den wesentlichen Daten.
Wir sind eine Familie mit 2 Kindern und einem Geldverdiener.
So wie es aussieht, werden wir im nächsten Jahr berufsbedingt umziehen und dafür wird ein Hauskauf, oder im undankbarsten Fall auch ein Hausbau in Betracht gezogen.
Investitionsvolumen geschätzt 300000 €+NKAbk..
Unsere finanzielle Situation sieht folgendermaßen aus: keinerlei Rücklagen aber auch keinerlei Konsumschulden.
Positiv zu Buche schlagen:
1. Eigentumswohnung, vermietet  -  lastenfrei
2. Einfamilienhaus, freistehend, vermietet  -  38 T€ Restschuld
3. Einfamilienhaus, freistehend, selbstbewohnt  -  118 T€ Restschuld
Wir haben ein monatliches Nettoeinkommen (Gehalt, Miete, Kindergeld von ca. 5000 €)
Die monatliche Belastung zur Tilgung der Schulden beträgt knapp 1300 € = Mieteinnahmen.
Da wir jedes aufgeführte Eigentum eine Zeitlang selbst bewohnt haben, würden wir uns äußerst ungern zur Finanzierung des neuen Objektes von unserem zurzeit bewohnten Haus genauso wenig wie von den anderen Objekten trennen. Das derzeit von uns bewohnte Haus würden wir also vermieten wollen. Die steuerrechtlichen Aspekte/Nachteile einer solchen Finanzierung (Versteuerung des Mietüberschusses über meinen persönlichen Spitzensteuersatz) sind mir durchhaus bewusst.
Wichtig ist noch zu sagen, dass auch bei einer sehr konservativen Einschätzung, der Wert der Immobilien um ein vielfaches die Schulden übersteigt.
Dass wir bisher nichts angespart haben, erklärt sich daraus, dass wir unsere Schulden so schnell wie möglich abbauen wollen.
So ist zum Beispiel der dickste Brocken, die Finanzierung des Hauses in dem wir wohnen, über Sondertilgungsmöglichkeiten auf insgesamt 10 Jahre angelegt.
Hier ist noch zu sagen, dass der bestehende Kreditvertrag dennoch sicherheitshalber auf 15 Jahre angelegt wurde, sodass wir die Sondertilgung auf das neue Objekt verlegen würden, ohne uns über Anschlussfinanzierung bei den anderen Objekten Gedanken machen zu müssen.
Meine Fragen:
1. Ist denn eine Finanzierung, die über 100 % hinausgeht, in diesem Fall möglich?
2. Wenn ja, bin ich dann auf meine "Hausbank" angewiesen, oder könnte ich den Kredit ggf. bei einer/vielen anderen Bank (en) bekommen. Beide bestehenden Grundschulden sind bei dieser einen Bank eingetragen.
3. Kann man den Beleihungsgrad zur Senkung des Zinssatzes drücken, indem die unbelastete Eigentumswohnung mit als Absicherung für die Bank einbezogen wird.
4. Ist generell die Idee ein Wahnsinn, da die Zinsen in der Anfangszeit eine vergleichbare Miete wohl übersteigen würden. Darüber hinaus wären dann insgesamt ca. 3000-3100 € an monatlichen Annuitäten zu stemmen (zuzüglich Sondertilgung), die zwar für uns machbar sind, dem absoluten Betrag nach aber schon recht hoch lägen. (Wachsendes Risiko bei Mietausfall) Mir ist bewusst, dass zu diesem Punkt ein Rat nur subjektiver Art sein kann.
Für Anregungen bin ich im Voraus sehr dankbar.
MarkJ
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  • MarkJ
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    Ich verstehe, dass Sie als Familie mit zwei Kindern und einem Verdiener vor der Herausforderung stehen, einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu finanzieren. Hier sind einige Aspekte, die ich bei der Beurteilung Ihrer Situation berücksichtigen würde:

    Finanzierungsmöglichkeiten:

    • Vollfinanzierung: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, bedeutet aber höhere Zinsen und strengere Auflagen.
    • Kredit von der Hausbank: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken, um die besten Konditionen zu erhalten.
    • Beleihungswert: Die Bank wird den Beleihungswert der Immobilie prüfen, um das Risiko einzuschätzen.

    Risiken und Nachteile:

    • Höhere Zinsen: Ohne Eigenkapital ist das Risiko für die Bank höher, was sich in höheren Zinsen niederschlägt.
    • Längere Tilgungsdauer: Die Tilgung kann sich verlängern, was die Gesamtkosten erhöht.
    • Mietausfall: Bedenken Sie das Risiko von Mietausfällen, falls Sie die Eigentumswohnung vermieten.

    Weitere Aspekte:

    • Sondertilgungen: Vereinbaren Sie Sondertilgungsmöglichkeiten im Kreditvertrag, um die Restschuld schneller zu reduzieren.
    • Anschlussfinanzierung: Planen Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig, um von günstigeren Zinsen zu profitieren.
    • Absicherung: Überlegen Sie, wie Sie sich gegen Risiken wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit absichern können.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater umfassend beraten, um die beste Finanzierungsstrategie für Ihre individuelle Situation zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Beleihungswert
    Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank bei der Kreditvergabe als Sicherheit zugrunde legt. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, um mögliche Wertschwankungen zu berücksichtigen. Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Beleihungsgrenze.
    Sondertilgung
    Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgungszahlung, die über die vereinbarten Raten hinaus geleistet wird. Sie reduziert die Restschuld und verkürzt die Kreditlaufzeit. Verwandte Begriffe: Tilgung, Annuität, Restschuld.
    Anschlussfinanzierung
    Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung einer Immobilie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des ursprünglichen Kredits. Dabei wird ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen, um die Restschuld zu begleichen. Verwandte Begriffe: Umschuldung, Forward-Darlehen, Zinsbindung.
    Annuität
    Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, die in regelmäßigen Abständen (meist monatlich) an die Bank gezahlt wird. Während der Laufzeit bleibt die Annuität konstant, wobei sich das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt. Verwandte Begriffe: Tilgung, Zins, Kreditrate.
    Vollfinanzierung
    Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie durch einen Kredit finanziert wird, ohne dass Eigenkapital eingesetzt wird. Dies führt in der Regel zu höheren Zinsen und längeren Laufzeiten. Verwandte Begriffe: Immobilienfinanzierung, Kredit, Eigenkapital.
    Tilgung
    Die Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der zur Rückzahlung des geliehenen Kapitals dient. Mit jeder Tilgungszahlung reduziert sich die Restschuld des Kredits. Verwandte Begriffe: Zins, Annuität, Kreditrate.
    Beleihungsgrad
    Der Beleihungsgrad gibt das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie an. Ein hoher Beleihungsgrad bedeutet ein höheres Risiko für die Bank. Verwandte Begriffe: Beleihungswert, Kredit, Risiko.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?
      Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber birgt höhere Risiken durch höhere Zinsen und längere Tilgungszeiten. Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und sich umfassend beraten zu lassen.
    2. Welche Alternativen gibt es zur Vollfinanzierung?
      Alternativ zur Vollfinanzierung können Sie versuchen, Eigenkapital anzusparen, beispielsweise durch den Verkauf der Eigentumswohnung oder durch Reduzierung der Konsumschulden. Auch staatliche Förderprogramme können eine Option sein.
    3. Wie wirkt sich der Beleihungswert auf die Finanzierung aus?
      Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit akzeptiert. Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Konditionen.
    4. Was sind Sondertilgungen und warum sind sie wichtig?
      Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die Sie neben den regulären Tilgungsraten leisten können. Sie reduzieren die Restschuld schneller und verkürzen die Laufzeit des Kredits, was zu geringeren Zinskosten führt.
    5. Wie plane ich eine Anschlussfinanzierung?
      Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung, idealerweise 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und prüfen Sie, ob sich Ihre finanzielle Situation verbessert hat, um bessere Konditionen zu erhalten.
    6. Welche Risiken bestehen bei einer Immobilienfinanzierung?
      Zu den Risiken gehören steigende Zinsen, Mietausfälle (falls vermietet), unvorhergesehene Reparaturen und Wertverluste der Immobilie. Es ist wichtig, diese Risiken zu berücksichtigen und sich entsprechend abzusichern.
    7. Wie kann ich mich gegen Mietausfälle absichern?
      Sie können sich gegen Mietausfälle durch eine Mietausfallversicherung absichern. Diese Versicherung übernimmt die Mietzahlungen, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird.
    8. Was ist bei der Versteuerung von Mieteinnahmen zu beachten?
      Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Allerdings können Sie bestimmte Kosten, wie beispielsweise Abschreibungen, Reparaturen und Schuldzinsen, von den Mieteinnahmen abziehen, um die Steuerlast zu reduzieren.

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    • Risikomanagement bei der Immobilienfinanzierung
      Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit.
  2. Steuervorteile: Vermietung zur Eigenkapital-Reaktivierung

    Steuerschonung
    Hallo,
    als Idee (mal mit dem Steuerberater diskutieren): Vielleicht können ja die vermieteten Objekte zu je 100 % mit Krediten belastet werden ... so wird gewissermaßen das Eigenkapital "reaktiviert"  -  und das so wieder flüssige Eigenkapital wird dann zur Finanzierung des neuen Eigenheims verwendet.
    Sollte funktionieren, da ja überall Grundschulden eintragbar/eingetragen sind.
    Auf diese Art könnte eine Finanzierung recht geschickt dargestellt werden  -  falls da nicht Liebhaberei etc. unterstellt wird. Deshalb: Steuerberater fragen.
    Viele Grüße
  3. Vollfinanzierung: Attraktive Konditionen trotz fehlendem Eigenkapital

    Vollfinanzierung
    Hallo Mark,
    zu Deinen Fragen:
    1: klares Ja. Auch die Konditionen werden in Ihrem Fall trotz einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital attraktiv sein.
    2. Ich würde die Baufinanzierung zwecks Konditionsverbesserung durch das Kaufobjekt, die lastenfreie ETW und vielleicht noch durch das nur mit 38 T€ belastete Haus besichern, wahrscheinlich wird aber die ETW als Zusatzsicherheit reichen um attraktive Konditionen zu verhandeln. Die bereits geldgebenden Banken spielen dann ja keine Rolle.
    3. damit beantwortet.
    4. Sie bewegen sich mit Ihrem weiteren Immobilieninvestment immer mehr in dien Richtung eines Kapitalanlegers. Naturgemäß verlagert sich das mtl. Einkommen immer mehr in Richtung Mieteinkünfte denen gegenüber immer höherere Belastungen für Immobilienkredite stehen. Traditionell sieht man dabei das vermietete Einfamilienhaus als eher ungeeignete Kapitalanlage an da i.d.R. das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieteinnahme bei einem Mehrfamilienhaus attraktiver ist, Ausnahmen bestätigen natürlich auch hier wie immer die Regel. Bedenken Sie aber grundsätzlich dass ein freies Einfamilienhaus am Immobilienmarkt höher bewertet wird als ein vermietetes, d.h. in dem Moment wo Sie Ihr jetzt noch selbst genutztes Einfamilienhaus vermieten vernichten Sie Vermögenswerte da der Ertragswert bei einem Einfamilienhaus fast nie so hoch wie der Sachwert ist.
    Was steuerlich nicht funktioniert: Sie können nicht die bestehenden Kredite aufstocken und die dafür zusätzlich anfallenden Zinsen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen, dies würde nur funktionieren wenn den Aufstockungen eine entsprechende Investition an den vermieteten Objekten gegenübersteht.
  4. Immobilienfinanzierung: Kapitaldienstfähigkeit & Absicherung optimieren

    Unter den beschriebenen Voraussetzungen ...
    Unter den beschriebenen Voraussetzungen dürfte die Finanzierbarkeit einer weiteren Immobilie kein Problem sein. Auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Kapitaldienstfähigkeit  -  weitere Mieteinnahmen aus der bisher sebstgenutzten Immobilie müssten die Liquidität noch verbessern. Und wenn die nicht mehr oder nur noch zum Teil belasteten Immobilien zur Absicherung herangezogen werden, sind auch gute Konditionen für das neue Vorhaben möglich.
    Interessant und zu beachten sind an der Konstellation Gestaltungsmöglichkeiten insbesondere steuerlicher Art: so sollte versucht werden, die noch laufenden Finanzierungen auf möglichst geringe Tilgung umzustellen, damit den steuerlich abzugsfähigen Zinsaufwand hoch zu halten und dagegen den nicht abzugsfähigen Zinsenaufwand (für das neue Objekt) möglichst schnell zu reduzieren. Die "Steuerschonung" wie vom Vorposter in Erwägung gezogen, wird allerdings so einfach kaum funktionieren.
    Da offensichtlich das ganze Vermögen immobil (und damit übrigens auch sehr einseitig strukturiert) ist, ist allerdings das Risiko bei eventuellem Mietausfall tatsächlich nicht gering zu schätzen. Deshalb würde ich dazu raten, mögliche Verkaufschancen zu beobachten und gegebenenfalls wahrzunehmen. Bei der Neugestaltung der Finanzierung bzw. Absicherung würde ich deshalb auch darauf achten, dass die nicht- oder geringer belasteten Immobilien möglichst nicht als Sicherheit verwendet werden.
  5. Hauskauf: Bankenwahl & Risikobewertung bei Vollfinanzierung

    Zu Punkt
    1) Wahrscheinlich schon / Lässt sich mit den wenigen Infos jedoch nicht seriös beantworten.
    zu Punkt 2) Nein, Sie sind nicht nur auf Ihre Hausbank angewiesen.
    zu Punkt 3) Ja kann man. Zwar nicht bei allen Banken, aber bei einigen. Manche Banken scheuen jedoch den erhöhten Verwaltungsaufwand. Andere wiederum werden es sicher nicht zu den Bestkonditionen tun, trotz des dann besseren Beleihungsauslaufes.
    zu Punkt 4) Sie werden von den Banken natürlich in eine höhere Risikoklasse eingestuft werden, als der "normale" Häuslebauer, weil es faktisch auch so ist. Die Aufteilung des Mietausfallrisikos auf mehrere Objekte, die zudem noch relativ gering belastet sind, ist bezüglich des Risikos schon recht geschickt gestaltet. Bei der Aufteilung des Risikos auf mehrere kleinere Objekte, ist das Risiko eines Totalausfalles geringer, als wenn es sich nur um ein einziges großes Objekt handeln würde.
    Ich würde trotzdem in Betracht ziehen, mich von einem Teil der Immobilien zu trennen. Im Notfall erzielt eine Immobilie meist nur einen Bruchteil des tatsächlich erzielbaren Verkaufserlöses. Aber das Wissen Sie wahrscheinlich bereits.
    Beste Grüße
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierung für Familien

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Möglichkeiten und Risiken des Hauskaufs ohne Eigenkapital, insbesondere für Familien. Es werden Strategien zur Optimierung der Finanzierung durch bestehende Immobilien und Steuervorteile erörtert. Die Wahl der richtigen Bank und die Bewertung des individuellen Risikos spielen eine entscheidende Rolle. Die Einbeziehung eines Steuerberaters wird empfohlen, um die steuerlichen Aspekte optimal zu nutzen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die Risikobewertung der Banken bei Vollfinanzierungen, wie im Beitrag Hauskauf: Bankenwahl & Risikobewertung bei Vollfinanzierung erläutert. Nicht alle Banken bieten Vollfinanzierungen an, und die Konditionen können variieren.

    ✅ Zusatzinfo: Die Reaktivierung von Eigenkapital durch die Belastung vermieteter Objekte kann eine interessante Option sein, um die Finanzierung des neuen Eigenheims zu ermöglichen, wie im Beitrag Steuervorteile: Vermietung zur Eigenkapital-Reaktivierung beschrieben.

    💰 Zusatzinfo: Die Einbeziehung bestehender Immobilien als Sicherheit kann die Konditionen für die Baufinanzierung verbessern, selbst bei einer Vollfinanzierung, wie im Beitrag Vollfinanzierung: Attraktive Konditionen trotz fehlendem Eigenkapital dargelegt.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihre individuelle Situation von einem Finanzexperten und Steuerberater prüfen, um die optimale Finanzierungsstrategie für Ihren Hauskauf ohne Eigenkapital zu entwickeln. Berücksichtigen Sie dabei die Hinweise zur Kapitaldienstfähigkeit und Absicherung im Beitrag Immobilienfinanzierung: Kapitaldienstfähigkeit & Absicherung optimieren.

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