Grunderwerbsteuer Ausbauhaus: Auch auf Ausbau?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Grunderwerbsteuer Ausbauhaus: Auch auf Ausbau?
wir werden wohl auch GrdErwSt auf's Haus zahlen müssen, da wir
den Kaufvertrag über ein Ausbauhaus vor Grundstückserwerb unterzeichnet haben. Dabei sollte es ja nur eine Preisreservierung
sein und das Grundstück hatten wir auch schon vorher reserviert.
Bei Reservierung hatten wir noch keinerlei Planung, aber das interessiert das FA sicher nicht. Naja, da wir bald bauen wollen,
spräche der zeitliche Zusammenhang eh gegen uns, auch wenn
Massa uns hierüber aufgeklärt hätte ...
Nun zur Frage:
Im Massa-Kaufvertrag steht:
Zusatzleistungen: Bodenplatte, Holztreppe, Dämm- und Beplankungspaket = Gesamtpreis 76759,00 €.
Worauf ist nun zusätzlich zum Grundstück noch die Steuer zu
entrichten? Das Haus wird komplett in Eigenleistung und örtliche Handwerker ausgebaut. Dazu kommt noch eine Doppelgarage
und die Außenanlagen. Mal angenommen, der Objektwert ohne
Grundstück beträgt dann ca. 140000 €, ist dann auf diesen
Wert noch die zusätzliche Steuer zu entrichten oder nur auf
den Kaufpreis von 76759?
Noch ein Wort an die Finanzbehörden:
Mensch, was glaubt Ihr, wie vielen Leuten Ihr die Finanzierung
kippt, weil die meisten davon ausgehen, dass die Grunderwerbsteuer auf's Haus nicht anfällt, wenn man das Grundstück separat
erwirbt.
Dabei muss doch ganz klar nach der neuen Regelung jeder, der
auf normalem Weg ein Haus baut, die Grunderwerbsteuer voll
abführen. Wer kauft sich schon ein Grundstück und sagt sich
in 2 Jahren: "Mensch, ich könnte da ja mal ein Haus drauf bauen".
Man gewinnt den Eindruck, dass der Konkurs von Bauherren
billigend in Kauf genommen wird, Hauptsache man zieht die
Steuer unauffällig und ohne größeren öffentlichen Widerstand
ein. Es sollte ganz klar formuliert werden: "3.5 % auf Alles,
Ausnahmen sind folgende". Glücklicherweise haben wir rechtzeitig
von dem Umstand erfahren und konnten das in der Finanzierung
berücksichtigen.
Otten.
-
Bin kein Baurechtexperte, aber
soweit ich die Gesetzgebung und deren neuerliche Auslegung des BGH verfolgt habe sieht es so aus:
Grunderwerbssteuer auf Grundstück und evtl. zum Zeitpunkt des Kaufes vorhandene Bauten darauf. Bei Bauträgerverträgen (um so etwas scheint es sich bei Ihnen zu handeln?) wird das auch von den Finanzämtern (und - gerichten) so ausgelegt, dass Grundstück und darauf zu errichtendes Gebäude in engem Zusammenhang stehen, also die Grunderwerbssteuer auf beides gezahlt werden muss. Dabei wird aber von den Vertragssummen ausgegangen, in Ihrem Fall dürften dass Grundstückspreis + Rohbau, also dass, was Sie mit dem Bauträger vereinbart haben, sein.
Sicherheitshalber würde ich aber einen auf Baurecht spezialisierten RA befragen. Das kostet garantiert weniger Geld, als im Nachhinein dem FiAmt zu viel zu berappen.
Hab da auch was zum nachlesen für Sie gefunden:oder
vielleicht hilft es etwas weiter.
viel Glück im neuen Jahr. -
Ok, danke, wir haben ja schon viel gelesen ...
Ok, danke,
wir haben ja schon viel gelesen. Die Links waren uns schon bekannt. Die Grunderwerbsteuer auf das Haus müssen wir sicher
zahlen.
Grundstück + Wert laut Kaufvertrag denke ich auch.
Auf der anderen Seite wird ja die steuerliche Verbindung
zwischen "Hauspojekt" (nicht nur Kaufvertrag) und Grundstück
herbeigeführt. Somit wird das Finanzamt versuchen, auf den
zukünftigen Wert des Objektes abzustellen. Weil ja auch hier
schon bekannt war, wie das Grundstück genutzt und bebaut wird.
Ob und wie bebaut wird, also mit Heizung, Elektro etc. war ja
dann auch schon festgelegt bei Grundstückserwerb.
Ist natürlich überhaupt nicht nachzuvollziehen, wie man das
mit dem Erwerb des Grundstückes in Verbindung bringen will.
Und wenn die Enkel in 80 Jahren ein neues Haus auf dem Grund-Stück errichten, war das ja auch schon bei GrundStückskauf
abzusehen => Grunderwerbsteuer (25 %). Naja, was rege ich mich
auf, man gewöhnt sich ja langsam dran.
Aber hier haben doch schon einige ein Ausbauhaus gebaut, die
sicher auch auf das Haus GrdErwSt zahlen mussten, weil z.B.
das Grundstück auch über den Haushersteller kam. Da müssten
doch schon einige Erfahrungen zum angesetzten Wert des Hauses
gemacht worden sein.
Grüße,
Otten. -
Wenn Ihre Finanzierung wegen 4.900 € GESt kippt
sollten Sie besser die Finger davon lassen, auch wenn Sie 15.000 € mehr bei heutigen Zinssätzen nicht stemmen können heißt es Finger weg. Schon oft hier erwähnt, die Summe aus Zins und Tilgung sollten minimal 8 % idealer Weise 9 % betragen (können). Nur wenn Sie das darstellen können, sollten sie wirklich finanzieren. Schauen Sie, Anfang der 90er Jahre lagen Zinssätze um die 8 % im Bereich des normalen, zzgl. 1 % Tilgung versteht sich. Machen sie heute Ihre Finanzierung für 10 Jahre fest und in 10 Jahren sind die Zinsen wieder da, wo sei Anfang der 90er waren, zahlen Sie ca. 300 € pro Monat mehr für Ihre Finanzierung. Wenn nicht sind Sie in 12 Jahren Kandidat für die Zwangsversteigerung. -
Völlig am Thema vorbei! Wie geschrieben, haben wir ...
Völlig am Thema vorbei!
Wie geschrieben, haben wir auch diese Eventualität in der
Finanzierung mit berücksichtigt. Sie können sich also vorstellen, dass ansonsten sicher alle Kosten großzügig bemessen wurden und genügend Reserven eingerechnet wurden.
Hätten sie mal richtig gelesen. Es ging hier auch um den Schutz
der vielen Anderen, die eben nicht alle Kosten im Blick haben
und für die meinsten ist diese zusätzliche Belastungsmöglichkeit
sicher völlig neu. Es gibt Bauherren, die kaufen ein Grundstück
für 40000 € und bauen ein Haus für 300000 € drauf. Auch
wenn genügend Reserven vorhanden sind und der Rest wie so oft,
dann am Ende gerne noch aufgebraucht wird, so wären eine Nach-Belastung mit GrdErwSt i.H.v. 10000 € in dem Fall einige
Zeit später sicher kein Pappenstiel.
Mir persölich geht mir nur darum, ob noch 3000 € für die
Grunderwerbsteuer zusätzlich berücksichtigt werden müssen.
Es soll halt nur das Notwendige finanziert werden und der Rest
über das EKAbk. laufen. Wäre ja dumm, zu viel zu finanzieren und
dann Zinsen darauf zu zahlen.
Sich ein genaues Bild über die Kosten zu machen ist ja wohl
angebracht. Wieviel Reserven man auf der Basis zusätzlich
einplant, bleibt dann jedem selbst überlassen. -
Wieder nen netter anonymer Schlaumeier
Frage hier nicht wenn Du eh alles besser weißt oder frag das Finanzamt, die setzen fest, nicht wir hier im Forum, schönen Abend noch ... -
Völlig am Thema vorbei! Wie geschrieben, haben wir ...
Völlig am Thema vorbei!
Wie geschrieben, haben wir auch diese Eventualität in der
Finanzierung mit berücksichtigt. Sie können sich also vorstellen, dass ansonsten sicher alle Kosten großzügig bemessen wurden und genügend Reserven eingerechnet wurden.
Hätten sie mal richtig gelesen. Es ging hier auch um den Schutz
der vielen Anderen, die eben nicht alle Kosten im Blick haben
und für die meinsten ist diese zusätzliche Belastungsmöglichkeit
sicher völlig neu. Es gibt Bauherren, die kaufen ein Grundstück
für 40000 € und bauen ein Haus für 300000 € drauf. Auch
wenn genügend Reserven vorhanden sind und der Rest wie so oft,
dann am Ende gerne noch aufgebraucht wird, so wären eine Nach-Belastung mit GrdErwSt i.H.v. 10000 € in dem Fall einige
Zeit später sicher kein Pappenstiel.
Mir persölich geht mir nur darum, ob noch 3000 € für die
Grunderwerbsteuer zusätzlich berücksichtigt werden müssen.
Es soll halt nur das Notwendige finanziert werden und der Rest
über das EKAbk. laufen. Wäre ja dumm, zu viel zu finanzieren und
dann Zinsen darauf zu zahlen.
Sich ein genaues Bild über die Kosten zu machen ist ja wohl
angebracht. Wieviel Reserven man auf der Basis zusätzlich
einplant, bleibt dann jedem selbst überlassen. -
Über meinen eigenen Finanzierungsspielraum weiß ich nun wirklich ...
Über meinen eigenen Finanzierungsspielraum weiß ich nun
wirklich besser Bescheid. I. S GrdErwSt dagegen jedoch nicht.
... und wenn ich frage: "Was kostet ein Dachfenster? ", dann
erwarte ich im Bauforum keine Antwort "Frag den Dachdecker"
und "wenn Du dir darüber schon Gedanken machen musst, lass
Dein Bauvorhaben lieber gleich ... ".
Naja, hat keinen Sinn, ich rechne mal mit Maximum.
Trotzdem, vielen Dank an die Anderen, die sich Mühe gegeben
haben.
Tschau, Otten (anonym aus steuerlichen Gründen -
Was soll m an dazu sagen,
Herr Jähn hat Recht!
Auch sein Beitrag ging an die vielen (hofft man zumindest) Leser, die sich über die Finanzierung nicht im klaren sind.
Und wer nicht weiß, auf was er Steuern bezahlen soll, ist gut beraten, sich VOR der Unterschrift unter den Vertrag schlau zu machen.
Guten Rutsch ... -
Also gut ... Herr Jähn hat ja auch ...
Also gut ... Herr Jähn hat ja auch Recht. Ich bewege mich ja auch
in dem von Ihm angesprochenen Rahmen, was Tilgung angeht. Wenn
bei jeder Kostenfrage mit diesem Standardtext geantwortet wird,
dann ist das auch richtig, wenn auch nicht hilfreich.
Hier geht es doch um was ganz anderes:
niemand weiß genau, was in dieser Konstellation auf Ihn zukommt und das hätte ich gerne aufgeklärt. An das FA möchte ich
mich in der Frage natürlich nicht so gerne wenden, weil nach
Telefonaten mit anderen Ausbauhaus-Bauern (was'n Wort) hier
bisher wohl noch nichts gefordert wurde. Allen war diese Neuerung jedoch völlig unbekannt. Und es gibt Fälle in denen das
FA nach Jahren noch die Möglichkeit prüft.
Ich muss mich auch sehr wundern, dass diese Vorgehensweise
des Gesetzgebers mittlerweile in Deutschland wohl niemanden
mehr groß stört. Da wird einfach alles als Selbstverständlich
hingenommen. Da wird nicht mal versucht, sich mit auseinanderzusetzen, sondern gesagt: "Erhöhe doch die Finanzierung".
Aber ich lass es jetzt mal gut sein (ein Glück, oder?)
Tschau,
Otten. -
Na, ich dann noch mal
Haben Sie schon eine Festsetzung zur GESt? Haben Sie den Fragebogen vom FA vorliegen. Füllen Sie Ihn wahrheitsgemäß aus, wie auch in der Ausgangsfrage beschrieben. Interessant ist auch die wirtschaftliche Verflechtung. Wenn der Massa-Verkäufer nicht der Grundstücksverkäufer war und Haus- und Grundstücksverkäufer (Hausverkäufer, Grundstücksverkäufer) nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sind, sollten die Chancen gut stehen, eventuell nur aufs Grundstück GESt bezahlen zu müssen, .
Lassen Sie sich den Fragebogen unbedingt zukommen (es gibt einen), kurz, wahrheitsgemäß beantworten, ggf. noch Angebot anderer Hausanbieter dazulegen die nach Grundstücksreservierung eingeholt wurden, wenn noch existent. Und dann wartet mal ab was kommt. Es kommt nach meiner Laienkenntnis auf die wirtschaftliche Identität von Grundstücks- und Hausverkäufer an. -
Objektplanungsfreiheit bei Grundstückskauf ist entscheidend
... also das "ob und wie" gebaut werden kann, muss bei Grundstückskauf noch völlig frei bleiben. Die Planung darf bei
Grdst-Kauf noch nicht zur "Baureife" fortgeschritten sein.
Für die Entscheidung hierüber gibt es verschiedene Indizien, die
definiert wurden. Hierbei spielt neuerdings keine Rolle mehr,
ob Grundstück und Haus von völlig verschiedenen Parteien gekauft
wurden.- zeitlicher Zusammenhang (< 2 Jahre?!)
- Hausplanung vor Grundstückskauf
- Festlegung auf einen Bauträger vor Grundstückskauf
- allein schon die Pflicht zur Bebauung bei Grundstückskauf
kann ein Indiz sein, dass gebaut werden soll und oft schon
sehr genau, wie gebaut werden soll.- Die Mitwirkung oder Veranlassung des Bauherren bei der Planung
spielt hier keine Rolle
Vereinfacht könnte man sagen: Schließt das Verhalten des
Grundstückkäufers darauf, dass bei Grundstückskauf schon feststand, dass gebaut und wie gebaut werden soll, dann reicht das
aus.
Aber Herr Jähn, genauso wie Sie es vorschlagen, werden wir es
auch machen. Den Fragebogen wahrheitsgemäß beantworten. Wenn
die Frage lautet: Grundstückskauf ohne Haus, kann man das
mit JA beantworten, entspricht der Wahrheit. Bei der Frage: Wird
das Grundstück kurzfristig bebaut oder liegt eine Planung vor,
währe ein JA vermutlich dem Finanzamt schon ausreichend. Lügen
darf man hier natürlich nicht.
Mich ärgert dieser Sachverhalt so sehr, da bei der Entscheidung,
ob bauen oder kaufen, hier auch die GrdErwSt eine von vielen
Gründen für das Bauen war.
Schöne Grüße und einen guten Rutsch! (Sie merken, ich bin
wieder etwas besser drauf als gestern)
Otten. -
Ein gesundes und erfolgreiches Jahr 2007
Woher kommt Ihre Auffassung, das es ausreichend sei, einen beliebigen Bauvertrag vorher geschlossen zu haben? Also auch die offiziellen Links die auf die schnelle zu er-googeln waren, sagen etwas anderes:
1. FM MV: " ... wenn der Erwerber eines Grundstücks neben dem Kaufvertrag zugleich einen separaten Bauvertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem erworbenen Grundstück mit dem Veräußerer oder einem mit diesem personell oder wirtschaftlich verbundenen Dritten abschließt. "
oder
2. FM RLP: " ... wenn der Grundstückskaufvertrag und die auf die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. " -
Also doch nur bei einer Beziehung zw. Grdst+Haus Verkäufer?
Ihnen auch ein gutes Jahr 2007!
Ich habe einige Links, welche zusammenfassend oder interpretierend waren, evtl. zu wörtlich genommen. Ich hoffe, Sie sind
da eher auf der richtigen Spur.
Hier mal ein interessanter Link:Im ersten Teil wird die Beziehung Grdst- und Hausverkäufer (Grundstücksverkäufer, Hausverkäufer)
außen vor gelassen und allein die schädliche Planung bzw.
Baureife vor Grundstückskauf als ausreichend angeführt (Verallgemeinerung, die hoffentlich irreführend war und die man auch
in anderen Informationen wiederfindet).
Liest man aber genau weiter, kommt man im 2. Teil eher zu
dem Schluss, dass hiermit wohl nur die Fälle gemeint sind,
bei denen zwischen Hausverkäufer und Grundstücksverkäufer
eine Beziehung besteht. Also wenn der Hausverkäufer (Massa)
ein Grundstück an die Hand gibt (Gemeinde). Die Verkäufer
wären in diesem Falle unterschiedlich, was früher ausgereicht
hatte, um keine GrdESt auf das Haus zu zahlen. Hier musste
nur gezahlt werden, wenn Grundstück und Hauskauf aus einer
Hand kamen und eine vertraglich dokumentierte Abhängigkeit
vorhanden war (oder z.B. durch Makler Haus und Grdst.)
Die Änderung scheint für diese Fälle der Abhängigkeit zu
beiden Verkäufern nun lediglich darin zu bestehen, dass die
Beziehung auch dann festgestellt wird, wenn hier verschiedene
Personen auftreten (also die Beziehung "wegkonstruiert" wurde).
Für mich wäre das schon eher nachvollziehbar.
Ist es dann doch evtl. so zu verstehen, dass bei völlig fehlender
Abhängigkeit zwischen Hausverkauf und Grundstücksverkauf hier
überhaupt kein Problem auftritt?
Auch einige andere Links drücken sich hier nicht immer ganz
eindeutig aus: -
Ich denke, bei dem Urteil ging es darum,
das der Bauträger doch wieder die Kombination aus Grundstück und Haus anbot. Dies ist durchaus in der Praxis häufig anzutreffen und, da in der Regel im Innenverhältnis zwischen Bauträger und Verkäufer z.T. Geld fließt, wurde dies auch bisher berücksichtigt. Im Fragebogen gibt es dazu sinngemäß eine Frage, wenn ich mich richtig erinnere. Im genannten Urteil hatte der Käufer ja faktisch erstmal keinen Einfluss auf das Gebäude, bekam beides als Einheit in Form eines Entwurfes angeboten und konnte sich auch keinen anderen Bauträger aussuchen. Die Realisierung des Vorhabens war an ein bestimmtes Grundstück mit einer nicht vorher vom Käufer beauftragten Fremdplanung gebunden. Einen Kommentar habe ich noch im Link gefunden, der wohl, wenn es denn die Finanzbeamten genau so sehen, die Situation besser beschreibt.Weiterführende Links:
-
Und ich glaube, den BFH hat es angestunken
das ausgerechnet eine Steuerberatungs-GmbH hier die schon bisherige Praxis der Grunderwerbssteuerbemessung aushebeln wollte, in dem plötzlich Unterlagen verschwanden, Rechtsformen sich änderten und Verträge, die man auch anders hätte gestalten können, so man die volle Steuer bezahlen bereit gewesen wäre, "günstig" geändert hat.
Das Ziel war wohl dem BFH zu offensichtlich, die Gestaltung zu plump, als das man sich dies hätte von einem Profi, der es von Anbeginn besser gewusst hatte, hätte gefllen lassen.Weiterführende Links:
-
Vielen Dank Herr Jähn
... für die Aufklärung und Recherchen.
Voraussetzung für das Vorhandensein eines Leistungszusammenhanges ist also auch bei verschiedenen Verkäufern zunächst
mindestens eine Absprache zwischen Grdst- und Hausverkäufer (Grundstücksverkäufer, Hausverkäufer).
Allein aus den Leitsätzen des Urteils und den Interpretationen
im Internet ist diese Voraussetzung nicht hervorgegangen.
So habe ich den Leistungszusammenhang als eine grundsätzliche
Unterstellung verstanden.
Aber auch der Artikel im Tagesspiegel geht ja genau auf diese
Beziehung zwischen den Verkäufern ein. Liest man das Urteil aufmerksam (nicht wie ich), dann erkennt man auch hier den Gegenstand der Erweiterung des Leistungszusammenhanges. Dieses ist
das Zusammenwirken der Verkäufer.
Wie Sie bemerkt haben, wurde hier versucht etwas verworren
die Leistungsbeziehung wegzukonstruieren. Da kann man das
Urteil auf jeden Fall nachvollziehen.
Besteht also keine Verbindung zwischen den Verkäufern, ist die
Sache wohl doch völlig unproblematisch.
Tja, dann fehlt diesem Artikel hier (Focus) der Hinweis, dass
das Problem nur bei einer Beziehung zwischen den Verkäufern
besteht. Er liest sich, als bestünde das Problem grundsätzlich
bei "Baurreife" vor Grundstückskauf.Also danke nochmals,
Otten. -
Abschließend nochmal der Hinweis
das es nur meine persönliche Meinung und Erfahrung ist und ich Laie auf dem Gebiet bin. Ich hoffe, Ihr Finanzamt sieht es ähnlich wie ich, wenn nicht haben Sie ja jetzt ein paar Argumentationshilfen zum ausdrucken. Viel Glück.