Dachgeschoss als Vollgeschoss in Bayern: Definition, Berechnung & rechtliche Grundlagen?

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Um zu beurteilen, ob Ihr Dachgeschoss in Bayern als Vollgeschoss zählt, sind mehrere Faktoren entscheidend. Die bayerische Bauordnung (BayBO) definiert den Begriff des Vollgeschosses nicht explizit, daher ist die jeweilige Gemeindeordnung bzw. der Bebauungsplan maßgeblich.

Wichtige Kriterien sind:

• Grundfläche: Wie groß ist die Grundfläche des Dachgeschosses im Verhältnis zum Erdgeschoss?
• Höhe: Welche lichte Höhe hat das Dachgeschoss? Oft gibt es Mindesthöhen, die überschritten werden müssen, damit es als Vollgeschoss gilt.
• Außenwände: Inwieweit sind die Außenwände des Dachgeschosses über die Geländeoberfläche hinaus sichtbar?
• Bebaubungsplan: Was steht im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde bezüglich der Definition von Vollgeschossen?

Die Gemeinde kann das Dachgeschoss als Vollgeschoss werten, wenn es die genannten Kriterien erfüllt. Dies hat Auswirkungen auf die Berechnung der Erschließungskosten.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde und die zugehörige Satzung. Vergleichen Sie die dortigen Definitionen mit den tatsächlichen Gegebenheiten Ihres Dachgeschosses. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Anwalt für Baurecht oder einen Architekten hinzu.

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Der Sachverhalt betrifft die korrekte Einstufung eines Dachgeschosses als Vollgeschoss in Bayern, was direkte Auswirkungen auf die Berechnung von Erschließungskosten hat. Der Bauherr argumentiert, dass sein Dachgeschoss nicht die erforderliche lichte Höhe von 2,30 m auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche erreicht, wie es die Bayerische Bauordnung (BayBO) für ein Vollgeschoss vorsieht.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Definition des Vollgeschosses in der BayBO ist korrekt erkannt. Nach Art. 2 Abs. 5 BayBO ist ein Vollgeschoss ein Geschoss, das eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweist und dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Für Dachgeschosse gilt die Sonderregelung, dass die Höhe von 2,30 m auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden sein muss.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Gemeinde durch eine eigene Satzung eigenmächtig die Definition eines Vollgeschosses ändern kann, ist rechtlich nicht haltbar. Die BayBO ist Landesrecht und setzt den Rahmen. Eine Gemeinde kann in einem Bebauungsplan zwar abweichende Festsetzungen treffen, aber nur im Rahmen der Ermächtigungsgrundlagen der BayBO. Eine willkürliche Neudefinition des Vollgeschossbegriffs ist nicht zulässig.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die exakte Berechnung der Grundfläche des Dachgeschosses. Es kommt nicht auf die gesamte Dachfläche an, sondern auf die Fläche, die tatsächlich eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweist. Diese Fläche muss mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses (hier des Erdgeschosses) betragen. Zudem ist zu prüfen, ob der Bebauungsplan selbst eine abweichende Definition des Vollgeschosses enthält, was jedoch selten vorkommt.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die tatsächlichen Raumhöhen im Dachgeschoss durch einen vereidigten Vermessungsingenieur oder einen Bausachverständigen exakt vermessen und dokumentieren. Reichen Sie diese Dokumentation bei der Gemeinde ein und legen Sie Widerspruch gegen den Erschließungskostenbescheid ein. Ziehen Sie zudem einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht hinzu, um die Rechtmäßigkeit der Gemeindesatzung und die korrekte Anwendung der BayBO prüfen zu lassen.

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Die Frage betrifft die baurechtliche Einordnung eines Dachgeschosses als Vollgeschoss gemäß der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und deren Auswirkungen auf die Berechnung von Erschließungskosten – ein verfahrensrechtlich und technisch sensibler Sachverhalt mit erheblichen finanziellen Konsequenzen.

Die BayBO definiert ein Vollgeschoss in Art. 2 Abs. 3 Nr. 4 als ein Geschoss, dessen Fußboden mindestens zu zwei Dritteln der Grundfläche des Geschosses mindestens 2,30 m über der Geländeoberfläche liegt – nicht, wie irrtümlich angenommen, über OK FFB^Abk. bis Außenhaut Dach. Die maßgebliche Bezugsfläche ist die Geschossgrundfläche nach Art. 2 Abs. 3 Nr. 1 BayBO, und die Höhe wird stets von der Geländeoberfläche (nicht von der Fundamentoberkante) gemessen.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Geschosseinstufung führt zu einer unzulässigen Erhöhung der Erschließungskosten, da diese in Bayern regelmäßig nach der Anzahl der Vollgeschosse bemessen werden – eine rechtswidrige Belastung des Grundstückseigentümers.

⚠️ Korrektur: Die Gemeinde darf nicht eigenmächtig von der BayBO abweichen; eine eigene Satzung zur Definition von Vollgeschossen ist unzulässig, da die BayBO als Landesrecht zwingend gilt und kommunale Satzungen nur im Rahmen der Ermächtigungsgrundlagen (z. B. Art. 10 BayBO) ergänzend wirken dürfen – nicht aber zentrale Begriffsbestimmungen verändern.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die tatsächliche Geländesituation zum Zeitpunkt der Baugenehmigung – nicht die aktuelle Geländehöhe. Zudem ist bei Dachgeschossen die Einhaltung der Mindesthöhe an allen Stellen der nutzbaren Grundfläche zu prüfen; partielle Unterschreitungen sind zulässig, solange der 2/3-Regelung insgesamt Genüge getan wird.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Höhe von OK FFB bis Dachaußenhaut maßgeblich sei, widerspricht klar Art. 2 Abs. 3 BayBO und führt zu einer systematischen Fehlbewertung – die Höhe bezieht sich auf die Lage des Fußbodens zur Geländeoberfläche, nicht auf die Raumhöhe im Dachraum.

👉 Handlungsempfehlung: Beantragen Sie unverzüglich beim zuständigen Bauamt eine schriftliche Stellungnahme zur Geschosseinstufung unter Vorlage der genehmigten Baupläne und des Geländeprotokolls; bei Ablehnung ist binnen einem Monat Widerspruch einzulegen und ggf. Klage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben – beauftragen Sie hierzu einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht.