Balkon als begehbares Flachdach
BAU-Forum: Balkon und Terrasse

Balkon als begehbares Flachdach

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung habe mich dahingehend geäußert, dass ein Balkon als begehbares Flachdach anzusehen ist. Ich sehe mich von anderen Eigentümer dahingehend konfrontiert, dass mein Äußerung falsch sei. Vielleicht könnten sie mir dabei behilflich sein mir aufzuzeigen was richtig bzw. falsch ist.
  • Name:
  • G. So.

  1. in welchem sinne?

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,
    Balkone zeichnen sich dadurc Haus, dass sie freischwebend vor der Außenwand hängen. Flachdächer sind der obere Abschluss eines Gebäudeteils. Insofern sind schon die Begriffe per Definition anders.
    Die Abdichtung eines Balkons ist im Rahmen der DINAbk. 18195-5 angesiedelt, während das Flachdach gem. Fachregel für Abdichtungen abgedichtet wird. Der Balkon KANN allerdings auch nach der Fachregel abgedichtet werden.
    Wie u.U. was behandelt wird, geht auch aus der Teilungserklärung hervor. Sehr häufig ist die Abdichtung Gemeineigentum, während der Belag Sondereigentum ist.
    Grüße
    Stefan Ibold

  2. es ist in der WEG ein großer Unterschied

    Bei einem Flachdach handelt es sich um eine Abdichtung für die Gebäude darunter.
    Es ist also Gemeinschaftseigentum für das gesamte Sondereigentum darunter.
    Ein Flachdach ist kein Balkon, denn unter einem Balkon ist Luft.
    Ein Flachdach kann aber eine Terrasse sein, welche wiederum nicht Sondereigentum sein kann, sondern nur mit Sondernutzungsrecht.
    Diese Sondernutzungsrechte müssen in der TE und im Grundbuch eingetragen werden und baurechtlich rechtens sein.
    Folglich kann man in einer WEGAbk. nicht etwas beliebig definieren, sondern es ist in Plänen und TE festgeschrieben.
    Sondernutzungsrechte kosten beim kauf Geld und verkaufen kann nur der, der die Rechte dazu hat oder die WEG kann per Beschluss umnutzen unter Klärung der Frage, wer die Kosten zur baulichen Herstellung trägt.
    Das Ganze ist zu komplex um es einer dummen Hausverwaltung zu übertragen.
    Wenn etwas in einer WEG nicht klar definiert ist, ist es Gemeinschaftseigentum außerhalb des abgeschlossenen Sondereigentums und ohne irgendwelche Sonderrechte.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Balkon als begehbares Flachdach (Nachtrag)

    Hallo.
    Danke an alle.
    Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass es sich bei der Eigentümerversammlung um ein Beschluss zur Reparatur und Instandsetzung eines Balkons (bzw. auch die Kostenübernahme dazu) ging, welches undicht war und in der darunter liegenden Wohnung Wasserschaden verursachte.
    Meine Äußerung, dass  -  der Balkon als begehbares Flachdach anzusehen ist  -  wurde in diesen Zusammenhang vorgebracht, denn ohne Abdichtung der Balkonfläche würde die darunterliegende Wohnung durch Regenwasser geschädigt. Ich wollte eigentlich damit darauf hinweisen, dass die Abdichtung des Flachdaches sowie die des Balkons Gemeinschaftseigentums sei und nicht zum Sondereigentum gehören.
    Genau so wie beim begehbaren Dach muss beim Balkon über der Abdichtung ein Schutz vorgesehen werden, wobei meist ein schwerer Belag als Schutzschicht und eine begehbarer Auflage (Sondereigentum) zur Anwendung kommen. Ebenso wie beim begehbaren Flachdach muss der Balkon eine Balustrade oder Geländer (Gemeinschaftseigentum) haben.
    Es ist mir klar das es sich laut Definitionen beim begehbaren Dach und beim Balkon sich um zwei verschiedene Bauwerke handelt.
    Mit meiner umstrittenen Äußerung,  -  der Balkon als begehbares Flachdach anzusehen ist-, habe ich meiner Meinung nach nicht gesagt, dass der Balkon ein Flachdach ist.
    Nachfolgend die Argumente der Gegenseite:
    "Nach Ihrer Auslegung dürften Balkone nie isoliert sein, weil sie dann zu Dächern werden würden.
    Deshalb meine Frage zur juristischen Seite der Angelegenheit, wie aus dem Balkon ein begehbares Dach wird.
    Dann müsste die Teilungserklärung umformuliert werden, da ein anderer Sachverhalt entsteht.
    Ich habe Sie so verstanden, dass Ihr Balkon eigentlich kein Balkon ist, sondern ein begehbares Dach. Dies kann ich nicht nachvollziehen.
    Ein Balkon wird zum begehbaren Dach, nur weil u.U. die gleichen Materialien zur Isolierung verwendet werden?
    Was wird dann aus meiner Terrasse (Veranda )? Wenn eine Isolierschicht vorhanden ist, ist es ein begehbares Dach?
    Wenn die Isolierschicht entfernt wird, wird es auch wieder zur Terrasse, oder? Im Umkehrschluss würde aus Ihrem begehbarem Dach beim Entfernen der Isolierschicht dann wieder ein Balkon?
    Wenn ein Keller so ähnlich isoliert wird, z.B. gegen Grundwasser, müsste er eigentlich auch ein begehbares Dach werden? "
    Diese Argumentationen der Gegenseite ist für mich unverständlich und nicht nachvollziehbar. Mit meiner Aussage habe ich meiner Meinung nur ein Vergleich bzw. eine Bewertung vorgenommen, die natürlich keine 100 prozentige Übereinstimmung beinhalten kann.
    In meiner Aussage, dass  -  der Balkon als begehbares Flachdach anzusehen ist-, habe ich das Wort "als" als Synonym gebraucht.
    Ich sehe in meiner Aussage nichts falsches und stehe auch dazu.
    MfG
    G. So.
    • Name:
    • G. So.

  4. entscheidend ist: was ist darunter!

    Unter einem Dach ist immer ein Gebäude, auch unter einem begehbaren Dach.
    Dach und Wände sind Gemeinschaftseigentum.
    Die Räume darunter können Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sein.
    Auf jeden Fall ist die Gemeinschaft verpflichtet, die Räume wärmegedämmt und trocken zu halten.
    Streit darüber könnte es nur geben, wenn Bauteile baurechtlich illegal sind.
    Begehbare Dächer sind nach meiner Definition Terrassen und erhalten einen Belag, der die Abdichtung schützt.
    Das entfällt, wenn unter der Terrasse kein Gebäude ist.
    Im vorliegenden Fall hat der Sondereigentümer unter der Terrasse einen Anspruch auf Abdichtung durch die Gemeinschaft.
    Wenn der Terrassenbesitzer diese illegal ohne Baugenehmigung und ohne Zustimmung der Gemeinschaft errichtet hat so muss er alle Kosten der Abdichtung, alle Kosten der Genehmigung und alle Kosten der Änderung der TE tragen, evtl. auch Rückbauen.
    Wenn alles legal ist, ist die Zuständigkeiten und die Kostenregelung auch in der TE eingetragen.
    Warum dann ein Streit über Definitionen?
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

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