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Gravierender Mangel: Haus steht 60 cm zu tief - Wertminderung und rechtliche Möglichkeiten?
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Gravierender Mangel: Haus steht 60 cm zu tief - Wertminderung und rechtliche Möglichkeiten?

Hallo Team bei meinem BVH wurde von einem Ingenieursbüro das Gelände falsch eingemessen ( es wurde von einem falschen Standpunkt aus gemessen ). Dadurch steht nun mein Haus ganze 60 cm zu tief. Der Rohbau steht schon, also ist es jetzt nicht mehr möglich an der Sachlage groß etwas zu ändern. Kann man hier von einer Wertminderung des Hauses ausgehen, da es sich hier um einen gravierenden Mangel handelt? Falls weitere Informationen nötig wären um den Sachverhalt einzuschätzen, werde ich diese nach Möglichkeit gerne liefern. Vielen Dank und viele Grüße!
  • Name:
  • Karl B.

  1. Ist denn die jetzige Höhenlage zulässig?

    [ Zitat Anfang ] ... Der Rohbau steht schon, also ist es jetzt nicht mehr möglich an der Sachlage groß etwas zu ändern. ... [ Zitat Ende ]
    Das ist schlichtweg falsch. Im Extremfall muss halt alles zurückgebaut werden und Neustart bei Null.

    Ist die derzeitige Höhenlage denn zulässig oder vesrtößt die z.B. gegen Regelungen eines B-Plans?

    Was ist mit den Anschlüssen (Wasser, Abwasser Zuwegungen ...)?

    Was ist mit Barrierefreiheit (zusätzliche Treppen)?

    Was passiert mit den unumgänglichen Mehrkosten, wenn dieser Mangel jetzt durch zusätzliche Maßnahmen ausgeglichen werden muss?

    Ich rate zum sofortigen Baustopp wegen Klärung der geänderten Sachlage und Abstimmung der weiteren Verfahrensweise. Das ganze unter Hinzuziehung unabhängigen Sachverstandes sowohl was die konstruktiv-planerische als auch die rechtliche Seite betrifft.

  2. Infos

    Die derzeitige Höhenlage ist laut meinem Architekten noch zulässig. Er hatte mir erklärt, dass man bei der Höhe RFBAbk. über NNAbk. ( ich hoffe das ist der korrekte Wert ) einen Spielraum von 30 cm hat. Mein Architekt hatte das Maximum ausgereizt und hatte mir einem Wert plus 30 cm gerechnet, damit das Haus so hoch wie möglich steht. Durch den Messfehler sind wir jetzt genau bei minus 30 cm gelandet und sind daher noch in einer zulässigen Höhenlage.

    Mein Architekt würde Umplanung vornehmen, an die tatsächlichen topographischen Gegebenheiten. Laut seiner Aussage ist ein Rückbau wegen Unverhältnismäßigkeit ausgeschlossen. Er selbst ist auch Bausachverständiger.

    Die Mehrkosten hat das Ingenieurbüro zu tragen, das den Messfehler begangen hat.

    Was sehr unschön ist, ist dass das Baugebiet generell sehr schlecht geplant wurde. Das Haus zur westlichen Seite hat keine Pflicht zur Unterkellerung, das zur östlichen Seite schon, aber dadurch dass das Gelände von Osten nach Westen abfällig ist, liegen auch dieses Haus mit Unterkellerung weit über meinem Kellergeschoss. Das bedeutet, dass mein Kellergeschoss in einer Art Schneise liegt. Zur Südseite schließt eine Ackerfläche an. Geplant war, dass der Acker 12 cm höher liegen würde als mein Grundstück. Mit den 60 cm Versatz liegt dieser nun 72 cm über meinem Grundstück. Das macht das ganze zu einer Badewanne, in der mein Kellergeschoss liegt.

    Edit: Ich habe mich nun auch dazu entschlossen einen Fachanwalt für Baurecht heranzuziehen.

    • Name:
    • Karl B.

  3. Kaum zu glauben!

    Foto von wiki

    Hatten Sie den Architekten denn nicht mit der Phase der Bauleitung und Bauüberwachung beauftragt? Zitat: "Mein Architekt hatte das Maximum ausgereizt und hatte mir einem Wert plus 30 cm gerechnet, damit das Haus so hoch wie möglich steht." Sie wollten also das Haus maximal aus dem Gelände stehen haben und jetzt wird es 60 cm tiefer stehen? Na wenn das kein erheblicher Mängel ist! Das hat nicht nur Auswirkungen auf die Aussicht, Fernsicht, sondern auch auf die Belichtung und Belüftung der Räume. Fragen Sie mal einen Anwalt für Baurecht bzw. zunächst einmal das Bauamt, ob die das so akzeptieren, ...bevor Ihr Architekt die "Topographie Ihrer Region" platt macht und Sie das Ganze bezahlen. Sorry! Hat der Einmesser denn seine Schuld wirklich schon eingeräumt und Mehrkostenübernahme zugesagt. Vermesser arbeiten in der Regel sehr sorgfältig und eigene Fehler sind sehr selten. Dazu müssen die sich aber auf korrekte Zuarbeiten verlassen können.- Als Planer des Hauses ist seine Einschätzung in Funktion als Bausachverständiger zur Unverhältnismäßigkeit des Rückbaues möglicherweise nicht ganz "unbefangen". Spätestens bei der Kellerdecke hätte doch bei allen Beteiligten die Alarmglocken läuten müssen, und da hätte man das noch mit der Kellerhöhe ausgleichen können! Wie sieht das denn mit der Einbindung in die Nachbarbebauung aus?

  4. ist "mein Architekt"

    tatsächlich IHR Architekt? Haben sie den mit den Leistungsphasen 1-8 nach HOAIAbk. beauftragt?

    Falls dem so ist, sofort zum Fachanwalt für Baurecht.

    P.S.: Es scheint ja zumindestens keine Bauordnugsrechtlichen "Probleme" zu geben. Es geht also "NUR NOCH" um Geld ;)

  5. Aktueller Stand

    Hallo zusammen.

    Also zu erst einmal habe ich den sofortigen Baustopp veranlasst und habe auch schon einen Fachanwalt für Baurecht kontaktiert.

    Das Ingenieuerbüro hat laut meinem Architekten den Fehler schon in einem Telefonat eingeräumt. Der Einmesser hatte einen falschen Bezugspunkt gewählt ( anderer Kanaldeckel ) der aber eben diese 60 cm zu tief lag. Was mir auch sauer aufstößt, jetzt wo ich genug Zeit hatte darüber nachzudenken ist, dass mein Architekt noch so lapidar zu mir gesagt hatte, das Architekturbüro hatte sich bei der Rechnungsprüfung gewundert, warum die Firma für den Rohbau zu viel für den Aushub berechnet hat und warum die Mengenangaben nicht stimmen...

    Was mir auch nicht gefällt, dass mir mein Architekt jetzt eine Bedenkenanmeldung geschickt hat zur DINAbk. 18195, da die Geländeentwässerung der Einliegerwohnung bei Starkregen nicht gewährleistet werden kann und anschließend daran noch eine Haftungsfreistellung. Diese habe ich nicht unterschrieben.

    Ja, ich habe meinen Architekten mit den Leistungsphasen 1-8 nach HOAIAbk. beauftragt.

    Zu der Einbindung in die Nachbarbebauung kann ich nur sagen, dass mein Kellergeschoss in einer richtigen Schneise liegt. Zwischen den Grundstücken ist nicht viel platz und das Haus zur westlichen Seite hat keinen Keller und das zur östlichen Seite liegt ein ganzes Stück höher. Es sieht von ästhetischen Standpunkt aus einfach bescheiden aus. Der zukünftige Garten vor dem Kellergeschoss würde aktuell eine Art Badewanne darstellen zwischen den anderen Grundstücken.

    • Name:
    • Karl B

  6. den Archi bitte kalt stellen

    Das "Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik" ist Grundleistung der LPh 8 nach HOAIAbk..

    Die Leistung des Archi ist damit mangelhaft erbracht und wesentliche Mitursache für den Schaden. Verschärfend kommt hinzu, dass er auch trotzt der in der Abrechung erkennbaren (und erkannten) Hinweise die Ausführung nicht kontrolliert hat.

    P.S.:

    [ Zitat Anfang ] ... Was mir auch nicht gefällt, dass mir mein Architekt jetzt eine Bedenkenanmeldung geschickt hat zur DINA 18195, da die Geländeentwässerung der Einliegerwohnung bei Starkregen nicht gewährleistet werden kann und anschließend daran noch eine Haftungsfreistellung. ... [ Zitat Ende ]
    Nur am Rand. Die DINAbk. 18195 wurde vor rund 5 Jahren durch die Normenreihe DIN 18532 ff. ersetzt und befasste sich mit der Gebäudeabdichtung.

  7. Erst falsch machen, dann Schaden abwälzen

    Ja, ist dumm gelaufen und es mag Situationen geben, wo sowas irgendwie kompensiert werden kann. Aber wenn die Bude beim nächsten Starkregen vollläuft, weil zu niedrig gebaut wurde, und sich die Verantwortlichen dann noch einen Freibrief geben lassen wollen, möchte ich die Versicherung sehen, die den Schaden bezahlt (wenn das überhaupt versichert wird). Auch wenn das letztendlich ggf. ein Gericht entscheidet, ich würde, wenn ich könnte, das ganze mindestens bis einschl. Kellerdecke zurückbauen (der Keller kann ja dann höher gebaut werden)

  8. Aussage Anwalt

    Also ich habe gerade mit einem Fachanwalt geredet. Dieser hat sich eher auf den Vermesser eingeschossen, als auf den Architekten.

    Er meinte ein Architekt müsse nicht zwingend die Arbeit eines weiteren Fachmannes, also in diesem Fall die des Vermessers, prüfen. Und auch bei der Prüfung der ausgehobenen Erdmenge oder auch allgemein der Begutachtung der Baustelle müsste der Höhenunterschied offensichtlich gewesen sein bzw. das Mehr an Aushub müsse offensichtlich gewesen sein. Aber wie ist eben "offensichtlich" zu definieren, war sein Bedenken. Daher möchte er beim Vermesser ansetzen.

    Mal sehen was das wird. Momentan bin ich noch etwas skeptisch.

    • Name:
    • Karl B.

  9. Baustopp bis zur Klärung

    Wenn ein Rückbau möglich erscheint muß ein Baustopp erfolgen. 60cm zu tief ist kein Pappenstiel und es hätte mit der Bodenplatte auffallen müssen. Hier liegt ein Generalversagen von Vermesser, Bauleiter und Architekt vor. Nach meiner Ansicht ist auch die Baugenehmigung hinfällig.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  10. Für einen Architekten müssen 60 cm beim EFH offensichtlich sein!

    Foto von Klaus Kirschner

    Hallo Karl, und bei wichtigen Bauabschnitten, wie (vor) Betonierung der Bodenplatte sollte er auf der Baustelle sein und die Umsetzung der Leistung anderer Fachplaner (wie z.B. auch Statiker) überprüfen.

    Der Einmesser wird sich vermutlich verteidigen, weil z.B. die Angaben im Lageplan für die Deckel / die Kanalsohlen nicht ausreichend eindeutig bezeichnet waren.

    Ich bin gespannt wie das aus geht, bitte halten Sie uns auf dem Laufenden. Ich drücke Ihnen den Daumen für eine schnelle und technisch gute Klärung!

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