Baufinanzierung

Eigenkapital Berechnung

Hi, mal eine Frage zur Finanzierung. Als Eigenkapital kann man ja auch theoretische Werte einfliessen lassen. Gilt das auch für Verhandlungserfolg beim Grundstückskauf? Wenn das Land also laut Gutachter und Landesgutachterausschuss usw. definitiv einen Bodenrichtwert von knapp über 150.000 Euro hätte, ich aber durch mehrere glückliche Zufälle und gute Verbindungen zum Verkäufer nur 105.000 dafür bezahlen muss. Kann ich dann trotzdem den tatsächlichen Grundstückswert als Eigenkapital also als Sicherheit für die Bank angeben oder gelten nur die tatsächlich von mir gezahlten 105.000 als anrechenbares Eigenkapital. Ich frage nur deshalb weil ich z.B. beim Interhyp Onlinerechner schon ziemliche Unterschiede im Zinssatz festelle wenn ich die Eigenmittel höher angebe. Ist das rechtens und/oder verhandelbar mit der Bank? Den Vertrag müsste ich denen ja erstmal vorlegen weil mir leider noch ca. 10.000 Euro an Barmitteln fehlen für den Grundstückskauf. Könnte mir dieses Geld natürlich auch als Normalkredit irgendwo leihen um erstmal das Grundbuch überschrieben zu bekommen. Dann könnte ich doch zwecks Vollfinanzierung des Hauses der Bank den Bodenrichtwert als Eigenkapital angeben oder? Würde sich auf jeden Fall rechnen weil der Zinsatz für die 10.000 auf ein Jahr für das Grundstück zwar recht hoch ist aber im Gegensatz dazu die langfristigen Zinsen (20 Jahre lang) nicht unbedeutend sinken wenn ich 45.000 mehr Eigenkapital ansetzen kann.
Ich hoffe das ganze ist irgendwie nachzuvollziehen. Meine Bank will ich dazu verständlicherweise natürlich nicht fragen ;) Die Finazierung an sich sollte bei knapp 5.000 Euro netto im Monat auch kein Problem sein aber ich würde halt gern das Optimum rausholen aus dem Zinssatz. Was günstigeres als die Interhyp habe ich auch noch nirgends gefunden....

  1. Ganz genaue Antwort:

    Es kommt wie immer darauf an!
    Jedes Kreditinstitut, oftmals sogar von Berater zu Berater noch etwas unterschiedlich, hat da seine eigenen Spielregeln.
    Ich würde es dem Kreditinstitut gar nicht so schwer machen und erstmal das Gutachten von 150.000 € mitbringen. Vielleicht wird es ja ohne Rückfrage akzeptiert.
    Bei solch einem Finanzierungsgespräch gilt halt: " Man muß nicht alles was wahr ist sagen, aber alles was man sagt muß wahr sein".
    Sprich wenn nicht nachgefragt wird schweigst du, ansonsten mußt du natürlich die Kaufpreisdifferenz korrekt erwähnen, wenn sie jemand wissen will.

  2. Wird wohl

    anders laufen: Den Grundstückskaufvertrag will die Bank auf jeden Fall sehen, um zu prüfen, ob irgendwelche Vertragsbedingungen den Wert des Grundstücks schmälern. Im übrigen bewertet die finanzierende Bank das Gesamtobjekt, d.h. sie erstellt ein Wertgutachten über Grundstück incl. dem geplanten Gebäude.

  3. Die Bank wird mit Sicherheit den niedrigeren Wert nehmen.....

    gedachte, gefühlte Werte werden nicht genommen. Das es unterschiedliche Ansichten über das zustandekommen dieser Werte gibt ist bekannt.
    Entscheidend wird aber für die Bank der Kaufpreis sein.
    Natürlich ist auch bekannt, daß man gerne einen niedrigeren Preis verbrieft um z. B. evtl. Grundsteuer zu sparen. Außerdem benötigen Sie logischerweise bei einem geringeren Kaufpreis auch insges. weniger Kapital.
    Es gibt keinen Sinn, warum Ihnen ein Verkäufer ein Grundstück wesentlich billiger überläßt, als er ganz normal erzielen könnte.
    Sollte der Gedanke der Unterverbriefung im Raume schwebern, rate ich davon ab. Nehmen Sie dann lieber das womöglich doch vorhandene Eigenkapital und nutzen Sie es zum Kauf.

  4. Wenn ich Grundstück und HAus als Komplettfinanzierung reinnehme ...

    Wenn ich Grundstück und HAus als Komplettfinanzierung reinnehme ist mir das schon klar dass Bank sich daraus dann ihren eigenen Gesamtwert ermittelt, abzüglich 20% oder so versteht sich :( DEswegen wollte ich ja nur das Haus zu 100% finanzieren, dann dürften die doch auch nur das Haus bewerten, oder?
    Naja und es sind ja auch keine "gefühlten" Werte. Es gibt hier in NRW generelle Gutachten und Quadratmeterpreise für jede Strasse. Ich habe noch niemanden gefunden der sich nicht MINDESTENS an diese Preise gehalten hätte. Teilweise werden sogar bis zu 50% mehr verlangt. Das Grundstück ist frei von irgendwelchen wertshchmälernden öffentlichen Belastungen, Baulasten oder ähnlichem. Das heisst ich könnte es sogar ohne weiteres wieder verkaufen und zwar sogar etwas über dem Richtpreis also für ca. 160.000 vorrausgesetzt ich finde in diesen Zeiten einen Käufer. Demnach müsste die Bank dieses ja bei Ihrer eigenen Wertermittlung berücksichtigen, oder?
    Ich hatte ja gehofft dass ich ihr den Vertrag ja eigentlich auch nicht zeigen muss wenn ich das Grundstück komlett privat finaziere, oder? Es steht doch ab diesem Zeitpunkt dann alles im Grundbuch was Einfluss auf den Wert haben könnte oder sehe ich das falsch?

  5. wenn

    das Grundstück offensichtlich 160T€ wert ist und sie es für 105T€ bekommen, dann wird sich das Finanzamt dafür interessieren...

  6. Im Grundbuch steht kein Wert....

    dort gibts nur die Aussage über Eigentumsverhältnisse und mit dem Grundstück verbundene Rechte.
    H. Sigge hat ja nochmal deutlicher auf etwas hingewiesen, was ich etwas verpackt hatte.


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