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Reihenhaus im Sanierungsgebiet
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Reihenhaus im Sanierungsgebiet

Guten Tag,
wir (4-köpfige Familie) bedenken einen Reihenhausneubau (Wohnfläche ca. 150 m²) im innerstädtischen Sanierungsgebiet/Sachsen (Baulücke). Voraussichtliche Gesamtkosten einschl. Nebenkosten 330 000 EUR, Finanzierung mit 150 000 € Eigenkapital. Der Architekt/Vermittler (nach Eigenaussage über 1500 realisierte Projekte in unserem Großraum) schlägt folgendes Vorgehen vor: Erwerb des Grundstücks nach Parzellierung (3 aus 1 bzw. nachfolgend insgesamt 6 aus 2 Grundstücken; für das erste Grundstück gebe es bereits zwei durch Kaufabsicht  -  3000 €  -  belegte Interessenten) von privat über ihm bekannten Makler, darauffolgend Bauplanungsvertrag mit ihm, darauffolgend Bauausführungsvertrag mit ihm bekanntem Bauunternehmen. Er selbst würde als Bauleiter auftreten und nennt einschl. Baugenehmigungsfrist einen Übergabezeitpunkt in ca. 14 Monaten.
Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet unmittelbar neben einem per Bebauungsplan ausgewiesenen Gebiet. Darunter liegen alte Kelleranlagen, unmittelbar daneben steht ein sanierter Altbau. Beim Erstgespräch hat der Architekt uns nicht darauf hingewiesen, dass im laufenden Jahr vom Ortsamt die Sanierung der (überwiegend von Anwohnern genutzten) Straße beschlossen worden ist. Das müssten wir als nachmalige Grundstücksbesitzer ja gewiss mit tragen. Bauvoranfrage scheint auch nicht ganz eindeutig.
Wir haben einerseits keine Ahnung vom Bauwesen, kalkulieren andererseits hinsichtlich der Kosten ziemlich punktgenau, größere Überraschungen sollten also nicht passieren. Wie schätzt Ihr im Forum diese Situation ein? Ich freue mich über alle Antworten!
Christian
  • Name:
  • Christian

  1. Die Angaben des Architekten würden mir nicht genügen.

    Selbst Vorsprache bei dem zuständigen Bauamt nehmen.
    Sanierungsgebiet = darunter liegen alte Kelleranlagen!
    Wer bezahlt die Kosten für die Entfernung dieser Kelleranlagen?
    (Abbruch, Transport- und Deponiekosten (Transportkosten, Deponiekosten), evtl. belastete Materialien etc.?)
    Vorh. seitlich angrenzender Altbau = mögliche Unterfangungskosten durch entfernen alter Kelleranlagen? (sofern diese tiefer als die Kellerfundamente des bereits sanierten Altbaus liegen?) -Durch Neubau evtl. besondere Leistungen zur Sicherung des Bestandes (sanierter Altbau)?
    Sanierung der Straße = Kostenumlegung auf Anlieger, zus. Erschließungskosten durch umfangreiche Baumaßnahme in welcher Art und HöhE?
    Ergebnis der Bauvoranfrage als Kopie vom Architekten verlangen!

  2. So jedenfalls nicht

    Mal abgesehen von den praktischen Fragen, der Architekt tritt als Projektentwickler auf, so weit, so gut. Aber:
    Was passiert, wenn zufällig die 'sicheren' Interessenten (über privat gefunden?) abspringen, und Sie alleine dort bauen wollen?
    Wie kann er gleichzeitig Planer (in Ihrem Auftrag), Bauleiter (hoffentlich auch für Sie oder für den BU?) sein und ein 'ihm bekanntes Bauunternehmen' nahezu vorschreiben (und nicht das für Sie beste nach Angebotsvergleich auswählen)?
    Die Bauvoranfrage muss klar formuliert sein und auch ein klares Ergebnis 'ja, das können Sie dort bauen, sofern die sonstigen Vorschriften usw.. '
    Sollen mal einige Architekten was zu sagen, aber geht das eigentlich rechtlich, Vermittlung (Makler), Grundstückserwerb, Planungsvertrag, Bauausführung zu verbinden ohne die Verpflichtungen eines Bauträgers (Fertigstellung, Handwerkerverträge, '1 Stück Haus') zu übernehmen?
    Mir gefällt nicht, dass offenbar alle Beteiligten bis auf den zahlenden Bauherrn sich vorher schon bestens kennen und verstehen und ich sehe ein Problem, daraus einen brauchbaren Vertrag mit vernünftig verteilten Risiken zu machen.
    Laienmeinung
    Gruß
    Volker

  3. Was heißt hier "Laienmeinung" ...

    Was heißt hier "Laienmeinung" so geht's nicht. Derartige Kopplungsgeschäfte sind (noch) verboten.
    Freundliche Grüße

  4. Eben,

    aber ich will doch nicht unberechtigt einen eventuell ehrenwerten Vertreter des Architektenstandes diffamieren :-)
    Gruß
    Volker

  5. Was da womit zu koppeln wäre,

    habe ich offen gesagt nicht völlig verstanden. Ich hatte das Stichwort Koppelungsverbot ins Gespräch einfließen lassen und (so ungefähr) die Antwort bekommen, selbiges sei berufsstandschädigend, trotzdem werde es hier nicht verletzt, und selbst wenn, dann gereiche das uns zum Vorteil.?
    Inzwischen habe ich vom Bauamt erfahren, dass der Entwurf dort durchaus bekannt ist und es eine mündliche Zustimmung zur prinzipiellen Bebaubarkeit der Grundstücke mit Stadthäusern in Reihe gibt. Eine schriftliche Bauvoranfrage liegt aber nicht vor, "und mit der Fassade geht das außerdem schon mal bestimmt nicht, das können Sie Ihrem Architekten ausrichten! " Altlasten scheinen kaum zu befürchten, in dem Areal wurde höchstens Kleinstgewerbe (Schmieden, Bohnerwachsherstellung) betrieben. Weil Sanierungsgebiet, werden die Anwohner nicht mit Straßensanierungskosten belastet.
    Der Entwurf gefällt uns  -  obzwar nur knapp sechs Meter breit  -  an sich nach wie vor sehr gut, sehr viele Alternativen haben wir in unserem Lieblingsviertel auch nicht. Die hier erhaltenen Hinweise habe ich jedenfalls schon mal aufgegriffen, an dieser Stelle vielen Dank!
    Christian
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    • Christian

  6. Was da womit zu koppeln wäre,

    habe ich offen gesagt nicht völlig verstanden. Ich hatte das Stichwort Koppelungsverbot ins Gespräch einfließen lassen und (so ungefähr) die Antwort bekommen, selbiges sei berufsstandschädigend, trotzdem werde es hier nicht verletzt, und selbst wenn, dann gereiche das uns zum Vorteil.?
    Inzwischen habe ich vom Bauamt erfahren, dass der Entwurf dort durchaus bekannt ist und es eine mündliche Zustimmung zur prinzipiellen Bebaubarkeit der Grundstücke mit Stadthäusern in Reihe gibt. Eine schriftliche Bauvoranfrage liegt aber nicht vor, "und mit der Fassade geht das außerdem schon mal bestimmt nicht, das können Sie Ihrem Architekten ausrichten! " Altlasten scheinen kaum zu befürchten, in dem Areal wurde höchstens Kleinstgewerbe (Schmieden, Bohnerwachsherstellung) betrieben. Weil Sanierungsgebiet, werden die Anwohner nicht mit Straßensanierungskosten belastet.
    Der Entwurf gefällt uns  -  obzwar nur knapp sechs Meter breit  -  an sich nach wie vor sehr gut, sehr viele Alternativen haben wir in unserem Lieblingsviertel auch nicht. Die hier erhaltenen Hinweise habe ich jedenfalls schon mal aufgegriffen, an dieser Stelle vielen Dank!
    Christian
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