Das Fehlen der Unterspannbahn ist ein Baumangel seit Errichtung des Hauses. Allerdings ist die Unterspannbahn keine zweite Dichtebene sondern gehört zum Allgemeineigentum. Damit ist der Verwalter zuständig. Damit gibt es Streit mit den anderen Eigentümern. Es ist auch kein versteckter Mangel, denn sie haben es gesehen. Das Erkennen des Mangels kann man von ihnen nicht erwarten, aber vom Errichter und vom Verwalter. Der muß das erkennen und er hat alle Protokolle vom Hausbau. Vermutlich wird der Verwalter dafür die Tätigkeit verweigern, wenn sie selbst Bautätigkeit entfalten gehen sie in Haftung. Für den Ausbau des Spitzboden brauchen sie sowieso einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer. Ausnahme: der mögliche Ausbau steht schon in der Teilungserklärung. Dann aber geht der Verwalter wegen dem Mangel am Allgemeineigentum wieder in Haftung. Auf jeden Fall sollten sie den Mangel beim Verwalter anmelden.

@Kirschner: Baumangel ... das ist ein interessanter Aspekt. Der kam bisher noch nicht hoch. Dem werde ich mit einem Rechtsanwalt nachgehen.

Vielen Dank.

@All: ... rechtliche Aspekte wie Baugenehmigung, Zustimmung der WEG, Statik, etc. sind hier nicht Gegenstand meiner Frage. Diese sind bereits geklärt.

Dann könnten sie loslegen. Die fehlende Unterspannbahn ist nicht ihr Bier und kann eh nur von Außen durch Umdeckung der Ziegel gemacht werden. Die fehlende Unterspannbahn kann eine andere Ausführung der Dämmung bedeuten, zumindest bezüglich Dampfsperre und Sparrenverkleidung.

Moin,

die aussage von Herrn Kirschner möchte ich so nicht unterschreiben. Die Notwendigkeit einer Zusatzmaßnahme zur Erhöhung der Regensicherheit ist noch nicht seit ewigen Zeiten Bestandteil der Fachregel des deutschen Dachdeckerhandwerks. Gebäude/Dächer, die z. B. von ca. 25 Jahren gedeckt wurden und bei denen das DG^A nicht ausgebaut war, brauchten noch keine Zusatzmaßnahme. Insofern pauschal von einem Mangel zu sprechen, ist falsch. Dass das Gebäude älteren Datums ist, beschreibt für mich die Aussage, wonach die Dachziegel "schon noch viele Jahre halten werden."

Eine von innen angebrachte Maßnahme geht mit Sicherheit in die Grütze. Dazu gibt es kein anerkanntes Verfahren.

M. f. G. Stefan Ibold

Es mag sein, dass zu Zeiten des punischen Krieges bei unausgebautem DG^A oder Spitzboden man keine Unterspannbahn brauchte, aber wenn jetzt ausgebaut wird braucht man die Bahnen, sonst kann man keine DIN^A-gerechte Dämmung innen anbringen, das geht sonst schief. Die Notwendigkeit der Luftzirkulation beiderseitig der Unterspannbahn ist genau definiert. Folglich ist das Fehlen der Unterspannbahn ein zum Allgemeineigentum gehörender Baumangel. Schließlich ist der Ausbau nach WEG und Baurecht bereits vorab genehmigt. Ein Sondereigentümer darf das Dach und die Ziegel nicht anfassen. Oder anders ausgedrückt: ohne Unterspannbahn kann die gekaufte Zusage eines Ausbaues nicht eingehalten werden.

Vielen Dank für die Hinweise!

Ja, das Haus ist etwas älter. Die Mauern 1923, der Dachstuhl 1948, die Dachziegel wohl so 80er Jahre.

Ich nehme 2 Aussagen mit:

1. eine nachträgliche Unterspannbahn wird "technisch" nichts.
2. es ist die Frage zu klären, welche Zusage zu Ausbaubarkeit gegeben wurde. Ich denke hier läuft es auf "darf auf eigene Kosten ausbauen" raus. Was soviel heißt wie: wenn ich ausbauen will und die WEG keinen Grund sieht die Ziegel zu erneuern, dann zahle ich das Dach komplett.

Somit wird jetzt kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, sondern erst wenn das Dach erneuert wird.

Vielen Dank nochmal in die Runde!

M. Kathe

Haben sie beim Kauf einer Wohnung Geld für diese Dachruine bezahlt und ist die noch auszubauende Sondernutzungsfläche in dem Miteigentumsanteil bereits enthalten? Dann zahlen sie ewig dafür die Instandhaltungsrücklage und der Vertrag ist nicht erfüllt. Dann hat sie der Verkäufer arglistig getäuscht. Der Verkäufer muß für die Dachsanierung sorgen, denken sie dabei auch an die Verjährung.

Vielen Dank für den Hinweis zur Gewährleistung.

Mir geht es hier jedoch ausschließlich um die "technisch korrekte Ausführung" - die ja bereits verneint wurde.

Fragen zur Wirtschaftlichkeit etc. werde ich nicht ausführen.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

M. Kathe

Moin,

da sollten nicht zwei Dinge durcheinander gewürfelt werden: 1. Ja, es ist richtig, dass bei ausgebauten Dachgeschossen eine Zusatzmaßnahme erforderlich ist. Die Bahnen dazu sind seit etwa Ende der 1970-er Jahre auf dem Markt. 2. Wenn allerdings nur die Geschossdecke gedämmt wurde, was sehr häufig nicht der Fall war und der nicht ausgebaute Spitzboden z.B. als Trockenraum genutzt wurde, brauchte es keine Zusatzmaßnahme. Diese Vorgabe kommt (aus der Erinnerung heraus) erst Ende der 1990-er Jahre, möglicherweise auch später. Müsste ich nachsehen.

Was aber die Aussage "Die Notwendigkeit der Luftzirkulation beiderseitig der Unterspannbahn ist genau definiert. Folglich ist das Fehlen der Unterspannbahn ein zum Allgemeineigentum gehörender Baumangel." im kausalen Zusammenhang miteinander zu tun hat, ist für mich nicht nachvollziehbar. Ja, der Hinterlüftungsquerschnitt an der Traufe (inzwischen BEIDSEITIG der Zusatzmaßnahme) muss gem. Fachregel und DIN^A 4108 200 cm²/m betragen. Aber weshalb ist das Fehlen ein Baumangel in diesem Zusammenhang?

Und Vorsicht: bei juristischen Bewertungen muss man den genauen Wortlaut der Teilungserklärung kennen. Natürlich kann der Ausbau durch die WEG und durch das Bauamt genehmigt sein. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die WEG automatisch dafür die technischen Voraussetzungen geschaffen haben muss. Dieses zu erreichen kann durchaus dem, der ausbauen will, auferlegt werden.

Grüsse Stefan Ibold

Unstreitig darf ein Sondereigentümer nichts am Allgemeineigentum machen, Dach und Unterspannbahn gehören zum Allgemeineigentum. Wenn nun ein Sondereigentümer zusätzlich Sondereigentum gekauft hat und zahlt dafür Hausgeld, so muß der Verkäufer oder die WEG auch die Voraussetzung dafür erfüllen. Der Sondereigentümer muß baulich richtig an das Allgemeineigentum anschließen. Fehlt die Unterspannbahn, so wird im Laufe der Zeit das Dach als Allgemeineigentum zerstört und der Sondereigentümer ist schadenersatzpflichtig. Folglich hat die WEG/Verkäufer die Pflicht, die Voraussetzungen zu erfüllen. Verweigert die WEG/Verkäufer (bzw. der, der Geld kassiert hat) die Möglichkeit der Vertragserfüllung, dann ist der Kaufvertrag eine arglistische Täuschung und damit nichtig. Das Problem tritt immer auf, wenn sich jemand in eine WEG einkauft und das Sondereigentum ist nicht fertig ausgebaut. Wenn durch den Kauf von Sondereigentum das Allgemeineigentum zusätzlich hergerichtet werden muss (hier Umdeckung Dach und Einbringen der Unterspannbahn) dann ist das die Quadratur des Kreises.