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Einschätzung erbeten Grundstückswert
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Einschätzung erbeten Grundstückswert

Hallo, ich hätte gerne eine Einschätzung bezüglich des Wertes eines Grundstückes.
Momentan handelt es sich um Gartenfläche, die jedoch bebaut werden darf (positive Bauvoranfrage).
Es ist Südhang, kein steiles Gefälle.
Das Problem ist die Straßenbreite (Front) von nur 14 m, die einseitig bis zur Grenze bebaut werden darf.
Das Grundstück ist 40 m tief.
Der Bodenrichtwert momentan liegt bei 140 €.
Die Frage ist, was ein realistischer Kaufpreis ist.
Zum Einen besteht eben der Nachteil der geringen Straßenfront und dann auch für uns noch der Nachteil eines soo langen Grundstücks, das wir gar nicht brauchen. 25 m würden uns völlig genügen.
Den normal zu errechnenden Kaufpreis halte ich mit 78.400 für zu hoch. Zumal ja auch noch alle Anschlüsse wie Kanal, Telefon und Wasser von der Straße auf das Grundstück verlegt werden müssen.
Außerdem gibt es für knapp 80.000 € auch deutlich bessere Grundstücke (mit besserem Zuschnitt).
Mir ist klar, dass das eine Verhandlungssache ist, aber für die Verhandlung hätte ich gerne Einschätzungen.
Danke
  • Name:
  • JoMei

  1. Ist doch ganz einfach ...

    Ist doch ganz einfach entweder das Grundstück ist Ihnen die 78.400 Wert oder nicht. Und wenn es für 80.000 deutlich bessere Grundstücke gibt, warum nehmen Sie das nicht? Der Preis in unserer kapitalistischen Welt wird bestimmt durch Angebot und Nachfrage. Und wenn einer 78.400 haben will, dann will er das. Entweder es kommt einer, oder es kommt keiner. So einfach ist das. Mag sein, dass er evtl. billiger verkauft, nur ob und wann, das weiß keiner *Hellsehermodusoff*. Hier versucht einer sein Grundstück seit 10 Jahren für 67.500 zu verkaufen, damals noch 135.000 DM. Wert ist es 50.000 €. Irgendwann steht einer auf ...

  2. natürlich ist es uns das nicht Wert

    Meiner Meinung nach ist das Grundstück die 78.000 € nicht Wert.
    Die Frage ist aber halt, was man als Verhandlungsbasis ansieht.. um konkret zu sein, was wir anbieten.
    Aufgrund unserer Kalkulation mit 320000 € Gesamtkosten möchten wir maximal 60.000 € für den Baugrund ausgeben.

  3. Grundstückswert: MoRüBe hat ganz recht ...

    jedoch gibt es, neben dem Angebot und Nachfrage, eben auch die Wertermittlung von Grundstücken, die m.E. und nach meinen Erfahrungen (nat. bes. in Ballungsräumen) doch erheblich von den tatsächlich zu erzielenden Grundstücks- und Bauwerten abweichen.
    So ist, wie wohl auch hier (max. Unterzentrum bis vielleicht 15.000 Einw.), der Bodenrichtwert erst einmal nichts anderes als ein Annäherungswert, eben Richtwert, der über eine definierte Fläche gelegt wird (auch ermittelt aus langjährigen Beobachtungen der Verwaltungen oder der GAAs). Sozusagen die Rasenmähermethode, die wir nur allzu gerne bei allem anwenden (ist ja auch einfacher). Problematisch ist eine Bodenrichtwet dann, wenn erst einmal nicht explizit herausgelesen werden kann, ob der Richtwert Erschließungskostenbeitragsfrei oder eben nicht ist. Zudem gibt es auch in Unterzentren und Gmeinden teils erhebliche Lageunterschiede. Daher. um es kurz zu machen, so einfach ist's nicht.
    Letztlich erhalten Sie nur dann einen verlässlichen Wert des Grundstücks durch Wertermittlung, wodurch Sie dann nach m.E. in auch die Lage versetzt werden, entspr. verhandeln zu können. Viel Sinn macht dies aber nicht, wenn das Grundstück von Ihrer Gemeinde angeboten wird, da diese exakte (wenn auch mitunter irrealistische) Preisvorstellungen haben (erst recht bei Immobilien der Länder oder gar des Bundes) und sich i.A. (erst) nicht bewegen, wenn dann vielleicht weil der Haushalt klamm ist und die Immob. schon seit Längerem zum Verkauf steht. Aber, einen versuch ist's allemal Wert.

  4. Das Grundstück ist von Privat. Wir möchten uns ...

    Das Grundstück ist von Privat.
    Wir möchten uns ordentlich verhalten.
    Wir möchten weder auftreten wie auf dem Basar noch möchten wir für dieses Grundstück so viel bezahlen.
    Die Frage ist, ob ein Angebot von 50.000 € "zu frech" ist, oder ob das eher als realistisch eingestuft wird.
    Die Lage ist schon gut und ruhig, es handelt sich um eine Kleinstadt mit knapp 10.000 Einwohnern. Es ist aber eher ländlich.
    Die Richtwerte für erschlossene Grundstücke pendeln zwischen 150 und 100 € je nach Lage.
    Der große Nachteil am beschriebenen Grundstück ist eben für uns das Verhältnis Straßenfront zu Grundstückstiefe. Dies erfordert nach unserer Meinung eine etwas teurere Planung und Durchführung des Hauses.
    Haltet Ihr unsere Überlegungen für realistisch?

  5. Also, wenn ich als Verkäufer ...

    Also, wenn ich als Verkäufer 78 haben will, stehe nicht unter Druck und Sie kommen mit 50 an, würd ich das Gespräch abbrechen.
    Hab ich Druck, sieht die Sache anders aus, obwohl, als Verkäufer hat man ja nie Druck ... :-))
    Es kommt, meine ich, auf die Lage in der Republik an. Im Hamburger Rand findet sich sich schneller ein neuer Interessent, als kurz vor polnisch Grenze ...

  6. Sehr geehrter Herr Berg, vielen Dank für Ihre ...

    Sehr geehrter Herr Berg,
    vielen Dank für Ihre Antworten.
    Das von Ihnen in zwei Beiträgen gesagte ist sehr wahr.
    Die Gesetze der Marktwirtschaft gehen auch an uns nicht vorbei.
    Eine Einschätzung, inwieweit der beschriebene Grundstücksgrundriss eine Wertminderung darstellt wäre bei weitem wichtiger für uns.

  7. Herr/Frau Jomei ...

    Herr/Frau Jomei natürlich ist ein Grundstückszuschnit von 14*40 schlechter als 23*23, ohne Frage. Natürlich ist das eine Wertminderung Aufgrund dessen sich das Grundstück eher am unteren Ende der Skala bewegen sollte. Nur was hilft Ihnen das? Nüscht. Wenn der Verkäufer von seiner Preisidee überzeugt ist, können Sie ihm 23 mal erzählen Grundstückswert und blabla. Deswegen können Sie ihn auch nicht zwangsenteignen oder zwingen für Ihren Kurs zu verkaufen.
    Wir sind lange genug in dem Geschäft, wir haben viele spinnerige Verkäufer erlebt ...

  8. Herr Berg, der Verkäufer hat das Grundstück von ...

    Herr Berg,
    der Verkäufer hat das Grundstück von sich aus angeboten.. auf unsere Annonce. Es wurde noch kein Wort über einen Preis verhandelt, sondern wir überlegen erst mal, ob wir es möchten und wenn ja, zu welchem Preis.
    Dass es letztlich eine Einigung geben muss oder eben auch nicht, ist uns völlig klar.
    Die Frage ist für uns, mit welchen Argumenten wir welches Preisangebot unterstützen.
    Dahingehen brauchen wir ein paar Einschätzungen von Menschen die beruflich damit zu tun haben.

  9. "Die Frage ist, ob ein Angebot von 50.000 € "zu frech" ist"

    ... klar ist das frech, sogar sehr. Alles andere ist geschrieben.
    > "Die Frage ist für uns, mit welchen Argumenten wir welches Preisangebot unterstützen. "<
    ... so eine Mist, wenn man gar nichts weiß.
    Scheint ja schon wieder so ein "Für-Lau", "Preisfuchs", oder sonst was zu sein. Mag ich nicht. :-(
    Ansonsten, ohne Wissen geht's nicht, basta! Daher, kaufen Sie sich dieses (notwendige) Wissen eben ein, wenn's selbst nicht dazu reicht.
    Gute Besserung

  10. Ähhhh  -  wie jetzt ...

    Hier wird uffjerecht über den Preis debattiert und Sie haben nichts weiter als den Bodenrichtwert?
    Warum erfragen Sie nicht erst einmal die Preisvorstellung des Verkäufers.
    Vielleicht will der ja bloß 50 T.
    Oder 200 T  -  weil er die Einschläge nimmer merkt.
    Und wenn er 200 T will, dann bieten Sie ihm doch die fuffich. Es gibt drei mögliche Reaktionen:
    Wut+Empörung
    Schallendes Gelächter
    Nachdenken.
    Die ersten beiden sollten Sie nicht belasten.

  11. @Herrn Kaiser ... Vielen Dank für Ihre Einschätzung ...

    @Herrn Kaiser ... Vielen Dank für Ihre Einschätzung .. ich möchte auf weitere Anmerkungen von Ihnen verzichten.
    Ihr Ton, Ihre Ausrucksweise und Ihre Unterstellungen entprechen nicht dem, was ich von anderen Foren gewöhnt bin.
    Ich versichere Ihnen, dass wir keine "Für Lau"-Menschen sind, ich versichere Ihnen aber auch, dass wir niemals nie Rat bei einer Person suchen, die sich so ausdrückt wie Sie das getan haben.
    Ich möchte Ihnen noch unaufgefordert erzählen, dass ich auch in einigen Bereichen des Lebens als Experte gelte, mich aber gegenüber Ratsuchenden generell kommunikativ geschmeidiger gebe als Sie. Mit einigem wirtschaftlichen Erfolg, wie ich anmerken möchte.
    So, genug klargestellt.
    Zur Sache:
    Wir gehen momentan davon aus, dass der Verkäufer 78.000 € haben möchte.
    Die Frage war doch, wieviel man BERECHTIGT davon abziehen kann wegen des ungünstigen Schnitts des Grundstücks.
    Die bisherige Diskussion führt also am Thema vorbei, da es nicht um "Für Lau" und auch nicht um "Wirtschaftshalbwissen" geht, sondern darum, einen fairen Gegenvorschlag zu unterbreiten und diesen mit Argumenten auch füttern zu können.
    Vielen Dank für diesbezügliche Einschätzungen.

  12. Dann mal

    ein Versuch der Beratung:
    Alle schönen Überlegungen, warum der Preis niedriger sein sollte bringen wenig. Es geht um einen Handel, kein Streitgespräch mit besseren Argumenten, wenn der VK einen bestimmten Preis will und den nicht bekommt sagt er einfach nein. Da helfen auch Argumente kaum, eher wird die Gegenseite noch störrischer, gerade wenn diese Argumente stimmen und man 'beweist', dass der VerhandlungsPARTNER unrecht hat :-) Wenn ein Angebot als unfair empfunden wird, kann man nicht 'beweisen', dass es fair ist, fair/unfair ist ein Gefühl, das lässt sich nicht wegargumentieren.
    Bei max. 60 T, wäre dann tatsächlich ca. 50 T das erste Angebot und das wäre mir als VK wohl etwas wenig, aber man kann's ja versuchen.
    Noch ein Gedanke: Falls der VK auf der anderen Straßenseite wohnt, wirkt es sich später positiv aus, ein faires Angebot gemacht zu haben.
    Wenn's zu teuer ist, erklären Sie die Lage (320 T, davon max 60 T) versuchen es mit kreativen Vorschlägen z.B. Grundstück teilen, nur die vordere Hälfte kaufen und dafür einen besseren m²-Preis bieten (immer noch billiger als alles, wenn man's nicht braucht)
    Sonst hilft warten manchmal :-)
    Gruß
    Volker Leue

  13. Sie können gerne auf ...

    >"möchte auf weitere Anmerkungen von Ihnen verzichten. "<, nur bringt's wenig. Wenn Ihnen mein Ton nicht gefällt, dann versuchen Se Ihr Glück doch in anderen Foren, wo Sie 'was nicht gewöhnt zu sein scheinen.
    Und dasmit dem wirtschaftlichen Erfolg zeigt sich ja nur zu deutlich an Ihrer Frageweise und deren Inhalt.
    Aber Sie scheinen ja wohl die AWs hier nicht zu verstehen, bzw. verstehen zu wollen. Daher nochmals deutlich: Was Ihre Vorstellungen von einem angemessenen bes. für Sie wohl) Kaufpreis für ein Grundstück verstehen, interessiert niemanden, erst recht nicht einen potentiellen Verkäufer. Entweder kaufen Sie oder eben nicht zu dem anegebenen Preis. Nebenbei, man wäre ja schön blöd, wenn man Leuten wie Ihnen etwas mehr an die Hand geben würde, nur damit Ihrem "Ego"-Verständnis (siehe ang. Preis) Rechnung getragen wäre, oder mit Halbwissen und Halbwahrheiten der Markt beeinflusst werden würde. Ergo, Argumente gibt's hier nicht. Geht zudem schlecht, da keine (verwertbaren) Infos über den Gegenstand bekannt sind. Kurz und knapp nochmals: Sie wollen was, der VK etwas anderes. Wenn Sie so erfolgreich sind, wie Sie vorgeben und wohl auch noch Beratungsresistent zu sein scheinen, benötigen Sie den Rat hier doch gar nicht.
    lol, lol.
    Gute Besserung

  14. Grundstückspreise ...

    nach den von Ihnen angegebenen Werten wäre das Grundstück dem nach zwischen 56000 und 84000 Wert (ohne Erschließung?).
    Wie vorher schon geschrieben wurde ist eine Aufteilung 14x40 etwas ungünstiger, ein guter Architekt kann daraus aber sicher was machen ...
    Kein Argument ist jedoch die Aussage dass 14x25 auch gereicht hätten.
    Im Grunde kann man nett verhandeln, auch wenn die erste Preisvorstellung völlig auseinander gehen.
    Aus eigener Erfahrung der letzten Monate (bebaute Grundstücke) kann ich allerdings sagen, dass die Vorstellungen der Eigentümer von niedrig (wenn sie die Immo loswerden wollen) bis nicht nachvollziehbar hoch sind, wenn die Eigentümer mE keine Ahnung über die Entwicklung der Immo-Preise haben. Fairerweise sollte man hier aber auch berücksichtigt werden, dass in den letzten Jahren immer nur von steigenden Preisen und guter Wertanlage geredet wurde.
    Es sollte aber vor der Verhandlung eine Vorstellung bestehen, wie das Grundstück bebaut werden kann, andererseits keine zu hohe "Bindung" entstehen, die dann zu entsprechender Enttäuschung führen wird.
    Nur Mut, vielleicht ist der Grundstückbesitzer realistischer als Sie sich vorstellen ...

  15. Vielen Dank Herr Furch. Ihre Aussage stimmt mit ...

    Vielen Dank Herr Furch. Ihre Aussage stimmt mit meinen Erfahrungen überein.
    Vielleicht sieht man sich ja mal am Fuße des Donnersbergs oder in Rheinhessen.
    Gruß

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