Bauen mit wenig/ohne Eigenkapital
BAU-Forum: Baufinanzierung

Bauen mit wenig/ohne Eigenkapital

Hallo,
wir eine Familie mit 2 Kindern 6 und 9 (eins ist noch Unterwegs und wird in Mai auf die Welt kommen) wollen ein Haus in Berlin bauen. Haus und Grundstück sollen nicht mehr als 290000 € kosten. Als Eigenkapital könnte etwa 15000 € kommen. Unser Nettoeinkommen 3500 € inkl. Kindergeld dürfte vielleicht für ein Kredit ausreichen. Was haben wir dann für Möglichkeiten um ein Kredit abzubezahlen falls wir denn so bekommen würden?
Gruß
  • Name:
  • Kistowski

  1. Hallo, . bin keiner der beratenden Profis hier, ...

    Hallo,
    bin keiner der beratenden Profis hier, möchte mich aber dennoch als Bauherr hier äußern.
    1. ziehen Sie bitte das Kindergeld von Ihrem Nettogehalt wieder ab. Es wird ohnehin nicht als solches gewertet.
    2. Die 15.000 € dürften gerade einmal die Erwerbsnebenkosten des Grundstücks decken. Sie müssen also 100 % finanzieren.
    3. Wer hat Ihnen gesagt, dass Haus und Grundstück nicht mehr als 290.000 € kosten? Sind in den Preisen Erschließungs- und Hausanschlussgebühren enthalten, Außenanlagen, keine sonstigen versteckten Kosten. Beachten Sie, dass sie bereits evtl. Zinsen während der Bauphase für Teilauszahlungen leisten müssen. Und, und, und ...
    4. Als Privatperson mit nicht exorbitant hohem Einkommen würde ich 290.000 € nicht ohne mindestens 80.000  -  90.000 € Eigenkapital finanzieren. Die kleinste Störung in Ihrem Leben ruiniert Sie sonst umgehend.
    5. Ich bezweifele ohnehin, dass Ihnen jemand unter diesen Voraussetzungen einen Kredit in dieser Höhe gewährt.
    Für mich war das Ansparen des Eigenkapitals in wenigen Jahren der perfekte Test, ob die spätere Belastung mit dem Einkommen und dem gewünschten Lebensstandard kompatibel ist.
    Ich wünsche Ihnen das Beste auf dem Weg zu einem eigenen Häuschen (vielleicht etwas später)!
    • Name:
    • Herr Ste-297-Sün

  2. Aus eigener Erfahrung ...

    Hallo,
    ich bin auch kein Profi, kann Ihnen aber aus eigener Erfahrung berichten. Bei uns ist die Größenordnung ungefähr ähnlich vom Einkommen und Kreditsumme. Allerdings ohne Kindergeld und ohne Kinder.
    Ein Haus hat höhere Nebenkosten, bei uns sind es "nur" 300 € pro Monat. Bei anderer Heizung, Müllgebühr etc. kann das aber wesentlich mehr sein. Plus Raten für den Kredit kommt man so schnell auf 1700 bis 1800 € pro Monat! Der Rest muss für alles andere reichen. Bei einem 4 (5) -Personen Haushalt kommt mir das sehr knapp vor.
    Auch müssen sie bei 100 % Finanzierung mit höheren Zinsen rechnen.

  3. Ganz deutlich:

    Finger weg!
    Mit Sicherheit würden Sie irgendwo einen "Berater" finden, der gerade ganz dringend auf die Provision angewiesen ist und der Ihnen dieses Projekt als finanzierbar darstellt.
    Allerdings sind hier so viele Risiken deutlich, dass eine Pleite schon fast vorprogrammiert ist.
    Erstens ist es viel zu wenig Eigenkapital. 20 % sollten mindestens vorhanden sein. Und zusätzlich dazu wäre eine Tilgung so niedrig, dass Sie in den ersten Jahren auf einem riesigen Schuldenberg sitzen, der so gut wie nicht getilgt wird. Und wenn jetzt irgendwas passiert, will die Bank ganz plötzlich viel Geld, was so niemals beschaffbar ist.
    Wenn irgendwann die Zinsbindung rum ist und es am Markt nur noch Zinssätze von 7 oder 8 % gibt, steigt die monatliche Belastung auch deutlich an.
    Und selbst wenn nichts passiert, wird das Gesamtkunstwerk einfach nur extrem teuer. Mit dem doppelten des Kaufpreises kann man schon fast rechnen.
    Also diese Idee sollte noch ein paar Jahre vor sich hin Reifen. Sparen Sie lieber noch ein paar Jahre, bauen Sie Eigenkapital auf und finanzieren dann, wenn es besser aussieht.

  4. Möglich ja, aber:

    Hallo Frau/Herr Kistowski,
    die Risiken, die von meinen Vorschreibern aufgeführt wurden sollten Sie ernst nehmen.
    Nichts destotrotz beantworte ich Ihre konkrete Frage mit konkreten Fakten (als Richtwerte zu verstehenden):
    KP: 290.000 €, Erwerbsnebenkosten ca. 14.500,- €
    => Gesamt: 304.500,- € minus EKAbk. 15.000,- €
    => Darlehenssumme 289.500,- €
    Bei Ansatz von den (auch von Herrn Bräutigam bisher immer empfohlenen) 8 % Belastung f. Zins + Tilgung und zwanzigjähriger Zinssicherheit = Gesamtrückzahlungsdauer, wäre eine Finanzierung mit diesen Konditionen möglich:
    Monatsrate rund 1.850,- € (ca. 5,25 % Nominalzins + 2,5 % Tilgungsrate, zusammen 7,75 %) garantiert für 20 Jahre fest inklusive 5 %iger Sondertilgungsmöglichkeit jährlich.
    Gesamtkosten ohne Sondertilgung 485.000,- €, also das 1,7-fache des Kaufpreises. Eine spätere Erhöhung der Marktzinsen auf x% tangiert Sie nicht, da Zinssicherheit und Abzahlungszeitraum 20 Jahre sind, vorausgesetzt, Sie können und wollen sich den Tilgungssatz v. 2,5 % leisten.
    Bitte kontrollieren Sie aber noch einmal genau, ob in den 290.000,- wirklich alles drinsteckt, z.B. die für Sie wohl jetzt neu zutreffende höhere Grunderwerbssteuer von 4,5 % für Berlin (vorher 3,5 % bundeseinheitlich) und das bereits weiter oben von Autoren genannte.

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