Begriff "Wohnfläche" geschützt oder dehnbar?
BAU-Forum: Grundriss-Diskussionen

Haben Sie das Grundstück schon? Haben Sie schon einen Vertrag unterschrieben? Ist der Bauantrag schon eingereicht? ... oder wollen Sie nur über Anlaufschwierigkeiten in der Kommunikation zwischen Fachleuten und Laien schimpfen?
Natürlich gibt es einen Unterscheid zwischen Grundfläche und Wohnfläche. Was die Firma da schwätzt sind Ausreden.
Aber mal ehrlich: Klar sind Außenmaße des Hauses entscheidend fürs Baufenster im Grundstück und die Dicke der Außenwände wird dann natürlich nach innen wirken, also wohnraumverkleinernd wirksam. Wenn Sie einen dünnwandigen Entwurf anschleppen, die max. möglichen Außenmaße bereits feststehen und sie dann einen dicken Wandaufbau haben wollen, was soll ein Architekt daraus machen? Er kann weder die Physik noch das Bauordnungsrecht ändern.

Bauberater dazu habe ich mich schon des öfteren geäußert ... Vertreter von GUs oder Fertighausherstellern oder was weiß ich sind natürlich keine "Berater" in klassischen Sinne, weil sie SIE nicht in ihrem Sinnen beraten, sondern in erster Linie Ihnen ein Haus verkaufen wollen. Eine Beratung geht also tendenziell in die Richtung "Bauen Sie mit uns! ", was aber natürlich keine Beratung im eigentlichen Sinne ist. Logisch!
Ich kann übrigens nicht gänzlich nachvollziehen wieso ein Haus immer von außen nach innen geplant werden soll, sich also die Innenmaße nach den Vorgaben der Außenmaße zu richten haben. Oder habe ich was verpasst? Einzig wenn ein Baufenster im Bebauungsplan (oder bei einem Reihenhaus, wo man sich zw. zwei Nachbarn zu quetschen hat) den Bauwünschen enge Grenzen setzt, kann dies natürlich sein.
Ansonsten sollte es einem Planer schon möglich sein Ihren Wunsch nach 150 m² bei einer konkreten Grundrissvorgabe umzusetzen. Geht dies nicht (siehe Baufenster ... zum Beispiel oder weil das dann entstehende Haus Ihre finanziellen Vorgaben sprengt) wäre es einem Fachmann (Berater?) eigentlich ein leichtes dies rechtzeitig zu kommunizieren.
Geben Sie Ihrem Baupartner also die Möglichkeit seine Fehlleistung zu korrigeiern und entsprechend Ihrer Wünsche neu zu überarbeiten. Er wird dies sicher tun, weil er Ihnen ja ein Haus verkaufen möchte. Klären Sie aber vorab, dass das Herumplanen entweder nichts kostet oder wenn doch, was es kosten soll.
Gruß
Thomas Bock

Entschuldigung, aber ich rege mich gerade auf! Wie kann man einem Bauherren, der einem vertraut, weil man sich "Berater" nennt, ein solches Kuckucksei in's Nest legen! Da fängt die Unzufriedenheit schon weit vor Baubeginn an  -  eine Meisterleistung, (!
Als Planer muss man die Einfühlung und Intelligenz besitzen, mit den Augen des Bauherren sehen zu können. Wer dazu nicht in der Lage ist, soll Bananen biegen gehen!
Thomas Bock hat das Wesentliche gesagt. Ich fürchte, Robbe hat bereits einen Vertrag unterschrieben und muss dann mit dem Typen weiterverhandeln. Vielleicht kriegt er das mit Geschick einigermaßen hin, sodass sich die eingehandelten Nachteile in Grenzen halten. Robbe, verlangen sie doch einfach, dass ihnen ein Holzrahmenhaus gebaut wird  -  eben mit dünneren Wänden bei gleichzeitig besserer Wärmedämmung! Ich würde das Thema einfach mal anpieken!

Guten Abend, hier spricht nochmal Herr Robbe ...
Um auf Ihre Fragen / Kommentare einzugehen, folgende Infos:

• wir haben kurz vor der Bauberatung ein Grundstück mit 386 m² erworben, dass ein Baufenster von 9,5 x 11 Meter vorsieht, die "Mindernutzung" des BF in der Größe von 8,5 mal 10,5 wurde einfach in den Vertrag übernommen, weil er im Beispielgrundriss genannt war, dabei wurden die ganzen Ralationen jedoch weder geprüft noch erläutert
• uns war nicht klar, dass zwischen den Begriffen "Wohnfläche" und "Wohngrundfläche" ein Unterschied bestehen könnte, deutlich wird dem Laien das allenfalls gleich, wenn man von "Wohnfläche" und "Nutzfläche" spricht

In der Zwischenzeit habe ich ein Gespräch mit dem Vertriebsleiter der Firma geführt, der mir bestätigt hat, dass es eigentlich so vorgesehen ist, dass VOR Vertragsunterschrift ein kostenloses Erst-Gespräch mit dem Architekten geben sollte, um die Wünsche im einzelnen abzuklären, der Erst-Kontakt mit dem Architekten kam jedoch erst einen knappen Monat nach Vertragsunterschrift zustande, einen Grund zur Nachbesserung (Rabatte auf Provisionen oder Baumaterial) sieht man jedoch nicht. Mal sehen, was unsere Anwältin morgen dazu sagen wird.
Um Missverständnisse auszuräumen:
Mir geht es hier nicht darum, allgemein darüber zu lästern, wie schlimm doch alle Neulinge von Fachmännern beraten werden. Allerdings verstehe ich beim besten Willen nicht, warum man nicht einfach transparent mit Flächenangaben etc. umgeht, und dies branchenweit anwendet. Oder muss so etwas immer erst durch Brüssel geregelt werden? Siehe vermeintliche Schnäppchen-Angebote der Billig-Flieger oder CO2-Angaben beim Autokauf?
Ich finde, mit mehr Transparenz wären hier viele Kommunikationsprobleme behoben.
Jedenfalls kann ich schon jetzt vor Baubeginn sagen, dass die ganze Sache keinen Spaß macht. Man weiß als Laie absolut nicht mehr, was man tun soll. Bauträger-Bauen hat Risiken, freie Architekten-Planung ist auch eher was für Profis und Fertighäuser sind auch nicht jedermanns Sache ...

Danke übrigens noch für den Tipp mit dem Holzrahmen Das ist eine Überlegung Wert ...

Zitat: "Robbe, verlangen sie doch einfach, dass ihnen ein Holzrahmenhaus gebaut wird  -  eben mit dünneren Wänden bei gleichzeitig besserer Wärmedämmung! "
Warum sollte ein Unternehmen, welches auf Massivbau eingerichtet ist und einen unterschriebenen Vertrag zum Bau eines solchen auf dem Tisch liegen hat, diesem verlangen nachkommen?
Ganz nachvollziehen kann ich das Durcheinander allerdings noch nicht so recht.
Da gibt es einen Vertrag dessen Bestandteil ein Grundriss eines Fertighauses mit anderen als den "gekauften" Außenwänden ist?
ODER
Da gibt es einen Vertrag dem geänderte Zeichnungen (auf Basis eines Fertighausgrundriss) beigefügt sind?
Oder wie muss ich mir das genau vorstellen?

"Wohn-Grundfläche. 152,05 m². Nettogrundfläche nach. DIN^Abk. 277.139,85 m²"
Diese Angaben fand ich in der Website eines großen Massivhausherstellers. Und auch andere sprechen gern von "Wohngrundfläche". Mir war der Begriff, wenn es denn einer ist, bisher schlicht unbekannt. Er ergibt für mich keinen Sinn. Sinn macht die "Bruttogrundfläche", aber von der kann ich keine 100 % bewohnen, da Wandflächenanteile enthalten sind.
Vielleicht bringt folgender Link etwas Ordnung in die Sache, jedenfalls soweit es logisch nachvollziehbar ist:

Hallo Herr Robbe!
Ich kann mich Stodes Ausführung nur voll umfänglich anschließen: Den Begriff "Wohngrundfläche" habe ich in Ihrem Beitrag hier das erste mal gelesen. Man kann also nicht sagen, dass sich Fachleute allgemein hinter einer undurchdringlichen Wand verschiedenster Fachbegriffe verschanzen, die man nur mit einem gehörigen Maß an Vorbildung erfassen kann, sondern in Ihrem speziellen Fall, hat man Sie wohl verkohlt!
Es gibt Begrifffe wie Wohn- und Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche) (versteht man fast! ohne Erklärung), man kann Netto-Wohnfläche und Brutto-Wohnfläche anführen, es können Balkone und Loggien zu einem gewissen Anteil der Wohnfläche zugeschlagen werden usw. usf., aber Wohngrundfläche ... was soll das sein?
Gruß
Thomas Bock

An alle, die sich mit meinem Thread beschäftigen, herzlichen Dank!
Ich dachte schon, ich sei der einzige, der sich in diesem Dickicht der Flächenbegriffe nicht mehr zurecht findet!
Ich vermute mal, dass diese begrifflichen Spitzfindigkeiten dazu genutzt werden, um bei Preisvergleichen besonders gut dazustehen.
Jedenfalls haben wir schon einmal einen Teilerfolg erzielt, der Bauberater erhält einen Anschiss und eine Kürzung der Provision. Weiterhin will man uns eine Entschädigungssumme anbieten. Die Gespräche laufen aber noch.
man, man, und da sagt meine, Frau, meine kürzlichen Käufe eines 76er Ford Granadas und eines 85er Käfers seien riskant. Alte Autos sind ja echt noch harmlos dagegen ...

Zu den noch offenen Fragen:
Wir haben im Bauberatungsgespräch erklärt, dass uns der Grundriss der Konkurrenz Aufgrund der Aufteilung gut gefällt. Dieser sprach von 150 m² Nettogrundfläche gem. DIN^Abk. 277. Dieser uns damals unbekannte Begriff suggerierte uns seinerzeit eine inhaltliche Übereinstimmung mit der 2. Berechnungsverordnung etc. Zudem dachten wir als Laie: Okay, worin das Wort Netto vorkommt, davon muss was abgezogen worden sein. Zudem verlangten wir eindeutig 150 m² Wohnfläche. Der Bauberater übernahm den Grundriss als Vertragsanlage zwecks Vorgabe für den Architektentermin. Als zweite Anlage wurde ein eigenes Musterhaus des Anbieters zum Vertrag genommen, dass 154 m² Wohngrundfläche auswies. Darum machten wir uns seinerzeit keine größen Gedanken. Gefragt, wie wir den Begriff Wohnfläche meinen, wurden wir nie. Erst später, als das Kind schon in den Brunnen gefallen war, fand ich nach eigenen längeren Recherchen heraus, dass es ja mindestens vier Berechnungsmethoden für Raumgrößen gibt. Die DIN 277 hat mit der WoFIV überhaupt nichts zu tun. Dazu kommen noch so tolle Begriffe wie Brutto- und Nettogeschossfläche.
Wie auch immer, bei Vertragsabschluss hieß es, wir übernehmen den Grundriss rein aufteilungsmäßig gesehen und auch die Außenmaße von 8,5 mal 10,5 m müssten das liefern. Erst Wochen später wurde uns telefonisch mitgeteilt, dass der Konkurrenzanbieter das Verhältnis von Außenmaßen zu Innenflächen nur halten könne, wenn er maximal 25 cm dicke Außenwände nutzen würde, zudem sei es ja ein Fertighaus als Beispiel gewesen.
Sorry, aber als Laie kann ich guten Gewissens sagen, dass ich erst nach dem ganzen Theater weiß, dass es sehr unterschiedliche Wandstärken von Fertighäusern und Massivhäusern geben kann. Auch solche Feinheiten wie Klinker, Riemchen etc. waren mir in ihrer Wirkung absolut unbekannt.
Ich finde es echt klasse, wie sehr man sich hier im Forum mit mir Mühe gibt. Dies zeigt, dass eine generelle Verteufelung einer Branche absolut unfair ist und dies will ich hier auch auf keinen Fall betreiben. Als ein Gebot der Fairness gilt es für mich daher auch, auf die Nennung der Firma zu verzichten.
In diesem einen speziellen Fall wäre es einfach fair vor Vertragsunterschrift gewesen zu sagen: "Pass auf lieber Kunde, was Du da haben willst ist aus diesen und jenen Gründen einer genaueren Prüfung zu unterziehen. "
Wer mir rechtzeitig sagt, dass ein Fertighaus u.U. nur halb so große Wandstärken hat wie ein KfW-40-Massivhaus, der hat meinen Beifall. Dann kapiere ich auch beizeiten, worum es geht ... Und dies kann man in einer guten Beratung erwarten, denke ich.
Ich selbst verkaufe u.a. Terminals für die Kartenzahlung (sie wissen schon, Tankstelle, ec-Karte, Geheimzahl). Wenn da ein Kunde ankommt und sagt, er will ein billiges Terminal und hat ein viel günstigeres Angebot der Konkurrenz, dann sage ich ihm auch, Vorsicht, lass uns mal in das Angebot schauen, und oft kommen Dinge dann Dinge wie fehlende Einlösungsgarantie (der Kunde kann den Händler um sein Geld betuppen) oder lange Wartefristen auf das Geld zum Vorschein. Manchmal ist es doch auch besser, wenn man als Verkäufer auch dann überzeugt, wenn man nicht der günstigste ist. Aber wem sage ich das hier ...
Jedenfalls liegen wir nach Meinung der finanzierenden Bank noch im grünen Bereich, was die Baukostenformel 1200 € angeht. Die Zuzahlung betrifft im wesentlichen die Erdwärme, die Solareinheit und einige Sonderwünsche. Aber mal sehen, was noch kommt.

Provisionskürzung wie schön!
Also mal ehrlich: Der Verkäufer kriegt seine Provision fürs Verkaufen. Also wird er mit allen legalen (und illegalen?) Mitteln versuchen Dir eine Unterschrift unter dem Vertrag zu entlocken.
Ob der Generalunternehmer dem Verkäufer (den Ihr so schön "Berater" nennt) die Provision nun kürzt, ist ja erstmal (für Euch) völlig egal. Wenn er Euch eine Entschädigung anbietet ... schön. Aber dadurch erhaltet Ihr auch keine 150 m² Wfl., oder?!
Wenn Ihr nun 123 m² anstatt 150 m² bekommen sollt, so sind dies eben 18 % weniger. Erstattet er Euch also 18 % des Kaufpreises?
Wenn 150 m² vereinbart war, würde ich hierauf auch bestehen. Denn auch ein paar 1000 € "Entschädigung" heilen ja das Dilemma nicht und außerdem wird er sicher versuchen diese "Entschädigung" beim bauen wieder reinzuholen. Ratet mal wie ...
Also ... wenn es um ein paar m² geht (147 o. 148 statt 150) würde ich nichts sagen. merkt man ja effektiv nicht. Aber 27 m² weniger als vereinbart ...
Ich würde Euch raten wollen mal eben ein paar € in die Hand zu nehmen und das Geld zu einem Anwalt für Baurecht zu tragen. Hier werdet Ihr doch nach Strich und Faden verar****.
Gruß
Thomas

Tja, ist schon echt heftig.
Selbst unsere Notarin und Fachanwältin für privates Baurecht ist sich nicht sicher, ob es sich bei diesem Problem ein branchenweites Phänomen handelt.
Das verstehe, wer will ...

Was für ein branchenweites Phänomen meint denn die Notarin?
Die kleine m²-Abweichung? Oder die fachlich fundierte "Bauberatung"?
Unabhängig davon ... wie geht's weiter?
Was will denn der Generalunternehmer nun an Entschädigung zahlen? Und wem bringt diese Entschädigung was ... schließlich wird dadurch ja die Hütte nicht größer.
Gruß
Thomas Bock

Hallo Herr Bock!
Die Notarin äußerte sich wie sinngemäß so:
Ein klassischer Fall von einander vorbeireden. Wir hätten eine Mitschuld, da wir nicht gesagt haben, wie wir Wohnfläche definieren. Zudem hat der Bauberater den Vertrag nicht gegengezeichnet, sondern eine andere Person. Somit kann er im Prozess als Zeuge und nicht als beklagte Partei auftreten. Dies bringt einen taktischen Vorteil. Das käme sehr häufig in der Branche vor.
Mit dem branchenweiten Problem meinte sie, dass es halt normal sei, dass viele Hausanbieter unterschiedliche Flächenangaben machen.
Wie es weitergeht, kann ich derzeit nicht sagen. Wie Sie es selbst schon sagen, ist die Entschädigung lächerlich. Und klagen erscheint sehr riskant nachdem die Anwältin von dem ganzen Projekt wenig angetan war. Der Generalunternehmer könnte uns vor Gericht schlimmstenfalls 30.000 € wegnehmen, dass wäre knallhart.
Wenn ich nur wüsste, ob wir wirklich nur den kleinen Preis bezahlen. Dann würde ich mich nicht ganz so verarscht fühlen. Ich weiß jetzt gerade wirklich nicht, ob wir ein Auto mit 90 kW bestellt und eines mit 90 PS geliefert bekommen und ob wir nun das "große" oder das "kleine" bezahlen. Verstehen Sie, wie ich das meine?
Wir werden wohl einen Bausachverständigen hinzu ziehen und einen zweiten Anwalt konsultieren. Eine allgemeine Anfrage an die Verbaucherzentrale läuft auch schon. Ist aber vor den Feiertagen auch nicht so einfach.

Flächenangaben sind wichtig, um die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermessen zu können, die dem Käufer oder Baukunden zur (Wohn-) Nutzung zur Verfügung stehen werden. Außerdem sind die Quadratmeterangaben zum Preisvergleich wichtig, denn der Preis pro m²-Wohnfläche ist ein wichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder Wohnungspreises.
Vorgaben an die Flächenberechnung sollen sicherstellen, dass die Berechnungen in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen.
Zurzeit kursieren zwei, ja sogar drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenverordnung (WoflV), die DIN^Abk.-Norm 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" und gelegentlich die veraltete DIN 283 zur Wohnflächenberechnung. Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime müssen nach der Wohnflächenverordnung gerechnet werden, siehe Bundesgesetzblatt Jahrgang 2003, Teil I, Seite 2346ff (PDF-Download), beim freifinanzierten Wohnungsbau kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 Verfahren werden. Nun werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Für die Wohnflächenberechnung gemäß DIN-Norm gab es die DIN 283, die aber inzwischen nicht mehr gültig ist. Sie wurde vom Deutschen Institut für Normung (DIN) schon vor 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen.
Beide Berechnungsarten basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Diese Grundfläche wird nach der DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen (Verkehrsflächen, Funktionsflächen) aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden dagegen die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Zum Vergleich: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 % in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoflV nur zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden. Unterschiedliche Zuordnungen bzw. Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Dachschrägen und der Vorratsräume im Kellergeschoss.
Beide Berechnungsarten auf dasselbe Einfamilienhaus angewendet, ergeben gut und gerne einen Unterschied von ca. 20 Quadratmeter. Das bedeutet: Flächenangaben nach der WoflV mit Flächenangaben nach der DIN 277 gleichzusetzen, heißt Äpfel mit Birnen zu vergleichen.