Abstandsflächen bei Aufstockung Gebäude 1962 ; BayBO
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Abstandsflächen bei Aufstockung Gebäude 1962 ; BayBO
Hilfe! , habe da mal eine Frage zu der Behandlung der Abstandsflächen bei der Teilaufstockung eines Gebäudes (Bungalow 1962, Wandhöhe 2.82 m) ). Nach aktuellem Bebauungsplan 2011 der Gemeinde kann bis zu einer Wandhöhe von 5.75 m aufgestockt werden, Walm- oder Satteldach (Walmdach, Satteldach) mit 20-25 ° Dachneigung. Bei allen Grundstücken wurden die Gebäude damals mit 1 m Abstand zur linken Nachbargrenze errichtet und genehmigt. Nach aktueller ByBO ist aber nun die Abstandsfläche Bestand unzulässig, da min. 3 m.
Der Bungalow ist ca. 22,20 m lang, L-förmig (siehe beigefügte Datei) und der kürzere L-Flügel (Quergebäude) ist um ca. 2 m nach hinten versetzt. Auf diesem Quergebäude soll nun Aufgestockt werden, Wandlänge an der Grenze ca. 10,20 m < 16 m für H/2. Im unveränderten Bestandsbereich wurde H als Abstandsfläche angenommen, im aufzustockendem Teil H/2 um auf dem eigenen Grundstück zu bleiben. Der Nachbar hat auch der Baubehörde gegenüber klar zum Ausdruck gebracht, dass er einer Abstandsflächenübernahme nicht zustimmen wird. Er möchte später frei über seinen Grund bei Neuplanungen verfügen können. Mit der beigefügten Planung muss er ja auch keine neuen Abstandsflächen übernehmen. Die Gemeinde hat bereits zugestimmt, sollte ein Genehmigungsfreies Verfahren werden (wegen Bebauungsplan). Nun besteht aber die lokale Baubehörde auf einen Bauantrag/ Antrag auf Abweichung für diesen Planungsansatz (H/2 auf 10.20 m, Bestand mit 3 m) und dieser Bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Nachbarn, sonst wird der Antrag abgelehnt. Die Bearbeiter begründen das mit einer "Neubewertung der Gesamtsituation" und einer zusätzlichen Belastung des Nachbarn (es würden öffentlich-rechtlich zu schützende Nachbarrechte verletzt" , " eine Aufstockung würde für den Nachbarn eine wesentliche Veränderung darstellen und sich nachteilig auswirken") Der Nachbar möchte aber nichts unterschreiben. Was kann man tun/ wer weiß Rat oder kennt Kommentare zur BayBoAbk. für diese Situation?
Anhang:
Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
-
Wie geht denn der aktuelle Bebauungsplan ...
Wie geht denn der aktuelle Bebauungsplan mit der Wand im unveränderten Bestand um, die weniger als 3 m Grenzabstand hat? Entspricht die dem Bebauungsplan, und zwar im Sinn von Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBoAbk.? ("Werden von einer städtebaulichen Satzung oder einer Satzung nach Art. 81 Außenwände zugelassen oder vorgeschrieben, vor denen Abstandsflächen größerer oder geringerer Tiefe als nach den Sätzen 1 und 2 liegen müssten")
Falls ja, ist m.E. kein Antrag auf Abweichung erforderlich, weil keine Abweichung von den Festsetzungen des B-Plans da ist.
Falls nein, sollte die Gemeinde, die wohl auf Ihrer Seite ist, den Bebauungsplan so ändern, dass der Bestand dem Bebauungsplan entspricht (z.B. Baulinie dort, wo die Wand steht). Auch Ihr Nachbar sollte nichts dagegen haben. Ihm geht es ja in erster Linie nur darum, weiter frei auf seinem Grundstück zu sein.
-
vielen Dank für Ihre Bemühungen, bisher ...
vielen Dank für Ihre Bemühungen, bisher bin ich davon ausgegeangen, dass H/2 auf den hinteren 10,20 m ansetzbar wäre und im Bestand H bzw. 3 m, , nur eben reicht das dem Bauamt Landkreis München nicht. Im Bebauungsplan BP_89_c (Internetfassung) steht folgendes: "D Hinweise durch Text: 1.0 Bestandsschutz Es besteht Bestandsschutz. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden erst wirksam bei Änderung oder Neubebauung. C. Festsetzung durch Text: 12.0 Sonstiges Dieser Bebauungsplan ersetzt für seinen Gesamtbereich alle früheren rechtskräftigen Bebauungspläne sowie die Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung für den ... und noch weiter vorne ist der Gebäudetyp "C" mit Walmdach und Wandhöhe von 5.75 m definiert" Aber damit kann ich nicht so wirklich was anfangen, denn zu den Abstandsflächen ist da Nichts und was definieren die als Bestand? Das gesamte Gebäude oder pro Flügel? Dann würde der Bebauungsplan ja für alle in diesem Bereich liegenden Grundstücke mit Bestand bedeuten, dass Aufstockung nicht möglich wäre, nur Abriss und Neubau mit neuer Wandhöhe, da damals alle nur 1 m von der Grenze errichtet wurden und somit 3 m nie einhalten können/Abstandsflächenübernahme nachträglich bedingen. Gibt es vielleicht was amtliches zum Thema Teilung der Abstandsflächenermittlung bei Gebäudelängen über 16 m und die Notwendigkeit eines Antrages auf Abweichung hierfür (und damit Zustimmung der Nachbarn unbedingt erforderlich!)? Und wieso werden Rechte des Nachbarn verletzt? Wenn ich H/2 ansetze, bleibe ich doch mit der errechneten Abstandsfläche auf meinem Grundstück!
Ich steh gerade völlig im Dunkeln diesbezüglich und bisher konnte auch niemand im näheren Kollegenkreis was dazu sagen, nur dass man das eben so handhabt (Teilung der Wandlänge über 16 m in Teilberechnung mit H/2 bis 16 m und H für den Rest!).
Danke im Voraus für eine erneute Antwort.
-
16-m-Privileg bei Wänden länger 16 m
Hierzu gibt es etwas für Sie Günstiges im Handkommentar von Jürgen Busse und Franz Dirnberger: Beim 16-m-Privileg kommt es nicht auf Gesamtlänge einer Wand an, sondern auch ein 16-Meter-Stück einer längeren Wand kann das Privileg H/2 in Anspruch nehmen.Weiterführende Links:
-
Das Argument der Behörde "Neubewertung der ...
Das Argument der Behörde "Neubewertung der Gesamtsituation" kann ich übrigens annähernd nachvollziehen. Die Behörde geht davon aus, dass die Unterschreitung der Abstandsfläche teilweise auf 1 Meter 1962 nur angesichts der Gesamtsituation zugelassen wurde. Wenn man sich jetzt bezüglich der Ausnahmestelle auf Bestandsschutz beruft, während man alle anderen Wände erhöht, ändert das natürlich schon die Gesamtsituation und es wäre fraglich, ob 1962 die 1 Meter zugelassen worden wären, wenn der Rest der Gebäude schon 2-geschossig gewesen wäre. -
Danke für den Link. Das hilft schon ...
Danke für den Link. Das hilft schon Danke für den Link. Das hilft schon mal. Zum 2. Teil: da in der Nachbarschaft und im vorderen Grundstück schon mit ausgebauten Dachgeschoss oder Obergeschoss bebaut wurde, wahrscheinlich aber min. 5-10 Jahre nach 1962 und ein amtlicher Bebauungsplan derzeit nicht zur Verfügung steht (recheriere ich im Bayerischen Staastarchiv) ist die Situation nicht eindeutig. Der L-Bau waren ja mal 2 verschiedene Nutzungseinheiten (Wohnung und Praxis), davon wird nun eine (Wohnung) aufgestockt. Da sich weder BayBoAbk. noch aktueller Bebauungsplan zum Bestand konkret äußern, kann man das eben auf zwei Arten interpretieren, aber rechtliche Absicherung wäre besser.