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Baufinanzierung

20jahre Zinsbindung empfehlenswert?

Hallo!
Wir planen den Neubau eines Hauses. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf 204.000 Euro abzüglich 23.000 Euro EKA, bleiben uns 181.000 Euro Finanzierungsbedarf.
Wir haben folgenden Vorschalg erhalten:
1. Annuitätendarl. 121.000 Euro zu 4,45 nom. 10J. fest 1% Tilg.
2. KFWA-Darlehen 60.000 Euro zu 4,40 nom. 10J. fest 1,73% Tilg.
(10% Sondertilgung p.a. auf den 1. Teil)
Dabei kommen wir auf eineonatl. Gesamtbelastung von 860 Euro.
Wenn wir von einer 2%igen Zinssteigung ausgehen, dann erhöht sich die monatl. Belastung um über 300,00 Euro. (vorausgesetzt wir machen keine Sondertilgungen)
Alternativ würden wir gerne die Zinsbindung des 1. Teils auf 20J. erhöhen auch wenn wir dadurch einen höheren Zins zu zahlen haben (ca. 5,00 nom.). Nach Ablauf dieser Zinsbindung 2024 verbleibt eine Restschuld von ca. 80.000 auf diesen Teil die durch eine bestehende LVA mit garantierter Summe zu diesem Zeitraum getilgt werden würde.
Sollte man auf Sicherheit gehen und monatl. 50 Euro Mehrbelastung in Kauf nehmen für eine 20J. Zinsbindung anstatt bei 10jähriger ab dem 11. Jahr ein böses Erwachen zu habent 300 Euro mehrbelastung?
Was meinen Sie?
Vielen Dank für die Antworten
Tomas

Name:

  • Tomas Mengel
  1. kommt drauf an

    z.b. auf ihr alter und ihre lebensplanung. sie sind sich im klaren darüber, dass sie bei 1 %iger tilgung ca. 38 jahre brauchen um den kredit zurückzuführen?

  2. ja wenn...

    wir davon ausgehen das wir die gesamte Laufzeit mit 1% tilgen ist das richtig. Jedoch haben wir 1%ige Tilgung angesetzt um die monatliche Belastung in der Anfangsphase ersteinmal
    gering(er) zu halten.
    Mit dem 10%igen Sondertilgungsrecht halten wir uns die Option offen mehr zu tilgen als 1%. Denn 38 Jahre ist auch für uns (beide 30 J. alt) unakzeptabel.
    Dann kommt wie gesagt 2024 die LVA mit 80.000 zur Tilgung des ersten Teils, weitere 5 Jahre später aus einer 2. LV meiner Frau ca. 60.000 Euro. (Garantierte Ablaufsummen ohne Überschussanteile und schön gerechneter Verzinsung - bzw. auf Sicherheit gerechnet)

  3. Nicht eindeutig zu beantworten

    Die Frage ist nicht eindeutig zu beantworten. Es kommt (wie Sie schon richtig erkannt haben) dararuf an, wie der Zins in dem Moment ist, wo Sie Ihre Anschlussfinanzierung brauchen. "Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen." (zugeschrieben Karl Valentin, Mark Twain, Winston Churchill u.a., Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Prognose
    Dabei werden Finanzierungen mit gleicher monatlicher Belastung verglichen, also in Ihrem Fall:
    a) 20 jährige Annuität mit 1% Tilgung
    b) 10 jährige Annuität mit (1+x)% Tilgung, x wird so angepasst, dass die gleiche Rate rauskommt
    a) hat den Vorteil der höheren Zinssicherheit
    b) hat den Vorteil, dass die Kreditsumme schneller schmilzt
    Das Tool berechnet dann den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung des kürzeren Darlehens, für den die Kosten exakt gleich sind wie beim längeren Darlehen. Wenn Sie also für Ihre Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zins erwarten als berechnet, sollten Sie das kürzere Darlehen nehmen. Und umgekehrt.
    Vom Gefühl her würde ich angesichts des historischen Zinstiefs zu längerer Zinsbindung raten. Vielleicht auch mal an 12 oder 15 Jahre denken?!
    Laienmeinung!
    Grüße

  4. Darf ich noch was dazu fragen?

    Guten Tag Herr Mengel.
    Das macht mich stutzig: "...um die monatliche Belastung in der Anfangsphase erst einmal gering(er) zu halten..."
    Frage 1: Was ist im ersten Monat anders zu bewerten, als im 37. oder 79. Monat, in dem Sie Schulden haben? Weshalb wollen Sie da eine geringere monatliche Belastung? Außerdem haben nicht Sie, sondern die Bank die vorgeschriebene Mindesttilgung auf 1 % gesetzt, oder?
    Frage 2: Können Sie überhaupt 10 % Sondertilgung leisten? Also eine insgesamte Annuität von 4,45 + 1 + 10 = 15,45 %? Wenn "ja", dann weiter mit Frage 3, wenn "nein", dann die Frage, was das soll (sieht halt "schön" aus, gelle).
    Frage 3: Weshalb dann die Frage nach der längeren Laufzeit?
    Frage 4: Schauen Sie sich mal die Effektivzinsen an. Vor allem die der KFWA. Und dann fragen Sie den Banker "Ihres Vertrauens", weshalb er da (KfW) nicht mit eigenen Bankmitteln mithalten kann/will.
    Wir haben tatsächlich ein historisches Zinsniveau. Oliver und Joachim haben in ihren Beiträgen bereits darauf hingewiesen, dass Ihre gestellte Frage nicht in der Kürze beantwortet werden kann.
    Mein ganz privater und schon oft wiederholter Tipp: Haun se in die Tilgung rein, was geht. Ne bessere "EFFEKTIVE" Verzinsung als dies kriegen Sie sonst nirgendwo. Und wenn man hier mehr über die Randbedingungen wüsste, dann könnte man auch noch was zu den Zinsangeboten bemerken. Aber das war ja nicht gefragt.
    Gruß

    Name:

    • Klaus Fuchs
  5. Sollte man......anstatt.....?

    Diese Frage können Sie nur selbst beantworten, da Sie dies auch selbst verantworten müssen. Kurz gesagt: Diese Entscheidung kann Ihnen niemand abnehmen.

  6. natürlich dürfen Sie...

    an Herrn Fuchs...
    Danke für Ihren Beitrag.
    Ich stelle hier mal meine Antworten direkt nach Ihren Punkten:
    zu 1) Im Grundsatz nichts, da stimme ich Ihnen zu. Jedoch war die "Idee" ersteinmal nicht den vollen Rahmen dessen was möglich ist für monatl. Finanzierungsbelastung auszuschöpfen, da erfahrungsgemäß ja immer noch die ein oder anderen unvorhergesehenen Dinge oder Anschaffungen zum Tragen kommen könnten. So gesehen hätte man dann noch etwas Puffer mehr als ohnehin schon. Sollte der Fall nicht eintreten so stecken wir das Kapital in eine entsprechende Sondertilgung.
    zu 2) 10% war das Angebot des Finanzierers, sicherlich reichen auch 5%
    zu 3) Die Frage deshalb ob es Sinn macht sich 20 Jahre an einen Zins zu binden der bis zum Eintreten der ersten LVA ohne Ängste einer möglichen harten Zinssteigung nach z.B. 10 Jahren garantiert ist.
    4) Die KFWA liegt günstiger das stimmt. Die Frage warum das beim Hauptteil nicht gelingt ist der das dieser Wert 4,45 nom. aus einem Mischzins zweier Beträge mit unterschiedlicher Verzinsung besteht, der bei entsprechender Sondertilgung auf den zweitrangigen Teil bis zum Zins von 4,31 nom des erstrangigen Teils zurück geht.
    Ihr Rat bezüglich "in die Tilgung hauen" würden wir über die Sondertilgung tun ohne uns für eine Laufzeit für 10,15 oder 20 Jahre mit einer hohen Tilgung dauerhaft zu "belasten", da man sich doch nie sicher dessen sein kann was kommt.

  7. mal abgesehen davon,

    dass ich ca. 10% eigenkapital für sehr wenig halte, frage ich mich, haben sie die klv s in zusammenhang mit der finanzierung abgeschlossen? wenn nein, ok, wenn ja, naja, nicht so toll.
    sie sollten ihr einkommen und ihre monatlichen ausgaben offenlegen, dann sind sicher alle hier bereit sich intensive gedanken zu machen was der beste weg seien könnte.
    dazu gehören natürlich auch familienstand, beruf, anstellungsverhältnis und weitere lebensplanung.
    gruß joachim

  8. Joachim

    Die Frage mit der KLV stellte ich mir auch, tippte dann aber, dass die wohl schon bestanden (zumindest eine). Gründe: Beide Partner sind gleich alt, die KLV's haben aber verschiedene Endalter.
    Thomas Mengel:
    Sie können, eine anständig ermittelte Kostenaufstellung vorausgesetzt, sich den Luxus gar nicht erlauben, einen Puffer für alles Mögliche zu haben. Joachim liegt mit seiner Bemerkung über die Höhe Ihrer Eigenleistung richtig. Die von Ihrem Finanzierer angebotene Sondertilgungsquote (auch da lag ich richtig) dürfte dann vielleicht selbst mit 5 % noch erhöht liegen, sprich nicht erreichbar. Korrekt?
    Ich gehe davon aus, dass Sie das, was auf Sie zukommt recht realistisch einschätzen. Daher auch die Frage nach der Laufzeit der Zinsfestschreibung. Mein Vorschlag deshalb: Wenn Sie schon das Angebot bekommen, eine 20 jährige Zinsfestschreibung zu vereinbaren, nehmen Sie es an. Lassen Sie die Option einer Sondertilgung trotzdem in der Höhe und schließen keine weiteren Verträge ab, in die Sie einzahlen ohne zu tilgen. Gemeint sind damit eventuelle BSV oder KLV's. Sollte Joachim mit seiner Befürchtung, was den Abschlußzeitpunkt Ihrer beiden KLV's anbelangt, richtig liegen, dann, ja dann sollten Sie eine Entscheidung treffen. Eine Entscheidung auf die Frage: "War das richtig? Was kann ich da noch machen?" usw. Eine Risiko-LVA hätte es dann auch getan (und die Differenz zu KLV wieder als Sondertilgung).
    Nochmal zum Thema "Wir planen den Neubau eines Hauses". Sie bauen selbst, lassen bauen, kaufen oder wie oder was? Die Frage deshalb, wer die Verantwortung für Ihre Kostenermittlung übernimmt. Denken Sie daran, der reine Verkäufer eines Objektes will es verkaufen. Ob Sie u.U. die Leistungsbeschreibung richtig lesen können (dafür gibt es Profis, also nicht böse sein für die Bemerkung "Lesen"), kann und will ich nicht beurteilen. Ist nämlich nicht einfach. Das Gleiche gilt auch für die Aufstellung der eventuellen Selbsthilfe. Hier überschätzen sich auch die Bauherren sehr schnell. Holen Sie sich, falls nicht schon vorhanden, auch hier die Profis an Ihre Seite.
    Gruß und ein "glückliches Händchen" beim Bauen.

    Name:

    • Klaus Fuchs
  9. Die eierlegende Wollmilchsau gibt es auch bei Finanzierungen nicht

    Ihren bisherigen Beiträgen ist zu entnehmen, daß Sie zwar gerne die 20 jährige Zinssicherung möchten, aber nichts dafür ausgeben wollen. Vor allem, wenn Sie sich in den Zustand nach 20 Jahren versetzen und rückblickend feststellen, daß entweder dieser oder jener Weg besser gewesen wäre. Dieses Wissen hätten Sie natürlich schon gerne heute.
    Dem erfahrenen Finanzierer fallen schon einige Ungereimtheiten in Ihren Darstellungen auf. Einige wurden auch von Klaus, Oliver und Joachim ja schon angesprochen.
    Es ist einfach zu viel Zeit verschwendet, wenn hier einfach ein paar Mini-Infos angegeben werden die erst durch Nachfragen so tröpfchenweise zu einem Überblick führen sollen. Fassen Sie dies nicht als Vorwurf an sich selbst auf. Dies ist ein allgemeines Problem dieser Seite. Anhand weniger Informationen versucht man Lösungen darzustellen, welche sich dann mit weiteren Informationen als hinfällig erweisen. Dies wird dann so lange gemacht, bis alles Wesentliche beisammen ist. Dann stellt man fest, daß 2 Drittel aller Antworten eigentlich überflüssig waren.
    Zu Ihnen konkret.
    Die Sparbeiträge Ihrer Lebensversicherungen bringen Ihnen als Tilgung garantiert den Kreditzins, erst recht, wenn dieser nach Ablauf der Zinsbindung noch steigen sollte. Zur Absicherung des Risikos brauchen Sie keine KLV.
    Sollten Sie keinerlei Sondertilung schaffen ( Sie sagten selbst sinngem. "...was da so alles kommen kann..") schauen Sie sich Ihre Restschuld nach 10 Jahren an. Dann halten Sie sich auch mal vor Augen, daß wir in diesem Lande auch schon Bauzinsen jenseits der 10 Prozent hatten.
    Jetzt können Sie jegliches Szenario durchrechnen und für sich entscheiden.
    Diese Entscheidung kann und wird Ihnen hier keiner abnehmen, auch wenn noch so lange drüber diskutiert wird.

  10. KLV

    ich habe da so meine zweifel, dass die rendite erreicht wird, die ihnen vorgerechnet wurde. meines erachtens ist das bestens ne nullnummer, aber garantiert sicher nicht.

  11. Sorry...

    ...für die längere Abwesenheit an alle. Und Danke für die Beiträge bis hier hin. Ohne jetzt alle einzeln anzusprechen möchte ich einige Fragen direkt beantworten und einige gewünschte Ergänzungen liefern...
    Die KLV`s bestehen in unterschiedlichen Ablaufsummen seit Beginn unserer eweiligen Aubildungszeit (16. u. 17. Lebensjahr). Die Berechnung der Ablaufleistung basiert ausschließlich auf die derzeit garantierte Versicherungsumme ohne Überschuss oder Rendite.
    Unser Haushaltsnettoeinkommen liegt bei 3200 Euro. Etwaige Weihnachts- u. Urlaubsgelder sowie Überstunden, Prämien etc. sind hier noch nicht eingerechnet, sondern sollen teilw. zur Sondertilgung eingestetzt werden (Hinweis 5% Sondertilgungen sind für uns durchaus machbar und aufgrund des derzeitig geringen EKA auch gewünscht)
    Das Eigenkapital ist gering, da wir vor zwei Jahren eine Wohnung (zur Miete) renoviert und komplett neu eingerichtet haben. Das wir nun Bauen liegt daran, das wir derzeit ein gutes Grundstück in Aussicht haben. Gebaut wird mit einem Bauträger aus der Familie das die Kosten gegenüber dem "freien Markt" sehr im Rahmen hält. Die derzeitigen Bauzinsen tun ihr übriges in dieser Situation auch nur mit 10% EK zu bauen.
    Mfg
    Tomas Mengel

  12. Werter Herr Mengel

    Ein Bauträger aus der Familie ist noch keine Garantie für irgendetwas, das besser sein sollte. Ich spreche aus der Praxis!

    Name:

    • Klaus Fuchs
  13. Werter Herr Fuchs

    Ich glaube schon das ich mich auf die Kostenaufstellung und Bauausführung meines Vaters verlassen kann. Garantien kriegt niemand ist klar, aber ich denke, bzw. weiß das ich hier besser aufgehoben bin als bei einer fremden "Firma XYZ"

  14. Herr Mengel

    klar doch, gebe Ihnen Recht.
    Sie sprachen von "Familie" und das hätte auch der entfernte "Groß-Cousin" sein können. Nur in den wenigsten Fällen wird es von Vater-Sohn Problem geben.
    Und wie immer erfährt man im Forum immer erst alles durch nachfragen....
    Gruß

    Name:

    • Klaus Fuchs
  15. stimmt...

    ...das hätte ich auch gleich erwähnen können. Mein Augenmerk bei der schnellen Antwort lag auch eher bei den bislang fehlenden bzw. gewünschten Angaben einiger Forumsteilnehmer...ich bitte um Nachsicht!
    Gruß
    ToM

    Name:

    • Tomas Mengel

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