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Baufinanzierung

Hauskauf mit 100% Finanzierung?

Hallo,
wir spielen mit dem Gedanken ein Haus zu bauen im Raum München.
Wir haben ein sehr schönes und günstiges Grundstück gefunden, die jetzigen Besitzer möchten es unbedingt noch in 2007 verkaufen, der qm-Preis liegt laut Auskunft der Gemeinde ca. 10% unterhalb des aktuellen Verkehrswertes.
Das Grundstück würde ca. 110.000 € kosten, für das Haus kämen nochmals 210.000 € hinzu (Eigenleistungen in Höhe von 10.000 € bereits berücksichtigt), macht also zusammen 330.000 € Finanzierungsbedarf.
Wir verfügen zwar über EKA in Höhe von 30.000 €, was jedoch für, Makler, Notar, Grundbucheintrag, Küche, Einfahrt, Garten etc. schon verplant ist.
Mein Nettoeinkommen derzeit liegt bei 2.650 € im Monat (13 Gehälter) zusätzlich stehen noch 154 € Kindergeld zur Verfügung, meine Frau befindet sich derzeit im Erziehungsurlaub, arbeitet ab September wieder Teilzeit, ca. 600 € im Monat Netto.
Gibt es eine vernünftige Möglichkeit der Finanzierung, möglicherweise teilweise über KFWA-Kredit oder anteilig auch Fremdwährungskredit, die auch langfristig vertretbar ist.
Machen private Zusatzrentenversicherungen als zusätzliche Sicherheit Sinn (aktueller RK-Wert zusammen ca. 10.000 €)
Macht es evtl. auch Sinn, das (günstige) Grundstück schon jetzt zu kaufen, die Preise im Raum München kennen ja seit Jahren nur eine Richtung, und später so in 2-4 Jahren ein Haus zu bauen?
Ich freue mich auf eine unabhängige Einschätzung
Tom

Name:

  • Tom
  1. Persönliche Meinung...

    WENN das Grundstück passend ist UND wenn der Bebauungsplan keine "Besonderheiten" aufweist und auch sonst keine Überraschungen ("Altlasten") hat, die Nachbarschaft passend ist etc. etc., warum dann nicht das Grundstück kaufen. Was man hat, das hat man.
    Wenn der Preis eh steigt, machen Sie bei evtl. Not-Verkauf dann keinen Verlust.
    UND Sie können in Ruhe planen (das spart aus meiner Sicht am meisten Geld !). Ich empfand es als Vorteil, bereits ein Grundstück gehabt zu haben, bei Gesprächen mit div. Firmen. Damit binden Sie sich nicht an einen Bauträger+Grundstück sondern haben das HAUSrecht bei Ihnen. Stichwort Insolvenz vom Bauträger.
    Und Sie können bereits jetzt schon üben, wie es später mit der Kreditbelastung wird. Evtl. ein Vertrag mit Sondertilgung und fleisig "tilgen".
    Die Frage wäre nur, warum der Preis ca. 10% unter dem Wert liegt.
    Ob die Finanzierung möglich ist, dazu gibts bestimmt hier viele Antworten. Das mit dem Grundstück war meine persönliche, keine Rechtsberatung.

  2. Auch etwas schwieriger ...

    Was geht überhaupt?:
    3.404 €

    • 650 € Lebenshaltungskosten Ernährer
    • 250 € Lebenshaltungskosten Partner
    • 200 € Lebenshaltungskosten Kind

    =2.304 € zur Verfügung stehendes Einkommen.
    2.0304*12/8*100=345.600 € möglicher Kreditbetrag (sichere Finanzierung)
    Mit diesem Betrag sollte es möglich sein, diese Größenordnung zu stemmen. Allerdings wird es sehr knapp, wenn die Frau ab September dann doch nicht arbeitet oder wenn die tatsächlichen Lebenshaltungskosten über den hier angenommenen liegen.
    Ein ganz anderes Problem ist die Finanzierung an sich.Kaufen Sie heute das Grundstück bei der Bank A, steht diese Bank im Grundbuch auch im ersten Rang. Damit sind Sie an diese eine Bank gebunden, weil keine andere Bank einen größeren Betrag im zweiten Rang akzeptieren wird.
    Denkbar schlechte Voraussetzungen für die Verhandlungen.
    Außerdem haben Sie eine nicht unerhebliche Doppelbelastung aus Zins+Tilgung sowie Mietzahlungen. Dieser finanzielle Aufwand dürfte deutlich höher ausfallen als ein möglicher "Gewinn" aus dem jetzt vielleicht günstig erworbenen Grundstück.
    Also entweder jetzt kaufen und gleich loslegen oder erst einmal weiter mieten und Eigenkapital ansparen. Wobei hier wieder der Punkt zieht, dass die Preise und wahrscheinlich auch die Bauzinsen steigen.
    So, genug verwirrt? Mit der Entscheidung stehen Sie nun alleine da.

  3. KfW ist gerade günstig

    Hallo Tom,
    wenn Sie die Absicht haben, sowieso bald zu bauen, dann schließe ich mich dem Rat von Herrn Bräutigam an, gleich komplett loszulegen. Holen Sie sich einfach mal Angebote ein, um in etwa die auf Sie zukommenden Belastungen zu relativieren.
    Gerade was KFWA betrifft, wäre jetzt ein günstiger Zeitpunkt, da z.B. einer unserer Partner, die DiBa, auf den KfW-Zinssatz für Programm 124 als "Aktionspreis" 0,5%-Punkte Nachlass gewährt. Das wird aber sicher nicht ewig gelten.
    Sollte Ihnen der Weg von Bank zu Bank zu stressig sein, kann man dem abhelfen...
    mfg. H.B.

  4. Ganz schön geschäftstüchtig, der Herr Berger :-D

    Wollen wir nicht erst einmal klären, ob diese Geschichte überhaupt funktioniert?
    Eine Frage war zum Beispiel nach Fremdwährungsdarlehen. Macht das die DiBa auch? Geht es hier überhaupt?
    Dann wissen wir auch noch nicht wirklich, welches KFWA-Programm Tom eigentlich nutzen möchte. Möglicherweise machen auch andere Programme außer 124 Sinn?
    Wollen wir nicht erst diese Kleinigkeiten erörtern, bevor wir ans Geldverdienen gehen?
    Nicht, dass ich es Ihnen nicht gönnen würde, aber wenn man hier öffentlich eine Frage stellt, sollte die auch erst beantwortet werden.
    Ich stell es mir irgendwie nicht nett vor, wenn Tom bei Ihnen irgendeine 08/15 Finanzierung macht und später aussagt, dass die Schreiberlinge in diesem Forum nicht viel besser als der Banker um die Ecke arbeitet.
    Denn davon sind auch alle anderen betroffen.
    Also lassen Sie doch bitte erst alle Fragen klären, die Provision können Sie gern verdienen, wenn alles geklärt ist. Aber nicht immer diese Schnellschüsse. Niedrige Zinsen sind leider nicht immer alles.
    Danke sehr

  5. ungläubiges Staunen

    @Dirk Bräutigam,
    Sie würde wirklich eine Finanzierung bis 330 kEuro für möglich halten (*ungläubig staun*)?!
    @Tom:
    Rechnerisch geht das mit den 330 k€:

    • wenn ihr mit 1000 Euro für 3 Leute KOMPLETT hinkommt (incl. Auto, Heizkosten, Strom, Urlaub, Kleider usw.)
    • wenn die 600 Euros deiner Frau hinzugerechnet werden können (und nicht 1:1 in die Kinderbetreuung fliessen)
    • wenn das Kindergeld komplett eingerechnet wird

    => Mir wären das zuviele Wenns! Gefühlsmässig würde ich in eurem Fall von allem abraten, was (langfristig) pro Monat mehr als 1500 € kostet. Und selbst das finde ich schon mutig.
    Laienmeinung
    Grüße

  6. Fremdwährungsdarlehen nicht bei 100%-Finanzierungen

    Eine Fremdwährungsfinanzierung ist i.d.R. nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 70 % möglich. Bei einer Fremdwährungsfinanzierung liegen Chancen und Risiken dicht bei einander.
    Wenn Sie wert auf Planungssicherheit legen, würde ich Ihnen immer eine lange Zinsbindung empfehlen. Trotz des anhaltenden Zinsanstiegs befinden wir uns immer noch im unterdurchschnittlichen Bereich. Ein weiterer Vorteil ist das Sonderkündigungsrecht ab dem 10. Jahr. Sollte das Zinsniveau im 10. Jahr günstiger sein als Ihr Vertragszins, können Sie das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
    Wie bei allen Finanzierungen ist eines die Grundvoraussetzung: Sie müssen sich die monatliche Rate langfristig leisten können.
    Um dieses festzustellen, hilft nur ein ehrlicher Kassensturz. Auch sollte man nicht das gesamte Eigenkapital einsetzen. Eine Notreserve ist immer von Vorteil.


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