Nebenkosten beim Hauskauf: Welche Kosten tragen Käufer & Verkäufer? Höhe, Aufteilung, Tipps

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Beim Hauskauf fallen diverse Nebenkosten an, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Da Sie vereinbart haben, alle Nebenkosten zu tragen, ist eine detaillierte Aufstellung wichtig. Ich empfehle, folgende Kostenpunkte zu berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer ist vom Käufer zu tragen und variiert je nach Bundesland (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises).
• Notar- und Gerichtskosten: Diese umfassen die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Sie betragen etwa 1-2 % des Kaufpreises.
• Grundbuch-Eintragungsgebühr: Kosten für die Eintragung des Eigentümers ins Grundbuch.
• Kosten für den Vertragserrichter (Notar): Honorar für die Erstellung des Kaufvertrags.
• Beglaubigungskosten: Gebühren für die Beglaubigung von Unterschriften.
• Maklergebühr: Falls ein Makler involviert ist, fällt eine Provision an, die je nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. In vielen Fällen trägt der Käufer einen Teil der Maklerprovision.
• Kreditgebühren: Wenn Sie ein Bankdarlehen aufnehmen, fallen Gebühren für die Kreditbearbeitung und Pfandrechtseintragung an.
• Nutzwertgutachten: Bei der Verschaffung von Wohnungseigentum kann ein Nutzwertgutachten erforderlich sein.
• Rechtsgeschäftsgebühr: Für die Bürgschaft kann eine Rechtsgeschäftsgebühr anfallen.
• Kosten für die Grundbuchaustragung: Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich ein detailliertes Angebot von einem Notar ein und klären Sie die Aufteilung der Maklergebühren im Vorfeld ab. Berücksichtigen Sie auch die Finanzierungskosten in Ihrer Gesamtkalkulation.

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Der Sachverhalt beschreibt die typische Situation von Hauskäufern, die sich über die Höhe und Verteilung der Nebenkosten informieren. Der Käufer hat vereinbart, sämtliche Nebenkosten zu tragen, was eine ungewöhnliche, aber rechtlich mögliche Vereinbarung darstellt. Die vom Käufer aufgeführte Liste der Nebenkosten ist grundsätzlich korrekt, jedoch fehlen einige wichtige Positionen und die genannten Prozentsätze können je nach Bundesland variieren.

✅ Zustimmung: Die genannten Kostenpositionen wie Grunderwerbsteuer (ca. 3,5% je nach Bundesland), Grundbucheintragungsgebühr (ca. 1%) und Notarkosten (ca. 2,5% inkl. USt) sind korrekt und bilden die wesentlichen Nebenkosten ab. Auch der Hinweis, dass die Maklergebühr entfällt, wenn kein Makler involviert ist, ist richtig.

➕ Ergänzung: Die Pfandrechtseintragungsgebühr (ca. 1,2% des Darlehensbetrags) fällt an, wenn die Bank zur Sicherung des Kredits ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lässt. Das Nutzwertgutachten ist nur bei Wohnungseigentum relevant, nicht bei einem Einfamilienhaus. Zusätzlich fehlen Kosten für die Grundbuchaustragung des Verkäufers (ca. 0,5-1% des Kaufpreises), die bei der vereinbarten Kostenübernahme durch den Käufer ebenfalls zu tragen wären.

⚠️ Korrektur: Die Kreditgebühr (Bearbeitungsgebühr) ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und kann oft verhandelt oder vermieden werden. Zudem ist die Rechtsgeschäftsgebühr für eine Bürgschaft nur relevant, wenn tatsächlich eine Bürgschaft benötigt wird, was bei einem normalen Immobilienkredit selten der Fall ist.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater oder Notar eine detaillierte Aufstellung aller Nebenkosten erstellen, die auf Ihre spezifische Situation zugeschnitten ist. Kalkulieren Sie zusätzlich 10-15% des Kaufpreises für unvorhergesehene Kosten ein. Klären Sie vertraglich genau, welche Kosten der Verkäufer übernimmt und welche auf Sie zukommen, insbesondere die Grundbuchaustragung. Beauftragen Sie einen Bausachverständigen für eine gründliche Prüfung des Hauses, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

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Bei der Vereinbarung, sämtliche Nebenkosten beim Hauskauf zu übernehmen, befinden sich Käufer in einer außergewöhnlich risikoreichen Position – insbesondere weil viele dieser Kosten nicht pauschal kalkulierbar sind und von externen Faktoren (z. B. Bankbedingungen, Grundbuchamt, Notar) abhängen.

🔴 Gefahr: Die genannte Liste enthält mehrere unklare, fehlerhafte oder rechtlich unzulässige Annahmen: Die Grunderwerbsteuer beträgt in den meisten Bundesländern mittlerweile 6,5 % (nicht 3,5 %), die Eintragungsgebühr ist keine pauschale 1 %, sondern eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), und die Pfandrechtseintragung ist bei Darlehensaufnahme zwingend – aber ihre Höhe hängt vom Darlehensbetrag ab, nicht von einem festen Prozentsatz.

⚠️ Korrektur: Die Angabe von "0,8 % Kreditgebühr" ist irreführend – Banken dürfen keine "Kreditgebühr" erheben; stattdessen können Bearbeitungsgebühren (nur bei Verbraucherdarlehen bis 2014 zulässig) oder Abschlussgebühren (heute grundsätzlich unzulässig) genannt werden; aktuell sind solche Gebühren in der Regel unzulässig und wettbewerbswidrig.

➕ Ergänzung: Nicht genannt sind kritische Kosten wie die Kosten für eine Baubegutachtung (z. B. bei Altbausanierung), Energieausweis (Pflicht bei Verkauf), eventuelle Schimmelpilz- oder Asbestgutachten (bei Verdacht), sowie die Kosten für die Abnahme der Heizungsanlage oder den Nachweis der Abwasseranlage – alle diese können bei Altbestand erheblich sein und sind nicht in der Liste enthalten.

➕ Ergänzung: Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten für die Grundbuchaustragung des Eigentums (ca. 0,5–1,5 % des Verkehrswerts), die Aufhebung bestehender Grundpfandrechte und ggf. die Kosten für die Aufstellung eines Verkaufsvertrags – diese können bei fehlender Vereinbarung rechtlich auf ihn zukommen, aber eine pauschale Übernahme durch Käufer ist nicht automatisch wirksam, wenn sie nicht notariell beurkundet und klar benannt ist.

🔴 Gefahr: Die Vereinbarung, "alle Nebenkosten" zu tragen, ist juristisch äußerst gefährlich: Sie könnte unbestimmte, unvorhersehbare oder unangemessene Kosten (z. B. Verkäufer-Maklerprovision, Steuernachzahlungen, Altlastensanierungskosten) umfassen – und ist bei fehlender Einzelbenennung im Notarvertrag möglicherweise unwirksam oder anfechtbar.

❌ Widerspruch: Ein Nutzwertgutachten ist nicht nur bei unklarem Kaufpreis relevant – es ist zwingend erforderlich bei der Bildung von Wohnungseigentum (z. B. bei Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen), aber nicht beim Erwerb eines vollständigen Einfamilienhauses; hier ist es in der Regel nicht erforderlich – die Annahme, es sei "allfällig", ist daher irreführend.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Immobilienrechtler oder Notar zur Prüfung der Kostenvereinbarung, lassen Sie alle Nebenkosten einzeln benennen und notariell fixieren, und fordern Sie vor Vertragsunterzeichnung ein detailliertes Kostenvoranschlag von Notar, Grundbuchamt und Bank an – eine pauschale Übernahme aller "Nebenkosten" ist rechtlich und finanziell hochriskant und darf nicht ohne fachliche Begleitung erfolgen.