Gemeinschaftsvertrag und einheitlicher Charakter: Rechtliche Aspekte und Handlungsmöglichkeiten in Wohnanlagen
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Gemeinschaftsvertrag und einheitlicher Charakter: Rechtliche Aspekte und Handlungsmöglichkeiten in Wohnanlagen

Hallo Freunde des Forums,

in der Hoffnung das ich hier richtig bin, habe ich folgenden Sachverhalt.

Wir haben eine Reihenhaus (Bj.1974) in Berlin erworben. Das Haus befindet sich in einer einheitlichen Wohnanlage (50 Teilhaber), wo laut Gemeinschaftsvertrag (Fassung 1974) u.a. folgende Formulierung zu finden ist:

[ Zitat Anfang ] ... Weiterhin müssen die Teilhaber dafür sorgen, der Wohnanlage dauernd den einheitlichen Charakter und ein gepflegtes und gutes Aussehen zu erhalten. ... [ Zitat Ende ]

Mittlerweile sind wir im 50 Jahr und mit der Zeit wurden z.B. Änderungen wie unterschiedliche Zaunarten (Stabmattenzaun anstatt Jägerzaun) von einzelnen Teilhabern vorgenommen. Im Groh sieht aber noch alles recht einheitlich aus.

Das ist aber dem geschuldet, da noch eine große Anzahl Erstbesitzer in der Wohnanlage leben und immer auf den Gemeinschaftsvertrag verweisen. Allerdings versterben die Erstbesitzer mehr und mehr und neue Teilhaber, möchten gerne, der Zeit entsprechend, die Wohnanlage moderner gestalten. Was dazu führen würde, das der einheitliche Charakter, darunter leidet.

Fragen:

  • Ist die oben genannten Formulierung eine Art Architektenschutz, der eigenmächtige Änderungen oder Änderungen, die durch die Teilhaber beschlossen werden, gesetzlich verhindern werden kann?
  • Gibt es in dem Zusammenhang eine gesetzliche Definition für "dauernd"?

Wenn mir hier keiner weiterhelfen kann, weil ich nicht richtig bin, würde ich mich über einen Hinweis freuen, wo ich noch fragen könnte.

Mit bestem Gruß

  • Name:
  • Peter
  1. weiterhelfen kann da

    eigentlich nur ein Rechtsanwalt. Nur die dürfen in konkreten Fällen eine Rechtsberatung leisten ;)

    Die Vereinbarung spricht schon dafür, dass da ein Ensembleschutz besteht. Der könnte inzwischen auch denkmalrechtlich begründet sein. In dem Fall wäre die untere Denkmalschutzbehörde der richtige Ansprechpartner.

    Es spricht aber auch einiges in der Schilderung für einen Urheberrechtsschutz des Architekten. Der hält, wenn ich es richtig in Erinnerung habe, 70 Jahre über den Tod des Architekten hinaus an.

  2. Wenn "die Neuen" Ärger machen

    Habe auch ein solches Reihenhaus in einer Wohnanlage von 1971 gekauft und bezogen. Alle Alteigentümer pochen darauf, dass es einen Ensembleschutz gäbe an den man sich seit Erstbezug zu halten hatte und dass man deshalb z.B. die Türen und Fenster nur in diesem bauzeitlich üblichen moosgrün einbauen dürfe passend zum grünen Sockelanstrich.

    Auf Anfrage unserer Maklerin bei diesen Alteigentümern konnte jedoch keine solche nachbarschaftliche Vereinbarung vorgelegt werden auch die Denkmalschutzbehörde hat sich schlapp gelacht bei einer entsprechenden Anfrage, weil eine Gestaltungssatzung nur für Villenobjekte aus den 20er und 30er Jahren galt/gilt.

    Sie müssen folgendes klären: Handelt es sich um eine Wohnanlage nach WEGAbk. mit Gemeinschaftseigentum an Grund und Boden (sind sie also Teil einer Wohneigentümergemeinschaft) oder handelt es sich um eine Wohnanlage mit real geteilten Grundstücken?

    Bei einer echten WEG ist diese alte Vereinbarung Teil der verbindlichen Regelungen für alle Eigentümer. Die darin enthaltene Formulierung ist jedoch so ungenau, dass sie eine Menge Interpretationsspielraum bietet und wenn man sie tatsächlich anwenden will, dann müsste man sie vorher wohl erstmal präzisieren. Wer daran etwas ändern will müsste bei einer WEG-Versammlung die Ergänzung / Änderung / Präzisierung dieser Vereinbarung beantragen. Auf dieser Versammlung müsste dann präzisiert werden, für welche Bauteile denn ein gestalterisches Änderungsverbot existieren soll- z.B.:

    • Zaunart
    • Gehwegbeläge
    • Begrenzung der Versiegelungsflächen
    • Anbauten (Vordächer, Wintergärten, Geräteschuppen etc.)
    • Vorgartengestaltung (Verbot von Steingarten und Kunstrasen)
    • Fassadenputz und -farbe (WDVSAbk. erlaubt?)
    • Fenster und Türen (Farbe und Gliederung)
    • Dacheindeckung (Farbe und Höhe)
    • usw.

    Bei real geteilten Grundstücken müsste sich ein RA die alte nachbarschaftsrechtliche Vereinbarung zum Ensembleschutz ansehen und bewerten, ob diese überhaupt für Neueigentümer bindend ist. Solche "privaten Absprachen" und viele "nachbarlichen Vereinbarungen" kauft man nämlich bei Erwerb eines Grundstücks nicht mit, wenn diese Vereinbarungen nicht im Grundbuch verankert sind.

  3. RA für Ensembleschutz

    Danke für eure Antworten.

    ich dachte mir schon, das wir mit der Thematik nicht alleine sind. Solche Reihenhaussiedlungen wurden bzw. werden ja weiterhin gebaut.

    Laut Gemeinschaftsvertrag sind wir eine GbR mit einzelnen zugeordneten Grundstücken und keine WEGAbk.. Fenster sowie Haustüren haben bereits auch keine Einheitlichkeit mehr (weiß, braun, Holz, Kunststoff).

    Frage: Welche Fachrichtung / Spezialisierung hat den ein Rechtsanwalt für Ensembleschutz ? RA für Immobilienrecht ?

    • Name:
    • Peter
  4. mit Behauptungen kommt man nicht weiter

    Bei einem Kauf erhält der Notar einen Grundbuchauszug und teilt Ihnen die Besonderheiten wie WEGAbk., Ensembleschutz, Dienstbarkeiten, Denkmalschutz und Baulasten mit. Sie kaufen mit Wissen um die Baugeschichte. Farben von Fenstern und Gartenzäune haben keinen Bestandsschutz. Probleme kann es bei Klinkerfassaden geben. Wenn es noch Ersteigentümer gibt, müssen sie bezüglich Veränderungen mit Altersstarrsinn rechnen.
  5. Laut Gemeinschaftsvertrag sind wir eine GbR

    GbR ist eine Unternehmensform! Ich glaube nicht, dass dies auf eine nachbarschaftliche Gemeinschaft von Einzeleigentümern benachbarter Grundstücke anwendbar ist - egal was sich der Bauträger damals ausgedacht hat und die damaligen Erwerber unterschrieben haben!

    Deshalb ja mein Rat: Wenn sie größere Änderungen an der Gestaltung ihres Hauses vorhaben und der Diskussion mit alteingesessenen Ersterwerbern aus dem Weg gehen wollen, dann zeigen sie dieses "Vertragsrelikt" mal einem Baufachanwalt bzw. einem Anwalt für WEGAbk.-Recht und lassen sie ihn erklären welche Verbindlichkeiten sich aus einem solchen "Nachbarschaftsvertrag" für sie tatsächlich ergeben.

    Ich denke:

    1. Dürfte die Rechtsverbindlichkeit grundsätzlich fraglich sein.

    2. Dürfte der Inhalt dieser Vereinbarung viel zu schwammig formuliert sein.

    3. Ist der Vertragsinhalt in den vergangenen Jahren offenbar gar nicht mehr gelebt worden (Haustüränderungen, Gartenzaunänderungen, etc.). Es gab also offenbar diverse "Duldungen" von Vertragsabweichungen, die den Vertrag offenbar aufgeweicht oder gar aufgehoben haben.

    Eine Unterlassungsklage gegen ihre geplanten baulichen Änderungen auf Grundlage dieses alten "Vertrages" ist sehr unwahrscheinlich.

    Grüße aus dem Berliner Norden nach Berlin


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