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Problem bei einer gewerblichen Baufinanzierung
BAU-Forum: Baufinanzierung

Problem bei einer gewerblichen Baufinanzierung

Hallo an die Fachleute,
ich habe eine Frage die mal nicht den privaten Häuslebauer betrifft, sondern einen Klein-Unternehmer (ist ein Fall aus meinem engeren Bekanntenkreis)
Folgendes Szenario: Frau, selbstständig, auf Grund der Kosten-Ertragssituation gezwungen den Betrieb zu erweitern. Momentan sieht es so aus, dass die Unternehmerin auf Grund der zu geringen Produktionsfläche Waren von Konkurrenten einkaufen muss um die Nachfrage ihrer Kunden zu decken. Das lässt natürlich den Ertrag schrumpfen  -  daher ist die Ertragssituation momentan schlecht. Die Kalkulationen belegen aber, dass sich diese Situation mit dem Bau des Produktionsgebäudes umgehend ändern. Ein Kauf einer anderen Immobilie scheidet aus, da die Umbaukosten in Frage kommender Gebäude die 100000 € überschreiten und es keinerlei Fördermittel gibt. Rahmenvereinbarungen mit mehreren Kunden über wesentlich höhere Abnahmemengen sind vorhanden (zw. 200 und 500 € pro Woche). Die Frau ist als Miteigentümerin für das Grundstück auf dem gebaut werden soll im Grundbuch eingetragen. "Haupteingentümer" des Grundstückes ist der Ehemann. Das Grundstück hat einen Wert von 28000 € und ist bereits voll erschlossen. Die Unternehmerin hat noch ca. 22000 € Barvermögen. Die Invest-Summe für das Gebäude incl. der Außenanlagen (Parkplatz, Zufahrtstraße etc. inkl. aller Nebenkosten) beträgt ca. 205000 €  -  abgezogen werden davon noch 83500 bereits bewilligte Fördermittel aus verschiedenen Töpfen.
es sind also noch 99500 € zu finanzieren.
Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es für die Frau? Die Bank, die einer Finanzierung zugesagt hat, verlangt neben einer Eintragung einer Grundschuld noch eine Bürgschaft des Ehemanns. Ist es zwingend notwendig, dass ihr Ehemann mit für die Firma der Frau bürgt, obwohl er mit der Firma nichts zu tun hat? Er ist selbst Angestellter (eigenes Einkommen ca. 43000 brutto)
Noch eine Frage  -  passt ja vielleicht dazu. heute kam habe ich folgende Newsmeldung bekommen:

was haltet ihr davon? ist das seriös?
Vielen Dank und
MfG Frank.

  • Name:
  • Frank

  1. ach so noch vergessen: der Ertrag der Unternehmerin ist ...

    ... ach so noch vergessen: der Ertrag der Unternehmerin ist ach so noch vergessen: der Ertrag der Unternehmerin ist zwar momentan schelcht, aber nicht negativ.

  2. Hm, Powerhyp :-/

    Interessant ist es auf jeden Fall. Mir gefällt die Lösung mit einem Fremdwährungsdarlehen auch besser. Allerdings mit einem variablen Zinssatz und hoher Tilgung. Dieses Modell hingegen hat einen festen Zinssatz, der auch schön niedrig ist. Das Dumme daran: es wird wahrscheinlich nur als endfälliges Darlehen gehen. Also es wird gar nicht getilgt, stattdessen das Geld angelegt. Was ja auch nicht unbedingt schlecht sein muss. Allerdings geht das hier wiederum nur über eine Versicherung. Und diese Variante ist nicht wirklich sinnvoll.
    Erstens macht die Arbeitslosenversicherung stutzig. Hatte mal solch ein Modell vor mir liegen. Die ersten Jahre gar nicht, dann nur drei Jahre Zahlungsdauer. Weiterhin kostet diese Versicherung einen großen Haufen Geld, der meist nicht in der Renditebetrachtung berücksichtigt wird.
    Zweitens ist ein Investment nicht wirklich sinnvoll, wenn ein großer Teil der Rendite von einer bis zum Ende durchgehaltenen Beitragszahlung abhängt. Stichwort Schlussbonus.
    Aber einen dicken Pluspunkt haben die Jungs dafür verdient, dass sie offen und ehrlich schreiben, dass die Garantie eines britischen Versicherers in Deutschland nichts Wert ist.
    Zu dem Problem, dass ein Bürge gefragt ist. Ich weiß ja nicht, wie hoch der Wert des Objekts danach tatsächlich ist. Allerdings könnte ich verstehen, wenn sich die Bank zusätzlich absichern möchte. Warum nicht einfach mal bei anderen Banken nachfragen?

  3. Noch eine Meinung,

    aber von einem Laien. An Powerhyp gefällt mir nicht, neben den genannten Aspekten, dass die ganze Konstruktion unnötig kompliziert ist. Währungs-, Zins- und überhaupt alle Risiken sollen gedeckelt werden, das ist eigentlich nur auf Kosten der immer wieder betonten Chancen möglich. Wieviel geht in diverse Versicherungen (s. Bräutigam), sind die versprochenen Zinsbelastungen effektiv oder ohne diese Zusatzkosten, wie wird der Endbetrag angespart usw.? Meine (persönliche) Meinung: Wenn eine Kreditfinanzierung sinnvoller ist vorhandenes Eigenkapital anzugreifen, dann ist Fremdwährung OK , dann aber auch mit vollem Risiko und vollen Chancen. Hier kämen übrigens auch noch die Kosten für einen unabhängigen Berater dazu, denn diese Finanzierung würde ich nicht nur nach Beratung durch den Verkäufer abschließen.
    Bürgschaft: Bei dieser Situation wird kaum eine Bank ohne Bürgschaft arbeiten, teilweise wird's sogar mit schwierig (zu niedriger Betrag, zu viel Verwaltungsaufwand).
    Eine andere Überlegung: Wie sieht es denn mit Pacht/langfrist. Miete eines 'umbaufähigen' Gebäudes aus? Klar, ein Vermieter müsste zustimmen, aber statt 99.5 T ohne Sicherheiten müssten dann 100 T abzgl. 20 T Barmittel, teilw. Absicherung durch Grundstück d. Ehemannes aufgenommen werden. (oder die 20 T als Liquidität erhalten). Laufender Unterhalt wäre auch niedriger, da Instandhaltung z.T. vom Vermieter zu tragen wäre. Umbau lässt sich evtl. auch kürzer abschreiben als neue Gebäude (50J). Mal mit dem Steuerberater reden, der soll mal kreativ werden.
    Laienmeinung vom Kleinunternehmer :-)
    Gruß
    Volker

  4. Hallo Herr Bräutigam, >>Zu dem Problem, dass ein ...

    Hallo Herr Bräutigam,
    > >Zu dem Problem, dass ein Bürge gefragt ist. Ich weiß ja nicht, >>wie hoch der Wert des Objekts danach tatsächlich ist.
    Wenn ich die Unterlagen hier richtig deute liegt der reine Gebäudewert (ohne Einrichtung und ohne Außenanlagen) bei ca. 150.000 €
    > >Allerdings könnte ich verstehen, wenn sich die Bank zusätzlich >>absichern möchte. Warum nicht einfach mal bei anderen Banken >>nachfragen?
    ja das war wohl ein guter Tipp  -  die Frau fängt gerade an sich tot zu lachen (sie kann wohl wieder über den Wahnsinn lachen)
    Sie sagt mir gerade, dass sie bei einigen Banken waren, und die meisten nicht mal Interesse gezeigt haben  -  der Kreditwunsch, wurde also ohne Sichtung irgendwelcher Unterlagen abgelehnt. Eine Bank (die mit dem blauen Quadrat und dem diagonalen Balken drin) hat zwar zu einem Gespräch eingeladen, aber auch kein Interesse an einer Kreditvergabe gehabt, sondern die wollten Gebäude verkaufen (in eieiner Entfernung, von weit über 100 km vom Wohnort er guten Frau ...
    Kreditvergabe an kleine Unternehmen hier im Osten, scheint wohl nicht so üblich zu sein.
    Also diese Fremdwährungsdarlehen scheinen recht interessant zu sein. Welche Unternehmen die sowas bieten sind denn eigentlich empfehlenswert. Ich persönlich habe jetzt das erste mal darüber gelesen und kannte diese Form der Finanzierung gar nicht. Wo kann man sich denn darüber schlau machen?

  5. Im Internet?

    Suchen Sie mal nach Fremdwährungsdarlehen. Da gibt es viele Infos.
    Natürlich muss man bedenken, dass jede Chance auch ein Risiko beinhaltet. Und gleich vorweg: in "Dunkeldeutschland" stellen sich viele Ausländer gern stur und lehnen auch hier ab. Und wenn dann noch der Zusatz "Gewerbe" enthalten ist, wird es eine sehr mühselige Rennerei.
    Es ist nun mal so, gewerbliche Finanzierungen bergen ein anderes Risiko als private.
    Wenn es gar nicht mehr anders geht, muss man vielleicht auf private Kapitalgeber zurück greifen.

  6. Finanzierungen von Gewerbeobjekten

    Foto von Hans Dittmer

    Eine Finanzierung über ein Fremdwährungsdarlehen dürfte aussichtslos sein: 1. Das Objekt wird gewerblich genutzt 2. Das Objekt liegt in den neuen Bundesländern.
    Diese Gewerbefinanzierung ist in erster Linie ein Fall für die "Hausbank" vor Ort.
    Für überreginonale Banken ist der Finanzierungsbetrag zu gering (die Einstiegsgröße liegt hier ca. bei 2.000.000 €)

  7. >>2. Das Objekt liegt in den neuen Bundesländern ...

    >>2. Das Objekt liegt in den neuen Bundesländern.
    Kennt jemand einer vernünftigen Grund, warum die "neuen" Bundesländer immer wieder benachteiligt werden?

  8. >>2. Das Objekt liegt in den neuen Bundesländern ...

    >>2. Das Objekt liegt in den neuen Bundesländern.
    Kennt jemand einer vernünftigen Grund, warum die "neuen" Bundesländer immer wieder benachteiligt werden?

  9. Weil sie "neu" sind? ...

    Weil sie "neu" sind?

  10. nicht "immer wieder benachteiligt"

    sondern eher nicht mehr bevorzugt.
    Zu den sinnlos verschrotteten Steuermilliarden haben die Banken auch noch ihre eigenen "Opfergaben" für die "Ehemalige"im Hinterkopf. Wir kennen längst nicht alle Zahlen über die wirklichen Kosten. Mit Sicherheit sind diese höher, als die Politik zugeben würde, wenn man sie denn auch kennen möchte.
    Nachdem man zuerst unüberlegt mit den Gießkannen alles mit Geld zugeschüttet hatte, zieht man sich nun genauso unüberlegt pauschal zurück. Es ist wesentlich lukrativer, 100 Kunden mit einer ungenehmigten Kontoüberziehung von je 1000 € (zu so um die 18 %) zu "dulden", als ein Einzel-Engagement über 100 000 € einzugehen.
    Es ist schon ein harter Weg überhaupt eine Gewerbefinanzierung bei "normalen" Verhältnissen (Zahlen i.O. über mehrere Jahre, persönliche Verhältnisse klar und überschaubar etc.) durchzubekommen. Mit unterschiedlichen Besitzverhältnissen (z.B. bei dem zu belastenden Grundbesitz) wird es noch schwieriger. Egal ob konventionell oder z.B. über Fremdwährungs- bzw. andere Modelle.
    Ich denke auch, wenn es die Hausbank nicht macht, dann sieht's schlecht aus.

  11. Sie sehen mich entsetzt!

    Was haben "verschrottete" Steuermilliarden mit einer Immobilienfinanzierung zu tun?
    Wusste gar nicht, dass unser Staat auch Fremdwährungskredite vergibt.
    Aber das passt zum bisher Geschriebenen.

  12. macht ja nix

    wenn Sie es nicht begriffen haben, dann lesen's nochmal, lassen es sein, oder ... warten wir halt.

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