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Baufinanzierung

grosses Problem bei der Nachfinanzierung...

Haben ein Problem und hoffen auf wichtige Infos
Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft die nach beuurkundung aufgrund der Bodenverhältnisse unterkellert wurde.Den Keller haben wir vom Bauträger kostengünstig bekommen. Grundbuch sieht aus wie folgt: 1. Rang Ing Diba 2. Rang NRW Bank
Nun muss ein Betrag von min. 25000 Euro nachfinanziert werden. ING Diba hat das okay hiezu gegeben. Bedingung: Eintrag muss erstrangig erfolgen. NRW Bank weigert sich vom Rang zurückzutreten ,da Keller nicht in der Teilungserklärung steht. Die anderen Eigentümer sehen auch keine Veranlassung daran was zu ändern. Der Keller ist ausschliesslich aus meinem Wohnzimmer zugänglich.Frage: Was kann ich tun?

  1. Das ist wirklich schwierig - es gibt nur 2 Möglichkeiten

    Guten Tag,
    Sie haben hier nur 2 Möglichkeiten. Die erste und kostengünstigste Variante ist das nochmalige Gespräch mit der NRW Bank. Nehmen Sie zu dem Gespräch alle aktuellen Unterlagen mit und schildern Sie den Vorgang in einem persönlichen Gespräch. Denn nur wenn die NRW Bank um den Mehrbetrag im Grundbuch nach hinten rückt, kann die ING DiBa die Nachfinanzierung durchführen.
    Die 2. Möglichkeit besteht in der Nachfinanzierung über ein außergrundbuchliches Darlehen. Hier sind die Zinssätze aber deutlich höher im Vergleich zur Erstfinanzierung. Auch gibt es bei der außergrundbuchlichen Finanzierung in der Regel eine Beschränkung in der Gesamtlaufzeit. Sie liegt je nach Anbieter bei 15 Jahren.

  2. Es gibt mehrere Möglichkeiten

    zunächst würde ich aber zum Notar gehen und mich beraten lassen. Davon abhängig wird dann sein, wie weiter vorgegangen wird.
    "Außergrundbuchliche Finanzierung", woher stammt denn diese neue Wortschöpfung? erzählen Sie das bloß nicht in einer Bank.

  3. Habe bereits mit dem Notar und der NRW Bank gesprochen....

    Das Problem ist, dass der Notar auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht. Wäre das nicht der Fall und der von ihm erstellte Kaufvertrag würde nicht auf eine Teilungserklärung hinweisen,wäre das alles kein Problem. Die NRW Bank will einen Kaufvertrag, der Notar weisst auf die Notwendigkeit der Änderung der Teilungserklärung hin. Aufgrunddessen sagt die NRW Bank "Der muss es ja wissen".
    Die NRW Bank hat mir versichert vom Rang zurückzutreten wenn ich "selbstschuldnerische Bankbürgschaft" vorlege. Habe 2 Lebensversicherungen und einen kleinen 5-stelligen Betrag als Sicherheit für die Bank vorzuweisen.
    Frage: Wenn ich jetzt zu meiner Hausbank gehe und ihr den Vorfall schildere, wie wird sie reagieren wenn herauskommt das ich sie bei meiner Finanzierung übergangen habe?
    Für Infos bin ich ihnen dankbar

  4. Wie wird die Hausbank reagieren

    Die Hausbank wird natürlich nicht sehr begeistert sein, dass sie die Finanzierung nicht für Sie abwickeln konnte. Die Reaktion ist aber abhängig von der gesamten Geschäftsverbindung zwischen Ihnen und Ihrer Hausbank. Wenn die Bank Interesse hat, die Geschäftsbeziehung weiter aufrecht zu erhalten, wird Sie auch in diesem Bereich zugänglich sein. Für eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft müssen Sie bei der Bank einen Avalkredit beantragen. Bei der Gewährung eines Avalkredites gelten die gleichen Kriterien wie bei einer "normalen" Kreditgewährung, d.h. entscheidend ist Ihre Bonität und die angebotenen Sicherheiten. Auch spielen die Herauslagekriterien der jeweiligen Bank für Avalkredite eine Rolle. Wenn zum Beispiel die Bank intern vorschreibt, dass Avalkredite zu 100% besichert sein müssen, müssen Sie der Bank Sicherheiten in Höhe des Avalkredites (z.B. 25.000 Euro) anbieten können. Rückkaufswerte von Lebensversicherungen werden i.d.R. zu 80 % angesetzt, Guthaben auf Spar- oder Festgeldkonten zu 100 %, bei Wertpapieren und Fonds werden ebenfalls Sicherheitsabschläge berechnet.
    Für einen Avalkredit (Bankbürgschaft) müssen Sie mit ca. 1 -3% p.a. an Zinsbelastung für den verbürgten Betrag rechnen.
    So wie ich die ING-DiBa kenne, arbeiten die nicht mit Zusatzsicherheiten. Aber fragen würde ich trotzdem, ob die ING-DiBa in Ihrem Fall eine Ausnahme macht (Voraussetzung Sie verfügen über eine Sicherheit in Höhe der Nachfinanzierung)
    Hinweis an Herrn Witzgall: Außergrundbuchliches Darlehen ist bei uns im Norden eine gängige Bezeichnung. Es handelt sich um Finanzierungen, die für Maßnahmen an einem bestimmten Immobilienobjekt bestimmt sind, aber nicht grundbuchlich abgesichert werden. Deshalb sind bei diesen Darlehen Laufzeiten bis zu 15 Jahren möglich.

  5. Realkredit und Personalkredit, so kenn ich das

    und das kann für Laien schon kompliziert genug werden.
    @Fragesteller
    Der Notar hat nach meiner Meinung Recht mit seiner Auffassung. Was nützt es Ihnen, wenn sie nur für den Moment eine Lösung fänden.
    Da ich einen Notar immer noch für klüger halte, als mich selbst, enthalte ich mich mit weiteren Tipps.

  6. Sie kennen meinen Notar nicht.....

    Die Lösung wäre ja nicht nur für einen Moment da es eh nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung kommen wird. Die Eigentümergemeinschaft sieht die Notwendigkeit zu einer solchen Handlung nicht.Der Tenor geht in die Richtung das gesagt wird "Wer eine Änderung brauch soll auch für selbige zahlen".Bei einer Grössenordnung von 4000 - 5000 Euro (Aussage Notar) fällt diese Option weg.Mir geht es nur darum die öffentlichen Mittel (WFA / NRW Bank)nicht ungenutzt zu lassen.Daher möchte ich sie bitten ihre "Enthaltung" ad acta zu legen und mich an ihrem "Know-How" teilhaben zu lassen.Ich habe das Sondernutzungsrecht an den Räumen von den Eigentümern zugesprochen bekommen (ist total witzlos,kommt eh keiner rein da Zugang nur aus dem Wohnzimmer möglich).Der Notar sagt das das nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.Warum sollte das überhaupt Notwendig sein? Die Grundschuld für den Keller wird im Grundbuch eingetragen, reicht das nicht?
    Danke im Vorraus

  7. Ein Keller der es in der Teilungserklärung nicht zugeordent ist...

    kann auch von den anderen Wohnungseigentümern mindestens halbjährlich nach Vorankündigung begangen werden. Man muß ja das gemeinschaftliche Eigentum überprüfen können.
    Wenn der Weg nur durch Ihr Wohnzimmer geht, nun ja, es wird ja vorangekündigt, da können Sie aufräumen :-(
    Ich kenne einen Vergleichbaren Fall bei Dachgeschoßwohnungen, wo die darüber liegenden Spitzböden nur von den Abstellräumen der Wohnungen erreicht werden, aber auch nicht gem. Teilungserklärung zugeordent sind.
    Ich kann mir ehrlich auch gut vorstellen, das keine Bank diese Nachfinanzierung machen wird! Da eine Wohnung, die mit einem nicht dem Sondereigentum zugeordnetem Keller daher kommt, der zudem nur durch das Sondereigentum der Wohnung erreicht werden kann nicht mehr handelbar ist (siehe Beispiel mit den Dachböden, die Wohnung wurde seit über zwei einhalb Jahren nicht verkauft!)
    Ob Sie da mit Ihrem Keller viel Freude haben werden, wenn die Immobilie doch mal verkauft werden soll oder muß, bezweifel ich stark!
    Sie haben doch etwas ganz anderes gekauft! Warum müssen Sie jetzt eigentlich das Unvermögen des Bauträgers, der Bauträgerfinanzierung und des Notars ausbaden oder wollen sie das unbedingt?
    Ein guter Notar hätte übrigens eine Teilungserklärung eines Neubaus so aufgebaut, das Änderungen nur Ihre Wohnung betreffend und andere Wohneinheiten nicht betreffend oder die a. G. der Erstellung notwendig werden (hier Gründung) oder die durch Zusammenlegung und oder die Vertriebsergebnisse hervorgerufen werden durch den Bauträger ohne Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft vorgenommen werden können.
    Hier bei uns wird selbstbestimmtes Bauen immer mehr, das erfordert dann aber Teilungserklärungen, die flexibel bleiben.
    Ich drücke Ihnen die Daumen das Sie das hinbekommen!
    Grüsse

  8. Im übrigen sind 5 bis 6 tausend Euro

    ein angemessenes Lehrgeld für den Bauträger
    Meine wie immer rein private Meinung...


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