Bausparvertrag Vorfinanzierung -- seltsam?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Bausparvertrag Vorfinanzierung -- seltsam?

Guten Tag zusammen,
wir wollen in 2008 ein Einfamilienhaus auf ein Grundstück meiner Eltern bauen.
Eigenkapital 20.000 € + vorh. Grundstück 110.000 €
zusätzlich Bausparvertrag (50.000) vorhanden mit 7.000 €, welcher 2013 zugeteilt wird.
Kosten ohne Grundstück 240.000
Von einem bekannten Baufinanzierer haben wir jetzt ein Finanzierungsangebot bekommen, welches mir ziemlich seltsam vorkommt.
Also abzüglich Eigenleistung und EKAbk. brauchen wir 210.000 €.
Jetzt bietet mir die Bank einen Kredit
über 150.000 an und eine Vorfinanzierung bis 2013 für den
Bausparvertrag von 50.000!
Ich würde also Monatlich ca. 800 € für den großen Kredit
200 € für die Vorfinanzierung und 200 € Einzahlung in den Bausparvertrag zahlen!
Ist es nicht, mit Verlaub, hirnrissig einen Kredit nur dafür aufzunehmen um einen Bausparvertrag aufzufüllen?
Ich würde also 5 % Zinsen für den Kredit zahlen und beim Bausparvertrag ca. 2,5 % Guthabenzins NICHT bekommen!
Meine Frage ist, ob ich auf dem Schlauch stehe oder ob sich der Vorschlag wirklich so negativ darstellt wie er mir erscheint?
Vielen Dank für Ihre Antworten
Grüße K.W.

  1. Wie hier im Forum

    schön öfters Diskutiert, lassen Sie sich von dem "Finanzier" den EFFEKTIVEN Jahreszins inkl. ALLE Nebenkosten, Gebühren usw. GEBEN.
    Resp. lassen Sie sich einen Ausführlichen! Tilgungsplan aufstellen und rechnen Sie dann mit einem "normalen" Kredit dagegen.
    Dann dürfte das vergleichbar werden. Sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen ...
    Ansonsten einfach hier die Suche verwenden. Da gibt es einiges zu lesen.

  2. Ganz hirnrissig ...

    Ganz hirnrissig ist der Vorschlag nicht. Wenn ein vorhandener Bausparvertrag durch entsprechende Besparung in überschaubarer Zeit zur Zuteilung gelangt, kann eine Vor- oder Zwischenfinanzierung (Vorfinanzierung, Zwischenfinanzierung) durchaus von Vorteil sein. Es gibt natürlich auch noch andere Varianten, beispielsweise: man könnte den Bausparvertrag sofort aus dem vorhandenen Eigenkapital aufzahlen um eine schnellere Zuteilung zu erreichen; man könnte den Vertrag reduzieren oder teilen und nur mit einer verminderten Bausparsumme in die Finanzierung einbeziehen. Eines sollte man aber nicht tun, nämlich einen Bausparvertrag wegen der Zinsdifferenz in einer Zwischenfinanzierungsphase von vornherein als nicht geeignet betrachten.

  3. warum Bausparen?

    @K. W. ,
    ich pflichte "kho" aus den genannten Gründen bei. Warum Bausparen? Weil vielleicht einmal Prov. dem "Berater" zu wenig ist? Lassen Sie sich nicht ein X für ein U vormachen.
    Zumal (ausreichende Bonität bei Ihnen vorausgesetzt) Sie sogar bei einem Darlehen zu 210.000,- € aus heutiger Sicht auch mit ca. 4,75 % nominal rechnen können. Das wäre dann (bei 1 % Anfangstilgung) eine Rate von 1.006,- €. Bei höherer Tilgung entsprechend mehr. Kommt nun drauf an, wann genau Sie bauen wollen, ob man die Zinssätze bis dahin (Bereitstellungszinsen?) halten kann. Auf den Bausparteil laut BSK-Angebot zahlen Sie lange Zeit auf 100 % Darlehen Zinsen (Ihre 200 €) und nach Zuteilung steigt die monatliche Belastung sprunghaft an, weil Sie in kurzer Zeit das Bauspardarlehen zurückzahlen müssen (oder Sie bekommen, wenn es nicht reicht noch einmal eine neue Vorfinanzierung für den Rest "angedreht").
    Und 2,5 % Guthabenzinsen? Jeder €, den Sie statt Bau-anzusparen sofort in die Rückzahlung des Bankdarlehens packen verzinst sich genau zu diesem Darlehenszins.
    MfG H.B.

  4. In dem ...

    In dem hier geschilderten Fall wurden Vorleistungen erbracht: Abschlussgebühren bezahlt und vermutlich über mehrere Jahre hinweg Zinsverzicht zu Gunsten eines Darlehensanspruchs zu festgeschriebenen Konditionen geleistet. Man kann es für falsch halten, dass dies  -  vielleicht auch in dieser Größenordnung  -  getan wurde. Aber definitiv falsch ist es, die nun gegebene Situation nicht vorteilhaft zu nutzen. Und definitiv falsch ist auch, hinter dem beschriebenen Finanzierungsvorschlag Provisionsmaximierung zu vermuten. Eher könnten Gegenvorschläge darauf hinauslaufen, unter Verzicht auf den Bausparteil ein möglichst hohes Hypothekenvermittlungsvolumen zu generieren.
    Sinn eines (vernünftigen, längerfristig vorbereiteten) Bausparfinanzierungsanteils ist es, das Finanzierungsvolumen möglichst bald in einen nicht mehr existenzgefährdenden Bereich zu bringen. Also hohe Tilgung vor allem für den Finanzierungsteil zu leisten, der im Zweifelsfalle beim Objektverkauf nicht mehr gedeckt ist. Selbstverständlich braucht man dazu keinen Bausparvertrag. Denselben Zweck erfüllt eine möglichst hohe Tilgung. Mit der Annahme eines Nominalzinses aus heutiger Sicht und einer auf 30 Jahre angelegten Tilgungsdauern kann man eine ähnliche Sicherheit allerdings nicht erreichen.

  5. Von vorfinanzierten Bauspardarlehen

    halte ich gar nichts, da sie die Finanzierung in der Regel eher verteuern. Es werden zudem nur die einzelnen Effektivzinsen, also der Effektivzins des Bausparvertrages und der Effektivzins der Vorfinanzierung genannt, nicht aber der tatsächliche vergleichbare Effektivzins der Gesamtfinanzierung. Dieser müsste nämlich unter anderem auch den Ansparverlust während der Vorfinanzierungsphase berücksichtigen.
    Da wir selbst kommerzieller Anbieter von Baufinanzierungen sind und somit generell dem Generalverdacht unterliegen, eventuelle eigene Interessen zu verfolgen, empfehle ich Ihnen die Internet-Seite der Stiftung Finanztest zu besuchen. Dort finden Sie Rechenprogramme, mit denen Sie selbst nachrechnen können, ob Ihr Angebot gut oder eher schlecht ist.
    Die Adressen sind:

    zum Berechnen des tatsächlichen Effektivzinses bei Bausparern.
    Und:

    zur Berechnung des tatsächlichen Effektivzinses bei Bausparsofortfinanzierungen.
    Eine Liste aller Rechner finden Sie hier:

    Mit besten Grüßen

  6. Vielen Dank

    erstmal für die ausführlichen Antworten!
    Richtig ist natürlich, dass ich hinsichtlichl. des Bausparvertrages im Prinzip zu früh bauen will.
    Auch richtig ist, dass ich vergleichbare Alternativen brauche.
    Wie gesagt kann ich aber in diesem Fall mit meinem, zugegeben beschränkten Sachverstand, nicht einsehen weiterhin Anzusparen und dies dann mit einem Kredit zu finanzieren.
    Das werde ich auf keinen Fall machen..
    Entweder werde ich die Baukosten strecken, später Bauen und/oder dafür sorgen, dass der BSV früher zugeteilt wird.
    Denn Finanzierunegn die ich nicht selbst 100 % nachvollziehen kann/verstehe werde ich mangels Vertrauen nicht eingehen.
    Vielen Dank nochmal!

  7. Um bei einer ...

    für sich die beste Lösung zu finden, bleibt nichts anderes übrig, als verschiedene Varianten anhand tatsächlicher Zahlungsströme zu vergleichen. Im hier vorgestellten Fall könnte man dies beispielsweise so tun:
    Variante 1:
    Zu finanzierende Gesamtkosten 230.000
    Vorhandenes Eigenkapital 20.000
    . /. Aufzahlung Bausparvertrag 13.000
    Verbleibendes Eigenkapital 7.000
    Bausparzwischenkredit 50.000
    1. Hypothek 173.000
    Variante 2:
    Zu finanzierende Gesamtkosten 230.000
    Vorhandenes Eigenkapital 20.000
    Entnahme Bausparguthaben 7.000
    Gesamtes Eigenkapital 27.000
    1. Hypothek 203.000
    Angenommen, der aufbezahlte Bausparvertrag wird nach 2 Jahren zugeteilt, die Zwischenfinanzierung kostet 4,5 % Nominalzins, das Bauspardarlehen wird mit 300 € monatlich innerhalb von 10 Jahren getilgt, eine Hypothek mit 12 jähriger Zinsfestschreibung kostet bei Variante 1 4,69 %, bei Variante 2 4,75 % nominal, ergäbe sich mit identischer Zins- und Tilgungsleistung (Zinsleistung, Tilgungsleistung) bei
    Variante 1 eine Restschuld von 145.199 €,
    Variante 2 eine Restschuld von 146.217 €.
    Um diesen Vergleich korrekt durchführen zu können, müsste man natürlich die Details zum Bausparvertrag kennen. Natürlich muss auch klar sein, dass die Bausparvariante bezüglich des Zuteilungszeitpunktes eine Unsicherheit beinhaltet. Trotzdem lässt sich feststellen: pauschale oder gefühlsmäßige Bewertungen können zu völlig falschen Schlüssen führen. Beispielsweise zu einer völlig falschen Einschätzung der Verwendungsmöglichkeit eines *vorhandenen* Bausparvertrags.

  8. liebe (r) KW, mein Kompliment

    ich wollte es würden mehr so denken.
    Derjenige, welcher sich mit Einsicht für beschränkt erklärt, ist der Vollkommenheit am Nächsten.
    Sie werden so schnell keine leichte Beute :-)
    Ansonsten wieder zu Antwort 1 und kho.

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