Hallo liebe Forengemeinde,
da ich in der Suchmaschine nichts finden konnte Stelle ich mal hier meine Frage.
Meine Eltern haben meinem Bruder und mir im Dezember 1995 jeweils zur Hälfte das Haus per Schenkung überschrieben.
Meine Eltern haben lebenslanges Nießbrauchrecht.
Nun will ich meinen Bruder "ausbezahlen" - fallen da Zinsen oder dergleichen an und wenn ja was für Kosten usw.?
Momentan besitze ich eine ETW welche ich finanziert habe. Die Kredite von der Bank möchte ich gerne auf das Haus überschreiben lassen. Da meine Eltern Nießbrauchsrecht haben, habe ich die Befürchtung das die Bank das umschreiben ablehnt.
Was da einer wie das ist?
Vorab Danke und Gruß aus Hessen
Sven
Ausbezahlung Bruder-fallen Steuern oder dergleichen an? Nießbrauchrecht ein KO Kriterium für Bank?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Ausbezahlung Bruder-fallen Steuern oder dergleichen an? Nießbrauchrecht ein KO Kriterium für Bank?
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Zinsen?
Hallo Sven,
wenn Sie ihren Bruder 'ausbezahlen', heißt das nichts anderes, als dass Sie seine Hälfte des Hauses kaufen. Die Frage nach den Zinsen verstehe ich hier nicht - außer Sie haben sich verschrieben und meinen - wie im Titel - Steuern.
Da Sie mit ihrem Bruder nicht in gerader Linie verwandt sind, fällt Grunderwerbsteuer an.
Mit der Umschreibung des Kredites ist vermutlich die Umschreibung der Grundschuld gemeint? Da das Nießbrauchsrecht vermutlich auf dem ersten Rang steht, und Banken in der Regel nicht auf dem zweiten Rang stehen wollen, kann das wirklich ein Problem geben, es hängt aber auch von der Höhe der Grundschuld etc. ab, Auskunft kann Ihnen hierzu nur die Bank geben. Auch ein Rangrücktitt der Eltern ist denkbar (wozu ich den Eltern allerdings i.d.R. nicht raten würde).
Gruß Susanne -
Korrekt
Hallo und Danke für Ihre Antwort,
Sie haben den Nagel auf den Kopf getroffen. Habe mich verschrieben. War heute beim Finanzamt und habe erfahren das ich wie Sie schon sagten 3,5 % Grunderwerbssteuer bezahlen muss. Dies jedoch laut Finanzamt nicht vom Wert des Hauses, sondern dem Betrag den ich meinem Bruder bezahlen werde.
Ist dies so korrekt?Habe heute Abend einen Termin mit dem Bänker der im Jahr 2001 mir die Finanzierung der ETW gemacht hat. Bin gespannt was da raus kommt.
Wenn er ein OK gibt, verlange ich dies sowieso schriftlich.
Nochmal Danke und Gruß
Sven -
realistisch
sollte der Betrag schon sein, den Sie ihrem Bruder zahlen. Geben sie gegenüber dem Finanzamt an, das halbe Haus für 10.000 verkauft zu haben, weredn die hellhörig, insbesondere wenn sie dafür jetzt einen Kredit über 40.000 aufnehmen.
Will ihnen jetzt kein Steuerhinterziehungspläne unterstellen, aber ich verstehe es durchaus so, dass sie planen, weniger zu zahlen als die Haushälfte bei einem Verkauf Wert wäre? Oder meinen Sie, dass sie nur für den Wert des halben Hauses Grunderwerbssteuern zahlen müssen? Das ist klar. Wenn die Eltern ein Nießbrauchsrecht haben, wirkt sich das natürlich auch negativ auf den Wert des Hauses, somit auf das, was sie minimal zahlen und versteuern müssen aus. Sie sollten 2 Dinge unter einen Hut bringen: einen "steuerlich sauberen" Wert bestimmen und einen Preis, bei dem sie mit Ihrem Bruder auf Dauer ein gutes Verhältnis behalten ... Laien- und Brudermeinung (Laienmeinung, Brudermeinung)
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Soweit geklärt ...
Soweit geklärt ist schon alles. Mein Bruder bekommt 100000 €.
Wenn ich das Finanzamt richtig verstanden habe muss ich davon 3,5 % Grunderwerbsteuer bezahlen - korrekt?
Irgendeinen nicht korrekten Deal habe ich nicht erwähnt und ist auch nicht mein Ziel.
Meine Wohnung wird knapp 190000 € bringen. Für An und Umbau bleiben mir somit 90000 €.
Alleine schon das Grundstück kostet ca. 300000 € dann noch das Haus, also wesentlich mehr Wert.
Grundschuld wird sich auf ca. 130000 € belaufen die eingetragen werden muss.
Vorhin war Bänker da - er sagte es wäre kein Problem denn es wäre ja nur ein Obejektwechsel und das Haus sei ja ein mehrfaches Wert.
Meine Eltern müssen nur vom ersten Rang runter. Er meint wenn ich sterben würde würden meine Eltern nicht das Haus verlieren, sondern meine Schulden erben und diese könnten sich überlegen ob sie tilgen oder meine Wohnung vermieten und damit den Kredit abbezahlen.
Für Anregungen/Meinungen und Infos bin ich jederzeit offen.
Gruß
Sven -
Ähem, kurze Zwischenfrage Euer Ehren ...
Ähem, kurze Zwischenfrage Euer Ehren muss aber vorausschicken, dass ich kein Jurist bin, sondern Laie und kaum Erfahrungswissen in diesem Bereich!
Sie schreiben, dass alleine schon das Grundstück einen Wert von 300.000 € habe, dazu 'noch das Haus' (Sie wollen Ihrem Bruder 100.000 € geben. Ich vermute mal, dass Sie den Wert des Hauses auf 200.000 € ansetzen). Soweit mein derzeitiges Verständnis.
Jetzt meine (wie gesagt: Laie) Anmerkung: wenn ich mich nicht ganz irre, bilden nach BGBAbk. §§ 93/94 'Grund und Boden' auf der einen Seite sowie 'die damit fest verbundenen Gebäude und baulichen Anlagen' auf der anderen Seite eine sachliche und rechtliche Einheit. Insgesamt würde ich also mal von einem Gesamtwert von 500.000 € (Grundstück+Haus) ausgehen. Hätte ich einen Bruder, mit dem ich zusammen dieses Grundstück besäße, würde ich ihm wohl 250.000 € zahlen müssen, und nicht nur 100.000 €.
Das schreibe ich jetzt nicht, um Ihren Gerechtigkeitssinn anzuzweifeln, sondern weil ich davon ausgehe, dass hiervon die 3,5 % Grunderwerbssteuer berechnet werden.
Sollte ich irren, korrigiere mich gerne jemand.
Herzliche Grüße, -
auf sowas
wollte ich auch hinaus. @Fragesteller: genau, von den 100.000 müssen sie 3,5 % bezahlen. Frage ist nur, ob die 100.000 aus Sicht des Finanzamtes angemessen sind. Wenn das Objekt also wie Herr Köhl ausrechnet 500.000 Wert ist und sie nur 100.000 statt 250.000 zahlen wollen, könnten das nach einem "Steuerspartrick" aussehen.
Wie gesagt, dass Nießbrauchbracht mindert den Wert des Objektes. Um wieviel, und was ein "angemessener" Verkaufspreis an den Bruder ist, kann man so natürlich nicht sagen. da sollten sie sich von einem Experten beraten lassen. -
Nichts für ungut
aber das ist doch nicht eine Sache des Finanzamtes, sondern intern in der Familie.
Ich brauche auch noch Geld für den Umbau/Anbau und meine Eltern haben meinem Bruder ganz klar gesagt das er von mir nicht mehr zu bekommen hat. Mein Bruder hat ja auch kein Geld oder Arbeit ins Haus gesteckt und bekommmt jetzt 100000 € - das ist doch OK.
Außerdem habe ich mich dann auch um meine Eltern zu kümmern.
Im Grundbuch steht eh schon geschrieben, dass 50/50 auf uns überschrieben wurde aber derjenige der die Eltern "übernimmt" bekommt 2/3 und der andere "nur" 1/3.
Es ist also kein "gemauschel" oder so, sondern es ist einfach so wie es ist.
Gruß
Sven -
jein
will auch kein Gemauschel/steuerbetrügerliche Absichten unterstellen. Will nur vor ggf. bösem Erwachen warnen. Es ist sehr wohle Sache des Finanzamtes, wenn sie eine Haushälfte im Wert von 250.000 € für 100.000 € "verkaufen". Die sehen nur, dass da 150.000 für sie an besteuerbarem Wert "verschwinden".
Wie das jetzt mit dem Grundbucheintrag ist, kann ich nicht beurteilen. Da sollten sie sicherheitshalber nochmal einen Fachmann (den damaligen Notar?) befragen. Ihnen gehört das Grundstück jetzt zu 50 %, sobald jemand sagt "ich kümmere mich um die Eltern", gehört es demjenigen zu 2/3? Das sollte ein Fachmann unter steuerlichen Gesichtspunkten mal ansehen. Möglich dass das damals "klug" gemacht worden ist, aber auch möglich, dass man damals nicht an die Grunderwerbssteuer gedacht hat.
Für Sie ist es wichtig, den Wert des Hauses "nach unten zu rechnen" wegen notwendiger Renovierungen und dem Neißbrauchrecht. Dann sagt das Finanzamt evtl. nichts zu dem "Schnäppchenpreis", zu dem Sie die Hälfte vom Bruder bekommen. Mit etwas Pech sagt das Finanzamt, "OK, wenn dein Bruder mit 100.000 zufrieden ist, soll er doch. Wir setzen den wahren Wert an und wollen 3,5 % von 250.000".
Aber am wichtigsten ist meiner Meinung nach, dass in der Familie auch nachher Frieden herrscht und sich keiner benachteiligt fühlt. Das ist mehr Wert als ein paar Tausend € ... Wenn das bei Ihnen so ist, dann ist das mit dem Finanzamt auch irgendwie zu regeln. Nur vorher ggf. doch beraten lassen. Der Fall ist leider nicht soooo einfach, dass man Ihnen hier pauschal Antworten kann. -
Ähm - halt, Polizei
... Das Problem bei der zu niedrigen Kaufpreisfestsetzung ist nicht die Grunderwerbsteuer, denn eine solche fällt bei Schenkungen unter Lebenden nicht an. Wenn der Kaufpreis zu niedrig ist, dann könnte das FA auf eine gemischte Schenkung erkennen, und dann ist die Schenkungsteuer das Problem.
Da 'bröckchenweise' immer mehr Fakten auf den Tisch kommen, halte ich mich jetzt da raus. Lassen Sie den Vorgang von einem Steuerberater überprüfen, und teilen Sie diesem ALLE Fakten mit - dazu gehört auch der wahre Wert des Objektes. ,
Gruß Susanne -
nochmal halt!
zu Absatz 2: Habe ich ja implizit auch gesagt: Ab zum Profi, hier kann ihnen nicht mehr geholfen werden (altes Thema, wichtige Infos kommen oft erst spät).
Zu Absatz 1: Moment! Die Hälfte wird ja nicht verschenkt, sondern "ausgezahlt" spricht verkauft. Es geht hier nicht um die Schenkung Eltern an Kinder, sondern "Verkauf" unter Brüdern. Klar, da können die "fehlenden" 150.000 dann als "Geschenk" angesehen und besteuert werden (wie sieht das mit Freibeträgen unter Brüdern aus? Habe gerade keine Ahnung und die Frau, die das hier im Haus wissen müsste ist gerade Shoppen). Aber die Grunderwerbssteuer für die 100.000 müssten doch trotzdem anfallen, oder?
Muss ich das so verstehen: Ich schenke meinem Bruder Grundstück und er muss dafür keine Grunderwerbssteuer zahlen aber Schenkungssteuer? -
@ Herrn Sigge
Ja, genau! Und zwar, um eine doppelte Besteuerung desselben Vorgangs zu vermeiden.
Und der Freibetrag ist nur 10300 € unter Geschwistern.
Gruß Susanne -
und die Steuer
beträgt dann bei Schenkungen BIS 52000 € 12 %, dann 17,22, 27 ... -
Neue Infos zu meinem Problem bzw. Meinung von den Steuerexperten gewünscht
Hallo werte Forumsexperten,
wie Ihr zum Teil geschrieben habt könnte es wirklich sein das der Betrag welchen ich meinem Bruder als Ausbezahlung geben werde dem Finanzamt zu gering ist.
Hätte nicht gedacht das wenn es intern in der Familie geklärt ist der Staat auch erneut die Hand aufhält. Naja, wenn wundert es heutzutage.
Habe nun eine Steuerkanzlei beauftragt.
Wie gesagt, vor 10 Jahren war das Grundstück mit Haus nach der Formel bei der der Brandversicherungswert herangezogen wurde knapp 700000 DM.
Diese Berechnung mit dem Brandversicherungswert war laut meiner Info dem Finanzamt zu gering und wurde geändert.
Nun hat der Steuerberater mir erst einmal am Telefon (Termin erfolgt in 2 Wochen) kurz den Wert der Immobilie nach der neuen Berechnungsformel grob berechnet (140 m² Wohnfläche - 893 m² Grundstück - Bauplatzpreis pro m² mind. 250 €) und kam auf den Wert von 105000 €!?!?!?!?!?
Da die Hälfte des Grundstücks und Hauses bereits mir gehört muss dieser Wert noch durch 2 geteilt werden (andere Hälfte gehört ja Bruder) also besitzt mein Bruder nach der Formel 52500 € und er bekommt 100000 € und somit fällt keine Schenkungssteuer an.
Da mir der Betrag von 105000 € zu gering vorkam sprach ich ihn gleich am Telefon an warum dies sei und er meinte, da meine Eltern Nießbrauchrecht hätten wurde dies den Wert mindern.
Was sagt Ihr dazu?
Gibt es eine Minderung des Wertes wenn Nießbrauchrecht auf dem Haus lastet und wenn ja um welchen Faktor wird der eigentliche Wert gemindert. (Vater 66 Jahre, Mutter 62 Jahre).
Da mir eine nachträgliche Schenkungsstuer das Genick brechen würde, bin ich ziemlich skeptisch.
Wenn ich die Berechnung vom Steuerberater erhalte und damit zum Finanzamt gehe, kann ich dort das vorlegen und nachfragen ob dies vom Steuerberater berechnete OK ist?
Danke schon einmal - Gruß
Sven -
Die restliche Lebenserwartung
eines 66-jährigen Mannes beträgt 19,7 Jahre, die einer 62-jährigen Frau sogar 26,5 Jahre (Sterbetafel 2004). Die Wahrscheinlichkeit, dass über 20 Jahre lang der Nießbrauch des Hauses erstrangig "blockiert" ist, ist hier also sehr hoch. Damit ist das Haus für einen Selbstnutzer uninteressant.
Einem Rangrücktritt würde ich an Stelle der Eltern unter keinen Umständen zustimmen, auch bei noch so gutem Einvernehmen nicht und gerade wegen des Familienfriedens: Sie fahren vor den Baum, kommen ins Pflegeheim, gehen pleite, die Bude wird versteigert und Ihre Eltern stehen auf der Straße.
Gruß -
Danke Herr Thiele ...
Danke Herr Thiele für Ihre Antwort.
Also hat der Steuerberater doch mit seiner Berechnung recht - ich hoffe dies sehr
Zu der Rangordnung:
Ich sterbe - dafür schließe ich eine Risikolebensversicherung über die Darlehnssumme ab
Arbeitslos - die Summe von 500~700 € werde ich immer aufbringen können.
Pflegefall - werde noch eine Berufsunfähigkeitsversicherung/Pflegeversicherung versuchen abzuschließen.
Mein Bänker hat gesagt es gäbe zwar die Möglichkeit das sich die Bank an zweiter Stelle einträgt, wäre aber aufwändiger und wird eigentlich nicht gemacht.
Werde ihn anschreiben und er soll mir erklären was gemacht werden muss damit die Bank an zweiter Stelle sich einträgt. Dann sehe ich mal weiter.
Gruß
Sven
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