Wir hatten gerade ein äußerst unerfreuliches Gespräch mit unserem Architekten. Wir wollen bei einem Altbau (Baujahr 1890 in Frankfurt/Hessen) das Dachgeschoss ausbauen und um eine Ebene aufstocken. Dabei muss das komplette alte Dachgeschoss abgetragen werden und eine neue Dachkonstruktion geschaffen werden. Da wir das DGAbk. dann selbst nutzen wollen, wurde der Architekt im ersten Vorgespräch darauf hingewiesen, dass sich unser Budget auf € 200.000,00 beläuft. Alternativ wäre sonst nur eine Dachsanierung erfolgt. Nach Aussage des Architekten wäre dies in einem Rahmen bis € 250.000 möglich. Die erste DINAbk. 276 belief sich dann auf € 291.000. Da dies unseren Rahmen sprengen würde, hat er sie auf € 261.000 gekürzt und nach seinen Aussagen wäre alles Wesentliche enthalten. Mittlerweile stehen wir kurz vor der Baugenehmigung. Bezüglich detaillierter Kostenschätzung wurden wir immer wieder in die Ausführungsplanung vertröstet. Nachdem wohl jetzt erste Ausschreibungen (LPH 6 Vorbereitung der Vergabe) erfolgt sind, kommt er heute mit einer Kostenschätzung über € 380.000,00 und spricht von einer Abweichung nach unten von 10 % (oder nach oben?). Daraufhin haben wir erstmal alles gestoppt und wissen nicht, wie es weitergehen soll (Kosten von ca. € 30.000,00 sind schon bezahlt worden für Architekt, Statiker und Vermessung). Eine Finanzierung in diesem Rahmen ist nicht möglich.
Was kann uns jemand raten?
Architekt übertrifft 1. Kostenschätzung (DIN 276) um 45 %
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Architekt übertrifft 1. Kostenschätzung (DIN 276) um 45 %
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schwierig , schwierig
angenommen, der Architekt versteht sein Handwerk, ist es
a) tatsächlich nicht billiger zu haben
b) die Ausstattung zu hochwertig
c) die Konstruktion zu aufwändig
Von hier aus kann man mit den spärlichen Informationen nicht viel anfangen.
Zeichnung einstellen wär nicht schlecht.
Wieviel Wohnfläche soll entstehen.
Welche Dachform.
Mit Loggia oder ohne.
Sonstige Details.
Mehr Input bitte.
Gruß Christian -
Und solche Differenzen ...
muss der Architekt doch erklären können.- Auflagen von Statiker o. Bauordnungsamt o. Feuerwerwehr o. Denkmalpflege
- Planungsfortschreibung (schöne Umschreibung für: Bauherr hatte Ideen)
- Vorher nicht erkennbare Dinge in der vorhandenen Bausubstanz
- zu blöd zum Rechnen (peinlich und bitter, aber auch eine Möglichkeit)
- eine Kombination vorstehender Dinge.
Bitten Sie Ihren Architekten, Ihnen diese dies Kostensteigerung möglichst detailliert zu begründen.
Klar wird der nicht freudestrahlend sagen: "Uups habe mich halt vertan" Mit so einer Aussage tut sich jeder schwer. Aber er hat hoffentlich soviel Rückgrat, dies zuzugeben, sollte es eine/die Ursache sein. -
Dann stellt sich noch die finanzielle Frage
Schuldet der Architekt nur eine genehmigungsfähige Planung oder schuldet er eine genehmigungsfähige Planung im vorher vorgegebenen finanziellen Rahmen seiner Kunden? Wenn diese nicht möglich ist, wann muss ein Architekt dies erkennen und wieviel darf er dann für seine Leistung berechnen? -
Kostenüberschreitung, Versuch einer Lösung ...
Ergänzung zu den Vorrednern.
Ihren Beschreibungen ist nicht zu entnehmen, welche Grundlage die "Kostenschätzung" hat (bspw. was und wieviel soll wie gemacht werden?). Erfahrungsgemäß ist die "Schuld" für Kostenüberschreitungen zumeist auf beide Seiten verteilt (Bauherr möchte zu viel, was nicht in den Kostenrahmen passt und Architekt rechnet zu "schön"). Etwas unglaubwürdig weit (für das Alleinverschulden des Architekten) scheint mir aber die Abweichung der ersten Kostenschätzung des Architekten von 250.000 € zum Kostenanschlag i.H.v. 380.000 € zu sein.
Hinzuweisen ist, dass eine Kostenschätzung, nicht viel anders eine Kostenberechnung, insbesondere bei Umbauten (vgl. Unvorhergesehenes), nur eine sehr grobe Berechnung der voraussichtlich entstehenden Kosten darstellt. Allerdings sollte der Architekt, wenn ihn der Bauherr zur möglichst genauen Kostenberechnung auffordert, den Bauherrn schon darauf hinweisen können, dass eine Kostenberechnung nach Mengen, als besondere Leistung, mehr Kostensicherheit bieten kann.M.E. reicht es nicht aus den Bauherrn, der einen genauen Kostenrahmen vorgibt, auf den Kostenanschlag der LPH 7 zu vertrösten, der ggf. dann erst erkennen kann, dass das Bauvorhaben so nicht verwirklicht werden kann. Der Architekt ist Treuhänder seines Auftraggebers!
Eine Auflösung der Schuldfrage kann an dieser Stelle nicht erfolgen, was Ihnen im Moment auch nicht weiterhelfen würde.
Lösungsversuch:
1. versuchen Sie erneut und in aller Ruhe (möglichst emotionslos) in einem Gespräch mit Ihrem Architekten
a) zu klären, durch welche Faktoren die Kostenüberschreitung zustande kam
b) zu untersuchen, durch welche Maßnahmen eine Kostenreduktion, die Ihren Möglichkeiten entspricht, erreicht werden kann
c) bei Verschulden beider Seiten eine Verteilung der hierdurch zusätzlich entstehenden (Umplanungs-) Kosten für die Realisierung des Bauvorhabens zu vereinbaren
Ggf. ziehen Sie (gemeinsam mit dem Architekt) einen bausachverständigen Mediator zur Gesprächsführung hinzu.
Sollten Sie auf diesem Wege nicht weiterkommen, bleibt Ihnen letztlich nichts anderes übrig, als einen Anwalt, der dann einen Sachverständigen für Architektenleistungen hinzuziehen müsste, einzuschalten, was allerdings die Beweisbarkeit des Verschuldens (einer Seite), das zur Kostenüberschreitung führte, voraussetzt.
MfG
R. Kaiser
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