Mangelhafte Architektenleistung insbesondere in Bauleitung und -Überwachung  -  Kündigung des Architektenvertrags?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Mangelhafte Architektenleistung insbesondere in Bauleitung und -Überwachung  -  Kündigung des Architektenvertrags?

Wir haben im Rahmen einer Baugruppe, jedoch mit individuellen Architektenverträgen ein Reihenhaus gebaut und wohnen nun schon darin.
Während der Bauphase hat es viele Mängel und Verzögerungen gegeben, so musste z.B. der gesamte Außenputz zweimal entfernt und entsprechend dreimal aufgetragen werden.
Viele der Mängel sind auf eine mangelhafte Bauleitung zurückzuführen. Konkrete Beispiele:
Der Bauleiter des Architekten hat:
Alle Fenster bei einer Zwischenabnahme als mängelfrei abgenommen, obwohl dies zu einer Zeit der katastrophalen Verschmutzung war. Später haben sich viele Kratzer und Fehler gezeigt, der Architekt hat in einem weiteren Schreiben zugestanden, dass eine die Zwischenabnahme gar nicht möglich war (seinen eigenen Fehler eingestanden).
Den Estrich per Sichtabnahme als mängelfrei abgenommen. Nun lässt sich die Hauseingangstüre nicht dicht schließen, weil der Estrich zu hoch liegt und obwohl die Türe 2 mm über dem Boden läuft, die Dichtfläche zu schmal ist.
Das Fliesengewerk als mängelfrei abgenommen, obwohl sich die Hauseingangstüre nicht schließen lässt (siehe oben)
Bei der Rechnungsprüfung grob geschlampt: Posten in die Rechnung des Rohbauunternehmers eingefügt, die dieser in seiner Schlussrechnung nicht verlangt hatte, unberechtigte Forderungen als richtig anerkannt (in fast allen Gewerken).
Leistungen nicht geprüft: Die Bodenlegerarbeiten nicht in Augenschein genommen, und trotzdem die Rechnung freigegebn. Dabei konnte er natürlich auch die Fehler des Bodenlegers nicht bemerken. Ebenso bei den Fliesenlegerarbeiten.
Der Ton von unserer Seite war zunächst bittend, dann flehentlich, nun fordernd. Alle Bitten um Stellungnahme verhallen trotz Einschreiben ungehört..
Wir sind im Haus drin, der Architekt hat per Abschlagsrechnung bereits über 95 % seiner per Pauschalvertrag vereinbarten Leistungen abgerechnet. Der auszuzahlende Rest ist minimal.
Der Streit mit den Handwerkern hält an und wird noch lange dauern.
Den durch den Architekten verursachten Schaden schätze ich grob auf 8.000 €, die nicht oder mangelhaft erbrachten Leistungen auf einen ähbnlichen Betrag (nach dem Architektenvertrag gerechnet).
Die Frage ist:
Lieber alle Handwerkersachen abwarten und die Schlussrechnung des Architekten auch? Oder jetzt aus wichtigem Grund kündigen, nach vorheriger Nachfristsetzung? Und den Rest selbst machen?
Klar, bei Kündigung muss ein RA ins Boot ... Aber gibt es einen Grund für die eine oder andere Variante?
Ort: München/Bayern
  • Name:
  • M. Pach

  1. Und noch zwei Nachfragen ... vorhin vergessen ...

    Das mit den Abnahmen beschäftigt mich ...
    Darf der Architekt grundsätzlich Abnahmen ohne uns durchführen? Auch ohne uns zu benachrichtigen? (Beauftragt sind LPH 1-8)
    Und muss sich ein Handwerker/Auftragnehmer davon überzeugen, dass der Architekt über eine solche Vollmacht verfügt? Oder kann er davon ausgehen, dass der Architekt generell über die Vollmacht verfügt, Abnahmen eigenständig durchzuführen? (Jedes Gewerk wurde einzeln beauftragt, Vertragspartner sind Handwerker und Bauherr)
    Danke schon mal im Voraus, zunächst fürs lesen, dann für evtl. Hilfe ...

  2. Variante 3

    nämlich sofort einen Anwalt einschalten, ohne große Vorüberlegungen. Wenn nachweisbare Schäden verursacht wurden (8000 ist sicher mehr als das restl. Honorar) muss das sowieso anders laufen. Anwalt fordert 'freundlich' zur Stellungnahme (z.B. bzgl. zusätzlicher Rechnungsposten) und Angabe der Versicherung auf, Sachverständiger, evtl. Klage mit Beweissicherung. Wenn es Hinweise gibt, dass Architekt und Handwerker sich "zu gut kennen" evtl. zusätzlich Meldung an die Kammer. Falsche Rechnungsprüfung ist eine ziemlich ernste und leicht nachweisbare Sache, darauf ließe sich dann auch eine Kündigung begründen, falls der Anwalt das für die beste Lösung hält.
    Es ist die sinnvollste Lösung, wenn der Bauleiter/Architekt die Abnahmen durchführt (er ist ja gerade deshalb da, weil der BH keine Ahnung hat). Man kann also vom Handwerker kaum verlangen, dass er sich eine entsprechende Vollmacht geben lässt. Wie immer, am besten es gibt was Schriftliches, z.B. "Abnahmen haben nur in Anwesenheit des BH zu erfolgen", sonst wird wohl das bei guten Bauleitern Sinnvolle auch als richtig gewertet.
    Das mag alles recht massiv klingen, aber die geschilderten Probleme sind ja auch massiv.
    (Laienmeinung)
    Gruß
    Volker Leue

  3. Gutachter

    Hallo Herr Pach,
    vielleicht wäre es sinnvoll oder auch ratsam sich einen Gutachter für Bauschäden zu suchen und zu beauftragen, damit der RA auch weiß welche Schäden zu bemängeln und ggf. per Klage auch zu bezahlen sind.
    Eines kommt mir aber doch etwas merkwürdig vor, Reihenhaus wo jeder Bauherr einen eignen Architektenvertrag hat  -  sieht irgendewie nach neuem Bauträgermodell aus.
    Frage: Haben die anderen Bauherrn auch solche Probleme mit dem Architekten?
    Mit freundlichen Grüßen

  4. "Baugruppe"

    Unser Zustand nennt sich "Baugruppe". ein Projekt der LH München, bei dem sich Bauwillige Menschen zusammentun können und dann die Erlaubnis erhalten, von der Stadt für teures Geld ein Grundstück zu kaufen.
    Alle Gewerke einschl. Architekt von jedem einzeln beauftragt, kein Bauträger.
    Jeder in unserer Baugruppe hat Probleme mit dem Architekten, insbesondere wegen der bereits seit Beginn schiwerigen Kommunikation. Unser Haus ist halt am meisten betroffen.
    Die Schadenshöhe ist relativ klar anzugeben und im wesentlichen unstreitig. Problematisch ist die Regulierung. Das Fliesen/Estrich-Beispiel:
    nachdem die Windfangfliesen verlegt waren, ging die Haustür nicht mehr zu. Also wurde hochgeschraubt und abgeschliffen, um wenigstens die Türe schließen zu können. DUmmerweise hatte der Bauleiter die Zwischenrechnung bereits freigegeben und das Geld war schon überwiesen, sodass der Fliesenleger jegliche weitere Arbeiten eingestellt hat und eine strukturierte Pleite hingelegt hat, allerdings erst, nachdem wir ihn auf Wunsch unseres Architekten verklagt haben (auch andere Mängel. EInig war man sich, dass der Estrich das Hauptproblem darstellt, aber das Folgegewerk muss ja ...
    Der Estrich war bereits (auch nach Freigabe durch Arhcitekt) überzahlt, daher die Möglichkeit gering, etwas herauszuholen.
    Jetzt haben wir einen Schuldtitel gegen den Fliesenleger in Höhe von 5000,- in der Hand, der nichts Wert ist. Der Estrichleger sagt: "Gewerk mangelfrei abgenommen, ihr habt die Beweispflicht" und der Architekt antwortet nicht.
    Was tun? Über die Architektenkammer oder übers Gericht?

  5. Gutachter und Rechtsanwalt

    Hallo Herr Pach,
    so wie Sie es geschildert haben hilft wirklich nur Rechtsanwalt und Gutachter.
    Mit freundlichen Grüßen und viel Erfolg

  6. Ein Beratungsgespräch ...

    bei der Architektenkammer, Waisenhausstraße 4,80637 München
    Geschäftsführer Recht und Verwaltung:
    Rechtsanwalt Erik Budiner
    Tel. 089 / 13 98 80  -  21, Fax  -  99
    vorab dürfte m.E. immer hilfreich sein.
    Letzten Endes werden Sie nicht ohne einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) auskommen, der Ihnen ggf. (bzw. sicherlich) die Einschaltung eines Sachverständigen für Architekten-Leistungen und, wie wohl nötig, eines Bau-SV anraten wird.
    Allemal hilfreich ist eine fachliche Prüfung der Vorkommnisse vorab. Eventuell kann eine Einigung mit dem Architekten, so dieser nicht pleite ist, auch ohne Einschaltung eines Anwaltes (mit der wahrscheinlichen Konsequenz eines Gerichtsverfahrens) erzielt werden.

  7. Niemals

    eine Einigung ohne zumindest diese von einem Anwalt überprüfen zu lassen! Es geht nicht einmal vielleicht ohne Anwalt, wenn es so viele formale Anforderungen und Laienfallstricke wie im Architekten- und Baurecht gibt.
    Eigene Erfahrung: Die Kammer ist nur bedingt hilfreich, da sie in erster Linie dem Berufsstand verpflichtet ist. Da bringt eine (natürlich einseitige) Schilderung der Probleme wenig, wenn dann gleich als Schiedsverfahren o.ä. (weiß nicht, ob es das gibt). Im schlimmsten Fall rät sonst die Kammer Ihrem Architekten, wie er am besten mit diesem schwierigen Kunden umgehen kann ...
    (Natürlich nur meine ganz persönliche Laienmeinung)
    Gruß
    Volker Leue

  8. @VLeue

    schön wär's, wenn Sie einmal Ihre immer wieder bemerkte "ganz persönliche Laienmeinung" konkretisieren wollen. Für mich ist immer wieder erstaunlich, wie Sie den Rechtsberatern das Vor-Wort reden, die in einem solchen Fall nach meiner Erfahrung erst einmal weniger helfen, aber stets etwas (mehr) kosten, als ein Baufachmann.

  9. @RKaiser

    deutlich genug war's eigentlich, aber bitte, noch einmal im Klartext:
    • hier geht es zum großen Teil um Rechtsfragen (durfte der A. Abnahmen durchführen, wie hat er Rechnungen geprüft, mussten Handwerker nachfragen), was soll ein "Bauexperte" (vielleicht wieder einmal ein unabhängiger Baubegleiter?) hierzu sagen, abgesehen von seiner eigenen unverbindlichen Meinung?
    • Kammer s.o., "persönliche Meinung" aus eigener Erfahrung
    • Anwaltskosten, auch selbst erlebt: Ein Brief, ein Gespräch, Zahlung € 8 T statt 15 T, Kosten deutlich unter € 500 (akzeptabel, denke ich)
    • ein guter Anwalt kann sehr wohl selbst vorschlagen, wann man einen Gutachter einschaltet und dann auch nach Absprache einen passenden beauftragen (der bei einem evtl. Verfahren auch gehört wird und fachlich qualifiziert ist)
    • Kein BH kennt das Architektenrecht/die HOAIAbk. so gut wie ein Architekt, er weiß nicht, wie mit kleinen Nebensätzen (oder fehlenden Sätzen) wichtige Dinge ausgeschlossen werden können. Wenn mein Neuwagen einen Motorschaden hat und die Garantie verweigert wird, frage ich auch nicht zuerst den TÜV nach einem Urteil, sondern Frage nach meiner rechtlichen Position.

    Noch einmal eine persönliche Meinung: Wer bei den genannten Summen zu einer Regelung ohne Prüfung der juristischen Seite rät ist entweder ein sehr netter und etwas naiver Mensch oder nicht sehr verantwortungsvoll.
    Das hat nichts mit Vorwort zu tun, ein guter Anwalt ist einfach nur der Experte für die rechtliche Seite, dessen Rat man zu gegebener Zeit einholen sollte. Das führt bei weitem nicht immer zu einem Prozess, aber es hilft, die eigene Situation genau zu kennen. Viele scheuen davor zurück (wir wollen doch nicht gleich klagen) und verbessern damit nur die Position der Gegenseite.
    Gruß
    VL

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