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Baufinanzierung

Haus verkaufen: Finanzierung auflösen?

Hallo,
leider haben wir eine Situation falsch eingeschätzt. Wir haben uns im Sommer ein Haus gekauft, die Finanzierung (über 150.000 Euro) war günstig (4,35%) und gut machbar, und haben uns munter an die Sanierung des Objektes gemacht und dort nochmal etwa Eigenkapital 50.000 reingesteckt.
Nun ist es fast fertig, unsere Ehe allerdings auch. Mein Mann weigert sich dort einzuziehen und verlangt Trennung/Scheidung.
Da ich nun auch nicht weiß, was ich mit einem ganzen Haus soll überlege ich es wieder zu verkaufen.
Dabei ergeben sich einige Fragen:
Angenommen, ich würde für das nun sanierte Haus 200.000 bekommen, dann hätte ich auf dem Papier zu meinem Kaufpreis einen Gewinn von 50.000 Euro gemacht. Muß ich diesen "Gewinn" versteuern?
Wie läuft das mit der Finanzierung? Klar muß ich mit der Bank sprechen, aber vorweg: Kann man den Kredit (4,35%) mit verkaufen?
Wie hoch sind die Strafgebühren, wenn man den Kredit nach so kurzer Zeit zurückzahlt, weil das Objekt verkauft ist?
Danke und Gruß
Gabi

Name:

  • Gabi
  1. Strafgebühren = Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Höhe der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung des Kredits kann eine fünfstellige Eurosumme betragen. Fragen Sie einfach Ihre Bank.
    Ich habe im Bekanntenkreis von einem Fall gehört, bei dem bei einer "Standard"-Hypothek (1% Anfangstilgung) mit einer 10jährigen Zinsbindung nach etwa 4 Jahren Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 19.000 Euro geschätzt wurde (wohlgemerkt: Geschätzt. Für die genaue Berechnung wollte die Bank 100 Euro Gebühr einkassieren...)
    Ich kann Ihnen nur raten: Binden Sie frühzeitig Ihre Bank mit ein. Sie kann Ihnen u.U. einen anderen Weg aufzeigen, wie Sie günstiger dabei wegkommen, nämlich den Kredit einfach mit dem Hausverkauf auf den Käufer zu übertragen. Die Zinsen sind nämlich zwischenzeitlich gestiegen, so dass Ihre günstigen Hypothekenkonditionen sogar ein zusätzlicher Kaufanreiz sein könnte.
    (Bauherrenmeinung)

    Name:

    • Werner Aselmeyer
  2. was vergessen:

    im von mir genannten Beispiel handelte es sich um eine Restschuld nach den 4 Jahren von etwa 150.000 Euro.

    Name:

    • Werner Aselmeyer
  3. Hallo Gabi,

    das ist natürlich alles sehr traurig, wie es gelaufen ist.
    Bei einem Hausverkauf kenne ich das so, das die finanzierende Bank den Verkäufer gegen Vorfälligkeitsentgeld aus den Verträgen entläst. Ein mit verkaufen der günstigen Darlehn ist nicht möglich (zumindest bei keiner mir bekannten Bank oder Sparkasse). Die Bank wird wohl auf das Vorfälligkeitsentgeld bestehen und kann natürlich damit argumentieren, das der Vertrag nur zwischen Euch und der Bank abgeschlossen wurde. Ein anderer Kunde muß ja auch nicht die gleiche Kreditwürdigkeit wie Ihr haben.
    Du hast nicht gesagt, welche Festzinslaufzeit Ihr gewählt habt. Wenn man von 10 Jahren ausgeht wird das Vorfälligkeitsentgeld wahrscheinlich relativ hoch sein. Restlaufzeit, Wiederanlagezins (nicht Wiederausleihzins) sind weitere Faktoren für das Vorfälligkeitsentgeld. Ich habe leider kein Programm um das zu rechnen, bei uns machen das die Sachbearbeiter aber auf Kundenwunsch. Die KFWA rechnet es aber zum Beispiel erst, wenn wirklich ein Verkauf erfolgt.
    Ohne Gewähr, der Gewinn muß nicht versteuert werden, ist ja eigentlich auch kein Gewinn, sondern nur eine andere Anlageform.
    Viel Glück

    Name:

    • Frank Siewert
  4. @Werner

    kennst Du einen Fall, wo die Bank die Darlehn mit "verkauft" hat? Wie auch immer, ich bin sicher, das der Darlehnsnehmer darauf keinen Anspruch hat! Kann höchstens durch Vitamin B und Golfplatzpartner zustande gekommen sein.
    Lange nichts gelesen, schöne Grüsse

    Name:

    • Frank Siewert
  5. nee kenn ich auch nicht

    war nur so eine Idee. Bin auch kein Banker und kenne die Gepflogenheiten diesbezüglich nicht. Nur: Warum sollte im Einzelfall so etwas nicht möglich sein, zumindest bei ähnlicher Kreditwürdigkeit? Die Bank hätte doch keinerlei Einbußen dadurch, im Gegenteil: der Vertrag würde ja vom neuen Kreditnehmer einwandfrei erfüllt. Die Bank würde doch dann unverändert ihren ganz normalen Gewinn während der Restlaufzeit des Vertrages machen, so wie er von Anfang an kalkuliert wurde.
    Oder verdienen die mit der Vorfälligkeitsentschädigung mehr?
    Oder wird nach dem Auflösen des Vertrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung der Restvertrag (dessen günstige Gegenfinanzierung seitens der Bank ja immer noch x Jahre läuft!) einem anderen Kunden als "einmaliges Super-günstig-Kontingent" neu verkauft, sodass die Bank zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung quasi doppelt daran verdient? Das würde ich denen glatt zutrauen...

    Name:

    • Werner Aselmeyer
  6. Es gibt schon die Möglichkeit

    das der neue Eigentümer die Finanzierung übernimmt, d.h. in den Vertrag eintritt. Dazu müssen aber alle einverstanden sein: Verkäufer (ist ok), Käufer (kommt auf die Konditionen an) Bank (kommt auf die Bonität des käufers an). Also rechtzeitiger Kontakt zur Bank erforderlich und möglichst immer bei potentiellen Käufern anfragen ob Intersse an Dahrlehensübernhme besteht.

  7. Hallo danke für die Rückmeldungen Der quot;Verkauf" des ...

    Hallo,
    danke für die Rückmeldungen.
    Der "Verkauf" des Kredits ist also Verhandlungssache mit der Bank. Da die Zinsen ja bereits wieder deutlich gestiegen sind würde es mich aber wundern, wenn das klappen würde.
    Nun ja, ich bin halt noch auf der Suche nach Infos, damit ich überhaupt entscheiden kann, was für mich am sinnvollesten ist. Ich könnte es ja auch (erstmal) vermieten. Mal sehen...
    Danke nochmal
    Gabi

  8. beim Vermieten aber beachten:

    Dann entfällt die Eigenheimzulage. Sie gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum.

    Name:

    • Werner Aselmeyer
  9. hallo,

    der schuldnerwechsel eines baudarlehns ist nicht unüblich. wenn die bonität des käufers stimmt, hat auch keiner nachteile dadurch. trennung / scheidung ist immer eine extremsituation in denen banken auch zu verhandlungen bereit sind.

  10. Vieleicht war das 25 Jahre bei der BHW so,

    ich kenne aber wirklich nur einen Fall, da war der Verkäufer Angestellter einer großen "deutschen" Bank.
    Ansonsten wurde jedesmal Vorfälligkeitsentgeld kassiert und neu finanziert, das verspricht doppelten Ertrag und zusätzliche Cross Selling Ansätze.
    Wenn Sie es schaffen den "verkauf" der Darlehn mit der finanziernden Bank auszuhandeln, würde mich das dennoch sehr für Sie freuen!
    Sie sehen das die Meinungen hier offensichtlich weit auseinandergehen. Vielleicht ist es am klügsten, die Frage wirklich mit der Bank zu besprechen.
    Von hier aus wünsche ich Ihnen jedenfalls alles Gute Gabi und hoffe das es sich für Sie schlußendlich positiv entwickelt.

    Name:

    • Frank Siewert
  11. in 10 Jahren 1x erlebt

    in den letzten 10 Jahren habe ich es nur ein mal erlebt, dass der bestehende Vertrag übernommen werden konnte, und da war es Bedingung des KÄUFERS, diese Finanzierung zu bekommen, da er sonst abgesprungen wäre und die Bank dadurch einen sehr sehr guten Neukunden bekommen hat.
    Sonst, leider, muss ich aus eigener Praxis erzählen, haben die Banken KEIN Interesse daran. Oft wird noch nicht mal nach der Bonität dieses Käufers gefragt, sondern schon vorher (!!) "NEIN" gesagt und eine "neue" Finanzierung verkauft.
    Leider.

    Name:

    • Klaus Fuchs
  12. bhw stimmt

    dort war und ist es nicht unüblich einen schuldnerwechsel vorzunehmen. aber andere banken tun das auch, z.b. dsl, psd, sparda, commerzbank usw. ist verhandlungssache, aber es geht.

  13. Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg

    Der Wille fehlt aber meist auf Seiten der Bank.
    In Frankreich würde bei Scheidung oder Arbeitsplatzverlust keine Bank auf die Idee kommen, Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Das müsste auch eine deutsche Bank nicht.
    Wer aber in Zeiten von einem super-niedrigen Leitzins von 2 % für einen einfachen Kontokorrentkredit das 6-fache verlangt ( Mit einem Schnäpschen Überziehung gehts dann schon mal auf (aktuell) 17,5 %) der läßt auch einen vom Leben noch so gebeutelten Kunden nicht so leicht aus seinen Klauen.
    Man könnte das schon steuern, daß die Bank den Gläubigertausch mitmachen wird.
    Wichtiger wäre in diesem Fall aber für mich, wie es mit der Einigung bei der Vermögensauseinandersetzung und der erwarteten Haftungsfreistellung für den (noch) Ehegatten aussieht.


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