Baufinanzierung

Bauen oder noch warten?

Hallo,
nachdem ich hier schon länger mitlese und hier ja ein paar Experten mitzulesen scheinen, könnte ich nun auch mal aktiv einen Rat gebrauchen:
Wir (meine Freundin und ich) tragen uns schon länger mit dem Gedanken in eine Immobilie zu investieren. Momentan wohnen wir recht günstig zur Miete (450,- kalt) in einer Dreiraumwohnung, das Nettoeinkommen liegt zusammen bei ca. 3500 Euro (Tendenz steigend - beide öffentlicher Dienst, ich auf Lebenszeit verbeamtet; Alter 31 und 25 Jahre).
Es kommt nun dazu, dass Nachwuchs unterwegs ist und die Wohnung in spätestens 1,5 Jahren zu klein werden wird und wir uns nach einer 4 Raum Wohnung umsehen müßten.
Die Preise sind in unserer Region für 4 Raum Mietswohungen recht heftig (weil rar) - unter 650 - 750 Euro kalt ist da nichts zu machen, so daß ich mir nun die Frage stelle, das Projekt Eigentum vielleicht nun endlich anzugehen (Einfamilienhaus Neubau).
Was ich mich nun frage: ist es ratsamer noch ein Jahr zu warten und mehr Eigenkapital anzuhäufen (derzeit hätten wir 60k + Reserve für Küche und Möbel zur Verfügung), dabei jedoch steigende Zinsen in Kauf zu nehmen (vermutlich werden die Zinsen dank boomender Konjunktur wohl im zweiten Halbjahr weiter steigen), oder den Bau jetzt zu beginnen und höhere Sondertilgungsraten auszuhandeln um damit die Kreditsumme vorzeitig zu drücken?
Die Bausumme wird sich wohl inkl. Nebenkosten auf ca. 250k Euro belaufen, da Grundstück mitgekauft werden muß, was mir doch etwas bedenklich erscheint.
Wie sollte man denn so eine Finanzierung am cleversten gestalten und ist das unter den gegebenen Umständen überhaupt machbar?
Ich muß noch dazu sagen, dass sich der Erziehungsurlaub auf 1 Jahr belaufen wird und danach ein Grippenplatz vorhanden ist (Betriebskindergrippe), die zwar recht teuer ist, aber dem stehen Mehreinnahmen beim Ortszuschlag, Kindergeld usw. gegenüber. Der Erziehungsurlaub wäre dann wohl auch in ungefähr die Bauzeit (Termin ist November und eh es los gehen kann, muß man ja noch mit den Behörden kämpfen - das dauert ja eh immer).
Für ein paar Meinungen wäre ich dankbar.
Markus

Name:

  • Markus
  1. Das wichtigste ist, ob Ihr Haushaltsplan die Belastung zulässt

    Sie haben angegeben, dass Sie mit ca. 250.000 Euro Gesamtkosten rechnen. Desweiteren verfügen Sie über ein Eigenkapital von rd. 60.000 Euro. Demnach sind ca. 190.000 Euro zu finanzieren. Grob gerechnet bei einem angenommenen Zinssatz von 5,50 % (kein aktueller Zinssatz)plus einer anfänglichen Tilgung von 1 % pro Jahr ergibt das eine monatliche Rate von ca. 1.030 Euro monatlich. D.h. die Rate ist ca. 330 Euro höher als die Miete für eine 4 Raum Mietwohnung. Die Miete die Sie zahlen ist weg, d.h. Sie bauen damit keinen Gegenwert auf. Bei einer Finanzierungsrate bauen Sie einen Gegenwert auf. Aber: Aus einer Mietwohnung können Sie jederzeit ausziehen, wenn die Miete nicht zu Ihrem finanziellen Rahmen passt, bei einem Haus ist es deutlich schwieriger, hier müssen Sie einen Käufer finden.
    Da Sie Nachwuchs erwarten, wird sich Ihr Einkommen wahrscheinlich zukünftig auf eine gewisse Zeit reduzieren. Sie müssen also mit dem reduzierten Einkommen rechnen und ermitteln, ob die o.g. Rate für Sie tragbar ist. Unabhängig von einem Zinstrend sollte man sich für die Finanzierung eines Eigenheimes nur entscheiden, wenn man ganz sicher ist, dass man die monatlichen Raten auch langfristig aufbringen kann. Wenn dieses der Fall ist, sollte man bei der Gestaltung der Finanzierung immer die eigene Zukunftsplanung mit einbeziehen. Z.B. Wenn, wie bei Ihnen, Nachwuchs geplant ist und einer der Verdiener für eine Zeit pausiert, sollte man sich für den Fall, dass beide wieder arbeiten, die Möglichkeit einer Tilgungsänderung während der Zinsfestschreibung offenhalten. Dieses sollte unabhängig von einer Sondertilgungsmöglichkeit bestehen. Denn nur so können Sie auch das Darlehen immer Ihrer Lebenssituation anpassen. Das entscheidende bei einer Finanzierung ist immer, das die Finanzierung zu Ihrer Lebensplanung passt.

  2. Angebote einholen

    Hallo Markus,
    ich würde Ihnen folgende Vorgehensweise empfehlen:
    1. Grundstück erkunden (Kaufpreis, evtl. einschränkende Bauregeln)
    2. Konzept für Ihr Haus erarbeiten (Größe, Typ, Komfort)
    3. Finanzierungsrahmen checken, dazu vielleicht gemeinsam mit einem Profi die Finanzierungsgrenzen bestimmen.
    4. Angebote von Hausbaufirmen einholen
    5. Prüfen, ob die Gesamtkosten dann in Ihren Finanzierungsrahmen passen.
    Bei 3. und 5. können Ihnen sicher die Experten hier im Forum dienlich sein (detaillierte Selbstauskunft wird benötigt).
    Für 2. und 4. gibt es eine Reihe renommierte Baufirmen.
    (Die eine oder andere große Firma gibt sogar Zuschüsse von einigen 100 €/Monat, wenn man sein Haus z.B. für eine gewisse Zeit ab und an zur Musterhausbesichtigung öffnet). Wem´s gefällt...? Vieleicht hilft´s?
    Übrigens: Die Gewährung von Sondertilgungen und Tilgungswechsel ohne Zinsaufschlag während der Laufzeit gehören eigentlich schon fast zum guten Ton eines serösen Anbieters (Tilgungswechsel meist 2 x kostenfrei möglich).
    Somit könnte man tatsächlich klein anfangen und später mehr tilgen.
    mfg. H.B.

  3. als Anhaltspunkt...

    ich habe mir ein 110 m² in KS+WDVSA ohne Eigenleistung rechnen habe lassen (8*9 m, 1,5stöckig, Satteldach, normaler Keller).
    Preis rd 185000 incl Baunebenkosten...(teilweise geschätzt)
    In diesem Preis sind einige Dinge (zB FBHA,Aussenanlage, Terasse) noch nicht berücksichtigt...aber verglichen mit meinem Haus von vor fast 10 Jahren sind die Preise realistisch und nachvollziehbar ....
    gruss

  4. Vielen Dank für die Hinweise.

    Es ist ja schon mal gut zu hören, dass man bei der Finanzierung doch ein wenig Spielraum haben kann - ich bin immer davon ausgegangen: einmal unterschrieben und man ist für die Laufzeit an die Konditionen gebunden. Wenn man die Tilgungskonditionen für den Zeitraum aber entsprechend anpassen könnte, wäre das zumindest eine Option (kritisch ist aus meiner Sicht nur das Erziehungsjahr, wobei ja das 2. Einkommen nicht komplett wegfällt, sondern auf 64% reduziert wird - immerhin besser, als die Regelung vorher).
    Mal noch eine Frage zu der vorgeschlagenen Vorgehensweise von Herrn Berger:
    Würden Sie generell empfehlen Grundstück und Haus unabhängig voneinander zu erwerben? Was spricht gegen ein Komplettangebot von großen Bauträgern (z.B. IBG), die das Haus gleich mit Grundstück anbieten und auf den ersten Blick deutlich günstiger wären, als wenn ich das Grundstück in der Größe eigenständig erwerben würde?

  5. Komplettangebot?

    Dagegen spricht eigentlich nur, dass dann Das FiAmt auch die Grunderwerbsteuer komplett für Grundstück "und" Haus haben möchte. Wo wohnen Sie denn? Vielleicht kann ich Ihnen für Ihren Standort eine "Komplett-Firma" empfehlen, die Ihnen da finanziell entgegen kommen könnte.
    mfg. H.B.

  6. Nachteil mit

    Haus+Grundstück von EINER Firma ist, dass Ihnen das alles ERST nach dem Einzug gehört (Grundbucheintrag). Geht die Firma vorher Konkurs, haben Sie weder Haus noch Grundstück (bzw. müssen dies auf dem Rechtsweg "einklagen".
    So haben Sie wenigstens das Grundstück (könnten dafür auch bereits Tilgung bezahlen) und können relativ FREI planen mit wem SIE wollen.
    TIPP: Reservieren Sie mehr Reserve. Angebot ist niemals der Endpreis. Extras + Nebenkosten kommen immer dazu.

  7. Wohnort

    Hallo,
    das ist natürlich schon ein Argument.
    Wir wohnen in Nürnberg.

  8. Schöne Stadt

    Ja, dann passt das schon (unter 5.) Allzuviel Werbung möcht´/ darf ich aber hier im Forum nicht machen...
    Kontakt siehe unten.
    mfg. H.B.


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