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Baufinanzierung

Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung

Hallöchen zusammen,
nachdem wir in vergangener Zeit schon eine Menge Tips in diesem Forum gefunden haben, wollen wir nun noch eine konkrete Frage loswerden.
Für unser Häuschen benötigen wir eine Finanzierung über 160 Teuro. Diese würden wir nun wie folgt aufteilen wollen:

  • 90 T€, 15 Jahre Zinsbindung, Zins 4,87 % eff.
  • 45 T€, 15 Jahre Zinsbindung. Zins 4,87 % eff.

Die beiden Darlehen kommen von der gleichen Bank und werden zwei verschiedenen Wohnungen im Haus zugewiesen (unterschiedliche Tilgungen)

  • 25 T€ KFWA WEP, 10 Jahre Zinsbindung, Zins 4,47 eff.

Den KFW Anteil würden wir nur wegen der etwas günstigeren Zinsen nehmen und weil uns gerade am Anfang mit der Doppelbelastung (Miete während der Umbauphase u. Finanzierung) und mit einer Menge Nebenkosten im Zuge des Umbaus das eine tilgungsfreie Jahr evtl. entgegenkommt.
Aber was passiert nach 10 Jahren. Nach unserer Kalkulation würden vom KFW Kredit dann nach 10 Jahren noch etwas über 15 Teuro bestehen. Wenn wir den dann nicht direkt ablösen können, müsste man neu finanzieren. Wie geht das dann? Für die drei Kredite gibt es nur eine Grundschuld (so wurde uns erklärt). Müssen wir dann die Weiterfinanzierung zwingend bei der KFW oder bei der Bank der beiden Hauptdarlehen machen? Denn jede andere Bank will ja vermutlich nicht oder nur mit Risikozuschlägen in den zweiten Rang und zudem würde ein neuer Grundschuldeintrag ja auch wieder Geld kosten. Oder kann der Anteil der Grundschuld des ersten Ranges auf eine andere Bank übertragen werden, so dass keine neue Grundschuld eingetragen werden muß?
Lohnt sich dann letztlich die Ersparnis durch den KFW Kredit überhaupt, oder sind die evtl. auftretenden Probleme so groß, dass Ihr uns raten würdet auf das KFW Darlehen zu verzichten und die 25 Teuro mit in das 15 jährige Bankdarlehen zu packen?
Wie macht man das überhaupt, wenn man Darlehen auf verschiedene Zinsfestschreibungszeiten geteilt hat (Darlehen A und B bei der gleichen Bank, nur eine Grundschuld) und man nach Ablauf der kürzesten Zeit eine Anschlussfinanzierung von einer zweiten Bank möchte? Teilen sich dann die finanzierenden Banken den Rang 1 der Grundschuld oder muß dann die später hinzukommende Bank eine neue Grundschuld im Rang 2 erhalten?
Ui, der Text ist jetzt doch länger geworden als gedacht. Schon mal vielen Dank für Antworten, viele Grüße,
Michael

Name:

  • Michael
  1. Die Rangstelle kann nicht geteilt werden aber die Grundschuld

    Sie können von der kreditgebenden Bank verlangen, nicht mehr valutierende Grundschuldteile abzutreten oder löschen zu lassen.
    Eine weitere Bank bei der Anschlussfinanzierung müsste entweder die gesamte Schuld ablösen um sich den ersten Rang zu verschaffen, oder an die 2. Rangstelle setzen.
    Sie könnten in 10 Jahren durch die Kündigungsmöglichkeit bei allen Krediten Ihre Finanzierung neu ausrichten, sofern es dann Sinn macht.
    Gebühren für die Bestellung, Abtretung oder Löschung von Grundschulden oder Grundschuldsteilen (unter Banken noch günstiger) erachte ich im Rahmen eines solchen Gesamtvorhabens als nicht so gravierend. Schließlich kann ich damit die Stellung meiner Sicherheiten entsprechend "gestalten".

  2. Danke, aber...

    Hallo,
    Danke für die fixe Antwort. Aber jetzt dann nochmal eine Frage:
    Da die anschlußfinanzierende Bank ja dann an die zweite Rangstelle muß, sofern die Hauptdarlehen nicht gekündigt werden -
    Lohnt es sich denn erfahrungsgemäß den 10 Jahreskredit in Anspruch zu nehmen, oder ist nach 10 Jahren der Zuschlag der weiterfinanzierenden Bank so groß, daß man günstiger gefahren wäre, wenn man das KFWA Darlehen nicht genommen hätte, sondern den Betrag in das 15 Jahres Bankdarlehen mit einbezogen hätte?
    Beste Grüße,
    Michael

  3. Bitte, aber...

    was verstehen Sie unter .......lohnt es sich denn erfahrungsgemäß..........?
    Es gab Fälle, da hatte es sich gelohnt, es gab Fälle, da hatte es sich nicht gelohnt. In Ihrem Fall wird es sich erst in 10 Jahren sicher herausstellen, ob es sich sicher gelohnt hätte.
    Sie haben bisher nur angegeben 4 Summen, 3 Laufzeiten und 3 Effektivzinssätze. Mit Zahlen zu argumentieren bringt also nichts, da man damit wenig anfangen kann.
    Es gibt aber auch eine andere Betrachtungsweise.
    Vor 6 Wochen gab es den KFWA Satz noch für 15 jährige Zinsfestschreibung bei Annuitätsdarlehen. Wenn z. B. jemand also 6 Wochen hätte warten müssen, bis die KfW-Zusage steht, um die restliche Finanzierung festzumachen, hat er kräftig draufgelegt.


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