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Annuität 8 % ... wer kann sich das leisten..
BAU-Forum: Baufinanzierung

Annuität 8 % ... wer kann sich das leisten..

die Anmerkung bezieht sich auf die vorherige Frage und Antwort von Herrn Bräutigam. Sie meinen, dass man auf jeden Fall 8 % Annuität schaffen sollte. Das würde ja bei dem angegeben Fall 2,5 % Annuität bedeuten. Aber wer kann sich so eine Annuität schon leisten? Der Klassiker, der meist genommen wird sind doch 1 %. Heißt dass, das sich die Leute alle überschätzen welche 1 % zurzeit wählen?
schönen Sonntag
  • Name:
  • Texas

  1. Selbst spielen!

    Nehmen Sie sich einen Internetrechner und spielen Sie Szenarien durch.
    Die Aussage, dass Bauen so billig wie nie ist, ist eindeutig Falsch! Zwar werden die Raten dadurch niedriger, wer aber weniger zahlt, kann auch nur weniger tilgen. Und wer wenig tilgt, zahlt länger ab. So gesehen wird der Bau eher teurer als billiger.
    Und, was ganz wichtig ist: der Kunde, der heute zur Bank geht und sich sein Traumhaus mit 4,3 % Zinsen und 1 % Tilgung zurechtfinanzieren will, weil mehr nicht geht, steht nach der Zinsfestschreibung vor einem neuen Problem. Sind dann nämlich die Zinsen am Markt auf 7 oder 8 % angewachsen, ist seine Rate plötzlich viel höher.
    Mal ein Beispiel, Lieschen Müller baut sich ihr Traumhaus für 200.000 €. 50.000 € hat sie als Eigenkapital, von denen 20.000 € für die Nebenkosten verwendet werden und 30.000 für's Haus. Sie bekommt den Kredit über 170.000 € bei Dr. Klein bei einer 10-jährigen Zinsbindung für 4,28 %. Stolz, sich die 748 € Rate leisten zu können, unterschreibt sie den Kreditvertrag.
    10 Jahre später: die Zinsen am Markt sind bei 7 %, Lieschen Müller braucht eine Anschlussfinanzierung. Restschuld: 148.828,71 €. Bei 7 % Zins und 1 % Tilgung also nun 992 €.
    In 10 Jahren hat ihr Traumhaus an Wert verloren, die Schulden aber nicht deutlich. Wenn sie keine Gehaltserhöhung hatte, auch kein Geld wegpacken konnte, hat sie ein Problem.
    Ihre Frage können Sie also selbst beantworten. Möglicherweise übernimmt sich der Häuslebauer mit solch einem Rat.

  2. Das klingt sehr einleuchtend was sie sagen Herr ...

    Das klingt sehr einleuchtend was sie sagen Herr Bräutigam. Aufgrund der niedrigen Zinsen / baldige MwSt.  -  Erhöhung, lassen sich denke ich zurzeit viele Menschen auf eine 1 % Annuität ein. Dazu muss man wohl das Marketing der Finanzberater/Bänker loben bzw. rügen, je nachdem aus welcher Richtung man es sieht. Ich schätze mal dass in 10-15 Jahren eine Menge Menschen Probleme bekommen werden.

  3. Blödsinn ...

    "=> So gesehen wird der Bau eher teurer als billiger. <= "
    Die Tilgung rechnet sich nach dem Darlehen, nicht den Zinsen. Ergo kann der Bau bei gleicher Tilgung nicht teurer werden.
    Und das jemand, der sich mehr leisten kann, auch mehr tilgt, war schon immer so.
    Also was soll das hier?
    Gibt sich Herr Bräutigamm schon selber Steilvorlagen, um seine wilden Theorien verbreiten zu können?
    Außerdem gibt es bei einer mittleren angenommenen Lohn/Gehlats/Einkommenssteigerung von 2 % (= Inflationsausgleich) nach 10 Jahre je 1000 Einkommen rd. 200 € mehr.
    Man/Frau muss sich nur über die Konsequenzen klar sein, alles andere ist Wischiwaschi.

  4. Warum so spät?

    Vorher kommen noch einige von Denen, die aus Angst vor dem Wegfall der Eigenheimzulage eine Ich-kann's-mir-gerade-noch-so-leisten-Finanzierung angeraten bekamen. Im Glauben, dass ihr 25 €-Bausparvertrag (den sie zur Absicherung vor höheren Zinsen bei der Gelegenheit gleich mit auf den Weg bekamen) ausreichend ist, wissen die noch nicht mal was von ihrem "Glück".
    Ich sehe das Übel auch nicht so sehr beim Banker, das arme Würstchen hat Angst um seinen Arbeitsplatz. Aber wenn jeder Bauherr nur ein klein wenig nachdenkt, bevor er seine Unterschrift unter den Vertrag setzt, passiert sowas nicht.
    Allerdings dürfte das schwerfallen, da im Kopf schon das Häuslein eingerichtet ist.
    Da zieht wieder die alte Weisheit:
    Trenn Emotionen vom Geld,
    oder dich trennt das Geld von den Emotionen.
    Viele Menschen überlegen vor dem Kauf einer Hose für 100 € länger als vor dem Kauf einer ETW für 100.000 €.
    Ich gehe davon aus, dass mit der ersten Eigenheimzulagediskussion 2003 schon die ersten Wackelkandidaten auftauchen. Also 2013/2014 schön die Amtsgerichte beobachten, ab da könnte es das ein oder andere Schnäppchen geben. Und das ist schon in sieben Jahren. Bis dahin fleißig sparen und dann mit ein wenig Glück ins eigene Heim.

  5. Ach Herr Dühlmeyer,

    Sie sollten sich mal mit einem Annuitätendarlehn beschäftigen.
    Dann schreiben Sie auch nicht solchen Unsinn.
    Beispiel auch für Sie:
    Kredit 100.000 €, Z. 8 %, T. 1 %: Laufzeit 27,5 Jahre
    Kredit 100.000 €, Z. 5 %, T. 1 %: Laufzeit 35,9 Jahre.
    Insofern ist Ihre Aussage eindeutig falsch! Durch die hohen Zinsen am Anfang ist auch die Annuität höher. Und weil der Zinsanteil der Annuität immer kleiner wird, steigt die Tilgung. Also haben die Zinsen doch einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Laufzeit.
    Also bitte erst überlegen und danach andere Meinungen mit "Blödsinn" betiteln!
    Anderes Beispiel:
    Kredit 100.000 €, Z. 5 %, T. 3 %: Gesamtkosten 157.260 € (19,6 J.)
    Kredit 100.000 €, Z. 5 %, T. 1 %: Gesamtkosten 215.459 € (35,9 J.)
    Können auch Sie nachprüfen.

  6. Hilfe ...

    Herr Bräutigam, wenn Sie schon so schicke Links angeben, nutzen Sie die doch auch mal richtig
    100.000 Z 5 % T1 % Gesamtaufwand = 215.500 € (rd.)
    100.000 Z 8 % T1 % Gesamtaufwand = 248.000 € (rd.)
    Wo bitte sind da die 8+1 % preiswerter. Richtig, ich bin sie schneller los. Aber deswegen kann ich doch keine 33.000 € an GUTHABEN-Zinsen in der gesparten Zeit einfahren.
    Außer bei hochspekulativen Anlagen.

  7. Ich glaube, wir schreiben aneinander vorbei!

    Klar sind höhere Zinsen für den Gesamtaufwand schädlich.
    Ich meinte es auch so, dass ein Häuslebauer mit dieser Aussage der Banken in den Beratungssessel gelockt wird.
    Und wenn man jetzt unterstellt, dass ein Großteil der Kunden sich diese Finanzierung nur dann leisten kann, weil die Zinsen so niedrig sind, wird es eben ein teurer Spaß. Würde sich der Kunde nämlich vorher mit dieser Rechnung beschäftigen, würde er den Haken ganz schnell entdecken. Mit 8 % Annuität wird das Haus bei niedrigen Zinsen deutlich billiger als mit 6 oder 7 %. Schlicht und einfach gesagt, kann der Häuslebauer sich dieses Haus nicht leisten.
    Es wird zu teuer.
    Um hier einmal eine Parralele zu einem früheren Beitrag von mir zu schlagen, als es darum ging, mit einem Investmentdepot gegen die Finanzierung zu sparen, wurde hier von dem ein oder anderen alteingesessenen Hasen Zeter und Mordio geschrien, wie ich es doch wagen könnte, so eine nicht garantierte Methode anzupreisen.
    Da finde ich es im Gegenzug sehr possierlich, dass Sie hier von 2 % jährlicher Gehaltssteigerung ausgehen. Angesichts der hohen Arbeitslosenquote und der Armutsdiskussionen im Lande eine sehr mutige Attacke.
    Ich bleibe dabei: wer mit 6 % Annuität finanziert, finanziert zu teuer.

  8. 8 % Annuität ist ein Kalkulationsrichtwert

    Foto von Hans Dittmer

    Wenn ich heute in der Praxis ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung mit einem Zins von angenommen 3,98 % p.a. nom. erhalte und eine 1 %-ige anfängliche Tilgung wähle, habe ich eine tatsächliche Annuität von 4,98 % p.a..
    Doch was ist in 10 Jahren? Keiner kann Ihnen sagen wo der Zins dann liegen wird. Wenn dann der Zins z.B. 7 % p.a. betragen wird, ich eine 1 %-ige Tilgung habe, beträgt die Annuität 8 % p.a.. Das bedeutet, Aufgrund des bestehenden Zinsänderungsrisikos muss ich zu Anfang mit einer höheren Annuität rechnen, um zu prüfen, wo die eigene Belastungsgrenze ist. Wenn man später die Raten Aufgrund von höheren Zinsen nicht mehr zahlen kann, ist das Drama vorprogrammiert.
    Das Zinsänderungsrisiko kann ich vermindern durch eine längere Zinsfestschreibung bzw. durch einen höheren Tilgungsanteil. Denn je geringer die Restschuld, umso geringer ist die Zins- und Tilgungsleistung (Zinsleistung, Tilgungsleistung) bei Verlängerung.

  9. Das Risiko kann ich verringern,

    die höheren Kosten jedoch nicht! Ich kann keinen Sinn darin finden, für ein Haus insgesamt fast das Doppelte zu bezahlen, als es Wert ist?
    Zugegeben ein Extrembeispiel, aber nehmen wir's doch mal:
    Kaufpreis 100.000 €, komplett finanziert. Bei 4 % Zins und 1 % Tilgung bezahlt der Käufer bis zum 15. Jahr monatlich 416 €. Angenommen, er bekäme diesen Zinssatz bis zum Ende der Finanzierung, hat er nach 40,3 Jahren über 201.000 € für das Haus bezahlt.
    Nach 15 Jahren hat er eine Restschuld von 79.492 €. Wehe, wenn in dieser Zeit keine Gehaltserhöhung auf eine Zinserhöhung trifft! Und es fällt schwer, daran zu glauben, dass die Immobilie nach der Finanzierung kein Geld mehr kostet.
    Für solche Finanzierer ist das Mieten immer sinnvoller!

  10. Schreiben, wie's nicht geht ...

    oder gehen soll, ist ja schön, nur wie soll es denn dann gehen?
    Warum sind denn die Zinsen so niedrig?
    Weil die Banken solche Menschfreunde sind? rotfl.
    NEIN
    Weil sich kaum einer bei den heutigen Baupreisen 6,7 oder gar 8 % Zinsen leisten konnte, selbst bei 1 % Tilgung. DARUM
    Die Banken wurden ihr "Produkt" Hypothek nicht mehr los, also wurden die "Preise" gesenkt.
    Dat schimpft sich Marktwirtschaft. Wenig Nachfrage, es fallen die Preise.
    Und die Banken haben auch kein Interesse dran (i.d.R. jedenfalls), dass die Hypotheken nach Ablauf der ersten Zinsbindung krachen gehen. Denn die wissen auch, was sie auf dem Markt für die Immobilie (nicht) bekommen.
    Sicher sollte manche Finanzierung lieber eine Mietzahlung bleiben.
    Aber so zu tun, als dürfe derzeit nur der bauen, der sich neben den aktuellen Zinsen 3  -  4 % Tilgung leisten kann, ist ebenso wenig richtig.
    Und einerseits solche Thesen aufzustellen (Sicherheit³) und andererseits Hochrisiko-Fondfinanzierungen anzupreisen (die nachweislich oft genug in die Katastrophe geführt haben) grenzt für mich an Schizophrenie.
    Fonds sind und bleiben Risikoanlagen. Bei Geld, dass man/Frau zusammengespart hat, mag das Sinn machen, es derart anzulegen. Aber dann bitte dem Geld auf dem Überweisungsträger "Tschüss" sagen und über jeden Tag, den es noch da ist oder gar mehr wird, freuen.
    Darüber die Altersheimstatt bezahlen zu wollen, ist (Entschuldigung) krank.
    Der Klientenkreis, für den eine solche Finanzierung sinnvoll ist, ist SEHR klein.

  11. Toll!

    Lieber Herr Dühlmeyer,
    zweifelsohne haben Sie unheimlich viel Ahnung vom Bau. da will ich mit Ihnen auch in keinster Weise diskutieren. Aber das, was Sie vom Bau wissen, fehlt Ihnen dafür bei der Finanzierung. Was ja auch nicht schlimm ist, man kann ja nicht alles verstehen.
    Zuerst einmal die Zusammenhänge, die in der Marktwirtschaft grundsätzlich in ähnlicher Form dastehen, wie Sie es dargestellt haben. Aber hier stellt sich wieder einmal die Frage, "Was war zuerst, Huhn oder Ei? "
    Die Zinsen wurden früher (zu DM-Zeiten) von der Bundesbank festgelegt, jetzt erledigt dies ganz einfach die Europäische zentralbank. Diese gibt einen Basiszinssatz heraus, der in der Höhe variabel ist und auf diese Weise aktiv auf die Konjunktur und die Inflation Auswirkungen hat. Ich will nun kein volkswirtschaftliches Seminar abhalten (was ich auch nicht kann), aber solche Zusammenhänge bestehen nun einmal und sind für mich auch ganz logisch nachvollziehbar.
    Nun der Zusammenhang mit den Baupreisen: wenn die Zinsen sinken, wird das Bauen an sich billiger. Also steigt die Nachfrage nach Baugrundstücken, Bauhandwerk usw. an. dadurch steigen die Preise für's bauen an. Das ist genau das, was die EZB mit niedrigen Zinsen bezwecken will. mehr Geld im Umlauf fördert die Konjunktur, mehr Konjunktur sorgt wiederum für steigende Preise. Und steigende Preise bedeuten Inflation. Also hebt die EZB die Zinsen an, um die Inflation einzudämmen. Steigen sie zu schnell, wird die Konjunktur abgewürgt, steigen sie zu langsam, haben wir eine zu hohe Inflation. Was ja eigentlich für den Kreditnehmer nicht schlecht ist.
    Um noch einmal auf das Thema Fonds zurück zu kommen. Zum ersten gibt es verschiedene Fonds. Ich gehe einfach mal davon aus, dass Sie beim Wort "Fonds" eine ähnliche Reaktion zeigen, wie der Teufel bei einem Krug Weihwasser.
    Bei Aktienfonds kann ich Ihnen insofern Recht geben, dass diese sehr volatil sind. Deswegen auch der von mir jedesmal mitgegebene Hinweis, sich nicht bis zum bitteren Ende in diesem Konstrukt zu bewegen.
    Bei Immobilienfonds (offene wohlgemerkt) hat man bei einigermaßen sicherem Händchen eine absolut sichere Anlageform gefunden, die relativ hohe Renditen mit einer sehr niedrigen Volatilität verbindet. Allerdings sollte man auch hier etwa 1 Jahr vor bedarf das Feld räumen.
    Geldmarktfonds und Rentenfonds (je nach Laufzeit) bieten nicht so hohe Renditen, dafür aber weniger Volatilität.
    Und wenn man jetzt halbwegs Ahnung von dieser Materie hat, stellt man sich ein Fondsdepot zusammen, welches aus allen Assetklassen besteht, verschiedene Anlagebereiche abdeckt und in verschiedenen Regionen investiert ist.
    Ein guter Anlageberater ist durchaus in der Lage, so etwas zu erstellen. Selbst ich habe in der Vergangenheit sowas hinbekommen.
    Wenn sich nun Menschen mit solchen Dingen verspekuliert haben, dann sicher mit Aktienfonds. Und das habe ich auch schon mehrfach erwähnt: daran ist nicht die Anlageform Schuld, sondern der Anleger. Wenn der mehr auf den Verstand hören würde als auf seine Gier, wäre er früher ausgestiegen. Wenn der Autofahrer mit 200 ins Stauende brettert, verklagt doch auch keiner den Hersteller, oder?
    Ihre eigene Unwissenheit damit abzuwerten, indem Sie andere Ansichten als krank bezeichnen, finde ich als wenig schmeichelnd für Sie. Es gibt durchaus Ansichten, die nicht der Ihrigen entsprechen und trotzdem einen Sinn machen.
    Ahoi

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