Diese Suchbegriffe sind im Text markiert: spezieller

Hausfinanzierung durch gesplittete Kredite/BSV
BAU-Forum: Baufinanzierung

Hausfinanzierung durch gesplittete Kredite/BSV

Hallo!
Wir (Ehepaar, 2 Kinder) wollen uns ein Haus kaufen. Mein Mann arbeitet im IT-Bereich und verdient neuerdings sehr gut, die Jobsicherheit ist aber nicht so hoch wie in anderen Berufsbranchen. Sollte er seinen Job verlieren, wird er sicher wieder einen guten Job finden, aber nicht unbedingt hier vor Ort, daher würden wir uns wünschen, dass unter diesen Umständen das Haus spätestens in 6 Jahren so vermietbar ist, dass die Miete den weiteren Kredit abdecken kann.
Wir rechnen mit einem Hauspreis von max. 200000 € plus max. 25000 € für Makler, Notare und allsowas. Unser Eigenkapitel beträgt 15000 €, vielleicht auch 20000, aber jedenfalls keine 20 %.
Wir haben zurzeit folgenden Finanzierungsvorschlag vorliegen:
  • Kapitalisierung der Eigenheimzulage
  • 30000 Privatkredit 9.9 % Zinsen über 96 Monate zur Erreichung der 80 % des Verkehrswertes (ich höre sie schon alle aufschreien :-))
  • 159000 über ein BHW Hypothekendarlehen mit gekoppeltem BSV (aus dem Archiv weiß ich schon, das dies hier nicht unumstritten ist) Zinssatz 4,725 % über 30 Jahre.
  • Sondertilgung möglich

Zusätzlich habe ich um eine Finanzierungsdarstellung mit 30 % über die Bank für Wiederaufbau gebeten (Hypothek 4,5 % aber der Zeitrahmen ist wohl kürzer, genaueres erfahre ich in den nächsten Tagen) Den Privatkredit (falls wir uns für diese Variante entscheiden, würde ich sicherlich woanders zu günstigeren Konditionen bekommen ..., 7,9 % über 72 Monate bei easycredit/Norisbank zum Beispiel)
Für die Zeit bis der Privatkredit getilgt ist (6-8 Jahre) rechnen wir mit einem monatlichen Zahlungsaufkommen von ca. 1250 €. Danach würde sich die monatliche Zahlung nur noch auf 785 € belaufen und für diesen Preis wäre das Haus bei gleichbleibender Mietmarktlage wohl vermietbar.
Hat man uns bei dieser Rechnung irgendetwas wesentliches unterschlagen? Fällt Ihnen vielleicht spontan irgendwo eine Ungereimtheit auf?
Dass die Gesamtsumme durch die Kopplung mit dem BSV höher liegen kann, habe ich gelesen (Abschlussgebühr wurde uns genannt und ist in den genannten Nebenkosten einkalkuliert), wenn ich auch das Warum nicht ganz durchblicke. Ich werde auch nochmals nach der gesamten Zahlungssumme fragen und sie mit der unserer Hausbank und der LBS vergleichen. Denken Sie dass unter unseren gegebenen spezielleren Umständen die hier aufgezeigte Finanzierung gerechtfertigt werden kann? Ich hoffe, ich habe mich nicht komplett unverständlich ausgedrückt ...
Im Voraus schon ganz herzlichen Dank für Ihre Hilfe.
LG
Yvonne Bellamy

  • Name:
  • Yvonne Bellamy

  1. Sie werfen da aber einiges durcheinander

    Liebe Frau Bellamy,
    80 % bezieht die Bank bestimmt auf den so genannten Beleihungswert, nicht auf den Verkehrswert.
    Also Kfw Wohneigentumsprogramm (für jeden leicht zu finden siehe Link) die finanzieren 30 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten (Herstellungskosten, Anschaffungskosten), bei 225000,- kommen von denen also 67000,- (auf volle Tausender abgerundet). Zinssatz per heute 4,55 %/ eff. 4,63 % Tilgung sollten Sie mit 1,6 % dazurechnen.
    Um Aussagen zum Beleihungswert machen zu können müsste man wissen, ob es ein Altbau oder Neubau, Eigentumsgrundstück oder Erbbaurecht, mit einer Küche oder ohne und wenn ja, wieviel entfällt von der Küche auf den Kaufpreis ...
    Bei Neubauten nehmen die meisten Banken 10 % Sicherheitabschlag auf den Kaufpreis (ohne Inventar) bei 200000 kommen Sie dann auf 180000 das könnte dann auch schon der Beleihungswert sein. 80 % Davon sind 144000,- / 60 % (Realkreditsgrenze) sind 108000,-.
    Wenn Sie es schaffen 20000,- € Eigenkapital vorzuweisen, haben Sie noch 205000 € zu finanzieren.
    Von den 205000 € erhalten Sie 67000,- von der KfW, es bleiben noch 138000,- € Finanzierungsbedarf und das ist zu mindest in diesem Beispiel weniger als 80 % des Beleihungswertes.
    Sie nehmen natürlich keinen "Privatkredit von der Easy ... oder von sonst wem. Sondern teilen die verbliebene Darlehenssumme in ein Darlehen über z.B. 68000,- fest für z.B. 8 Jahre (z.Z. ca. 4,8 %) abgesichert natürlich über Grundschulden am Objekt und vereinbaren das Sie die Eigenheimzulage oder einen Betrag von XXXX € als Sondertilgung einzahlen können. Sie können auch gleich eine höhere Anfangstilgung vereinbaren, die muss nicht nur 1 % sein. Auf diese Art, das muss man halt rausfummeln haben Sie dann ein Darlehen, das nach z.B. 8 Jahren zurückgezahlt sein kann.
    Das zweite Darlehen über 70000,- können Sie dann als weiteres Annulitätendarlehen mit Tilgung und längerer Laufzeit vereinbaren.
    Wenn Sie dann mtl. noch etwas über haben und das sparen können wählen Sie entsprechend Ihrer Risikobereitschaft eine Anlageform, von festverzinzlich bis Branchenfond ist Ihre Entscheidung. Aus dieser Anlage können Sie dann bei Festzinsauslauf Sondertilgung in welches Darlehen auch immer tätigen.
    Das o.g. kann Möglich sein, ist bei den von Ihnen gemachten Angaben aber erstmal Spekulation!
    Sonnigen Nachmittag

  2. O weia!

    Mir schwirrt schon jetzt der Kopf von all den Zahlen! Leider sind wir beide ziemliche Grünschnäbel auf dem Gebiet. Ich muss mir das nachher nochmal genauer ansehen, wenn mir die Kinder nicht ins Ohr schreien, aber Ihr Vorschlag klingt vernünftig.
    Im Finanzierungsvorschlag der BHW, den ich hier ausgedruckt vor mir habe ist auch wirklich von 80 % Verkehrswert die Rede, nicht von Beleihungswert. Diese ganzen Ausdrücke machen mich schon jetzt total wuschig. Bin froh, wenn wir dieses Thema abgehakt haben!
    Noch ein paar mehr Details: Das Haus ist ein Altbau, Baujahr. 68, Wintergarten Baujahr. 78, einige Ausbauten und Renovierungen in den 90 ern, mit Eigentumsgrundstück und Küche (vielleicht 8 Jahre alt). Der Wert des Hauses wurde auf 230 T geschätzt, was aber wohl wenig darüber aussagt, zu welchem Preis so ein Haus tatsächlich verkauft werden kann.
    Ich sehe mir Ihre Infos nachher nochmal an, wenn ich mehr Ruhe habe.
    Aber schon mal herzlichen Dank!
    LG
    Y. Bellamy

  3. Haben Sie keine Hausbank?

    Gehen Sie doch mal mit all den Unterlagen zu Ihrer Bank, sagen denn, das Sie kein Tilgungsaussetzungsmodell wie Bausparvertrag, Kapitallebens- oder Fondgebunde Lebensversicherung möchten.
    Weiterhin bitten Sie die die max. Summe über die Kfw zu finanzieren und die verbleibende Darlehnssumme so aufzuteilen, das mit Hilfe von Sondertilgung aus Eigenheimzulage (Altbau!) und zwei mal Baukindergeld sowie der max. für Sie tragbaren Anfangstilgung der Kredit nach z.B. 8 Jahren zurückgezahlt ist.
    Mal sehn, was dann dabei raus kommt. Wenn Sie schon mal genaue Vorstellungen von Ihrer Finanzierung haben, kann dort auch genauer geplant werden.
    Grüße aus der Lüneburger Heide

  4. ich kann nur raten,

    Foto von Joachim Kaehler

    lassen sie sich mal unabhängig beraten. von vorne herein Finanzierungsformen auszuschließen ist sicher nicht der richtige Ansatz.
    für den einen Kunden stimmt dies, für den anderen wieder was ganz anderes.
    die bhw kondition ist vermutlich nicht richtig, ist die 10 jahreskondition im 10 jahresbereich.
    die Tilgungshypothek muss nicht das Beste Produkt sein, das kfw Darlehen, naja, da gibt es auch Haken und ösen.
    ich habe aber nicht wirklich Lust mich mit Herrn Siewert auseinanderzusetzen. leider kann und vertritt er nur sparkassenprodukte, die Unabhängigkeit fehlt.
    so kann man nicht beraten, denn ausschließen würde ich erstmal gar nichts bevor sie Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) kennen.
    ich weiß nicht wie sie sich eine Meinung, eine eigene, unabhängige Meinung bilden wollen, wenn sie in die Schiene th gedrängt werden.
    meines Erachtens ist die ek  -  Quote zu gering, das einkommen, tja, was heißt gut? wie lange arbeitet ihr man da schon? wie alt sind sie beide? haben sie eine bu? wie ist die weitere Planung etc.
    so ins blaue raten kann viele tausende von Euros extra kosten.
    Gruß joachim kähler

  5. Ich will mich auch nicht mehr mit Herrn Kaehler streiten,

    der von Ihm vorgeschlagene Weg ist mit Sicherheit der Richtige, Sie brauchen umfassende Beratung über die verschiedenen Finanzierungsformen.
    Aber, ja, ich arbeite für eine Sparkasse, das was ich oben so mal zusammengetragen habe wird aber keine Bank offensiv anbieten. Daher zieh ich mir auch keine Schuhe an ich würd hier im Sinne eines Kreditinstiuts schreiben.
    Das ist eine Form, wie ich (bin selbst auch Bauherr!) die Gesamtkosten einer Finanzierung so gering wie möglich halten kann, nicht der allwissende Königsweg, den gibt nicht.
    Freundliche Grüße ins Netz

  6. ich bin auch selbst Bauherr

    Foto von Joachim Kaehler

    zur Zeit, denke aber mal unsere Finanzierungsansätze liegen kilomerterweit auseinander.
    nur, was für sie, für mich stimmt, muss für einen dritten nicht der weg sein.
    ich glaube schon, jede Finanzierung kann man als königsweg aufbauen, nämlich nach den wünschen des Kunden.
    nur unbefangen muss er rangehen und sich dann entscheiden. die Ausschließlichkeit einer th, einer Fondsfinanzierung eines bsv gibt es im Ansatz nicht.
    man sollte immer alles vorstellen, natürlich mit Vor- und Nachteilen (Vorteilen, Nachteilen), dann soll der Kunde nach seinem Gusto entscheiden.
    wobei ich natürlich eine klv als Tilgung eines selbstgenutzten objekts niemals zulasse, das muss der Kunde dann schon woanders machen, einen bsv, naja, wenn er zugeteilt ist, OK. die Eigenheimzulage vorfinanzieren, manchmal OK, aber selten.
    zurzeit ist ganz klar favorisiert die Fondsfinanzierung. auf mittlere - bis langfristige Sicht kann das gar nicht daneben gehen.
    vielleicht schaffe ich es ja noch 15 bis 18 Jahre hier zu schreiben, dann kann ich dann mal schreiben, bätsch, ich habe es doch damals gesagt, aber mir wollten ja nur wenige glauben.
    ich hoffe die alten Beiträge werden so lange archiviert.
    Gruß joachim kähler

  7. Ist doch Ihr gutes Recht Herr Kaehler,

    ich habe doch gar nicht anderes behauptet, wenn Sie auf Fondfinanzierung setzen. So wie Sie Ihre Entscheidung getroffen haben und ich meine werden auch Herr und Frau Bellamy die Ihre treffen.
    Schönen Abend

  8. Zu swn 80 % des Beleihungswertes nochmal ...

    Hallo Herr Siewert, Hallo Herr Kaehler!
    Ich habe einfach mal meine Hausbank (natürlich hatte ich mit denen auch schon ein Finanzierungsgespräch) und BHW gefragt, ob das Darlehen der KfW zum Nehmen der 20 %-Hürde genutzt werden kann. Die Antwort der BHW steht noch aus. Meine Bank, die örtliche Sparkasse, hat das verneint, da sie den Kredit der KfW ja nur weiterverteile, das Risiko der Finanzierung aber alleine tragen müsse, daher sei dieser Weg leider nicht realisierbar.
    Liegt das nur an meiner Bank? Die Antwort der BHW steht zu dem Thema noch aus.
    Ansonsten überlege ich ob, es nicht eine gute Idee sein könnte die Kredite möglichst vielfältig zu kombinieren.
    Welche Nachteile, Herr Kaehler, kann ein Kredit der KfW eigentlich haben? Mir wurde in diesem Zusammenhang noch kein Nachteil genannt ...
    Nochmal zu uns. Die Finanzierungsmöglichkeit ist uns von der BHW und der örtlichen Bank zugesagt worden, solange wir uns zusätzlich absichern, beispielsweise über Lebensversicherung und Versicherung bei Arbeitsunfähigkeit. Wegen Alter oder Verdienst sahen beide hier keine Hindernisse. Mein Mann hat seine erste Wohnung übrigens auch über eine Art Fondsspar-Hypotheken-Darlehen finanziert. Er kommt aus Großbritannien und dort sind solche Endowment-Plans anscheinend sehr populär.
    Ihnen beiden herzlichen Dank für Ihre Hilfe und Ihre Meinungen.
    LG
    Y. Bellamy

  9. Meine letzte Finanzierung

    Bau eines Einfamilienhaus, Gesamtkosten 220000,- €, Finanzierungsbedarf 170000,- €.
    1. Kfw Wohneigentumsprogramm 66000,- €, vorausichtlich ca. 4,55-4,85 % Zins fest für 10 Jahre, 1,6 % Tilgung.
    2. Sparkassen Annuitätendarlehn 104000,- €, 4,75 % Zins fest für 10 Jahre, 1 % Anfangstilgung, Sondertilgung in Höhe von 5 % der Ursprungsschuld (5200,- €) jährlich zum 30. März für die nächsten 9 Jahre ist möglich.
    Wenn es so läuft wie meine Kunden es sich vorstellen beträgt die Restschuld nach 10 Jahren bei dem Sparkassendarlehn noch ca. 30000,- €. Wenn dann ohne Sondertilgung weiter gezahlt wird ist der Kredit 2017 bezahlt.
    Woher die Kunden die Sondertilgung (sie bekommen Eigenheimzulage und einmal Baukindergeld) nehmen ist mir schnuppe, wenn Sie wollen über einen Aktienfond oder über ein Tagesgeldkonto bei der DiBa.
    Die Finanzierung steht und fällt nicht durch die Sondertilgung. Sie funktioniert in jedem Fall.
    Zusätzlich wird eine Risiko-LVAbk. mit fallender Versicherungssumme für 23 € mtl abgeschlossen, Versicherungssumme die ersten 2 Jahre 170000,- €.
    Dies Haus wird, so schnell nicht Zwangsversteigert werden.
    Wann war die Finanzierung? Vor jetzt vier Stunden. Auch ich mache Termine nach den ortsüblichen Öffnungszeiten ;-) Und wer jetzt behauptet die Finanzierung sieht nach Sparkasse aus der kennt sich nicht mit LBS u. Lebensversicherungsfinanzierung aus.
    Gute Nacht

  10. Ja

    Foto von Joachim Kaehler

    die engländer, amerikaner uva. sind dem konservativen Deutschland in Sachen Finanzierung einiges voraus, auch in Sachen Altersvorsorge. eine Berufsunfähigkeitsrente halte ich auch für unabdingbar um die Finanzierung zu sichern.
    das kfw Darlehen wird sicher auch vom bhw nicht als eigenkapitalersatz gesehen werden. ist einer von ihnen vielleicht verbeamtet? dann beleiht bhw nämlich eh bis 100 %
    von kfw Mitteln halte ich nichts, weil ich bisher jedesmal wenn ich die mit in die Finanzierung genommen habe zeitprobleme bekam. jedesmal hatte die kfw eine Bearbeitungszeit von 6 bis 10 Wochen. außerdem sind die Konditionen auch nicht so prall, ein stricktes Gerüst an dem nicht gerüttelt werden kann. und nach 10 Jahren gibt es dann die normalkondition am Markt.
    da gehe ich zurzeit lieber auf 15 jährige Konditionen und habe 5 Jahre länger den günstigen Zinssatz.
    Bausparkasse beleihen bis 80 % des verkehrswertes, das haben sie schon richtig gelesen und gehört, zumindest bhw macht das so. mag natürlich Unterschiede bei den einzelnen kassen geben.
    Gruß joachim kähler

Hier können Sie Antworten, Ergänzungen etc. einstellen

  • Keine Rechtsberatung in diesem Forum - dies ist Rechtsanwälten vorbehalten.
  • Zum Antworten sollte der Fragesteller sein selbst vergebenes Kennwort verwenden - wenn er sein Kennwort vergessen hat, kann er auch wiki oder schnell verwenden.
  • Andere Personen können das Kennwort wiki oder schnell oder Ihr Registrierungs-Kennwort verwenden.

  

Interne Fundstellen

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl interner Fundstellen und Links zu "Kredit, BSV". Weiter unten können Sie die Suche mit eigenen Suchbegriffen verfeinern und weitere Fundstellen entdecken.

  1. BAU-Forum - Bauphysik - Lichtenfelser Experiment im Fernsehen
  2. BAU-Forum - Grundriss-Diskussionen - Nochmal zum Thema Architekt oder Fertighaus
  3. BAU-Forum - Energieeinsparverordnung EnEV - Energiesparnachweis / Kfw60
  4. BAU-Forum - Baufinanzierung - Unabhängiger Finanzierungsberater/Vermittler gesucht
  5. BAU-Forum - Baufinanzierung - Vergleich von 2 Finanzierungsvarianten
  6. BAU-Forum - Baufinanzierung - Ich bitte,
  7. BAU-Forum - Probleme im Mittelstand und Handwerk - gibt es auch Lösungen zu den Problemen, oder gibt es nur meckerei?
  8. BAU-Forum - Probleme im Mittelstand und Handwerk - Erfolgreiche Kalkulation mittels Statistik?
  9. BAU-Forum - Probleme im Mittelstand und Handwerk - DANKE an rot-grün :-(
  10. BAU-Forum - Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen - Gewährleistungssicherheit

Interne Suche verfeinern: Weitere Suchbegriffe eingeben und mehr zu "Kredit, BSV" finden

Geben Sie eigene Suchbegriffe ein, um die interne Suche zu verfeinern und noch mehr passende Fundstellen zu "Kredit, BSV" oder verwandten Themen zu finden.